Sentencia CIVIL Nº 269/2019, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 156/2019 de 10 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

º AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZSECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE EL PUERTO DE SANTA MARIA JUICIO VERBAL Nº 92/2018ROLLO DE
SALA Nº 156/2019
En Cádiz a 10 de septiembre de 2019.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada únicamente por el Magistrado SR. MARIN
FERNANDEZ, como órgano unipersonal, ha visto el Rollo de apelación reseñado, formado para ver y fallar el
recurso formulado contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal
que se ha dicho.
En concepto de apelante ha comparecido la entidad OMC ENTIDAD DE GESTION S.L. y en su nombre y
representación el Pdor. Sr. Rico Aguilera , quien lo hizo bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. Yélamos
Cepeda.
Han comparecido como apelados Ernesto y Lourdes , representados por la Procuradora Sra. Castro Sánchez,
quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Galiardo Bedoya.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de El Puerto de Santa María por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 29/septiembre/2018 en el procedimiento civil nº 92/2018, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.



SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Magistrado que como órgano unipersonal debía conocer del Rollo.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso deducido por la agencia de la propiedad inmobiliaria actora, OMC Entidad de Gestión S.L., debe ser estimado de tal modo que debe también estimarse la demanda de reclamación de cantidad por ella interpuesta contra los codemandados Sr. Ernesto y Sra. Lourdes .

Recordemos que se trata de resolver acerca de la reclamación cursada por una agencia de la propiedad inmobiliaria contra sus clientes, eventuales compradores de una vivienda cuya venta le había sido confiada por sus propietarios. El contrato de agencia se suscribe por las partes el día 12 de septiembre de 2016 y en su estipulación sexta queda pactado lo que sigue: ' En el caso de que no sea ha concedido el préstamo hipotecario necesario para la compra de la vivienda arriba señalada al potencial comprador, esta deberá devolverse íntegramente'. Pese a no ser especialmente clara su redacción, la cláusula se refería a la devolución de la señal prestada, en aquél momento de 500 euros. A a su vez, el la estipulación séptima se garantizaba el buen resultado de la operación mediante la previsión de la pérdida de la señal en caso de renuncia a la conclusión del contrato; específicamente se decía lo siguiente: ' La parte que renuncie también estará obligada al pago de los honorarios pactados con la Agencia Inmobiliaria'.

En ejecución del encargo y en intima conexión con el contrato de agencia ante el referido (eso sí, denominado por las partes ' Propuesta de Compra'), se firma con intermediación de la agencia inmobiliaria actora lo que las partes denominan ' precontrato de compraventa con sometimiento a arras penitenciales'. El el documento está dotado el día siguiente, esto es, el día 13 de septiembre de 2016, y en realidad se trata de un contrato de compraventa perfecto con todos los requisitos exigibles. En en lo que ahora interesa, es de destacar que en la cláusula 3ª.H se pacta una condición resolutoria explícita (bajo el título ' Condición a la obtención de financiación') a cuyo tenor ' el supuesto de que la parte compradora no obtenida financiación concedida por una entidad bancaria para satisfacer el resto del precio hasta su totalidad, la parte vendedora restituirá a la compradora íntegramente la suma entregada en concepto de arras penitenciales'. El escenario contractual se completa indicando que las arras entonces pactadas y entregadas se elevaban ya a la suma de 3.000 euros, amén de establecerse que el plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa concluida el día 30 de noviembre de 2016, según dispone la estipulación 3ª.D.

La relación entre ambos documentos es evidente. Pese a que el primero vinculaba a la agencia con los compradores y el segundo a estos con la parte vendedora, va de suyo que las condiciones que afectaban al contrato de agencia se integraron con las disposiciones establecidas en el de compraventa. Se trataba por tanto de un contrato complejo en el que se producían mutuas influencias entre las previsiones de cada uno de los contratos singulares. Así las cosas, resultó que el contrato público de compraventa no se llegó a firmar, de manera que ya vencido el plazo para su otorgamiento los compradores instaron en diciembre del año 2016 la devolución de las arras prestadas so pretexto de no haber conseguido la financiación hipotecaria requerida y ser de aplicación la referida condición resolutoria. La parte vendedora activo entonces el compromiso arbitral suscrito para instar la retención de las cantidades recibidas (recordemos que 3.000 euros) y promovido el correspondiente arbitraje en el ámbito de la organización notarial, los compradores se allanaron a tal pretensión y asumieron la pérdida de aquella suma. Quiere ello decir que no pusieron en ningún momento el cumplimiento de la mencionada condición resolutoria que podría haberles sido útil para enfrentarse a la pretensión de la parte vendedora.

