Sentencia Civil Nº 270/2012, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3, Rec 235/2012 de 03 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N.3

MERIDA

SENTENCIA: 00270/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BADAJOZ

SECCIÓN TERCERA

MÉRIDA

S E N T E N C I A NÚM. 270/12

ILMA. SRA. MAGISTRADO:

DOÑA JUANA CALDERÓN MARTÍN (Ponente).

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Recurso Civil núm. 235/2012

AUTOS: JUICIO VERBAL núm. 748/2011.

Juzgado de Primera Instancia de Villafranca de los Barros.

En Mérida, a tres de septiembre de dos mil doce.

VISTOS en trámite de apelación ante la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, integrada en el caso por un solo Magistrado, los Autos nº 748/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Villafranca de los Barros, siendo partes: como apelante, DOÑA Ramona , representada por el Procurador Sr. López-Navarrete López, y defendido por el Letrado Sr. Lorenzana de la Puente; como apelados, DON Enrique , DOÑA Blanca Y DOÑA Ascension , representados por el Procurador Sr. Redondo Miranda, y defendido por la Letrado Sra. García Ramos.

Antecedentes

PRIMERO. Se aceptan en cuanto son relación de trámites y antecedentes los de la sentencia apelada que con fecha 24 de febrero de 2012 dictó la Sra. Juez de Primera Instancia de Villafranca de los Barros .

SEGUNDO. La referida sentencia contiene el siguiente FALLO: "Que desestimando la demanda, deducida por D. Belarmino y D.ª Ramona , contra D. Enrique , Dª. Blanca , y Dª. Ascension , debo absolver y absuelvo a D. Enrique , Dª. Blanca , y Dª. Ascension , de los pedimentos deducidos en la demanda, con expresa imposición de las costas a la parte actora."

TERCERO. Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de DOÑA Ramona , que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la parte contraria para su impugnación o adhesión; por la representación de DON Enrique , DOÑA Blanca Y DOÑA Ascension , se presentó el correspondiente escrito de impugnación del recurso y se interesó la confirmación de la sentencia impugnada, tras lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el rollo de Sala, que fue seguido por sus trámites.

CUARTO. En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales

VISTO siendo ponente la Ilma. Sra. Magistrado DOÑA JUANA CALDERÓN MARTÍN.

Fundamentos

PRIMERO. La sentencia de instancia desestima la demanda planteada por los actores en la que pretenden la condena de los demandados al pago de la suma de 4.000 euros, en concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de compraventa suscrito por los litigantes en fecha 8 de junio de 2010. La desestimación la justifica el juzgador de primer grado en el hecho, que estima probado, del incumplimiento por parte de los compradores demandantes en cuanto se refiere a su obligación de pago del precio en el plazo pactado.

La apelante aduce en su recurso la indebida aplicación de los arts. 1124 y 1504 del C. Civil , insistiendo en que el incumplimiento del contrato del que deriva su pretensión es de los vendedores, que no requirieron en ningún momento a los actores, a fin de que pagaran el precio, y dieron por resuelto el contrato de manera unilateral e indebida.

Para la resolución de la cuestión planteada conviene hacer una serie de precisiones acerca de la naturaleza del contrato y de las sus cláusulas quinta y sexta, en las que se establecen las consecuencias del incumplimiento de dicho pacto:

1.- El contrato firmado por las partes en litigio es un contrato de compraventa de un inmueble, no una mera promesa de venta como sostiene la parte apelada en su escrito de oposición al recurso. Ello es así porque en el documento suscrito está claramente expresado el consentimiento de las partes acerca de los elementos esenciales del contrato de compraventa: la cosa y el precio, entendido tal consentimiento como concurso de voluntades acerca de tales elementos esenciales del contrato ( art. 1262 del C. Civil ). Por tanto, las partes se obligaron, en virtud de lo dispuesto en los arts. 1445 , 1461 y 1500 del C. Civil , a entregar la cosa objeto del contrato (el vendedor) y a pagar el precio en el tiempo y forma pactados (el comprador).

2.- Igualmente, como certeramente señala la sentencia apelada, las cláusulas quinta y sexta del contrato contiene un pacto en el que se estipulan unas arras de las denominadas "penales", en cuanto se establecieron en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.

