Sentencia Civil Nº 270/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 969/2011 de 10 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 969/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 VIC

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 637/2010

S E N T E N C I A núm. 270/2013

Ilmos. Sres.:

Don José Antonio Ballester Llopis

Don Paulino Rico Rajo

Doña Maria Pilar Ledesma Ibáñez

En la ciudad de Barcelona, a diez de junio de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 637/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Vic, a instancia de Sixto quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra COMUNITAT DE PROPIETARIS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE BALENYA, quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de Sixto contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 3 de junio de 2011 , por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Desestimo la demanda interposada per la procuradora Iolanda Prat Bres en nom de Sixto i que es va dirigir contra la Comunitat de propietaris del núm. NUM000 del DIRECCION000 de Balenyà, i absolc a aquesta de les pretensions plantejades contra ella en aquest procediment.

Acordo imposar les costes del procés al demandat pel cas de que no se li reconegui finalment a l'actor el dret de justícia gratuïta o deixi de complir els requisits en els propers anys.'

Sentencia que fue rectificada mediante auto dictado en fecha 28 de junio de 2011 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Acordo rectificar sentència de data 03/06/2011 en el sentit de que en la part dispositiva on diu 'acordo imposar les costes del procés al demandat', ha de dir 'acordo imposar les conste del procés al demandant' .

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Sixto y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para la celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado veintinueve de mayo de dos mil trece.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Paulino Rico Rajo.

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la Sentencia dictada en fecha 3 de junio de 2011 , rectificada por Auto de fecha 28 siguiente, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic en el juicio ordinario registrado con el nº 637/2010 seguido a instancia de Inmobiliaria Don Sixto contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la DIRECCION000 nº NUM000 de Balenyà, sobre nulidad de acuerdos comunitarios, que desestima la demanda con imposición de costas, interpone recurso de apelación el Sr. Sixto en solicitud de que 'en el seu dia dicite Sentència estimant íntegrament el recurs d'apel.lació i, acollint les pretensiones d'aquesta parte, revoqui la Sentència d'instància estimant íntegrament la demanda formulada pel Don. Sixto , amb condemna en costes a la demandada en ambdues intàncies', al que se opone la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS demandada.

SEGUNDO.-En la demanda rectora del procedimiento del que la presente alzada trae causa la parte actora, aquí apelante, interesó del Juzgado que 'dicti Sentència per la qual estimi íntegramnt la demanda i declari la nul.litat de l'acord de la Junta de Propietais adoptat en data 9 de juny de 2009 sobre aprovació del Pressupost per al periode 2009-1010, en tant que no respecta, per al càlcul de contribució a les despeses comunes, els coeficients de participación dels respectius departaments i en particular el del Baixos 1ª, del qual és proietari l'actor, i en conseqüencia declari la no obligació de l'actor d'abonar les quantitat que, en concepte de despeses comunes, excedeixin d'allò que resulti d'aplicar el coeficient de participación corresponent a la finca de la qual és titular, així como declari l'obligació de la Comunitat d'ajustar-se als coeficients de participación establerts en el títol constitutiu i a les disposicions de la normativa estatutària en relació amb els Pressupostos que s'aprovin en un futur, i la condemni a satisfer les costes d'aqueste judici'.

Basó la demanda alegando, en esencia (traducido del catalán), que es propietario de la finca NUM001 del edificio de viviendas situado en la DIRECCION000 número NUM000 de Balenyà, a la que le corresponde un coeficiente de participación en el edificio de 4,79%, que el 9 de junio de 2009 tuvo lugar la Junta general ordinaria de la Comunidad de Propietarios en cuyo orden del día, como punto nº 4, figuraba 'presentación y aprobación, se es el caso, presupuesto 2009-2010 y cuotas para cubrirlo', que fue aprobado por unanimidad de los propietarios asistentes, que se le aplica un coeficiente del 6,7304% cuando el que le corresponde es del 4,79%, que la razón de la aplicación de este coeficiente 'incorrecto' en el Presupuesto es que los gastos comunes del edificio se distribuyen únicamente entre las viviendas (un total de 9), excluyéndose a los departamentos del subterráneo, a pesar de no estar exentos a tenor del título constitutivo.

