Sentencia Civil Nº 269/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 709/2012 de 20 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00269/2013

S E N T E N C I A Nº269

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca a veinte de junio de 2013

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Palma, bajo el número 1459/10, Rollo de Sala número 709/12, entre partes, de una, como demandado reconviniente apelante DON Ramón , representado por el Procurador de los Tribunales DOÑA SARA TRUYOLS ALVAREZ- NOVOA y asistido del Letrado DON ESTEBAN SIQUIER VICH y, de otra, como demandante reconvenida e impugnante MBM Gmbh & Co. KG, representada por el Procurador de los Tribunales DOÑA MAGDALENA CUART JANER y asistida del Letrado DON CARLOS VÁZQUEZ SARAZÁ.

ES PONENTE la Magistrada Dª COVADONGA SOLA RUIZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Juez del Juzgado de Primera Instancia número 21 de Palma en fecha 4 de mayo de 2012 se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Magdalena Cuart, obrando en nombre y representación de MBM GmbH & Co. KG, contra D. Ramón , debo DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato de arrendamiento de industria concertado en fecha 30 de abril de 2.010, CONDENANDO a la demandada a indemnizar a la actora en la cantidad de 47.249'58 euros, absolviéndola en los demás, sin hacer expresa imposición de costas.

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Sara Truyols, obrando en nombre y representación de Don Ramón , contra MGM GmbH & Co. KG, debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 5.000 euros, con los intereses legales correspondientes, absolviéndola en lo demás, sin hacer expresa imposición de costas'.

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, siendo asimismo impugnada por la parte actora y seguido el recurso y la impugnación por sus trámites, se celebró deliberación y votación en fecha 12 de junio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se interesa por la actora se declare resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a que le indemnice por los daños y perjuicios causados en la cantidad de 82.066,72.- euros, en concepto de daño emergente, y en la suma de 6.000,- euros mensuales en concepto de lucro cesante devengados desde la fecha del incumplimiento y hasta la sentencia resolutoria.

Se alegaba a tal fin en su demanda haber formalizado con el demandado un contrato de arrendamiento el 30 de abril de 2010, que tenía por objeto el Hostal Don Carlos , propiedad del demandado; que desde la fecha de la suscripción del contrato y hasta el día 27 de mayo ha tenido el uso y disfrute del referido inmueble, efectuando obras de rehabilitación y acondicionamiento del hostal para el negocio; que en el referido contrato se pacto como garantía el abono de una fianza por importe de 20.000,- euros, de la que sólo quedaba pendiente de abono 6.500,- euros, que el arrendador se negó a recibir; y que el arrendador, sin motivo justificado, el día 27 de mayo le remitió un burofax dando por resuelto el contrato y días mas tarde, comenzó a retirar las pertenencias del arrendatario, dejándolas en la calle e impidiéndole la entrada en el inmueble.

Con base a todo ello considera que el demandado, como arrendador, ha incumplido sus obligaciones, por lo que insta la resolución del contrato y la condena al demandado a que le indemnice no sólo por los perjuicios ocasionados por la inversión inicial realizada en la renovación y acondicionamiento del hotel, sino igualmente por las frustración de las expectativas del negocio.

A dicha pretensión se opuso el demandado, alegando que una correcta interpretación del documento suscrito entre las partes, debe llevar a la conclusión de que no estamos ante un verdadero contrato de arrendamiento sino precontrato de arrendamiento; que en cualquier caso, aún cuando se califique de verdadero contrato de arrendamiento, la puesta a disposición del hostal se encontraba condicionada al abono total de la fianza pactada; que en ningún momento la actora ostento la plena posesión del hostal; que fue precisamente el incumplimiento de las obligaciones contractuales del contrario, en especial, el abono total de la fianza y la regularización de su empresa y trabajadores ante los organismos correspondientes, lo que motivo la remisión d l burofax dando por resuelto el mismo; y formulando reconvención, interesa se condene a la demandante reconvenida a que le restituya en la posesión de los enseres que sin su consentimiento retiró del hostal o en su defecto a adquirir o reponerlos por otros similares y a que le indemnice por los daños y perjuicios que le ha ocasionado por haberse visto obligado a iniciar la explotación del Hostal tardíamente, cantidad que cifra en la suma de 14.546,40.- euros, correspondientes a la diferencia entre lo que hubiera percibido de haber llegado a buen fin el contrato (5.000,- euros de renta mensual) y los beneficios obtenidos durante la temporada turística de junio a septiembre de 2010; así como la suma de 5.000,- euros, en concepto de daño emergente o subsidiariamente de rentas debidas.

