Sentencia Civil Nº 27/2001, Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 2580/1999 de 13 de Octubre de 2001

Encabezamiento

D. ALFONSO SÁNCHEZ GONZÁLEZ, SECRETARIO DE LA SALA DE LO CIVIL Y PENAL DEL

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE GALICIA

DOY FE Y TESTIMONIO que en el recurso de casación núm. 16/2001 de esta Sala, se dictó:

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE GALICIA

A Coruña, trece de octubre de dos mil uno, la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de

Galicia, constituida por los Ilmos. Sres. magistrados don Juan José Reigosa González, don Juan Carlos Trillo Alonso y don Pablo A. Sande García, dictó

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

SENTENCIA NÚMERO 27

En el recurso de casación 16/2001 interpuesto por Dª. Esther y D. Alvaro , representados por la procuradora Dª Sonia Gómez-Portales González y asistidos por el

letrado D. José Luís López Mosteiro, y en el que es parte recurrida D. Juan Ramón , representado por el procurador D. Víctor López Rioboo y Batanero y asistido por el letrado D. José Manuel Liaño Flores, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de A Coruña, con fecha de dieciséis de febrero de dos mil uno (rollo de apelación número 2580 de 1999), como consecuencia de los autos del juicio de retracto número 240 de 1997, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Ordes, sobre retracto arrendaticio rústico.

Antecedentes

PRIMERO: 1. La procuradora doña Ana María González Gancedo, en nombre y representación de D. Juan Ramón , mediante escrito dirigido al Juzgado de Primera Instancia de Ordes, formuló, el 28 de julio de 1997, demanda de juicio de retracto arrendaticio rústico contra D. Alvaro y su esposa Dª. Esther . En dicha demanda, después de alegar los hechos y fundamentos de derecho habidos por convenientes, termina solicitando sentencia por la que se declare que mi representado Juan Ramón tiene derecho a retraer la finca a que se refiere el núm. NUM000 del Hecho Primero de esta demanda, en relación con el Hecho Segundo, subrogándose en el lugar de los compradores, en el mismo precio y condiciones en que se verificó la transmisión, abonando el precio satisfecho y los demás gastos de legítimo abono a tenor del art. 1518 del Código Civil; y en su consecuencia se condene a los demandados D. Alvaro y Dª. Esther a que dentro del breve término que al efecto se les señale otorguen a favor del demandante la correspondiente escritura de compraventa, bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio por el Juzgado si no lo verificaran; y con expresa imposición de las costas de este juicio a las demandados que se opusieran a esta justa demanda.

2. El procurador D. Manuel Castro del Río, admitida la demanda y emplazados los demandados compareció en los autos (el 27 de noviembre de 1997) en nombre y representación de D. Alvaro , y contestó aquélla (el 19 de febrero de 1998) estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes para acabar solicitando que se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, absolviendo de la misma a los demandados, e imponiendo las costas al actor, por su temeridad manifiesta.

3. Mediante providencia de 20 de febrero de 1998, se acordó la apertura del periodo probatorio por el plazo de veinte días, en el que se practicó la que, propuesta por las partes, fue declarada admitida. Por providencia de 24 de febrero de 1999 los autos quedaron conclusos para sentencia.

4. La señora juez del Juzgado de Primera Instancia de Ordes dictó sentencia con fecha del veintiséis de marzo de mil novecientos noventa y nueve, cuyo fallo es como sigue:

Que desestimando la demanda interpuesta por la procuradora Dª. María González Gancedo en nombre y representación del demandante D. Juan Ramón , debo absolver y absuelvo a los demandados D. Alvaro y Dª. Esther .

Todo ello con condena en costas de la parte actora.

SEGUNDO: La representación del demandante interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y una vez tramitada la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de A Coruña dictó sentencia con fecha de dieciséis de febrero de dos mil uno, que en su parte dispositiva dice:

Que, con estimación del recurso de apelación y demanda de D. Juan Ramón , declaramos que dicho demandante tiene derecho a retraer la finca a que se refiere el número NUM000 del hecho primero de esta demanda, en relación con el hecho segundo, subrogándose en el lugar de los compradores, en el mismo precio y condiciones en que se verificó la transmisión, abonando el precio satisfecho y los demás gastos y pagos de legítimo abono a tenor del art. 1518 del Código Civil, y, en consecuencia, se condena a los demandados D. Alvaro y Dª. Esther a que dentro del breve término que al efecto se les señale otorguen a favor del demandante la correspondiente escritura de compraventa, bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio por el Juzgado sino lo verificaran. No se hace mención especial de las costas de ambas instancias.