La parte demandada solicitó que 'en su día se dicte sentencia por la que: 1. Se desestime la demanda presentada de adverso; 2. Se absuelva a mi representado (sic) de todos los pedimentos de contrario y se declare la validez de los acuerdos adoptados en la junta impugnada; y, 3. Se impongan al demandante las costas causadas, dada su manifiesta temeridad y mala fe'.

Adujo, también en esencia, que revisando las formas de reparto establecidas en dicha escritura de propiedad horizontal y normativa comunitaria podemos ver que el promotor al constituir dichas normas distinguió entre tres tipos de gastos a repartir entre tres tipos de propietarios; a saber: - propietarios del inmueble. . propietarios del edificio. . propietarios del conjunto urbanístico... Una lectura lógica de dicha escritura nos lleva a deducir que cuando la escritura se refiere a inmueble, se está refiriendo únicamente a las entidades pisos y no a las entidades situadas en la planta sótano, puesto que al referirse a propietarios del edificio enumera los gastos que generan los elementos comunes (tejado y

fachada principalmente) de la totalidad de propietarios de pisos, párquines y trasteros y es lógica y coherencia con el espíritu de la Ley del Propiedad horizontal y el régimen del libro quinto del Código Civil de Catalunya... Es evidente, entonces, que si la propia escritura de propiedad horizontal establece la exclusión de determinadas entidades en la imputación de gastos, el coeficiente de cada entidad deba reajustarse a 100% para poder repartir el total de gastos entre los propietarios de pisos...'.

Seguido el procedimiento su curso concluyó mediante sentencia desestimatoria de la demanda, razonando, en síntesis, en el Fundamento de Derecho Segundo que ' ...podent efectivament interpretar els estatuts de la manera que ho fa la demandada (per les raons de sentit comú exposades per aquella), l'aplicació des del 2000-01 del criteri de que els propietaris de les places d'aparcament no contribuïen a les despeses de vestibul i escala d'edifici, i que aquestes despeses es pagaven entre els propietaris dels habitatges de l'inmoble d'acord amb uns coeficients determinats, sense que l''actor hagués impugnat aquelles juntes en que es van adoptar aquets acord ni les que es van celebrar en els següents anys, permet concloure que aquesta va ser la interpretación aceptada unàniment per tots els membres de la comunitat, inclòs l'actor, i que per aquesta via es van aclarar aquells (poden inclòs considerar modificats al reunir la majoría prevista a l'article 17.1 de la LPH) de maner que ara l'actor no pot recorre a una interpretació literal dels Estatut per impugnar aquesta p'ractica consolidada', con imposición de costas al demandante, contra la que éste interpone recurso de apelación en solicitud de lo que queda dicho en el precedente Fundamento de Derecho.

El apelante, tras una alegación primera-previa en la que señala lo que se concretó como cuestión controvertida en la audiencia previa, carente de virtualidad jurídica a los efectos pretendidos en el recurso de apelación, aduce, en la alegación segunda, 'errónea apreciación de los hechos y valoración incorrecta de la prueba por parte del órgano de instancia: error en las fechas que se toman en consideración', en la tercera 'interpretación incorrecta de los Estatutos de la Comunidad' y en la cuarta 'Inexistencia de acuerdo Modificativo de los estatutos de la Comunidad' (traducido del catalán).

TERCERO.-Las alegaciones segunda, tercera y cuarta, por afectar a lo que constituye el fondo del asunto, se resuelven conjuntamente.

Ciertamente, en la Sentencia de primera instancia se incurre en el error de señalar el año 2000-01 como el de aplicación del criterio interpretativo de los estatutos hecho por la demandada en la contestación a la demanda, cuando obra en las actuaciones que la escritura pública de Segregación, Constitución de Conjunto Urbano, Declaración de Obra nueva en construcción, constitución en Régimen de Propiedad Horzontal y de Servidumbre y Liberación Parcial de Hipoteca es de fecha 28 de diciembre de 2005, (escritura pública acompañada por la demandada con la contestación a la demanda) y el certificado final de obra de la finca es de 20 de diciembre de 2006 (según consta en la Inscripción 2ª, 'Fin obra' del Registro de la Propiedad de Vic Uno; nota informativa acompañada como doc. nº 1 con la demanda), con lo que si la obra nueva para la construcción del edificio fue declarada en escritura de fecha 2 de julio de 2004, según consta en la misma dicha de Segregación de 28 de diciembre de 2005, es claro que en el año 2000 no puedo celebrarse ninguna junta de propietarios y, de suyo, hacerse interpretación alguna de los estatutos.