La sentencia de instancia considera probado que se produjo la entrega de la posesión y que la actora comenzó con la explotación del negocio, por lo que concluye que estamos ante un verdadero contrato de arrendamiento de industria; no considera justificada la resolución unilateral del contrato por el arrendador, dado que los incumplimientos que denuncian no son esenciales, desde el momento en que fue el arrendador quien se negó a recibir la cantidad restante de la fianza y el escaso término transcurrido desde que se produjo la entrega del inmueble (30 de abril) hasta la remisión del burofax, para llevar a cabo los trámites administrativos denunciados; y tras declarar resuelto el contrato de arrendamiento, declara que la actora tiene derecho a recibir en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la resolución injustificada del contrato por parte del arrendador, la cantidad total de 47.249,58.- euros y el demandado reconviniente a percibir la primera mensualidad de renta (5.000,- euros).

Contra dichos pronunciamientos se alzan ambas partes litigantes, reproduciendo como motivos de impugnación y en síntesis, los mismos argumentos esgrimidos en sus respectivos escritos rectores del procedimiento.

SEGUNDO.- Centrado de este modo los términos de la presente alzada, la primera cuestión a dilucidar es la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes desde su perfección el día 30 de abril de 2010, y en tal sentido hemos de convenir con la juez a quo, que aún cuando se hable de precontrato de arrendamiento de local industrial, en virtud del cual 'las partes convienen celebrar un contrato de arrendamiento, para lo que fijan de plazo hasta finales de abril' y que 'el arrendamiento empezará a contar desde la fecha de la suscripción, teniendo una vigencia de cinco años', la realidad de los hechos que resultan de las pruebas practicadas y que claramente se exponen en el Fundamento de Derecho Tercero de la resolución recurrida, evidencian que nos encontramos ante un verdadero contrato de arrendamiento, habiéndose cumplido la obligación de entrega del inmueble y el comienzo de explotación por parte de la arrendataria, e incluso el pago parcial de la fianza pactada con anterioridad a su suscripción.

Dicho lo cual, surge la cuestión que entraña la verdadera controversia del presente litigio, que no es otra, que determinar si nos encontramos en presencia de una resolución unilateral del contrato, carente de fundamento, por parte del arrendador, o ante un incumplimiento de las obligaciones que incumbían a la arrendataria, dado que ambas partes litigantes interesan la resolución del contrato, si bien imputando el previo incumplimiento al contrario.

Al respecto recordar que el ejercicio extrajudicial de la facultad de resolución, no impide el control de los tribunales, pues debe entenderse que el punto de partida de la resolución no es la mera declaración de la parte a quien incumbe sino la aceptación por la otra parte ya que la disconformidad aboca a la vía judicial, como refiere la STS de 3 de diciembre de 2004 al señalar que la parte contratante que se apoya en un incumplimiento o infracción contractual de la contraria, puede, ex artículo 1.124 del Código Civil , declarar extrajudicialmente la resolución contractual, sin precisar que tal declaración se lleve a los Tribunales para que la determinen, pero su rechazo por la otra parte, llevando el caso a éstos, deja la definición de si está o no bien hecha, a los mismos.

