Sentencia Civil Nº 27/2005, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 938/2004 de 20 de Enero de 2005

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

VALENCIA

SECCIÓN UNDÉCIMA

ROLLO Nº 938/04

Autos: Juicio Ordinario nº 112/04 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 7 de Valencia

Demandante-apelado: D. Luis Pablo en su propio nombre y en interés de la DIRECCION000

Procurador.- D. JUAN HERNANDEZ CORTES

Demandado-apelante: Urbem, S.A.

Procuradora.- DÑA. ANA MARIA ARIAS NIETO

SENTENCIA Nº____27/05____

SECCION UNDÉCIMA

ILUSTRÍSIMOS. SEÑORES:

Magistrado Presidente,

D. José Alfonso Arolas Romero

Magistrados:

Dña. Susana Catalán Muedra

D. Alejandro Giménez Murria

En la ciudad de Valencia, a veinte de enero de dos mil cinco.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dña. Susana Catalán Muedra, los autos de juicio ordinario, promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Valencia, con el núm. 112/04, por D. Luis Pablo en su propio nombre y en interés de DIRECCION000 contra Urbem, S.A. sobre "obligación de hacer", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Urbem, S.A., representado por la Procuradora Dña. Ana María Arias Nieto y asistido del Letrado Dña. Raquel Simo Bahillo contra D. Luis Pablo en su propio nombre y en interés de DIRECCION000 , representado por el Procurador D. Juan Hernández Cortés y asistido del Letrado D. Francisco Amorós Ibor.

Antecedentes

PRIMERO.-

El Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Valencia, en fecha 25 de junio de 2004 en el juicio ordinario núm. 112/04 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando como estimo la demanda promovida por el Procurador Sr. Hernández Cortés en la representación que ostenta de su mandante D. Luis Pablo , por sí y en interés de la DIRECCION000 contra la entidad mercantil URBEM S.A., se efectúan los siguientes pronunciamientos: 1.- Se declara la nulidad de la cláusula décima del contrato de compraventa de la vivienda suscrita entre los adquirentes y la promotora URBEM S.A., teniéndose por no puesta la autorización conferida por el comprador al vendedor para modificar la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio. 2.- Se declara a todos los efectos procedentes la nulidad de la cláusula signada a los contratos privados de compraventa en su día suscritos pro Urbem, S.A. con los diversos adquirentes de elementos privativos del edificio sito en DIRECCION000 , relativa a la aceptación por los compradores de los Estatutos de la DIRECCION000 . 3.- Se declara que la disposición contenida en el apartado II de los estatutos, atinentes al uso de las viviendas es nula y por ende se tiene por no puesta. 4.- Se declara que la disposición contenida en el número segundo apartado b) de los estatutos atinente a las normas para los locales comerciales, es nula y por ende se tiene por no puesta. 5.- Se condena a la parte demanda a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos, con todos sus efectos legales inherentes. 6.- Sin pronunciamiento en materia de costas procesales."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la Procuradora Dña. Ana María Arias Nieto en nombre y representación de Urbem, S.a., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por el Procurador D. Juan Hernández Cortés en nombre y representación de D. Luis Pablo en su propio nombre y en interés de la DIRECCION000 . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 12 de enero de 2005.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

No comparte la Sala los de la Sentencia recurrida en cuanto se opongan a los siguientes:

PRIMERO.-

Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, estimatoria de la demanda formulada, se alza el demandado sosteniendo de nuevo ante esta alzada la validez de las cláusulas obrantes en el contrato de compraventa autorizándole para la modificación de las normas del título constitutivo de la propiedad horizontal, y que, aun cuando devinieran nulas, la validez de los Estatutos es incuestionable por cuanto fueron otorgados éstos por el que entonces era único propietario, cualidad unitaria que se mantenía al tiempo de modificarlos, habiendo conocido en todo momento los compradores de viviendas (aun no propietarios por ausencia de modo en su adquisición) el contenido de los estatutos de los que, además, se les otorgó copia al tiempo de entregárseles las llaves y otorgar escritura pública, no habiendo manifestado oposición alguna a ellos.

