Sentencia Civil Nº 269/2014, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 90/2013 de 17 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
MURCIA
SENTENCIA: 00269/2014
SENTENCIA Nº 269/14
ILMOS SRES
D. Andrés Pacheco Guevara
Presidente
D. Fernando López Del Amo González
D. Cayetano Blasco Ramón
Magistrados
En la Ciudad de Murcia a diecisiete de junio de dos mil catorce.
La Sección Primera de la Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados expresados, ha conocido
en grado de apelación las actuaciones de orden civil, Rollo nº 90/13, dimanante del procedimiento ordinario
tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Murcia y seguido entre D. Porfirio y Dña. María
Consuelo como demandantes y la mercantil Programas y Desarrollos Inmobiliarios SL como demandada, ello
en virtud del recurso de apelación promovido por la parte demandante, dirigida en esta alzada por el Letrado
Sr. Alonso Leal, mientras que la apelada lo ha sido por el también Letrado Sr. López Alonso, y siendo ponente
el Ilmo. Sr. Magistrado D. Andrés Pacheco Guevara, que expresa la convicción de este Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO .- En los autos principales de que el presente rollo dimana, el Juzgado de Primera Instancia con fecha 17/10/12 dictó sentencia , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Alejandra María Ania Martínez en nombre y representación de D. Porfirio Y DOÑA María Consuelo , contra PROGRAMAS Y DESARROLLOS INMOBILIARIOS SL, representada por la Procuradora D.ª Elisa Carles Cano-Manuel, sin expresa condena en costas a la partes'.



SEGUNDO .- Contra la citada resolución y en legal forma se preparó e interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte antes citada, siendo admitido en ambos efectos, lo que originó, tras la tramitación oportuna, la remisión de los autos originales a esta Sala, señalándose, tras los traslados pertinentes, para deliberación del recurso el día de hoy, quedando los autos pendientes de resolución.



TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- La desestimación de la demanda decretada en la instancia es cuestionada mediante este recurso apelatorio por la parte actora, que insiste en su inicial pretensión resolutoria del contrato por incumplimiento de la mercantil ahora apelada, a la vez que continúa invocando la ausencia de un aseguramiento por la vendedora de las cantidades entregadas a cuenta, conforme a la ley 57/68.

El carácter revisorio de la alzada propicia un nuevo escrutinio probatorio, que debe estar marcado por una contemplación cronológica de los hitos principales acaecidos respecto de las relaciones de las partes, las mismas dimanadas del contrato privado de fecha 2/7/07.

En ese documento se inserta una cláusula, la séptima, en la que quienes negocian fíjan un plazo máximo de 24 meses para terminar la obra y entregar la vivienda, pero desde la concesión de la obligada licencia municipal de obras, con la salvedad de que surgiesen imprevistos de fuerza mayor o causas no imputables a la parte vendedora. Se añade en esa estipulación que la obra se iniciará una vez se disponga de la oportuna licencia municipal de obras y de la constitución y formalización del préstamo concedido con garantía hipotecaria que permita financiar la construcción y venta de la promoción.

Reclama la demandada atención al tenor de la estipulación quinta, en la que se indica que la escritura pública se otorgará, una vez terminada la obra y pagada la vivienda, en la fecha en que la parte compradora sea avisada por la vendedora.

El juez a quo destaca que el término pactado expiraba el 19/10/08, al haberse concedido la licencia en 19/10/06, para hacerse eco después de la utilización en su favor de la empresa aquí apelada de la salvedad antes referida, aludiendo a la aparición de fallos en el suelo que motivaron una paralización de más de cinco meses en la obra. Para los actores sólo dos meses retrasó la obra tal circunstancia, pero en realidad se ha acreditado que ese vicisitud ocurrió antes de julio de 2007, fecha del contrato.

Igualmente se destaca en la sentencia recurrida que cuando se promueve la demanda (en 24/7/09 ) aún no se había concedido la licencia de primera ocupación, documento realmente determinante del cumplimiento por la parte vendedora del plazo estipulado, contándose con el mismo 22 meses después de la fecha prevista.