TERCERO: 1. La representación de los demandados y apelados presentó escrito el 14 de marzo de 2001 por el que manifestaba su propósito de interponer recurso de casación en esta Sala contra la sentencia dictada el anterior 16 de febrero por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de A Coruña. Esta, por providencia de fecha de 19 de marzo, tuvo por preparado el recurso de casación y concedió a la parte recurrente el plazo de veinte días hábiles para su interposición.

2. La procuradora Dª Sonia Gómez-Portales González, en nombre y representación de Dª Esther y D. Alvaro , mediante escrito presentado en dicha Sección el 23 de abril de 2001, interpuso recurso de casación contra la indicada sentencia del 16 de febrero. Por providencia de 27 de abril, la Audiencia tuvo por interpuesto el recurso de casación y acordó remitir los autos a la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, previa notificación a las partes.

CUARTO: Recibidos los autos en este Tribunal y personadas ante el mismo las partes, así como una vez pasadas las actuaciones al Magistrado Ponente, la Sala dictó auto con fecha de 8 de junio de 2001 por el que acordó admitir a trámite por todos sus motivos el recurso de casación y entregar copia a la parte recurrida. En nombre y representación de D. Juan Ramón , el procurador D. Víctor López Rioboo y Batanero formalizó escrito de impugnación del recurso el siguiente 29 de junio. La Sala, por providencia del 5 de septiembre, señaló día para la celebración de la vista, que, tras citar a las partes, tuvo lugar el pasado dieciocho de septiembre.

Es Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. D. Pablo A. Sande García.

Fundamentos

PRIMERO: 1. La sentencia de la Audiencia que se combate en casación revocó la apelada del Juzgado y al tiempo estimó la demanda formulada. El Tribunal a quo, por lo tanto, acogió favorablemente la acción de retracto arrendaticio rústico que ejercitó la parte actualmente recurrida y la acogió porque, a diferencia de la juzgadora de primera instancia, no apreció que la misma hubiese caducado ni tampoco que resultase procedente inaplicar el derecho de retracto a una finca destinada a prado integrante de un lugar acasarado.

En concreto, y para poder percatarnos mejor del perfil que ofrece el caso enjuiciado, precisamos que la señora Juez que inicialmente decide el pleito entiende que cuando el 28 de julio de 1997 se presentó la demanda, e incluso ya cuando exactamente un mes antes se celebró el acto previo de conciliación, había transcurrido con exceso el plazo (de treinta días) para ejercitar el derecho de retracto que señala el artículo 49.2 de la Ley de Derecho Civil de Galicia (LDCG); plazo que, según su parecer, empezó a correr el 9 de diciembre de 1996, fecha en la que tuvo lugar la inscripción de la escritura de compraventa de la finca litigiosa en el Registro de la Propiedad, y desde cuyo momento pudo conocer el demandante la venta así como sus condiciones. No es éste, como avanzamos, el criterio que refleja la sentencia de la Audiencia, para la cual la inscripción de la venta en el Registro no puede erigirse en presunción irrefutable de conocimiento como si se tratase del ejercicio de un derecho de retracto de comuneros o de colindantes del artículo 1524 del Código Civil (CC); en realidad, viene a decir el órgano de apelación, el artículo 49.2 LDCG (referido al derecho de retracto arrendaticio rústico, de indiscutida aplicación al supuesto controvertido, y que también rige, ex artículo 53.1 LDCG, para el retracto arrendaticio de lugares acasarados) establece, al igual que los artículos 88 y 91 de la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), una regla no equiparable a la del artículo 1524 CC: el plazo de caducidad de treinta días durante el que el arrendatario puede ejercitar el derecho de retracto se cuenta a partir de la fecha en que, por cualquier medio, tuviese conocimiento de la transmisión y de las condiciones reales en que se hizo, de manera que la susodicha inscripción de la venta en el Registro, si bien puede ser uno de los medios de conocimiento cabal a los fines examinados, no lo es por el sólo hecho de la inscripción. Al cabo, concluye la Audiencia, la demanda sí se presentó en plazo, esto es, dentro de los treinta días naturales siguientes al de la celebración del acto conciliatorio, fecha en la que el arrendatario retrayente, tal y como adujo en aquélla, conoció la venta y sus condiciones, no habiendo probado los demandados que el actor conociese con anterioridad por cualquier otro medio, incluido la inscripción registral, la que carece de los efectos de publicidad material o eficacia registral respecto del controvertido derecho de retracto arrendaticio rústico, a diferencia de lo prevenido en el artículo 1524 CC para los retractos de comuneros y colindantes.