En ese contexto se produce ahora la reclamación de la agencia inmobiliaria de los honorarios que en su día se pactaron, 3.000 euros más IVA, entendiéndose en la demanda que sus clientes, es decir, los compradores Sr. Ernesto y Sra. Lourdes , habían desistido voluntariamente del contrato siendo así que esa renuncia no les exonerada del pago de sus honorarios una vez que la agencia había cumplido con creces sus obligaciones en la medida en que las partes hayan suscrito ya un contrato privado de compraventa. A tal pretensión, con éxito desde luego en la 1ª Instancia, se han opuesto los antiguos compradores alegando que no obtuvieron financiación hipotecaria y que la condición resolutoria pactada respecto del contrato de compraventa impedía apreciar en su conducta una renuncia o desistimiento voluntario del contrato.

Dos son las cuestiones principales que se ventilan en autos, a saber: (i) de una parte la de determinar hasta qué punto el allanamiento de los demandados en el referido procedimiento arbitral provoca algún efecto en la reclamación litigiosa en el sentido de impedirles oponer ahora la tan citada falta de financiación y el cumplimiento de la condición resolutoria, cuando no lo hicieron en el seno del arbitraje para enfrentarse a la reclamación de la parte vendedora; (ii) de otra, y una vez supuesta la licitud procesal y material de la referida negación, se trata de comprobar si se ha acreditado efectivamente la carencia de financiación hipotecaria en condiciones hábiles para entender cumplida la condición resolutoria expresa pactada tanto en el contrato de agencia como en el contrato de compraventa.



SEGUNDO.- El primer problema no tiene fácil solución. Desde una perspectiva estrictamente procesal no parece que haya problema alguno para admitir que en el presente procedimiento declarativo se oponga el cumplimiento de la condición resolutoria, por mucho que no se hubiera hecho en el precedente procedimiento arbitral. Pero dicho lo anterior, no es menos cierto que la conducta entonces manifestada expresamente por los demandados (no se olvide que se allanaron explícitamente a la pretensión del vendedor) es absolutamente incompatible con la que ahora legitima su defensa. Veámoslo.

Más allá de que el laudo arbitral produzca efectos de cosa juzgada, según dispone el art. 43 de la Ley de Arbitraje, es evidente que la diferencia de personas intervinientes en cada uno de los procedimientos a comparar, impide que el laudo despliegue el efecto pre exclusivo de la cosa juzgada material en el presente procedimiento ( art. 222.3 y 4 Ley de Enjuiciamiento Civil). Dicho de otra forma, los resuelto en el laudo arbitral no constituye ningún caso antecedente lógico necesario del que haya que partir en el presente procedimiento para apreciar los hechos litigiosos. Antes al contrario, pese la necesidad de preservar una cierta univocidad procesal se antoja procesalmente lícito no poner frente la reclamación del vendedor el cumplimiento de la condición resolutoria y si hacerlo frente a la de la agencia de la propiedad inmobiliaria, y ello como manifestación básica del principio dispositivo.

Ahora bien, si analizamos las cosas desde una óptica material, lo que de incongruente tiene la actuación de los compradores se pone de manifiesto a través de la doctrina de los actos propios que, como es sabido, es una consecuencia del principio general de protección a la buena fe como razona la sentencia del Tribunal Supremo de 9/septiembre/2010 al resumir las tesis jurisprudenciales sobre la institución que analizamos: ' La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 ; SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 )', siendo así que la referida doctrina exige que ' los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella'.

Con todo rigor, la sentencia del Tribunal Supremo de 15/diciembre/2015 impone la presencia de aquellos actos inequívocos de modo que la ' vinculación jurídica debe ser muy segura y ciertamente cautelosa ( sentencia de 1 de julio de 2011 ), es insoslayable el carácter concluyente e indubitado con plena significación inequívoca del mismo ( sentencia de 19 febrero 2010 )'.

La representación letrada de la parte actora, mediante un análisis conjunto de los ya mencionados contratos, entiende que ' el efecto del allanamiento tiene como consecuencia lo previsto para el desistimiento el contrato y en el documento firmado entre agencia y compradores, es decir, la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta'. Quizás sea mucho decir que el allanamiento a la pérdida de las arras equivale al desistimiento unilateral del contrato, teniendo en cuenta que este ya se ha producido con mucha anterioridad. Pero es indudable que la adopción de tal posición por los demandados ilustra una aparente voluntad de desvincularse sin causa alguna del contrato de compraventa ya suscrito. En ese sentido, la interpretación de la actuación de los compradores pasa por apreciar en su justa medida su reacción ante la demanda arbitral y desde luego sirve para ponernos en guardia respecto de su verdadera actuación en el proceso contractual debatido.



