Sentencia CIVIL Nº 27/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 833/2016 de 13 de Febrero de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.148.00.2-2015/0003946

Recurso de Apelación 833/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Torrejón de Ardoz

Autos de Juicio Verbal (250.2) 619/2015

APELANTE:D. Jacinto Y Dña. Violeta

PROCURADOR Dña. ISABEL LOPEZ GALVEZ

APELADO:D. Marino y Dña. Amalia

PROCURADOR Dña. ALICIA TEJEDOR BACHILLER

SENTENCIA

ILMA SRA. MAGISTRADO:

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En Madrid, a trece de febrero de dos mil diecisiete.

Visto en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, la Ilma. Sra. Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO actuando como Tribunal Unipersonal en segunda instancia, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 619/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Torrejón de Ardoz, en los que aparece como parte apelante D. Jacinto y Dña. Violeta representados en esta alzada por la Procuradora Dña. ISABEL LÓPEZ GÁLVEZ y defendidos por el Letrado D. AURELIO ÁLVAREZ GÓMEZ y como parte apelada Dña. Amalia y D. Marino , representados en esta alzada por la Procuradora Dña. ALICIA TEJEDOR BACHILLER y defendidos por la Letrada Dña. ELISA CUESTA ARREDONDO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 10/05/2016 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 10/05/2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'ESTIMO íntegramente la demanda presentada por D. Marino y DÑA. Amalia frente a D. Jacinto y DÑA. Violeta , y en consecuencia, CONDENO a estos últimos a abonar a la parte actora la cantidad de 6.000 €, cantidad que devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la interpelación judicial (24.04.15), incrementado en dos puntos desde la fecha de la Sentencia. DESESTIMO la reconvención formulada por D. Jacinto y DÑA. Violeta , frente a D. Marino y DÑA. Amalia , ABSOLVIENDO a éstos de los pedimentos formulados en su contra. Todo ello con expresa condena en costas, de las que responderán D. Jacinto y DÑA. Violeta .'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Jacinto y Dña. Violeta a los que se opuso la parte apelada D. Marino y Dña. Amalia , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia, se acordó señalar el día 7 de febrero de 2017 para resolver el recurso.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Pretensiones de las partes.

La demanda presentada por don Marino y doña Amalia contra don Jacinto y doña Violeta pretendía la condena de los demandados al pago de seis mil euros, relatando que las partes firmaron contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra el 12 de Mayo de 2012, por periodo de tres años, asignando al derecho de opción de compra una prima de 5.400 €, que se aplicaría a cuenta del precio caso de ejercitarse la opción, o quedaría en poder de los arrendadores, ahora demandantes, caso de no ejercitarse en ese mismo plazo de tres años. En la estipulación decimotercera se estableció una cláusula penal a cuyo tenor 'Ambas partes pactan además las siguientes penalizaciones para el supuesto de negarse a llevar a término la compraventa: (...) el arrendatario perdería la prima y pagaría otros seis mil euros más por no ejercitar la opción'. El día 21 de Noviembre de 2014 los arrendatarios demandados desalojaron la vivienda y restituyeron la posesión, sin ejercitar la opción de compra, por lo que resultan obligados al pago de la penalización pactada de seis mil euros.

Los demandados se opusieron a la pretensión, y plantearon demanda reconvencional, solicitando la condena de don Marino y doña Amalia al pago de 600 €, como restitución de la cantidad entregada por los reconvinientes a la firma del contrato de arrendamiento en concepto de fianza, que habría de reintegrarse al término del contrato salvo que hubiera de aplicarse a posibles deterioros del inmueble. La oposición a la demanda principal se fundamenta en la interpretación alternativa de la cláusula decimotercera del contrato, de cuya redacción resulta que lo pactado para el supuesto de no ejercitar la opción de compra fue la pérdida de la prima entregada a los arrendadores, de 5.400 €, en tanto que la penalización de 6.000 € estaba pactada para el solo caso de que, ejercitada la opción, los arrendatarios se negaran a formalizar la compraventa.

SEGUNDO.-La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia, tras exponer los hechos probados, razona que la controversia debe resolverse mediante la aplicación de los arts. 1281 y ss. Cc ., con el fin de interpretar los términos de las cláusulas undécima y decimotercera del contrato celebrado entre las partes, que regulan el precio y forma de ejercicio del derecho de opción de compra, y establecen una cláusula penal para el 'supuesto de negarse a llevar a término la compraventa'. Y concluye que se alcanza idéntica conclusión mediante la aplicación de cualquiera de los posibles criterios interpretativos, ya lo sea el literal, el sistemático o el de la mayor reciprocidad de prestaciones. Según los términos literales del contrato (art. 1281), el arrendatario debe perder la prima de la opción y, además, pagar otros seis mil euros 'de no ejercitarse dicha opción', cuya redacción no ofrece dudas.