A ello contesta la empresa constructora que culminó la obra en enero de 2009 y atribuye a Aguas de Murcia el retraso, sin que el propio juez a quo estime justificado tal extremo, razonándolo convenientemente.

Pero, admitido todo lo anterior, se aprecia en la instancia la existencia, no de un incumplimiento contractual, sino de un mero retraso, el mismo no suficiente como para sostener la facultad resolutoria que a quien cumple su cometido negocial otorga el art. 1.124 del CC , argumento que, a su vez, se sostiene en el análisis de la denominada 'esencialidad' de la cláusula controvertida, la que, según otras decisiones de esta AP de Murcia que se citan, reclama que esa contravención al negocio pactado recaiga sobre su propia esencia, ello en función de las expectativas que el mismo generaba para los compradores y en atención igualmente a una medición de la gravedad del proceder de quien incumple según los parámetros de la buena fe, esto es, conforme al art. 1.258 del propio CC .

No era esencial el plazo y no se ha solicitado indemnización de perjuicios por el retraso en la entrega, según acaba concluyendo al respecto el Juzgado nº 12 de Murcia.



SEGUNDO.- Pues bien, la parte actora insiste ahora 1º) en que en el desarrollo del contrato privado cumplió cabalmente sus obligaciones, abonando sucesivamente durante la construcción hasta una suma de 26.000 euros a cuenta del precio final de la vivienda, 2º) en que el certificado final de dicha obra se expidió en 30/1/09, 3º) en que la licencia de primera ocupación no se obtuvo hasta el día 29/10/09, un año y diez días posteriores a la fecha acordada como máxima, 4º) en que los actores instaron la resolución contractual en 9/12/09, oponiéndose a ella la vendedora en 15/1/10, 5º) en que la constructora les requirió para escriturar en 26/1/09, sin tener en su poder en ese tiempo la licencia de primera ocupación y 6º) en que en 24/7/09, sin haberse obtenido todavía esa licencia, se promovió la demanda iniciadora de este procedimiento.

Todo ello le lleva a manifestar que ha existido una errónea valoración probatoria en orden a la aplicación de los arts. 1.091 y 1.124 del CC , insistiendo en la entidad del incumplimiento y en su derecho a resolver el contrato en tal situación, a la vez que se enfatizan los argumentos de la propia resolución que inacogen las alegaciones de la vendedora sobre cada uno de los extremos antes numerados, para terminar destacando que en verdad hubo un retraso de un año y diez días y que tal retraso es imputable a la demandada, quien debió prever las circunstancias a las que alude en justificación de tan referido retraso en el cumplimiento de entregar la vivienda en el tiempo concertado.

Se difiere seguidamente de la calificación como no esencial del plazo clausulado, negándose que pueda tenerse por un mero retraso, como el juez a quo entiende, y recordando que los actores se vieron abocados a tener que realizar una inversión para acondicionar el bajo destinado a cochera de la vivienda unifamiliar de la madre de Dña. María Consuelo y habitarlo hasta que se les entregase la vivienda adquirida. Todo ello es exponente de la voluntad rebelde al cumplimiento observada por la constructora, en lo que también se contradice el criterio del Juzgado recurrido.

La parte demandada se aquieta a la sentencia, pero disiente del tratamiento que en la misma se otorga a su actitud, reiterando que el retraso habido queda justificado por la acreditación de la presencia de las circunstancias ajenas que produjeron el enlentecimiento de la obra hasta su culminación y posibilidad de entregar las viviendas más de un año después de lo previsto.