Por lo demás, el extremo relativo a la exclusión del retracto, sostenido por la juzgadora de primera instancia a título de mayor abundamiento, tampoco se comparte en la sentencia de la Audiencia: la exclusión que del derecho de retracto contendría el artículo 49.7 LDCG respecto de los arrendamientos que tengan por objeto terrenos a prado, tal cual la finca litigiosa, no se considera de aplicación al retracto de los lugares acasarados del artículo 53 LDCG toda vez que la remisión que efectúa su primer apartado al artículo 49 ha de entenderse a los requisitos para la efectividad del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, pero no a la exclusión.

2. Junto a las dos cuestiones común y divergentemente analizadas en las sentencias de instancia (caducidad o no de la acción de retracto en función de la fijación del dies a quo y exclusión o no del derecho de retracto por causa de que la finca litigiosa, integrante de un lugar acasarado, está destinada a prado), cuestiones ambas que perviven en el recurso sometido a nuestro conocimiento, una tercera, antes exclusivamente atendida en la sentencia de la Audiencia, subsiste también en esta sede casacional. Tiene que ver la misma con la excepción, alegada por la apelante ahora recurrente, de insuficiente consignación al no incluir ésta más que el importe del precio de venta escriturado, pero no los gastos del contrato y demás pagos legítimos sufragados, respecto a los que el actor retrayente se limita a ofrecer su afianzamiento. La excepción, para la Audiencia, no puede acogerse: cierto, razona, que tanto el precio como aquellos gastos y pagos habrán de ser abonados por el retrayente a los adquirentes en cuya posición se va a colocar o subrogar (artículo 1518 CC), pero a los fines de admisibilidad a trámite de la demanda de retracto, el artículo 1618.2° de la Ley de Enjuiciamiento Civil (de 1881, LEC) únicamente se refiere a la consignación del precio conocido o fianza de consignarlo cuando lo sea.

SEGUNDO: 1. Los dos primeros motivos del recurso interpuesto (por la parte en un principio demandada y después apelada) se construyen de conformidad con el artículo 2°. 1º de la Ley 13/1993, de 15 de julio, reguladora de la casación en materia de Derecho Civil de Galicia (LCG). Las infracciones, normativas y jurisprudenciales, que en dichos motivos se denuncian propugnan la caducidad de la acción de retracto ejercitada y son, en el motivo primero, la de los artículos 49.2, 53.1 y 3 LDCG en relación con el artículo 1524 CC así como la de la jurisprudencia que constituiría la sentencia de este Tribunal (STSJG) 10/1997, de 31 de octubre, junto a otras del Tribunal Supremo (SSTS de 3.12.1955, 30.11.1957 y 16.1.1996), y, en el motivo segundo, las infracciones denunciadas son las de esos mismos preceptos y doctrina y además las de los artículos 87, 88 y 91 LAR.