Para realizar una interpretación sistemática del contrato ( art. 1285 Cc .), se destaca que la cláusula undécima prevé que la notificación fehaciente por el arrendatario de su intención de ejercitar la opción es suficiente para perfeccionar la compraventa, sin perjuicio del otorgamiento de escritura pública (pues dicha formalidad es obligatoria tratándose de un inmueble). Aunque se pacte un precio para la opción (5.400 €), ese precio retribuye la prohibición de venta para el arrendador durante el plazo de la opción, y además, de haberse ejercitado la opción, esa prima se habría descontado del precio de la compra. Los 6000 € de la cláusula decimotercera tienen una naturaleza distinta: son una penalización para el arrendatario, con la contrapartida de que los soporta el arrendador de negarse a llevar a cabo la compraventa, además de que en ese caso debería restituir la prima.

El equilibrio de prestaciones se obtiene porque el derecho a la penalización depende de haberse ejercitado previamente el derecho de opción de compra. Los arrendatarios se han limitado a ejercer su derecho a no comprar, ahora bien, lo que no pueden negar es la obligación que tal decisión comporta, por no ejercitar la opción, que es el pago de la penalización de 6.000 €.

Se desestima la demanda reconvencional, sobre reclamación de 600 € en concepto de fianza arrendaticia, por compensar su importe con la renta a cargo de los demandados correspondiente al mes de Noviembre de 2014.

TERCERO.-Motivos de recurso.

Frente al pronunciamiento estimatorio de la demanda principal interponen recurso de apelación don Jacinto y doña Violeta , alegando que la sentencia apelada interpreta erróneamente el contrato litigioso. Pues atribuye un sentido erróneo a la cláusula decimotercera del contrato, y además confunde los conceptos de 'penalización' e 'indemnización de daños y perjuicios'. De prevalecer la interpretación de la sentencia, imponiendo a los arrendatarios el pago de 6000 € por no ejercitar la opción, se estaría sancionando una conducta que el propio contrato consiente, como lo es no ejercitar la opción de compra.

Se analiza la doctrina jurisprudencial que contempla en el derecho de opción un negocio final, cuya conclusión queda supeditada a la libre voluntad y decisión del optante, de forma que si éste no asume la obligación de comprar, tal decisión no puede generar una penalización a su cargo.

Concluye el apelante que la cláusula decimotercera del contrato solo puede ser interpretada en el sentido de que penaliza al optante que, tras haber ejercitado el derecho, no concierta la compraventa misma.

CUARTO.-Naturaleza jurídica del derecho de opción. Imposibilidad de sancionar, mediante cláusula penal, la falta de ejercicio del derecho.

El fundamento de la sentencia apelada consiste en interpretar la cláusula decimotercera del contrato en el sentido de que los optantes-arrendatarios están obligados al pago de la suma de 6.000 € como consecuencia de no ejercitar el derecho de opción. Se trataría de una cláusula penal asociada al no ejercicio de tal derecho.

El planteamiento se rechaza, de un lado porque resulta incompatible con la naturaleza jurídica del derecho de opción, y de otro lado porque no se corresponde con la interpretación del contrato litigioso.

Es nota definitoria del derecho de opción su carácter unilateral, pues únicamente genera obligaciones hacia el concedente, y no hacia el optante. Cuestión diferente es que se pacte, como elemento no esencial, sino accidental y puramente voluntario, el pago de una prima a cargo del optante, que retribuya el deber del concedente de abstenerse de vender a un tercero la cosa objeto del contrato proyectado durante el plazo asignado a la opción.

Pero ello no autoriza, como ahora se pretende, a introducir en la opción de compra una sanción penal, que soporte el optante que no ejercite el derecho. Pues precisamente su esencia radica en su carácter voluntario y unilateral. La cláusula penal en tal sentido transmutará la naturaleza jurídica de la opción, dando lugar a otra figura atípica diferente. Sólo cabría introducir cláusulas penales que sancionen el incumplimiento de obligaciones propias del contenido propio (principal) o posible (accesorio) del derecho de opción, como lo son el pago de las cantidades a que venga obligado el optante, o la restitución de la posesión de que pueda disfrutar el optante.

Así resulta del concepto del derecho de opción, reflejado en la siguiente doctrina jurisprudencial:

Declara el Tribunal Supremo en S. 1.Dic.2011 que la opción de compra 'es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado. Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice:

'Este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ) (...)

La de 23 de abril de 2010 precisa:

'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.'

