Sentencia Civil Nº 27/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 385/2013 de 28 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00027/2014

Rollo núm.: 385/2013

S E N T E N C I A Nº 27

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Catalina Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a veintiocho de enero de dos mil catorce.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa, bajo el número 476/2012 , Rollo de Sala número 385/2013,entre partes, de una como demandante-apelante D. Juan Alberto , representado por el procurador D. Antonio Colom Ferrá y dirigido por el letrado D. Mariano Ramón Sunyer, de otra, como demandada-apelada la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , representada por el procurador D. José Luis María Abellán y dirigido por el letrado D. Pedro Marí Domínguez.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa, se dictó sentencia en fecha 12 de marzo de 2013 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'Que desestimando íntegramente la demanda presentada por D. Juan Antonio Landáburu Riera en nombre y representación de D. Juan Alberto contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 absolviendo a la demandada de los pedimentos formulados en su contra imponiendo las costas a la actora'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 21 de enero de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-D. Juan Alberto es propietario de la vivienda NUM000 , NUM001 que forma parte del edificio sito en la CALLE000 nº NUM002 de Sant Antonio de Pormany en Eivissa.

Interpuso demanda por la que solicitaba la nulidad del acuerdo adoptado en el punto 1 del acta de la Junta de la Comunidad de Propietarios de 22 de febrero de 2012, que acuerda continuar con la aplicación de un coeficiente distinto al que corresponde según el título constitutivo sin que conste acuerdo adoptado válidamente por la Junta para la modificación del mismo y del acuerdo de reparto de gastos aprobado en el punto 5º por no ajustarse a los coeficientes del título constitutivo.

Afirmaba en su escrito de demanda que se había apercibido hacía algún tiempo de que se vienen aplicando coeficientes distintos a los que constan en el título constitutivo para la distribución de los gastos comunitarios, si bien en los cuadros de reparto de gastos generales no se hace constar nunca cuál es el coeficiente aplicado, obteniendo finalmente del administrador la información de que se le aplicaban dos coeficientes: el que consta en el título constitutivo, 0,613, y uno superior, 0,7707, que se aplica a determinados gastos.

Solicitó que se tratara la cuestión en la siguiente Junta de Propietarios de la comunidad. La petición no fue incluida en el orden del día, pero se trató en la Junta, explicando el administrador que la aplicación de coeficientes distintos a los que constan en el título venía de años atrás, antes de que fuera administrador, si bien no existía acuerdo comunitario que avalara la modificación de las cuotas que constan en el título constitutivo.

Se acordó por mayoría continuar con las cuotas que se venían aplicando.

Entendía la parte demandante que ello suponía una contravención del título constitutivo y de la ley, con vulneración de lo dispuesto en el artículo 5 en relación con el 9.e) de la Ley de Propiedad Horizontal y que la modificación del título constitutivo requiere el acuerdo unánime de los propietarios (art. 17, regla 1º), que no consta que se haya adoptado jamás.

La Comunidad de Propietarios se opuso a la demanda afirmando que nunca había aplicado coeficientes distintos a lo que constaban en el título constitutivo, que lo que hace es distribuir los gastos en dos grupos, uno, que recoge la mayor parte del presupuesto al que contribuyen todas las entidades del edificio aplicando el coeficiente asignado en la escritura, y un segundo grupo, que agrupa las partidas correspondientes a mantenimiento de los ascensores y la electricidad de la escalera, al que contribuyen únicamente las viviendas, con exclusión de los locales, recalculando el coeficiente de la escritura pero descontando los coeficientes que corresponden a los locales.

Esa es la práctica que se seguía en la comunidad desde el año 1982 y el actor ha pertenecido en diferentes ocasiones a la junta directiva.

Entendía que la distribución que se venía efectuando se ajustaba al criterio de proporcionalidad, no modificaba el título constitutivo ni infringía los artículos 5 , 9 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal .

La sentencia de instancia parte de la consideración de que el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal no establece que de forma necesaria la contribución a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble deba hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título, pudiendo determinarse otro distinto.

Conforme a la prueba practicada considera acreditado que la comunidad de propietarios distingue dos grupos de gastos generales, los que son generados por todas las entidades que componen el edificio, viviendas y locales, y los que sólo son generados por las viviendas, luz y ascensor de los portales, y que dicho sistema se viene aplicando desde la constitución de la comunidad de propietarios en los años 80. De ello concluye que la comunidad ha venido aplicando tácitamente y con la aquiescencia de todos los propietarios una distribución de gastos en la que se excluye a los locales de aquellos que no son generados por los mismos, al tener entrada independiente de la comunitaria. Es por ello que no aprecia la infracción legal denunciada y se desestima la demanda.