La tesis defendida por la recurrente se sustenta en un argumento de carácter analógico, pero sin reparar en que la analogía como medio de integración normativa es, dicho sea a la luz de la sentencia del Tribunal Constitucional (STC) de 14 de julio de 1988, a la que hace mención la STS de 18 de mayo de 1992, un método o procedimiento delicado, por lo que en su aplicación es exigible un mayor rigor y cuidadoso empleo, y también sin reparar en que no cabe la aplicación analógica de la doctrina jurisprudencial (SSTS de 28 de febrero de 1989 y de 12 de diciembre de 1995) y, sobre todo, en que es condición precisa para la aplicación analógica que el supuesto específico carezca de regulación normativa, además de que la norma que se vaya a aplicar, por su identidad de razón con el supuesto, sea lo suficientemente expansiva, interpretada correctamente en su sentido y finalidad, hasta el punto de permitir esa aplicación (SSTS de 7 de enero y, parecidamente, de 3 de abril de 1981). Y esto es, lo que, ab initio, convendrá dejar aclarado: la determinación de la fecha a partir de la cual un arrendatario de lugar acasarado puede ejercitar ex artículo 53.1 LDCG el derecho de retracto que recae sobre la finca integrante del lugar enajenada por el arrendador, no representa un problema de falta de previsión normativa del ordenamiento jurídico civil gallego, de manera que no es necesario acudir supletoriamente a las normas civiles estatales o comunes (artículo 3.1 LDCG), y la solución legal gallega al respecto existente (artículo 49.2 LDCG por remisión del precitado 53.1 LDCG), aún cuando no fuese susceptible de interpretarse e integrarse desde los principios generales que lo informan, los usos, las costumbres, la jurisprudencia y la doctrina que encarna la tradición jurídica gallega (artículo 2.2 LDCG), nunca lo sería desde una norma civil española como la contenida en el artículo 1524 CC, que establece un peculiar plazo y momento de arranque del mismo respecto de unos retractos, los de comuneros y colindantes, correspondientes a finalidades sociales diversas de la del retracto arrendaticio rústico del lugar acasarado gallego.

2. En este último sentido no renunciamos a destacar que nos encontramos ante un arrendamiento rústico histórico ex artículos 1 y 2 de la Ley 3/1993, de 16 de abril, de las aparcerías y de los arrendamientos rústicos históricos de Galicia (LAARHG), y que esta clase de arrendamientos, como recuerda la STC 182/1992, de 16 de noviembre, constituye Derecho civil propio de Galicia y son considerados institución dotada de identidad diferenciada, dadas las peculiaridades que ofrecen por su origen (consuetudinario), por su forma (predominantemente verbal), por la figura del arrendatario (en la que prima la condición de jefe de familia), por su objeto (lugar acasarado), por su duración (prácticamente indefinida en virtud del derecho de sucesión), por el intenso sentimiento dominical que tienen los arrendatarios y, en definitiva, por la imprecisión de su naturaleza jurídica, tan cercana al censo enfiteútico. Censo enfiteútico, al que en el régimen del CC (artículos 1628 a 1654), no son extraños los derechos (expresamente extensibles a los foros) de tanteo y de retracto (artículos 1636, 1655 y 1656.6ª); tan inasimilable este último, por cierto, al de comuneros y colindantes del mismo CC como inasimilable lo es el retracto arrendaticio rústico que luce en la LDCG (y también en la LAR) en defecto de la notificación fehaciente que, para ejercitar el derecho de tanteo, debe realizar el arrendador al arrendatario indicándole el precio ofrecido y las demás condiciones de la transmisión a título oneroso de la finca rústica arrendada (artículo 49.1 LDCG y, parecidamente, artículos 87 y 88, inciso primero, LAR), y derecho de retracto así anudado a esa falta de notificación previa (como en el caso del censo enfiteútico del artículo 1639 CC) que es la que conduce a su ejercicio (durante treinta días) a partir de la fecha en que, por cualquier medio, tuviese conocimiento (el arrendatario) de la transmisión y de las condiciones reales en que se hizo (artículo 49.2 LDCG y, parecidamente, artículo 88, inciso segundo, LAR), lo que poderosamente contrasta con la solución que incorpora el artículo 1524 CC, que al señalar, como comienzo del cómputo (de los nueve días) para el ejercicio del derecho de retracto (de comuneros y colindantes) la fecha de inscripción de la venta en el Registro, estima con presunción iuris et de iure que en ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción, si bien cuando se acredite que el retrayente conoció la venta con anterioridad a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento (SSTS de 21 de julio de 1993 y de 7 de abril de 1997, de cuya doctrina es de la que se hace eco la STSJG 10/1997, de 31 de octubre, en relación a un pleito en el que el thema decidendi no consistía en determinar si la inscripción implicaba, per se, presunción irrefutable de conocimiento de la transmisión de una finca dada en aparcería, sino en decidir si este conocimiento, unido al de todas las condiciones de la transmisión, bastaba para que se iniciase el cómputo del plazo retractual, aunque la misma no se hubiese notificado fehacientemente).