Es de ver que los hechos enjuiciados han quedado absolutamente determinados y probados, sin que se hayan apreciado los medios de acreditación en Juicio de forma contraria a lo establecido por las distintas reglas del art. 217 de la LEC , ello sin perjuicio de que la aplicación de las normas referentes a la cuestión debatida deba realizarse conforma a la jurisprudencia determina, lo que, como en muchas ocasiones anteriores, lleva a esta Sala a confirmar el criterio de la instancia, ya que ese retraso, aun imputable a la parte demandada, no ha de acarrear la resolución del contrato, pues ni es tan enorme como se sostiene por la actora, ni es tan voluntario como también se trata de ofrecer.

Como muy sólitamente ocurre en el mundo de la construcción, se marca un plazo en el contrato privado y el mismo es rebasado en la realidad, pero hay que abundar en que no puede considerarse esencial ese incumplimiento negocial, pues ni fue desmedido ni frustró la intencionalidad de los compradores, pese a que les acarrease inconvenientes económicos cuya reparación no ha sido solicitada en este pleito, y es que verdaderamente no puede calificarse de esencial la fijación del término tal y como aparece recogida en la estipulación séptima de aquel contrato privado, de ahí que deba conservarse el negocio, sin que proceda aplicar en beneficio de los actores la facultad resolutoria de la genérica norma antes reseñada.

Muy claramente explicó el TS en S. de 22/9/06 que el término esencial tiene que estar expresa y claramente establecido en el contrato, o deducirse de los términos del mismo o de las circunstancias de la prestación de modo inequívoco, de tal forma que la actuación cumplidora posterior no resulta ya útil para el interés del acreedor desde la perspectiva con que se configuró el sinalagma contractual o concurso de voluntades.

Y ya en S. de 22/3/85 había sostenido ese Alto Tribunal que el incumplimiento reprochable y suficiente para determinar la resolución no lo es cualquiera, sino que ha de tener entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes hasta el punto de obstar al fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte, sin que lo constituya el simple retraso, a menos que el plazo fijado tenga carácter esencial.

No fue pactado en tales términos de esencialidad el plazo aquí analizado, de ahí la acertada decisión de la instancia al respecto de esta primera cuestión, la que debe ratificarse.



TERCERO.- Co mo segundo motivo de la apelación se aduce el incumplimiento por la constructora del deber de garantizar mediante aval o contrato de seguro las cantidades que fue percibiendo de los actores a cuenta del precio final de la vivienda. Ello abunda - se dice- en la actitud pasiva de la demandada.

También enfoca atinadamente el juez a quo esta segunda cuestión, aplicando la Disposición Adicional Primera de la Ley de la Ordenación de la Edificación en relación con la antes citada ley 57/68.

Es cierto que nunca recibieron los actores ese aval, mas es igualmente cabal afirmar que ni lo reclamaron durante el desarrollo del contrato, hasta hacer crisis el mismo -no aparece en los dos burofaxes enviados a Programas y Desarrollos Inmobiliarios SL-, ni su finalidad se cumpliría una vez terminada la vivienda y ofrecida su escrituración a los adquirentes, lo cual determina que ese hecho no pueda propiciar tampoco la resolución del contrato que se impetra en la demanda y ahora se vuelve a solicitar, siempre en el entendimiento de que, como anteriormente se ha determinado, no se está ante un incumplimiento del negocio susceptible de resolución por quien cumplió ex art. 1.124 CC , sino ante un retraso en la entrega de la propia vivienda no originador de la posibilidad de activar tal facultad legal.

Por todo, ha de confirmarse la resolución impugnada, con paralela y consecuente desestimación del presente recurso apelatorio.



CUARTO.- El pronunciamiento sobre costas de la presente alzada se corresponde con lo exigido por el genérico art. 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación promovido por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ania Martínez, en nombre y representación de D. Porfirio y Dña. María Consuelo , frente a la sentencia de fecha 17/10/12, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Murcia en autos de procedimiento ordinario tramitados con el nº 1.913/09, de los que dimana el rollo nº 90/13, confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas de la presente alzada a la parte apelante.

Así por ésta, nuestra sentencia, contra la que caben los recursos previstos en la LEC de 2000, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.