En la referenciada escritura pública de 28 de diciembre de 2005, en el Otorga Segundo, titulado 'CONSTITUCIÓ DE CONJUNT URBANÍSTIC', en su apartado 'B.-', titulado 'NORMATIVA ESTATUTÀRIA DEL CONJUNT URBANÍSTIC CONSTITUIT I DE L'ELEMENT SUBDIVIDIT QUE SEGUDAMENTE ES FORMATIZARÀ', se estipulo, en lo que aquí importa, lo siguiente: '1.- El conjunt urbanístic es regularà per les normes de la llei de Propietat Horitzontal i per l'article 396 del Codi civil.

2.- Les despeses que afectin als diferents element comuns del compleix urbanístic i de l'edifici o edificis que es constitueixin en règim de proietat horitzontal, com vials, passos, patis, murs de contenció de terra, escales, xarxes generals d'aigua, gas, electricitat, telèfon i altres subministraments i en general, de tots aquells elements que no afectin particularment a cada una dels elements, departaments, entitats o subentitats, serán satisfetes en proporció a la seva respectiva quota de participación.

...

7.- Les despeses de conservació, neteja i il.luminació de les escles i vestíbuls generals de cadascun dels edificis, serán tatisfetes pel/s respectiu/s propieari/s de l'inmoble que se'n serveixin pel seu accés, en proporció a la quota del respectiu departamento.

8.- Totes les altres despeses que es puguin produir, llevant de les expressades dels vestibuls i escales per a cadascun dels inmobles, seran satisfetes per la totalitatr dels propietaris del edifici, proprocionalment a la quota de participación sobre el mateix, ensignada al seu deprtament, i les despeses qu corresponguin a lements comuns del conjunt urbanístic seran satisfetes pels propietaris en proporcio a la quota que tenen en aquest.

9.- Les despeses de conservació, reparació, il.luminació, pintura, neteja etec., de les teulades, de les façanes exteriors i de les tanques dels patis, desl edificis construïts, serán de compte i càrrec de tots els propietaris del edifici o edificis en proporció a la respectiva quota'.

Y en el Otorga Sexto, titulado 'NORMATIVA ESTATUTÀRIA ESPECÍFICA RECTORA DE LA PROPIETAT HORITZONTAL DE LEMENT NÚMERO U', que es donde se encuentra ubicada la Comunidad de Propietarios demandada, se dice, también en lo que aquí importa, que se regirá por la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil , 'y per les següents normes estatutaries:

1)...

2)...

3) Les despeses de conservació i reparació de les terrasses dels departaments superior o dúplex, que compleixen alhora la funció de coberta de l'edific, serán satisfetes de la següent forma: ...

4)...

5.- Les despeses de manteniment, reparació, il.luminació i neteja del soterrani o garatge i els seus accessos, seran susfragades de forma exclusiva pels sseus propietaris, amb independencia dels demés copropietaris de l'inmoble-

6.- Els propietaris del soterrani o garatge formaran una subcomunitat que designarà una persona que els representi a tots en la comunitat general del total inmoble, amb veu i vot en les Juntews generals de propietaris que se celebrin'.

En el acuerdo impugnado se aprobaron gastos que afectan a los elementos comunes, relativos a luz y mantenimiento de escalera, seguro, bancarios, de administración y fondo de reserva, y exclusivos de la escalera, referentes al ascensor y fondos de reserva, aplicándosele al demandante en cuanto a los primeros un coeficiente del 6,7304% y sobre los segundos un 0,00%..

En el primero de los referidos conceptos (elementos comunes) se incluyen gastos que en los estatutos se señalan en el apartado 7 de los Estatutos trascrito, relativos a luz y mantenimiento de la escalera, que han de ser satisfechos por los respectivos propietarios del inmueble que se sirve de la escalera y el vestíbulo para su acceso, en proporción a la cuota del respectivo departamento, y otros gastos, distintos de los expresados de la escalera, que han de ser pagados por la totalidad de los propietarios del edificio, proporcionalmente a la cuota de participación sobre el mismo, asignada a su departamento.