Sucede, pues, que el artículo 49.2 LDCG (y también su concordante artículo 88, inciso segundo, LAR) opta por un criterio marcada y exclusivamente subjetivo en orden a fijar el inicio del plazo para el ejercicio del retracto arrendaticio rústico cual es el de hacerlo depender, una vez que el arrendador ha incumplido la obligación de notificar previamente al eventual retrayente la transmisión de la finca arrendada (artículo 49.1 LDCG y artículos 87 y 88, inciso primero, LAR), del conocimiento que el arrendatario tuviese de dicha transmisión (y de las condiciones reales en que se hizo) por cualquier medio, sin distinguir para el cómputo en cuestión, al contrario del criterio mixto (objetivo y subjetivo) que incorpora el artículo 1524 CC (en el que no se exige la previa notificación de la venta), entre el caso de que haya habido inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o que no medie ésta (al respecto, STS, por todas, de 30 de noviembre de 1967). Constituye, por lo tanto y en definitiva, una pretensión abocada al fracaso la de la recurrente que pregona la caducidad del retracto arrendaticio ejercitado el 28 de julio de 1997 por mor de haber transcurrido entonces más de treinta días desde la inscripción registral de la venta de la finca litigiosa, y está abocada el fracaso porque el legislador autonómico gallego de la LDCG, al igual que el estatal español de la LAR, lejos de prestar atención y mucho menos de elevar tal inscripción a la categoría de presunción irrefutable o iuris et de iure del conocimiento de la transmisión y de las condiciones reales en que se hizo como si de un retracto de comuneros o de colindantes se tratase, hace depender de este conocimiento efectivo, con o sin inscripción registral y antes o después de la misma, pero siempre con independencia de ella, el inicio del plazo para ejercitar la acción retractual rústica durante (otros) treinta días; solución que, además de ser la que mejor se acomoda al incumplimiento de la obligación que compete al arrendador de notificar previamente la transmisión al arrendatario (obsérvese, dicho sea de paso, que en el supuesto de enajenación de una finca enfiteútica realizada sin el previo aviso que ordena el artículo 1637 CC a los efectos de hacer uso del derecho de tanteo, la acción de retracto es susceptible de ejercitarse durante un tiempo considerablemente más amplío que el previsto de mediar dicho aviso: artículos 1638 y 1639 CC), es la solución que sin ambages acoge la doctrina jurisprudencial recaída respecto del, este sí, similar artículo 88 LAR, según recientemente pone de manifiesto la STS 506/2001, de 25 de mayo, en la que el comienzo del cómputo para el ejercicio de la acción de retracto arrendaticio no se vincula ni a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la finca rústica arrendada ni a la de su inscripción (cuatro años después), sino a la de la facilitación al arrendatario por el Registrador de la Propiedad de la correspondiente certificación (expedida siete años después de dicha inscripción), momento hasta el que no se tuvo conocimiento de los términos (completos, precisos y exactos) de la transmisión, como no lo tuvo el arrendatario en el caso que enjuiciamos, según acredita la sentencia impugnada, sino con ocasión del acto de conciliación acaecido el 28 de junio de 1997, tal y como alegó el demandante en su demanda y sin que los demandados probasen su conocimiento en fecha anterior (vgr., la de la compraventa de la finca litigiosa por escritura pública de 5 de diciembre de 1994 o la de su inscripción registral el 9 de diciembre de 1996).

TERCERO: 1. El artículo 49.7 LDCG excluye el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto en los arrendamientos que tengan por objeto terrenos a pasto, prado y, en general, cualquier aprovechamiento secundario o que sean de duración inferior al año agrícola. Se trata, como dijimos en la STSJG 11/2000, de 11 de abril, de la única y específica previsión normativa legal gallega en torno a la exclusión de los mencionados derechos, lo que representa una notable diferencia respecto de la pluralidad de exclusiones que se derivan de los artículos 6 y 7 LAR al exceptuar de la aplicación de (todos) sus preceptos determinados arrendamientos rústicos.