Por otra parte, también hay que tener en cuenta los hechos que constan debidamente acreditados en los autos, en particular, el que en el contrato se pactó como fecha para el otorgamiento de la escritura pública de venta, entrega de las llaves del inmueble, y pago del precio la de finales de agosto de 2010; igualmente es claro que a tal fecha no se llevó a efecto el otorgamiento de la escritura ni el pago del precio. Ahora bien, sí consta que los compradores habían puesto de manifiesto a la persona que medió en la compraventa que tenían dificultades para obtener la financiación precisa para pagar el precio, y por ello dicho intermediario redactó el documento que se aportó con la demanda (núm. 3), en el que se hace constar que el plazo máximo para el otorgamiento de escrituras y pago sería a finales de octubre de 2010 (así lo declaró el testigo que medió en la compraventa); es cierto que tal documento no fue finalmente suscrito por los vendedores, y por tanto, no cabe afirmar que éstos consintieran esa novación contractual modificativa del plazo inicialmente pactado, si bien la conducta de los compradores sí es indicativa de que no tenían intención de resolver el contrato ni de incumplirlo esencialmente pues, de haber sido ésta su voluntad, no habrían intentado una prórroga del plazo para el pago del precio. Por su parte, los vendedores, sin requerimiento previo alguno a los compradores, proceden a la venta del inmueble a un tercero en fecha 20 de octubre de 2010.

En suma, de lo expuesto se concluye que, a la fecha pactada en el contrato, la obligación mutua y simultánea de pagar el precio adeudado, otorgar la escritura pública y hacer entrega de la posesión del inmueble vendido, no fue cumplida por ninguna de las partes; esta convergencia de conductas incumplidoras podría, en principio, considerarse asimilable a un "mutuo desistimiento" o "apartamiento del contrato", con efecto compensador de responsabilidades. Ahora bien, en este punto de la argumentación han de acogerse las alegaciones del apelante en cuanto se refieren a que no se ha tenido en cuenta en la sentencia lo dispuesto en el art. 1504 del C. Civil , conforme al cual, para que el vendedor pueda resolver el contrato de compraventa por falta de pago del precio en el plazo pactado debe mediar requerimiento judicial o notarial al comprador consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de dar por resuelto el contrato; es decir, en palabras de la Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2007 y 15 de diciembre de 2011 , "la singularidad del art. 1504 CC conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial".

En consecuencia, la resolución unilateral del contrato por parte de los vendedores, manifestada por el hecho de haber vendido finalmente el mismo inmueble a un tercero, no puede considerarse como ajustada a derecho, en tanto faltó ese requerimiento legalmente exigido a los compradores para el pago del precio; no cabe hablar de incumplimiento de los compradores en cuanto hace a su fundamental obligación de pago del precio, sino que, por el contrario, han sido los vendedores quienes han de considerarse incumplidores, y por tanto, la indemnización prevista en el contrato para este caso ha de ser satisfecha por ellos.

SEGUNDO. El recurso debe estimarse conforme a lo expuesto, y con estimación de la demanda, ha de condenarse a los demandados al pago de la suma establecida en el contrato, 4.000 euros, más los intereses del art. 576 de la L.E.C . desde la fecha de esta resolución, y las costas de primera instancia ( art. 394 de la L.E.C .).

TERCERO. Las costas del recurso no se imponen a ninguna de las partes, dada su estimación íntegra y en virtud de lo dispuesto en el art. 398 de la L.E.C .

VISTOS los artículos citados, y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

QUE ESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN presentado por la representación procesal de DOÑA Ramona contra la sentencia dictada en fecha 24 de febrero de 2012, por el Juzgado de Primera Instancia de Villafranca de los Barros , en los autos de JUICIO VERBAL núm. 748/2011, DEBO REVOCAR la citada resolución, y en consecuencia, CON ESTIMACIÓN ÍNTEGRA DE LA DEMANDA presentada por DOÑA Ramona Y DON Belarmino contra DON Enrique , DOÑA Blanca Y DOÑA Ascension , CONDENO A LOS DEMANDADOS A ABONAR a los demandantes la suma de CUATRO MIL EUROS (4.000 €), más el interés previsto en el art. 576 de la L.E.C . desde la fecha de esta resolución, y con imposición de las costas de primera instancia a la parte demandada.

No se imponen las costas del recurso a ninguna de las partes.

Notifíquese esta resolución, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, a las partes personadas.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de lo resuelto, a fin de que se proceda a su ejecución y cumplimiento, archivándose el original en el Legajo de sentencias civiles de esta Sección.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- Leida y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la dictó, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que certifico.