Interpone recurso de apelación la parte demandante en el que muestra su disconformidad con la resolución de instancia por cuanto no consta la adopción de acuerdo formal alguno de la junta de propietarios para la modificación de los coeficientes de distribución de los gastos consignados en el título constitutivo. A lo largo del tiempo se han distribuido los gastos en dos grupos sin que se reflejara en las actas cuál es el coeficiente que se aplica realmente ni especificar la cuantía de las cuotas. Reconoce que en la Junta Extraordinaria de 14 de mayo de 2007 se aprobó excluir a los locales de dos concretos gastos, pero dicho acuerdo debe concretarse a esos gastos, sin que se repita la mención a la exclusión de los locales en ninguna otra de las Juntas posteriores. Se niega, por otra parte, que la aceptación de coeficientes distintos a los consignados en el título constitutivo al aprobar unos determinados gastos deba tener eficacia genera y a futuro.

SEGUNDO.-El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligación de cada propietario la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Se establece como criterio general para la distribución del gasto la cuota de participación fijada en el título, si bien se prevé el establecimiento por la comunidad de otro criterio y la posible exclusión de alguno o algunos propietarios en razón de la posible individualización del gasto. Eso es, en definitiva, lo que ha realizado la comunidad que ha reconocido que determinados gastos, los correspondientes a ascensor y electricidad de la escalera, se repartían únicamente entre los propietarios de las viviendas, excluyendo a los locales, que tienen entrada independiente.

Ahora bien, ha venido también a reconocer la comunidad que tal actuación no se ampara en el título ni en ningún acuerdo adoptado por unanimidad, conforme requiere el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , habiéndose prolongado durante el devenir de los años los acuerdos de distribución de gastos sin impugnación alguna.

El Tribunal Supremo en sentencia dictada el 29 de mayo de 2009 declara como doctrina jurisprudencial ' la de que, para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad'.Así lo ha reiterado en sentencias de 8 de noviembre de 2011 y 20 de febrero de 2012 .

No ha cumplido la comunidad con este requisito al establecer la división de los gastos en dos grupos y la exclusión de los locales de los mismos, hecho que no ha sido controvertido en el procedimiento, haciendo mención a una actuación prolongada en el tiempo, sin que haya habido impugnación alguna, y, en concreto, al acuerdo adoptado el Junta Extraordinaria de 14 de mayo de 2007, en la que se acordó que determinados trabajos para la instalación de un salvaescaleras automático fuera sufragado por los propietarios de las viviendas, con exclusión de los locales.

El establecimiento de un sistema singular distinto del fijado en el título constitutivo para la distribución de determinados gastos supone una modificación de las reglas contenidas en el mismo que requiere unanimidad, conforme exige el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , sin que, como ha declarado el Tribunal Supremo en sentencia de 3 de diciembre de 2004 , ' la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior'.En el mismo sentido puede citarse la sentencia de 26 de febrero de 2013 .

Al no existir acuerdo de la comunidad de modificación de las reglas de distribución de los gastos establecidas en el título constitutivo y no siendo suficiente la mayoría reflejada en el acta de la Junta celebrada el 22 de febrero de 2012, resulta nulo el acuerdo adoptado en el apartado 1º de la mencionada acta en cuanto se mantiene el sistema de reparto que se venía realizando hasta la fecha, así como el acuerdo de distribución de los gastos de ese ejercicio conforme a ese criterio.

Es por ello que procede dictar una sentencia por la que se estime el recurso de apelación, se revoque la sentencia de instancia y en su lugar se acuerde la estimación de la demanda, declarando la nulidad de los acuerdos en los términos expuestos.

TERCERO.-El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación a las costas causadas en primera instancia, que deben imponerse a la parte demandada.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer especial mención a las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por D. Juan Alberto contra la sentencia dictada en fecha 12 de marzo de 2013 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Eivissa en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

Se revoca y deja sin efecto la sentencia de instancia y en su lugar:

1.- Se estima la demanda interpuesta por D. Juan Alberto contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 .

2.- Se declara nulo el acuerdo adoptado en el apartado 1º de la junta celebrada el 22 de febrero de 2012 en cuanto se mantiene el sistema de reparto que se venía realizando hasta la fecha, así como el acuerdo de distribución de los gastos de ese ejercicio conforme a ese criterio.

3.- Se imponen las costas causadas en primera instancia a la parte demandada.

No se hace especial mención a las costas causadas en esta alzada, con devolución del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.