Y en la referenciada escritura de segregación, constitución de conjunto urbano, en Otorga Tercero, titulado 'DECALRACIÓ D'OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓ', consta que 'Sobree l'element número U del conjunt urbà, la Societat representada pel senyor Pratdesaba hi està construint un edifici constituït per un bloc plurifamiliar entremitgeres que ocupa dos-cents trenta metres i setenta deciímetres quadrat en planta baixa, i es composa d'una planta soterrani que ocupa la totalitat del solar i es destina a places d'aparcament i cambres de mals endreços, una planta baixa destinada a tres habitatges, una primera planta alçada destinada també a tres habitatges....Edificació que ara es objecte de la present declaración d'obra nova, descrivint-se la resultant en els temres següentes: URBANA.- Edifici plurifamiliar...', con lo que no resulta lógica la distinción entre inmueble y edificio que entiende la parte demandada que hizo el promotor al constituir el conjunto urbano, declarar la obra nueva en construcción y constituir el régimen de propiedad horizontal, máxime si se tiene en cuenta que inmueble no deja de ser un significado de casa o edificio, y es claro que en los estatutos se estipuló que a todos los demás gastos que se puedan producir, excluidos los de conservación, limpieza e iluminación de las escaleras y vestíbulos generales de cada uno de los edificios, serán satisfechos por la totalidad de los propietarios del edificio, proporcionalmente a la cuota de participación sobre el mismo, y como parte del edificio ha de considerarse a la de las plazas de aparcamientos situadas en la vertical del mismo ( art. 553 - 52.3 del Código Civil de Catalunya), que viene obligada a contribuir a dichos gastos, sin que a ello sea óbice el que, además, los propietarios de las plazas de garaje vengan obligados, de forma exclusiva, a pagar los gastos de mantenimiento, reparación iluminación y limpieza del subterráneo o garaje.

Pues, como dice la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de fecha 12 de mayo de 2011 'Si no existe vinculación de alguno de los elementos comunes a un uso privativo, sea en el titulo constitutivo, sea en los estatutos o por acuerdo unánime de de Junta o bien si no existe una concreta exención en el pago de los gastos correspondientes al mantenimiento de concretos elementos comunes a determinados elementos privativos, igualmente en los estatutos en los que además puede convenirse la atribución de una cuota especifica de conformidad con los artículos 553-3.1 , 3 y 553-11 , 2,b ) ó c) CCCat , o bien esta exención está decidida en un acuerdo anterior de la Junta, pacíficamente aceptado, todos los propietarios de los elementos comunes deben hacer frente al pago de los gastos que ocasionen los mismos, conforme a su cuota de participación en la que ya debería contemplar el uso que de los elementos comunes va a hacer cada elemento privativo.

La cuota de participación es la concreción del conjunto de derechos y deberes o de beneficios y cargas que se derivan del régimen de comunidad estableciendo la relación entre los bienes comunes y su uso y los privativos.'.

Y en el caso que ahora resolvemos, del escrito de oposición al recurso de apelación se infiere que, efectivamente, la Comunidad de Propietarios se constituyó en el año 2007, sin que conste acuerdo expreso de la misma modificatorio de los coeficientes de participación, no obstante lo cual, del propio contenido del hecho sexto de la demanda se infiere también que la aplicación de los coeficientes ahora impugnados en este procedimiento se ha venido haciendo en anteriores ejercicios, con lo que ha de considerarse acreditada la existencia de acuerdo anterior de la junta, pacíficamente aceptado por todos los propietarios de

los elementos comunes, incluido el ahora apelante, de exención de pago de la planta de garaje y modificación de la cuota de participación aunque no se haya trasladado expresamente a los estatutos, por lo que, al no poder considerarse contrario a los mismos, no obstante constar en la nota informativa del Registro de la Propiedad Uno de Vic un coeficiente de participación de la vivienda propiedad del ahora apelante del 4,79%, procede la desestimación del recurso de apelación.

CUARTO.-La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas causadas en esta alzada a la apelante, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al que expresamente remite el artículo 398.1 del mismo texto legal .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Don Sixto contra la Sentencia dictada en fecha 3 de junio de 2011 , rectificada por Auto de fecha 28 siguiente, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic en el juicio ordinario registrado con el nº 637/2010 seguido a instancia de Inmobiliaria Don Sixto contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la DIRECCION000 nº NUM000 de Balenyà, sobre nulidad de acuerdos comunitarios, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Sentencia, con imposición de costas causadas en esta alzada a la recurrente.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.