Y la de 7 de mayo de 2010 añade:

'Cuando se ejercita ésta [la opción] -perfección del precontrato- se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa (...) Todo lo cual es reiterado por la sentencia de 4 de febrero de 2011 . En el desarrollo de este motivo se insiste en este concepto y se expone la jurisprudencia, destacando que el concedente queda obligado y el optante puede ejercer o no la opción'.

En igual sentido, declara la S. T.S. 18.abr.2015 que:

1.- La opción de compra es una especie de precontrato (como dice la sentencia de 25 noviembre 2011 , reiterada por la de 1 de diciembre de 2011 ) entendido como una primera fase del iter contractus en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado: así lo ha entendido y conceptuado reiterada jurisprudencia: sentencias del 7 septiembre 2010 , 24 junio 2011 ; que ha sido especialmente abundante cuando se ha referido al precontrato de opción de compra , como concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir el poner en vigor el contrato principal de compraventa: así, sentencias de 21 noviembre 2000 , 5 junio 2003 , 3 abril 2006 , 12 mayo 2009 , 7 mayo 2010 , 6 abril 2011 , 25 noviembre 2011 .

Este precontrato de opción de compra puede ser otorgado por el concedente al optante sin precio, que sí lo habrá en la proyectada compraventa o bien se otorga por un precio, llamado también prima, que es el caso presente, que ha sido efectivamente recibido por la parte concedente y es objeto de la cláusula penal.

La opción de compra es esencialmente temporal; las sentencias del 9 febrero 2009 y 22 septiembre 2009 expresan literalmente que '... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho'. En el presente caso se ha redactado aparentemente de forma confusa, pero es clara; se ha transcrito literalmente antes. La opción tiene una vigencia de tres años y pasados éstos desaparece la relación obligacional. Dentro de este tiempo de vigencia se fija el breve de plazo de treinta días hábiles para ejercitarla, que se computa desde que el optante reciba la notificación de que se ha otorgado la licencia de obras y se ha comenzado su ejecución, que ocurrió en este caso el 4 agosto 2009.

2.- Yendo a la realidad de los hechos en el presente caso hay que partir de dos, muy concretos y muy importantes.

El primero: no se ha ejercitado el derecho de opción. No se ha pagado el precio previsto, de la compraventa, cuya resolución se insta. A partir de la notificación de la licencia de obras, ésta el 27 julio 2009 y la notificación a la optante TRISOL el 4 agosto siguiente, la respuesta del mismo, el 9 septiembre, no es ejercicio de la opción, sino que simplemente no paga el precio en el breve plazo y solicita conversaciones. La sentencia de la Audiencia Provincial niega categóricamente que se pueda calificar de ejercicio de la opción; ambos extremos se han transcrito literalmente en líneas anteriores. Cuando mucho más tarde, el 2 febrero 2010, la optante ejercita su derecho de opción de compra, ha transcurrido sobradamente el plazo pactado.

Como dice la sentencia de 14 noviembre 2000 , citando numerosas sentencias anteriores, 'dada la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende exclusivamente del optante, por cuanto la venta quedará perfecta en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción'. Y, como añade la del 5 junio 2003 que cita también abundante jurisprudencia anterior, 'si se ejercita la opción de compra , aparece la compraventa: pero ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto, queda caducada'. Lo cual, aplicado al caso, no ha planteado otra cosa que el impago del precio.

El segundo: en el texto de la escritura del precontrato, de 6 febrero 2007 se prevé en la estipulación quinta el precio de la futura compraventa 'siempre que la optante haya ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción de compra'. También en la anterior estipulación tercera se expresa que en plazo, 'podrá el optante otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa...' que nunca se ha otorgado.

En el mismo texto se halla la cláusula penal relativa al impago 'de cualquier cantidad indicada' en el precontrato, es decir, de las cantidades a pagar por el ejercicio de la opción y, en consecuencia, si después del plazo de los treinta días tras la notificación de la licencia de obras, nada hace en el sentido de no pagar lo que corresponde a la compraventa por el ejercicio del derecho de opción, se aplica esta cláusula penal que en líneas anteriores ha sido transcrita literalmente'.

QUINTO.-Interpretación del contrato litigioso.

En todo caso, la interpretación del contrato litigioso tampoco permite interpretar la estipulación decimotercera, como cláusula penal que sancione al arrendatario-optante por no ejercitar su derecho.

Las cláusulas relevantes para decidir la controversia son las siguientes:

Cláusula undécima: 'La propiedad concede al arrendatario una opción de compra para adquirir la finca en los siguientes términos:

A.- Ambas partes acuerdan que el derecho de opción de compra que se concede en virtud de la formalización del presente contrato tiene un precio o prima de cinco mil cuatrocientos euros (5.400 €). Dicho importe se considerará una cantidad a cuenta del precio si se ejercita la opción de compra o quedará en poder de los propietarios de no ejercitarse dicha opción. (...)'