TERCERO.- Partiendo de dicha premisa, centrándose la resolución del litigio en analizar si alguna de las partes ha incumplido las obligaciones derivados del contrato de arrendamiento de industria, o más bien, en si alguna de las partes tiente derecho a exigir de la otra una indemnización de daños y perjuicios derivados de la resolución contractual, conviene recordar, igualmente, como la doctrina del Tribunal Supremo viene declarando de forma reiterada que para la resolución contractual no es bastante un simple incumplimiento de las obligaciones, pues nuestro derecho esta inspirado en el principio de conservación de los negocios jurídicos, sino que se exige un incumplimiento de la obligación principal que altere profundamente el equilibrio contractual, frustrando las legítimas expectativas de la contraparte y la finalidad del negocio jurídico ( STS 23-07-2007 ), así como que el reciproco incumplimiento, impide la legitimación de cualquiera de ellas, para ejercitar la resolución fundada en el artículo 1.124 del Código Civil , pues como refiere la STS de 11 de marzo de 2011 'En definitiva, en las obligaciones recíprocas, como recuerda la sentencia de 22 de abril de 2004 , el nexo causal o interdependencia de las prestaciones principales de las partes convierte a cada una en equivalente o contravalor de la otra, lo que se manifiesta no sólo en el momento estático de nacimiento de la relación - sinalagma genético - sino también en el dinámico y posterior de su desenvolvimiento - sinalagma funcional - en el cual la reciprocidad se proyecta, entre otros aspectos, sobre la exigibilidad de las prestaciones, de modo que, por virtud de la recíproca condicionalidad, ninguno de los contratantes está facultado para compeler al otro a que cumpla su prestación antes que él lo haga con la correlativa, tanto más si se hubiera pactado que el cumplimiento de ésta debía ser anterior'.

Y en el caso, lo que se deduce de la prueba practicada es que durante el transcurso de la vigencia del vínculo contractual surgen discrepancias entre las partes que se imputan recíprocos incumplimientos, que llevan en definitiva, a la disolución o extinción de aquel por mutuo disenso.

El mutuo disenso comporta, en la apreciación de la doctrina más autorizada y la jurisprudencia dominante, la constancia de un consentimiento de signo contrario al constitutivo del vínculo contractual ('contrarius consensos'), esto es, la existencia de un 'acuerdo de voluntades', 'convenio' o 'pacto' de las partes contratantes dirigido a resolver o disolver el contrato celebrado por ellas dejando sin efecto las obligaciones derivadas del mismo; presupone en otras palabras, la conclusión de 'un negocio jurídico extintivo' ( sentencia de 5 de abril de 1979 ), 'la suscripción de común acuerdo de un convenio solutorio y liberatorio del anterior' ( sentencia de 13 de febrero de 1965 ) o, lo que es igual, la manifestación de un 'consentimiento contrario a la existencia del contrato' ( sentencia de 30 de diciembre de 2002 del Tribunal Supremo ) que, como el consentimiento constitutivo, requiere el encuentro, concurso o entrecruzamiento de las concordes voluntades de sus otorgantes ( artículo 1262 del Código Civil ), sea de manera simultánea, sea de forma sucesiva.

Lo mismo que el consentimiento constitutivo, el extintivo o resolutorio propio del mutuo disenso, puede manifestarse tanto expresa como tácitamente, a través de actos que inequívoca y concluyentemente revelen la común voluntad de los contratantes de dejar sin efecto el negocio concluido, desligándose de las obligaciones por ellos contraídas y renunciando a exigir su efectividad y cumplimiento ( SSTS de 13 de febrero de 1965 , 8 de junio de 1972 , 5 de abril de 1979 , 11 de febrero de 1982 y 25 de octubre de 1999 ).

