Sentencia Civil Nº 27/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 36/2012 de 10 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00027/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 36/2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. FÉLIX ALMAZÁN LAFUENTE

D. CESÁREO DURO VENTURA

En MADRID, a diez de enero de dos mil trece.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1690/2009 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 42 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante DÑA. Marina , representada por la Procuradora Dña. María Jesús Martín López, y de otra, como apelado GRUPO EMPRESARIAL PINAR S.L. (anteriormente denominadaPROMOPINAR 99, S.L.U., representada por la Procuradora Dña. Beatriz María González Rivero, sobre contrato de compraventa.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 42 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de junio de 2011 , cuya parte dispositiva dice: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por la Procuradora Dª. María Jesús Martín López en nombre y representación de Dª. Marina contra Grupo Empresarial Pinar S.L (antes denominada Promopinar 99, S.L.U) absolviendo a dicha sociedad demandada de las pretensiones contra ella deducidas en la demanda y debo condenar y condeno a la actora al pago de las costas causadas en el presente procedimiento.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal del Dña. Marina , se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 9 de enero de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La pretensión que se ejercita en la demandaes la declarativa de resolución del contrato de compraventa y la de devolución de cantidades entregadas a cuenta, al haber desistido la demandante del contrato por imposibilidad de pago.

La sentencia de primera instanciadesestimó la demanda, al considerar que la demandante había incumplido la obligación de pago y no podía ejercitar la facultad resolutoria del artículo 1.124 del Código Civil .

Contra dicha sentencia la demandante interpuso recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba, dado que ha quedado acreditado en el proceso que la demandante desistió del contrato porque, al quedarse en paro y además no poder vender otra casa, no tenía dinero para adquirir la vivienda; y, en segundo lugar, alegaba que la resolución unilateral del contrato estaba contemplada en la cláusula octava del contrato firmado entre las partes.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba respecto de los hechos determinantes del desistimiento del contrato.

Para un mejor enfoque del enjuiciamiento de este recurso conviene poner de telón de fondo el hecho de que no estamos ante un caso de resolución contractual por incumplimientode la otra parte. La demandante solicita la rescisión del contrato y la devolución de cantidad no porque la entidad demandada haya incumplido, sino porque la propia demandante confiesa y alega que no puede pagar el precio del inmueble objeto de compraventa porque no ha obtenido financiación y porque no ha podido vender otro inmueble de su propiedad, además de que se encuentra desde hace tiempo en situación de desempleo laboral. Y trae en apoyo de su pretensión la situación que se prevé en la cláusula octava del contrato firmado entre ambas.

En la sentencia de instancia se desestima la demanda porque, como la demandante incumplió con su obligación de acudir a la notaría a escriturar el contrato de compraventa, no puede invocar en su favor el artículo 1.124 del Código Civil , que sólo permite solicitar la resolución al contratante cumplidor.

Sin embargo, con ser cierto el argumento jurídico que utiliza la juzgadora de instancia, el verdadero núcleo de la controversia no lo constituye el tema de un posible incumplimiento, sino la consideración de si es o no conforme a ley la actitud de la demandante de apartarse del contrato por imposibilidad de cumplir las obligaciones en él contraídas.

La situación fáctica que subyaceen este pleito es, dicho de forma sintética, que la compradora (la ahora demandante) no acudió a la firma de la escritura del inmueble comprado porque no podía pagar el precio, al no haber obtenido un préstamo hipotecario que solicitó, no haber podido vender otro inmueble de su propiedad y encontrarse, además, en situación de desempleo. Situación que es comparable o asimilable a una imposibilidad sobrevenida o a una dificultad extraordinariapara el cumplimiento de la obligación de pago.