La LDCG, en general aplicable a los arrendamientos (entre los que se encuentra el de la litis) vigentes en el momento de su entrada en vigor (así lo advertimos desde la STSJG 25/1998, de 19 de diciembre), no deja de someter a su aplicación a los que tengan por objeto alguno de los expresados en su artículo 49.7, de los que simplemente excluye, lo repetimos, el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto. Sometidos estos arrendamientos a la LDCG, se plantea, pues, el sugerente problema (según la calificación que avanzamos en la reciente STSJG 24/2001, de 24 de septiembre) de decidir cuál es el alcance de dicha exclusión; problema que en el recurso de casación del que ahora conocemos tiene que ser abordado como consecuencia de la formulación del motivo tercero que lo acompaña y en el que, a través del amparo procesal que dispensa el artículo 2°.1 LCG, se denuncia la infracción por inaplicación del referido artículo 49.7 en relación con los artículos 53.1 y 3 y 78, todos ellos de la LDCG.

El motivo, lo adelantamos, no puede admitirse: la Sala no comparte la interpretación, implícitamente presupuesta en la argumentación de la recurrente, de que siendo terreno a prado el objeto de un arrendamiento no cabe, en ninguna hipótesis, el ejercicio de los derechos de tanteo y, por lo que aquí importa, de retracto ex artículo 49.7 LDCG; y al cabo o a fin de cuentas el motivo tampoco podría triunfar, ni aún cuando entendiésemos que la exclusión prevista en ese artículo no consiente salvedades, porque la Sala no extendería su aplicación al supuesto controvertido de enajenación de una finca a prado integrante de un lugar acasarado (artículos 53 y 54 LDCG). Veámoslo de seguido.

2. La norma contenida en el artículo 49.7 LDCG no se aparta en substancia del texto del artículo 6.7° a) LAR (y del artículo 6.4° LAR en lo que hace a su inciso final) y su interpretación no puede variar so pena de llegar a lo inexplicable y hasta el absurdo, esto es, aceptar que el legislador gallego excluye el ejercicio del retracto en los arrendamientos que tienen por objeto terrenos a prado, como si éstos sólo fuesen susceptibles de aprovechamientos secundarios, cuando es lo cierto e indudable, dicho sea sirviéndonos de una de las más autorizadas voces de la doctrina jurídica gallega, que en la mayoría del territorio de Galicia los prados son las tierras de más precio y aprecio, porque en ellas se sustentan básicamente (lo que bien demuestra el caso enjuiciado) las explotaciones ganaderas. Sea como fuere, lo que debemos destacar es que en la STSJG 5/2000, de 19 de febrero, hemos tenido la oportunidad de consignar que la exclusión que de la legislación rústica especial efectúa el artículo 6.7° a) LAR respecto de los arrendamientos que tengan por objeto aprovechamientos de rastrojeras, praderas roturadas, plataneras y montaneras, responde, única y exclusivamente, al carácter secundario de los mismos, mal pudiendo estimarse como secundario (adjetivo sinónimo de segundo en orden y no principal, de accesorio) un aprovechamiento si no consta otro que ha de considerarse como principal; el legislador estatal del artículo 6.7° a) LAR está contemplando, así pues, el carácter dependiente, accesorio, accidental o de segundo orden de tales aprovechamientos con relación a otros que en estos concretos supuestos tienen la naturaleza de principal, y ello se corrobora, añadíamos, al excluirse también los pastos secundarios y, en general, aprovechamientos secundarios distintos siempre de los principales y compatibles con éstos. Y no diversa interpretación es la que, efectivamente, merece con más razón y lógica el artículo 49.7 LDCG, en el que el legislador gallego, insistimos, sin dejar de sujetar a su imperio a los arrendamientos que tengan por objeto alguno de los que el precepto detalla, se limita a excluir, respecto de ellos, los derechos de tanteo y de retracto, pero no de un modo incondicionado o indiscriminado (como el que conviene a los arrendamientos de duración inferior al año agrícola), sino, tratándose de los que tengan por objeto terrenos a prado (o a pasto), reducido a los arrendamientos en los que el aprovechamiento del prado (o del pasto) sea de carácter secundario de otro cultivo principal, lo que, en línea con el artículo 6.7° a) LAR, igualmente aparece corroborado en ese tan invocado artículo 49.7 LDCG al decir (a continuación de que se excluye el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en los arrendamientos que tengan por objeto terrenos a pasto, prado) y, en general, cualquier aprovechamiento secundario, frase que antes de suscitar una equiparación indiferenciada o absoluta entre prado (o pasto) y aprovechamiento secundario, más bien denota que si el prado (o el pasto) abarca el aprovechamiento principal de la finca arrendada no cabe la marginación de aquellos derechos de adquisición preferente.