La doctrina de la resolución de los contratos por mutuo disenso o disentimientos conjuntos o mutuos unilaterales concurrentes, fue ya expresada y admitida a tal efecto en la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1940 y recogida en la de 13 de febrero de 1965 , que declara que 'presupone la existencia de un negocio jurídico vinculante para los disidentes, de carácter sinalagmático, que requiere para conseguir su eficacia la suscripción de un nuevo convenio solutorio y liberatorio del anterior o la realización de un comportamiento de todos los interesados dirigido a conseguir su terminación o impedir su normal desenvolvimiento'.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante en determinar los citados requisitos como precisos al objeto de entender resuelto un contrato por mutuo disenso, especialmente importante cuando se trate, habitualmente así sucede, de comportamientos que así lo revelen (entre otras sentencias de 11 de febrero de 1982 , 30 de mayo de 1984 y 2 de noviembre de 1999 , exigiendo las de 15 de diciembre de 2004 , 21 de octubre de 2005 y 14 de septiembre de 2006 ) que mantienen que las conductas de las partes han de revelar inequívocamente la decisión de abandono del contrato por mutuo disenso implícito. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1982 distingue la resolución de los contratos por mutuo disenso de aquella otra figura correspondiente a la resolución derivada de incumplimiento por una de las dos partes, que finaliza mediante acuerdo dirigido a cancelar los efectos del contrato, pero con la posibilidad de una pretensión indemnizatoria frente al sujeto incumplidor.

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2007 expone que 'es evidente que la jurisprudencia de esta Sala ha admitido el mutuo disenso como causa de extinción de las obligaciones, no sólo en las sentencias que cita el recurrente, sino también en las de 21 mayo 1992 y 15 diciembre 2004 . Para que el mutuo disenso funcione como causa de extinción de las obligaciones se exige que aparezca '(...) expresamente probado y aceptado por las personas que primitivamente se obligaron, sin que pueda tener efectos liberatorios la unilateral voluntad de una de las partes, precisamente aquella que aparece como incumplidora' ( sentencia de 21 mayo 1992 ), añadiendo la sentencia de 15 diciembre 2004 que 'al mutuo disenso, contrato extintivo, sólo se llega mediante declaraciones de voluntad expresas o tácitas, o actos concluyentes'.

CUARTO.- En el caso, al achacarse mutuamente la responsabilidad culpable en el fracaso de su relación jurídica, imputándose una a la otra, comportamientos desleales, con incumplimientos de las respectivas prestaciones, debe llevarnos a concluir la existencia de un concurso de dos voluntades reacias, renuentes y pasivas a la hora de llevar a cabo la consumación del contrato, o si se quiere a poner de manifiesto su desinterés en continuar dicha relación. Y si ello es así, lo que tuvo lugar, como ya indicamos, fue una extinción del vinculo por mutuo disenso, pues como refiere la STS de 4 de octubre de 2010 , haciéndose eco de las de 14 de diciembre de 2001 y 6 de mayo de 2002 , la propia actuación incumplidora de ambas partes, frustrando la finalidad del contrato para ambas, con mutuos reproches de incumplimiento, resulta equivalente en la práctica a la extinción del mismo por mutuo disenso, supuesto en que se impone como efecto la restitución de lo entregado por cada una de ellas, similar a lo previsto para la nulidad de la obligación por el artículo 1.303 del Código Civil y sin que ninguna de ellas tenga derecho a reclamar da la otra una indemnización de daños y perjuicios.

No a otra conclusión puede llevar la actuación de la propia actora-arrendataria, quien pese a reconocer en su propia demandada, que se inició la relación locativa, tomando posesión del inmueble, no cumplen su obligación de pago del importe de la fianza que quedaba pendiente, ni con la del abono de renta alguna; sin que pueda escudarse en la circunstancia alegada de que la transferencia del total no pudo realizarse por motivos de fiestas y festivos en Alemania, pues nada le impidió realizar el total pago, bien en la visita que refiere realizó a Mallorca, abonando 1.300,- euros en efectivo al arrendador, o bien junto con la segunda entrega de 2.200.- euros, que realizó mediante transferencia bancaria el 14 de mayo de 2010.