Desde el punto de vista de la doctrina, no es desechable la conformidad a derecho de la figura de la dificultad extraordinariacomo causa de extinción (o de transformación en indemnización de daños y perjuicios) de una obligación. Uno de los más importantes civilistas (Puig Brutau) se planteaba que si el desequilibrio es tan pronunciado que la dificultad coloca al deudor al borde de la imposibilidad, habría que preguntar si el Derecho, como medio de regulación social, fundado primordialmente en la buena fe, debe permanecer indiferente ante la nueva situación económica sobrevenida. Y ha habido autores que han visto la posibilidad de esa equiparación en las figuras del contrato de obra (1.594 CC), donde se permite el desistimiento del dueño de la obra, y en el contrato de compraventa con arras ( art. 1.454 CC ), donde también se contempla la posibilidad de apartamiento del contrato con el riesgo de perder las cantidades entregadas como señal o garantía. E incluso han encontrado apoyo en antigua jurisprudencia ( STS de 15 de enero de 1924 , STS de 9 de noviembre de 1949 , y 5 de mayo de 1986 ).

En la doctrina jurisprudencial más recientepodemos ver ( STS 8 octubre 2012 ) que el Tribunal Supremo también utiliza el concepto de ' imposibilidad sobrevenida', si bien dentro de unas coordenadas bastantes restrictivas y casuísticas:

'En cuanto a la imposibilidad sobrevenida , esta Sala ha dicho (SSTS 30 de abril de 2002 EDJ2002/13110 , 21 de abril de 2006 EDJ2006/48772 , entre otras) que ha de hacerse una interpretación restrictiva y casuística, atendiendo a 'los casos y circunstancias', que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor ( SSTS 17 de marzo y 20 de mayo de 1997 , 14 de diciembre de 1998 EDJ1998/30767 , etc.) y que no hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor ( SSTS 14 de febrero y 12 de marzo de 1994 , 20 de mayo de 1997 , etc.), así como que para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora ( SSTS 23 de febrero de 1994 EDJ1994/1611 , 30 de abril de 2002 , 21 de abril de 2006 , etc.). TS, Civil sección 1 del 03 de abril del 2009. Recurso: 1360/2004 EDJ2009/42571.'

En igual sentido, la STS Sala 1ª de 11 noviembre 2003 en la que se añaden las consecuencias que se derivan de la aplicación de la 'imposibilidad sobrevenida' como causa o transformación de la obligación:

'En segundo término, ha de calificarse de acertada la decisión de que, si bien tal imposibilidad sobrevenida determina la extinción de la obligación, esto no significa que el deudor quede absolutamente liberado sin coste alguno cuando, como en este caso sucede, ya había ingresado en su patrimonio el precio convenido como contraprestación de una obligación de hacer que no va a cumplir. Es decir, no puede ser exigido al deudor un cumplimiento que ha devenido imposible, pero, en aras de la buena fe y de la equidad y con el fin de evitar un enriquecimiento injusto, si le incumbe proceder a la devolución de las prestaciones que con anterioridad hubiese recibido del otro contratante.'

También asumen esa línea de flexibilidad en la resolución de los contratos los denominados PRINCIPIOS UNIDROIT(ese movimiento de unificación del derecho privado internacional), que han cristalizado en una nueva edición de 2010, en cuyo artículo 6.2.1 y 6.2.2, se introduce una excepción al principio general del ' pacta sunt servanda' diciendo

'Cuando el cumplimiento de un contrato llega a ser más oneroso para una de las partes, esa parte permanece obligada, no obstante, a cumplir sus obligaciones salvo lo previsto en la siguientes disposiciones sobre 'excesiva onerosidad' ( hardship).'

Y más adelante concreta las circunstancias en que procedería aplicar esa excepción:

'Hay 'excesiva onerosidad' ( hardship) cuando el equilibrio del contrato es alterado de modo fundamental por el acontecimiento de ciertos eventos, bien porque el costo de la prestación a cargo de una de las partes se ha incrementado, o porque el valor de la prestación que una parte recibe ha disminuido, y:

Dichos eventos acontecen o llegan a ser conocidos por la parte en desventaja después de la celebración del contrato;

Los eventos no pudieron ser razonablemente tenido en cuenta por la parte en desventaja en el momento de celebrarse el contrato;

Los eventos escapan al control de la parte en desventaja; y

El riesgo de tales eventos no fue asumido por la parte en desventaja.'