3. El lugar acasarado, de cuyo arrendamiento versan específicamente los artículos 50 a 56 LDCG, es susceptible de una plural incidencia de los derechos de tanteo y de retracto: bien sobre su totalidad en caso de transmisión onerosa del lugar (artículo 53.2 apartado primero LDCG), bien sobre las fincas que, comprendidas en el mismo, enajene el arrendador, las que pueden ser todas o algunas de las arrendadas (artículo 53.1 LDCG), o bien sobre algún otro elemento del lugar que se hubiese enajenado separadamente (artículo 53.3 LDCG). Únase a esa plural incidencia del ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto, el derecho de adquisición forzosa del lugar al que se refiere el artículo 55 LDCG así como, si el arrendamiento es histórico, el derecho de acceso a la propiedad (de las fincas llevadas en arriendo, incluida la vivienda) que reconoce el artículo 6.1º LAARHG, y no será difícil percatarse de que el legislador gallego, al posibilitar tan ampliamente la conversión en titular dominical del arrendatario de un lugar acasarado, está configurando un principio general informador de nuestro derecho civil, tradicionalmente estructurado por la centralidad que en su seno desempeña la casa, al servicio de la cual, como de todos es sabido, se encaminan las normas de las figuras e instituciones que lo singularizan, desde los montes vecinales a las sucesorias.

Súmese a lo que antecede la concepción legal ex artículo 50 LDCG del lugar acasarado (de la que ya dimos cuenta en la STSJG 3/1996, de 25 de enero) como el conjunto de bienes (casa de labor, edificaciones, dependencias y terrenos así como ganado, maquinaria, aperos de labranza e instalaciones) que constituyen una unidad orgánica de explotación, en la que, por ello, resulta obligada la interdependencia y el destino común de las fincas que comprende, y habrá de convenirse que es infructuoso el esfuerzo de la recurrente tendente a excepcionar del ejercicio del derecho de retracto el supuesto de la controversia de venta aislada de una de las fincas a prado del lugar del que es arrendatario el actor retrayente: ni aún entendiendo que la exclusión del retracto en los arrendamientos que tengan por objeto terrenos a prado no consiente salvedades en el contexto del artículo 49.7 LDCG (que sí las consiente según antes argüimos), la aplicación extensiva de la misma tomando como base la literalidad del artículo 53.1 principio LDCG (el arrendatario de un lugar tendrá derecho... de retracto, en los términos del artículo 49...), choca con el carácter objetivamente irrestringible que al respecto del lugar tiene el retracto, ya recaiga sobre su totalidad o sobre alguno de sus elementos (artículo 53.2 y 3 LDCG), ya recaiga sobre todas sus fincas o sobre las que el arrendador hubiese enajenado (artículo 53.1 inciso final LDCG), y desde luego que, además y en definitiva, esa mera exégesis gramatical en la que la recurrente quiere percibir una remisión in totum del artículo 53.1 al 49 LDCG (a la que a su favor nada contribuiría la del 54.1 al 49.4 o la del 54.2 al 49.6 LDCG y sobre la que no más luz arroja la errónea del artículo 78 LDCG en sede de aparcería), mal se aviene con el espíritu y finalidad de las normas que persiguen facilitar al máximo que el arrendatario de un lugar acasarado alcance su íntegra propiedad.