Cláusula decimotercera: 'Ambas partes pactan además las siguientes penalizaciones para el supuesto denegarse a llevar a término la compraventa:

(a) el arrendador, además de devolver la prima, indemnizaría al arrendatario con seis mil euros

(b) El arrendatario perdería la prima y pagaría otros seis mil euros más por no ejercitar la opción'.

La cláusula undécima previene, como es habitual en los precontratos de esta naturaleza, que el concedente haga suya la prima de la opción para el caso de que el optante no ejercite su derecho. Con ello se retribuye su renuncia temporal a transmitir la propiedad del bien.

No se acepta que la cláusula decimotercera introduzca una sanción de 6.000 € para caso de no ejercitarse la opción, por las razones siguientes:

1.- Queda dicho que la cláusula penal que sanciona no ejercitar la opción es incompatible con la naturaleza jurídica de la opción de compra.

2.- La cláusula decimotercera establecería una conducta adicional al mismo supuesto contemplado en la cláusula undécima. Es decir, de no ejercitar la opción, el optante perdería la prima y pagaría adicionalmente otros 6.000 €. Esa técnica de redacción del contrato resultaría artificiosa, pues no se comprende que, asignando dos consecuencias (pérdida de 5.400 € y pago de 6.000 €) a una misma conducta (no ejercicio de la opción), describa esas consecuencias en estipulaciones separadas.

3.- La redacción de la cláusula decimotercera no sólo no es clara ( art. 1281 Cc .), sino que resulta confusa por introducir términos abiertamente contradictorios. En su apartado (b) sanciona 'no ejercitar la opción', pero en su enunciado sanciona 'negarse a llevar a término la compraventa'. Se trata de omisiones abiertamente diferenciadas: la primera consiste en no ejercitar el derecho a optar por la compraventa, la segunda se refiere a no celebrar la compraventa tras ejercitar el derecho de opción.

Ante esa contradicción, no consta si quiere sancionarse al arrendatario que no ejercita el derecho de opción, o al que, habiéndolo ejercitado, se niega a formalizar el contrato de compraventa.

Sobre esas premisas, debe partirse de la base de que en el contrato de opción de compra es nota esencial el carácter no obligatorio del ejercicio de la opción para el optante, por lo que tal conducta no puede ser objeto de sanción. Lo que, puesto en relación con la dicción contradictoria del enunciado y del apartado (b) de la estipulación decimotercera, sólo permite concluir que ese apartado (b) sanciona, como dice su enunciado la conducta de 'negarse a llevar a cabo la compraventa'. Es decir, negarse a formalizar la compraventa una vez ejercitado el derecho de opción.

De esa forma, una vez excluida la interpretación literal del contrato ante la confusión de sus términos ( art. 1281 Cc .), se opta por una interpretación sistemática ( art. 1285 Cc .), que permite la compatibilidad e independencia de sus estipulaciones undécima y decimotercera, y que redunda en la mayor reciprocidad de prestaciones ( art. 1289 Cc .), equiparando con una misma sanción de 6.000 € las actuaciones equivalentes de concedente y optante de 'negarse a llevar a cabo la compraventa' una vez ejercitada la opción.

En el supuesto enjuiciado, considerando que los arrendatarios decidieron libremente no ejercitar el derecho de opción, deben soportar la pérdida de la prima, conforme a lo pactado en la estipulación undécima del contrato. Pero no resultan obligados al pago de seis mil euros a que se refiere la cláusula decimotercera. Por todo lo cual procede estimar el recurso.

SEXTO.-Costas.

Estimando el recurso de apelación, con la consiguiente desestimación de la demanda principal, procede condenar a los actores principales al pago de las costas ocasionadas mediante su demanda, sin hacer expresa condena respecto de las ocasionadas en esta alzada, de conformidad con los arts. 394 y 398 L.E.c .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. López Gálvez en representación de don Jacinto y doña Violeta contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrejón de Ardoz, bajo el número 619 de 2015, DEBO REVOCAR Y REVOCO en parte dicha resolución, en el único sentido de desestimar la demanda principal presentada por don Marino y doña Amalia , representados por la Procuradora Sra. Sáez Angulo, absolviendo a los ahora apelantes de las pretensiones contra ellos formuladas, y condenando a los demandantes principales al pago de las costas causadas mediante la demanda principal, confirmando los restantes pronunciamientos de dicha resolución, y sin hacer expresa condena en las costas ocasionadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 21 de febrero de 2017.