La escena de los hechos se desarrolla en el año 2006, en que las partes firman el contrato cuya resolución se pide en este proceso. Hasta ese año, y desde el año 1985, la demandante había disfrutado de un trabajo continuado, como refleja el informe de vida laboral unido a las actuaciones (folio 130). Por aquellos años no era difícil conseguir financiación en las entidades bancarias y Cajas de Ahorros, y de hecho en el propio contrato se preveía que la compradora se pudiera subrogar en el préstamo hipotecario concedido a la promotora. Y en el mes de enero de 2007, tal y como se estipuló en el contrato, comenzó la compradora a abonar las cantidades que se pactó fuesen entregadas mensualmente mientras se llevaba a cabo la construcción (como refleja el extracto de movimiento obrante al folio 88 y siguientes). Pero en fecha 20 de enero de 2009, en el tercer año posterior a la firma del contrato, la financiera de la promotora, es decir IBERCAJA, le comunica a la compradora que no se le podía conceder el préstamo. Y, cuando en el mes de marzo de 2009, recibe una carta de la promotora para que acuda a la notaría a firmar la correspondiente escritura, la compradora contesta que no va a comparecer y que rescinde el contrato, solicitando la devolución de parte de las cantidades abonadas, a tenor de lo dispuesto en la cláusula 8ª del contrato.

A todos estos datos fácticos cabe añadir, aunque de una forma menos contundente desde la perspectiva probatoria, el hecho de que la compradora -para poder contribuir al acopio de dinero para financiar la compra- había intentado vender otra vivienda de su propiedad, sin conseguirlo a causa de las difíciles circunstancias por la que empezaba a pasar el mercado inmobiliario en el año 2008.

Quiere ello decir que entre el año 2006 (fecha de la firma del contrato) y el año 2009 (fecha del requerimiento para la firma de la escritura de compraventa) la demandada pasar de tener una expectativa de trabajo continuado -y de unos correlativos ingresos continuados- a un situación de desempleo sostenida. Con lo que se redujo su solvencia económica y no logró obtener financiación exterior.

Que esto era algo no previsible ni causado por culpa la demandada es algo evidente, a la vista de cómo a partir de la crisis financiera iniciada con la quiebra de Lehman Brothers en EE:UU., se ha ido desmoronando el mercado de trabajo y el mercado del dinero. Crisis en la que todavía nos mantenemos, como es un hecho notorio.

Puede concluirse, por tanto, que la situación de la demanda es una situación de 'imposibilidad sobrevenida' para afrontar el pago del precio de una vivienda y sus anejos que ascendía a 334.605,00 euros más IVA. Lo que comporta la extinción de la obligación de pago, o su transformación en causa de resolución dentro de las coordenadas del propio contrato, en cuya cláusula octava se prevé una situación similar de resolución de contrato por que el comprador ' se ausentara al otorgamiento de la escritura pública', facultando al promotor a dar por ' resuelto el contrato y retener, en concepto de pena acumulativa a los daños y perjuicios ocasionados, el 30 % de lo desembolsado por EL COMPRADOR, siempre que dicha cifra no supere el 3 % del precio de los inmuebles aquí comprometidos'. Estando dentro de ese margen contractual los 40.974,68 euros, habida cuenta de que la compradora había entregado ya a la promotora la cantidad de 52.330 euros.

Por lo que el recurso debe ser estimado y la sentencia revocada para dar lugar a la estimación de la demanda.

TERCERO. Costas procesales.

Por la estimación del recurso no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de la segunda instancia, a tenor de lo que dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las de la primera instancia procede imponerlas a la parte demandada al haber sido estimada íntegramente la demanda ( art. 394 LEC ).

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por DÑA. Marina frente a GRUPO EMPRESARIAL PINAR S.L. contra la sentencia de fecha diecisiete de junio de dos mil once , dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y Dos de Madrid, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución para en su lugar dictar la siguiente:

'Que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por DÑA. Marina contra GRUPO EMPRESARIAL PINAR S.L., debemos declarar y declaramos por rescindido el contrato de compraventa de fecha 19 de noviembre de 2006 suscrito entre ambas, y condenamos a la demandada a que abone a la demandante la cantidad de CUARENTA MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (40.974,68 euros), más intereses legales desde la interposición de la demanda y al pago de las costas procesales de la primera instancia'.

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas procesales de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.