CUARTO: La clásica STS de 21 de junio de 1956 ya se cuidó de resaltar la distinción entre el ejercicio del derecho de retracto regulado en los artículos 1518 y 1524 CC (y, en nuestro caso, en el artículo 53 LDCG) como derecho material, que es el llegar a entrar el retrayente en la propiedad de los bienes retraídos, para lo que es imprescindible que se entreguen y pongan en manos del comprador, y no sólo a su disposición, las cantidades a las que se refiere el primero de los mencionados artículos, con el ejercicio de la acción de retracto, cuyos requisitos establece el artículo 1618 LEC, que no requiere para ejercitar esa acción la entrega de tales cantidades, bastando que se consignen unas y que se afiance en el pago de otras. Perceptible con no menor claridad en el artículo 266.3 a) de la vigente LEC al considerar como único requisito de admisibilidad de las demandas de retracto el que a ellas se acompañe (junto a los documentos que constituyan un principio de prueba del título en que se funden) el documento que acredite (cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato) haber consignado, si fuese conocido, el precio de la cosa objeto de retracto o haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere, la distinción en cuestión encuentra su explicación en que con la norma procesal del artículo 1618.2° LEC se trata de garantizar la seriedad de la demanda y asegurar al demandado que, si recae sentencia estimatoria, será reembolsado, en el momento del otorgamiento de la escritura correspondiente, de las cantidades que señala el artículo 1518 CC (STC 12/1992, de 27 de enero) y por ello es por lo que este último artículo, al imponer al retrayente (a los efectos de poder hacer uso del derecho de retracto) que reembolse al comprador el precio de la venta y cualquier otro pago legítimo hecho para la misma así como los gastos del contrato y los necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, exclusivamente es susceptible de ser aplicado en ejecución de sentencia.

En absoluto, pues, podemos admitir que en el caso que enjuiciamos se produjese, según aduce la recurrente ex artículo 2°.1º LCG en el cuarto motivo del recurso interpuesto (con tanto rigor como el que también sobresale en el escrito de impugnación), la infracción, en relación con el artículo 1618 LEC, del artículo 1518.1º CC, al que remite el artículo 3.1 LDCG (lo que no se discute a pesar de la carencia de una norma gallega como la que contiene el artículo 90.2 LAR), así como la de la jurisprudencia que aplica dicho artículo 1518.1° CC, y todo ello por no haberse consignado ni afianzado la cantidad (310.297 pesetas) correspondiente a los gastos del contrato y pagos legítimos hechos para la venta: el retrayente, quien con su demanda acredita haber consignado, en cumplimiento estricto del artículo 1618.2° LEC, el precio (un millón de pesetas) de la compraventa de la finca litigiosa, además ofreció el afianzamiento, de acuerdo con lo que disponen los artículos 1518 y 1525 CC, de los referidos gastos y pagos, y al proceder de ese modo se atuvo escrupulosamente a la ley, para la que, en el momento de entablar la acción retractual, es suficiente la consignación del precio, siendo innecesario, como señala la mentada STS de 21 de junio de 1956, extender la obligación formal del artículo 1618.2° LEC a las cantidades expresadas en el artículo 1518 CC más allá del precio de venta, interpretación que, concluyentemente, creemos que es la que, sin afectar a las garantías procesales de la otra parte del proceso (la actual recurrente), mejor se adecua a la concepción de éste como instrumento para alcanzar la efectividad de la tutela judicial (por todas, STC 145/1998, de 30 de junio, citada, en compañía de la antes traída a colación STC 12/1992, de 27 de enero, en la STS 346/2001 de 3 de abril, reiterativa de la obligación de consignar únicamente el precio, incluso mediante aval bancario).

QUINTO: La desestimación de los cuatro motivos en que se basa la casación comporta la declaración de no haber lugar a la misma y la confirmación de la sentencia recurrida. En lo tocante a las costas del recurso, y pese a su desestimación, la aplicación preferente de la LCG, y en concreto la de su artículo 4°, implica que no se le impondrán a la recurrente ya que el Tribunal no aprecia que ésta procedió con temeridad o mala fe en su interposición, único caso en el que (como decimos desde las SSTSJG 12/1996, de 19 de octubre, y 9/1997, de 24 de junio) le serían impuestas razonándolo expresamente.

En atención a lo expuesto y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Dª Esther y de D. Alvaro , contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de A Coruña con fecha de 16 de febrero de 2001 (rollo de apelación número 2580 de 1999), la cual se confirma, sin imposición de las costas del recurso. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia y devuélvansele las actuaciones que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se formulará testimonio para su unión al rollo de la Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Siguen las firmas de los Magistrados designados en el encabezamiento de la resolución así como la diligencia de publicación de la misma de la misma, refrendada por el Secretario que suscribe.

Lo anterior concuerda bien y fielmente con el original al que me remito, y para que así conste a los efectos oportunos, expido y firmo la presente en A Coruña, veinte de noviembre de dos mil uno.