SEGUNDO.-

Y, a efectos de resolución del recurso, de necesaria invocación los hechos en que se sustentó la demanda que presenta don Luis Pablo y que lo hace en nombre propio y en interés de la DIRECCION000 . Y así: A) El actor y su esposa y en virtud de contrato privado de compraventa de 11 de mayo de 1.988 adquieren la vivienda de que son titulares en la actualidad, sita en la Comunidad dicha, zaguán 44, puerta 8ª, haciéndose constar en su cláusula 10ª que "La parte compradora autoriza mediante la firma del presente documento a la parte vendedora, para otorgar y modificar la escritura de declaración de Obra nueva y División Horizontal del edificio, en función de la terminación material del mismo, si ello fuera necesario, fijar la cuota de participación de la vivienda en el valor y cargas del mismo y en sus elementos comunes aceptando los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, que conocen, de acuerdo con las normas sobre propiedad horizontal y autorizándole para designar al Administrador del edificio", autorización genérica que consta en todos y cada uno de los contratos de compraventa otorgados con los restantes miembros de la Comunidad. B) Que la referida cláusula es nula en aplicación de lo previsto en el artículo 10-1 a) y 4 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, de Defensa de los Consumidores y Usuarios, pues se reenvía a unos Estatutos que no se entregan porque no existen, sino que se redactaron posteriormente, por lo que no podían conocerse, por lo que, además, la cláusula vulnera el artículo10 bis de la aludida Ley por cuanto se muestra conformidad sobre unos hechos ficticios, cual es el conocimiento de los Estatutos, y no es objeto de negociación en perjuicio del consumidor, vulnerando igualmente la demandada las obligaciones que le imponen el mandato en su favor constituido. C) Que en los Estatutos la promotora demandada hizo constar "II. El propietario de la vivienda puerta 27 del patio nº 44 de la propiedad horizontal tendrá la facultad exclusiva y excluyente de colocar un cartel luminoso de una superficie máxima de veinticinco metros cuadrados en la línea de fachada de la segunda planta de su vivienda y sobre la parte de cubierta del edificio correspondiente a la misma, sin que para ello precise la autorización del resto de la Comunidad de propietarios. Los gastos e impuestos que ocasione la colocación y mantenimiento de dicho cartel serán costeados exclusivamente por el propietario de dicha vivienda que hará suyos los beneficios económicos que reporte dicha colocación, bien lo haga por sí mismo, bien arriende el derecho a un tercero. En el resto del edificio estará prohibida la colocación de carteles, a excepción de la facultad que corresponde a los propietarios de los locales a que se refiere el apartado segundo de estos Estatutos en la parte de fachada correspondiente a cada local". Y, entre las normas destinadas a los locales comerciales, que "I. El propietario o propietarios de las plantas bajas y de primera plante alta podrán en cualquier momento y sin precisar del consentimiento de los condueños del inmueble: b) colocar marquesinas y toldos, abriendo y cerrando puertas y ventanas, fijando anuncios luminosos o de cualquier otra clase, sin más limitaciones de las que exijan las ordenanzas municipales y respetando no obstante la decoración de la fachada en cuanto a materiales de que la misma se compone". D) Que la redacción de tales cláusulas constituye un incumplimiento de las obligaciones dimanantes del contrato de compraventa y, concretamente, de la de entrega de la cosa en la forma pactada, esto es, libre de cargas y gravámenes. E) Que tales cláusulas devienen nulas por serlo la que contiene la autorización contractual para otorgarlas y, consecuentemente, porque habiéndose enajenado las viviendas al tiempo de otorgamiento de los Estatutos, la aprobación de éstos precisaba el consentimiento unánime de los compradores, consentimiento que no se prestó.