TERCERO.- Es por ello que parezca más seguro resolver el litigio a través de la segunda de las cuestiones apuntadas. Admitamos por tanto, siquiera sea como meras hipótesis, que es procesalmente viable la oposición manifestada en autos y que la posición adoptada frente a la reclamación en el procedimiento arbitral por los demandados no les vincula radicalmente con la que puedan ahora intentar. Aun así, no parece que sirva para enervar la reclamación formulada por OMC Entidad de Gestión S.L.

La rigurosa obligación impuesta a los demandados en el caso de que renunciaran a la perfección del contrato de compraventa (es decir, el pago en cualquier caso de sus honorarios a la agencia), sólo podría evitarse mediante la efectiva aplicación de la condición resolutoria pactada respecto de la financiación hipotecaria.

Un mínimo rigor en la aplicación de tal condición resolutoria, ya fuera en la versión de la estipulación sexta del contrato de agencia, ya fuera en la que figuraba en la cláusula 3ª.H del contrato privado compraventa, pasa por apreciar la concurrencia de los requisitos mínimos que resulten exigibles. Pues bien, los compradores demandados se limitan a aportar una sola certificación de una única entidad bancaria (Bankia) de fecha 5 de enero de 2017, y ello se antoja insuficiente para activar la tan citada condición resolutoria.

Siguiendo a la jurisprudencia menor que se cita en el recurso, parece que una sola negativa de otorgar financiación hipotecaria es insuficiente. No es la actuación normal de cualquier prestatario la de acudir exclusivamente a un solo prestamista en solicitud de crédito, sino que lo ordinario es instarlo en varias entidades, y en todo caso frente a la negativa de una de las que actúan en el mercado, lo exigible es desde luego que lo hubiera intentado en alguna otra para así comprobarse con suficiencia que efectivamente las condiciones de solvencia de los prestatarios hacían imposible el otorgamiento del crédito. Dar lugar a la resolución con una sola negativa se presta al fraude y no permite apreciar con la seguridad exigible el cumplimiento de una condición resolutoria, nótese que siempre de interpretación restrictiva.

Pero es que además, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa estaba previsto como máximo hasta el día 30 de noviembre de 2016 según quedó pactado en la estipulación 3ª.D del contrato privado. Siendo ello así, parece claro que la condición para provocar la resolución del contrato debía quedar cumplida durante el tiempo de su ejecución. Quiere ello decir que la imposibilidad de acceder a la financiación hipotecaria debía quedar documentada entre la fecha del otorgamiento del contrato privado, 13 de septiembre de 2016, y la fecha máxima de escrituración. Por tanto, la aportación de la negativa de Bankia a otorgar el crédito fechada en enero de 2017 no puede servir para tener por cumplida la condición.



CUARTO.- Por todo ello, debe prosperar la reclamación intentada por la agencia de la propiedad inmobiliaria actora en reclamación de sus honorarios: ha quedado claro que ella cumplió con sus obligaciones y que los compradores no lo hicieron, ni en lo que ahora interesa han demostrado el cumplimiento de la condición resolutoria explícita que han alegado para evitar hacer frente a sus responsabilidades.

Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las costas de la 1ª Instancia al estimarse la demanda habrán de ser impuestas a los codemandados de conformidad con el principio de vencimiento objetivo establecido en el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por OMC ENTIDAD DE GESTION S.L. contra la sentencia de fecha 28/septiembre/2018 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de El Puerto de Santa María en la causa ya citada, revoco la misma en el sentido de estimar la demanda interpuesta por OMC ENTIDAD DE GESTION S.L. contra Ernesto y contra Lourdes y, en su consecuencia, condeno a Ernesto y a Lourdes a pagar solidariamente a OMC ENTIDAD DE GESTION S.L. la suma de 3.630 euros , más los intereses legales del principal reclamado (3.000 euros) desde la fecha de presentación de la demanda y al pago de las costas de la 1ª Instancia.



SEGUNDO.- No se hace especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.



TERCERO.- Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Así por esta Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso alguno (salvo el recurso extraordinario de revisión), juzgando en esta segunda instancia, lo pronuncio, mando y firmo.