Y algo análogo acontece con la arrendadora, quien en dudosa actuación, permite la entrega del inmueble, pese a que en el contrato estaba condicionada al depósito de la fianza del alquiler y que el arrendatario comience a realizar los trabajos de restauración y reparación de las instalaciones, y consumado el hecho, remite una comunicación a la arrendataria, dando a conocer su voluntad de desistir de las obligaciones del contrato, motivado por la situación laboral ilegal de los trabajadores de la arrendataria, cuando como bien dice la resolución recurrida, el escaso tiempo transcurrido desde que se inició la relación contractual hasta la remisión del mencionado burofax (menos de un mes), impide considerar que medio un grave incumplimiento de aquellas obligaciones por parte del arrendatario, pues la realización de los referidos trámites no puede considerarse como un elemento esencial del contrato que incumplido faculta a la resolución, máximo cuando ni tan siquiera se contemplo, a diferencia de otros supuestos, como causa resolutoria extraordinaria.

QUINTO.- En conclusión, habiéndose solicitado por ambas partes la resolución del contrato, procede acordar la misma, con restitución de las respectivas prestaciones, por lo que habiendo recuperado el arrendador la posesión del objeto, viene obligado a devolver el importe percibido en concepto de fianza, sin que quepa estimar la indemnización que recíprocamente se reclaman, pues se insiste, conforme a la STS de 8 de octubre de 2008 ni puede pedir la resolución del contrato por incumplimiento de la otra parte aquella que a su vez no lo hubiera cumplido, ni tampoco puede exigir una indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento de la otra parte quien a su vez lo hubiera incumplido.

Por último decir que ni tan siquiera cabe apreciar enriquecimiento injusto o sin causa con la devolución del negocio en su estado actual, pues aún cuando se reconoce la realización de obras de reparación y/o de sustitución de mobiliario, también se declara probado que el arrendatario mantuvo la explotación del negocio durante todo el tiempo que estuvo vigente el contrato sin abonar renta alguna al arrendador.

Por otro lado, la falta de confección de un inventario previo, impide apreciar que concretos enseres se encontraban en el local al momento del arriendo, a fin de poder determinar si continúan en el mismo, o si han sido sustituidos por otros similares por la accionante principal, por lo que no procede fijar cuantía indemnizatoria alguna sobre dicho extremo.

SEXTO.- Dada la estimación parcial del recurso de apelación y la consiguiente estimación, también parcial, de la demanda y reconvención, no procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas devengadas en ambas instancias, siendo que además el caso adolece de serías dudas de hecho y de derecho que aconsejan tal solución, aún cuando se haya desestimado íntegramente la impugnación formulada por la demandante-reconvenida.

SÉPTIMO.- Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DOÑA SARA TRUYOLS ÁLVAREZ- NOVOA, en representación de DON Ramón , y DESESTIMANDO la impugnación formulada por el Procurador de los Tribunales DOÑA MAGDALENA CUART JANER, en representación de MBM GmbH & Co. KG, contra la Sentencia de fecha 4 de mayo de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Palma , en los autos de Juicio Ordinario número 1459/10, de que dimana el presente Rollo de Sala, procede REVOCAR PARCIALMENTE la expresada resolución y en su lugar:

1º.- ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por MBM GmbH & Co. KG, contra DON Ramón y ESTIMANDO PARCIALMENTE la reconvención formulada por DON Ramón contra MBM GmbH & Co. KG, DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS resuelto el contrato de arrendamiento de industria concertado entre ambas partes litigantes el 30 de abril de 2010.

2º.- CONDENAMOS a DON Ramón a que abone a MBM GmbH & Co. KG, la cantidad de 14.500,- euros, con mas los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

3º.- Se confirma el pronunciamiento sobre la no imposición de las costas devengadas en la instancia a ninguna de las partes litigantes.

4º.- No se hace expresa imposición sobre las costas procesales devengadas en esta alzada.

5º.- Procédase a la devolución de depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.