TERCERO.-

Y comenzando con el primer motivo de recurso, esto es, el referido a la revocación del pronunciamiento de la Sentencia que declara la nulidad de la autorización que contiene la cláusula 10ª del contrato privado de compraventa por las partes suscrito, no puede la Sala compartir la calificación que de la misma hace el Juzgador de Primera instancia. Y ello por cuanto no puede procederse a una interpretación aislada de las cláusulas contractuales hasta el punto de colegirse que lisa y llanamente se procede por la parte actora a la adquisición de una vivienda cuya realidad se puede percibir por los sentidos, bien por existir ya como tal vivienda, bien por hallarse en fase de ejecución, aun cuando lo fuera en un grado meramente inicial. Los hechos al tiempo de la celebración del contrato de compraventa, esto es, el 11 de mayo de 1.998, no sólo son distintos, sino que son otros (a los folios 25 a 30), por cuanto, como resulta de su exponendo primero, la parte vendedora y hoy demandada era dueña de un solar de determinada superficie sito en Unidad de Ejecución única del Plan Parcial "Avenida de Francia de Valencia", solar plenamente delimitado y sobre el que proyecta, "previa la obtención de la correspondiente Licencia Municipal de Obras, la construcción de un edificio compuesto de sótano para aparcamiento y trasteros, bajos comerciales y once plantas altas destinadas a viviendas a las que se accederá por tres zaguanes". Y en el citado edificio "y con acceso por su zaguán número 44, estará ubicada la vivienda señalada como puerta núm. 8, en la CUARTA planta alta, es del TIPO V1, con una superficie construida, con elementos comunes aproximada de 209,28 metros cuadrados, cuyas características, calidades y situación, consta en la documentación" que en tal acto recibió el actor, vendiendo la hoy demandada al ahora actor la descrita vivienda "como cuerpo cierto, con cuanto usos, derechos, servicios y servidumbres le sean inherentes o accesorios, incluida la participación que se le asigne en los elementos comunes del edificio en que se ubica, y en el estado de libres de cargas, salvo las que resulten del presente contrato, de la escritura de Declaración de Obra Nueva y División en Régimen de Propiedad Horizontal, y de los estatutos por los que ha de regirse y que se protocolizan junto a la misma, y de la legislación urbanística aplicable". Por tanto, el actor y entonces comprador, el día 11 de mayo de 1.998, adquiere una vivienda futura, a construir en el vuelo de un determinado solar, y cuyas características, incluso las referidas a su superficie, quedan subordinadas al visto bueno que habrá de dar el Ayuntamiento para la concesión de la necesaria Licencia de obras. Y para alcanzar el cumplimiento por el demandado de su obligación de entrega de la cosa vendida (artículo 1.461 del Código civil) y que todavía no había sido objeto, siquiera, de autorización Municipal, ni, desde luego, de definición concluyente ni de inicio de construcción, (artículos 1.450 y 1.258 del propio Código) se impone un deber de colaboración por parte del comprador, cual es la autorización (cláusula 10ª) para el otorgamiento de la escritura de obra nueva, división horizontal y estatutos que regirán la vida de la comunidad, incluso el establecimiento de las servidumbres necesarias para que pueda alcanzar realidad no sólo física sino también jurídica (la comunidad que se proyectaba estaba compuesta de 92 viviendas y 7 locales comerciales, distribuidos en tres zaguanes, así como de dos plantas sótanos destinadas a garaje y trastero, con sus consiguientes escaleras, ascensores, corredores, rampas de acceso al garaje, entre otros -- a los folios 25 a 30--, lo que exigió, entre otras, la constitución de diversas servidumbres y, entre ellas, de paso, maniobra, acceso y salida, y la agrupación de diversas fincas en que se había dividido la propiedad horizontal -a los folios 107 a 129-con otorgamiento de diversas escrituras públicas con contenido complejo), sin que pueda interpretarse la aludida cláusula 10ª, como pretende la apelada, en el sentido de que se reenvía a unos estatutos que no se le entregan, considerando que la demandante conocía que tales Estatutos no existen por cuanto todavía no puede saberse, siquiera, cuál será la configuración exacta de la vivienda que compra, por cuanto se carece, incluso de licencia de obras, y por ello se señala, exclusivamente, su superficie aproximada, incluidos los elementos comunes que tampoco se definen. E interpretada tal cláusula 10ª conforme a la intención de las partes al contratar (artículo 1.281 del Código civil), no puede concluirse la nulidad que se postula por el actor, ni tan siquiera al amparo de lo dispuesto en los artículos 10-1 a) y 4 y 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio, de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

CUARTO.-

Y tampoco puede concluirse la nulidad de determinados actos ejecutados por la promotora que fue parte con el actor en el contrato de compraventa, por vulnerar las obligaciones derivadas del mandato conferido, considerando que, si bien es cierto que observa la Sala una extralimitación en la ejecución del mandato, y no tanto en la redacción de los Estatutos otorgados al tiempo de la División horizontal de la propiedad el 16 de septiembre de 1998 (a los folios 93 a 102) al referirse a las normas para locales comerciales (las especialidades referidas a ellos afectan a la totalidad de los mismos y responden, en definitiva, a lo que constituye una práctica común en el comercio valenciano, señalándose, además, límites a su ejercicio, como lo son las ordenanzas municipales y la propia decoración de la fachada), como en cuanto a la modificación de dichas normas estatutarias operada precisamente al tiempo de otorgamiento del último de los instrumentos públicos -a los folios 107 a 129--, es decir, el 26 de abril de 2001, fecha en la que la promotora, entre otras modificaciones cuya legitimidad no se cuestiona, procede a redactar de nuevo el Apartado II de las "normas para viviendas" en su día otorgadas, el cual queda del siguiente tenor: II.- "El propietario de la vivienda puerta 26 del patio nº 44 número VEINTISIETE de la propiedad horizontal tendrá la facultad exclusiva y excluyente de colocar un cartel luminoso de una superficie aproximada de veinticinco metros cuadrados en la línea de fachada de la segunda planta de su vivienda y sobre la parte de cubierta del edificio correspondiente a la misma, sin que para ello precise de la autorización del resto de la comunidad de propietarios. Los gastos e impuestos que ocasione la colocación y mantenimiento de dicho cartel serán costeados exclusivamente por el propietario de dicha vivienda que hará suyos los beneficios económicos que reporte dicha colocación, bien lo haga por sí mismo, bien arriende el derecho a un tercero. En el resto del edificio, estará prohibida la colocación de carteles, a excepción de la facultad que corresponde a los propietarios de los locales a que se refiere el apartado segundo de estos Estatutos en la parte de fachada correspondiente a cada local.". Redacción esta última que no sólo infringe el principio de igualdad, sino que, además, no queda sujeta a limitación alguna. Sin embargo tal extralimitación no puede llevar sin más a la declaración de nulidad de tal cláusula estatutaria, por cuanto de la prueba practicada no puede concluirse la legitimación del demandado para soportar el ejercicio de la acción, o lo que es lo mismo, que el demandado, además de ser el autor de las normas, sea el propietario de la referida vivienda, y todo ello sin perjuicio de las acciones que al actor puedan asistir en reclamación de los daños y perjuicios ocasionados por la extralimitación del demandado en el ejercicio del mandato conferido.

QUINTO.-

Y procede desestimar la pretendida por el apelado nulidad de las cláusulas estatutarias por defecto en el consentimiento, es decir, por no haber concurrido el actor a la aprobación de los estatutos, considerando que aun cuando se apreciara que su derecho expectante a la propiedad se manifiesta en la necesidad de que prestara su asentimiento a la aprobación de los Estatutos para su validez, conforme a la exigencia de unanimidad prevista en el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (referencia que en el caso del otorgamiento de los Estatutos se entiende al artículo 16, pues el mismo acontece con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/1999, de 6 de abril), conforme a lo razonado en el fundamento tercero, delegó en el demandado su aprobación, y ello sin perjuicio de que, en todo caso, la falta de asentimiento ha de hacerse valer a través del cauce oportuno, cual es, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley 49/1960, en su redacción actual, la impugnación de los Estatutos que se dice otorgados sin su asentimiento en el plazo legal y una vez tuvo conocimiento de su aprobación y modificación mediante la entrega de copia de los mismos (hecho que acontece, según resulta de la testifical practicada al tiempo de la traditio que se produjo mediante entrega de las llaves y otorgamiento de escritura pública) y dirigiendo su acción contra la Comunidad constituida y los diversos propietarios a los que habría de afectar la posible declaración de nulidad, esto es, los de los locales comerciales y vivienda en puerta 26 del patio 44.

SEXTO.-

Por todo ello, procede la estimación íntegra del recurso de apelación interpuesto y la revocación de la Sentencia dictada. Y, en su lugar, desestimar la demanda formulada, absolviendo de ella a la demandada, sin hacer expresa declaración de las costas procesales devengadas en la primera instancia, considerando la facultad que al Juzgador otorga el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y las dudas de derecho que presenta la cuestión debatida y que resultan de la propia fundamentación jurídica, tanto de la Sentencia dictada en primera instancia como de la presente resolución.

SEPTIMO.-

Y, finalmente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la propia Ley procesal, no procede hacer especial pronunciamiento en orden a las costas devengadas ante esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Ana-María Arias Nieto, en nombre y representación de "URBEM, S.A.", contra la sentencia dictada el 25 de junio de 2004 por el Juzgado de Primera Instancia número Diecisiete de Valencia en el Juicio ordinario 112/04.

SEGUNDO.-

Revocar dicha resolución. Y, en su lugar:

A.- Desestimar la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don Juan Hernández Cortés, en nombre y representación de don Luis Pablo , que actuó en nombre propio y en interés de la DIRECCION000 , contra "URBEM, S.A.".

B.- Absolver a la demandada de los pedimentos contra ella formulados.

C.- No hacer expreso pronunciamiento en orden al pago de las costas procesales devengadas en la primera instancia.

TERCERO.-

Y sin especial pronunciamiento en orden al pago de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación únicamente por el motivo previsto en el artículo 477.2 núm. 3 de la LEC, y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, los cuales habrán de prepararse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 5 días siguientes a su notificación.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.