Sentencia Civil Nº 271/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 777/2007 de 05 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMO-NOVENA

ROLLO Nº 777/2007-AA

JUICIO ORDINARIO NÚM. 700/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE LOS DE VILAFRANCA DEL PENEDÈS

S E N T E N C I A N ú m. 271/2008

Ilmos. Sres.

D. MIGUEL JULIÁN COLLADO NUÑO

Dª. NURIA BARRIGA LÓPEZ

Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY

En la ciudad de Barcelona, a cinco de junio de 2008.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Novena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 700/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Vilafranca del Penedès, a instancia de INVERSIONES INMOBILIARIAS PROMOBUILDING S.L., contra ESTRUCTURES PEC S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de Marzo de 2.007, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la Procuradora Doña Montserrat Lopez Llinás, en nombre y representación de la mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS PROMOBUILDING SL, contra la mercantil ESTREUCTURES PEC SL, representada por la Procuradora Doña Montserrat Sangermán Ramells; y, en su consecuencia, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra. Ello debe entenderse con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas en el presente procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 5 de Junio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia de 12 de Marzo de 2.007 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Vilafranca del Penedès , dictada en el seno del procedimiento ordinario nº 700/2005 desestima la demanda interpuesta por INVERSIONES INMOBILIARIAS PROMOBUILDING S.L. contra ESTRUCTURES PEC S.L., al considerar que el contrato suscrito entre las partes el 30 de Julio de 2.004 lo era de arras penitenciales, en garantía de la realización de la compraventa que no llegó a celebrarse por incumplimiento de la misma demandante.

Frente a esta resolución se interpone recurso de apelación por la misma actora INVERSIONES INMOBILIARIAS PROMOBUILDING S.L. sobre la base de una errónea valoración de la prueba, insistiendo en la naturaleza confirmatoria de las arras prevenidas en el contrato aportado en autos, en cuanto en la misma se advierte que la cantidad entregada de 30.000 EUR lo era a cuenta del precio total convenido, la existencia de una segunda prórroga verbal sobre contrato tras el vencimiento de la prórroga formalizada por escritos que en base a ello la actora hizo uso de la facultad contractual y vendió a un tercero sus derechos para otorgar escritura pública, siendo inocua la modificación sobre el precio final, sin que se imputara la cantidad entregada al precio final, y la imposición de costas a la contraria.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia recoge con exactitud los hechos relevantes para la resolución de esta causa y cita con certeza la doctrina jurisprudencial existente en la distinción entre las clases de arras susceptibles de ser incorporadas como pacto accesorio de un contrato de compraventa o bien a uno de promesa de venta, así, unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el art. 1454 , concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos "a cuenta del precio", de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del art. 343 del Código Civil , junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como arras no se imputa el precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre en la cláusula penal del art. 1154 , como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y concepto que frente a la escueta regulación del art. 1454 fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1255 de nuestro primer Código sustantivo. También señala la jurisprudencia que las dudas que puedan surgir a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto, ha de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de dichas arras, considerando que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmarlo.

TERCERO.- Pues bien, realizando de nuevo este Tribunal un reexamen del acerbo probatorio practicado en las actuaciones, hemos de concluir que ninguna razón asiste a la mercantil recurrente, debiendo ser desestimadas todas las alegaciones que descansan en una errónea valoración de la prueba, toda vez que el Juzgador de Instancia valora con exquisitez y de un modo pormenorizado, detallado y racional los hechos que se acreditan de la prueba practicada.

Y así por lo que se refiere a la naturaleza de las arras objeto de controversia, entendemos justificado y acreditado, a tenor de la meridiana claridad de la literalidad de las cláusulas recogidas en el documento o contrato de arras suscrito "inter partes" en fecha 30 de Julio de 2.004 que las arras son de naturaleza penitencial y no confirmatorias, puesto que las partes recogieron y preveyeron de un modo diáfano y claro la naturaleza penitencial de la suma entregada por la compradora a INVERSIONES INMOBILIARIAS PROMOBUILDING S.L. al recoger expresa y literalmente que la vigencia de las arras entregadas lo era por un plazo máximo hasta el 20 de Octubre de 2.004, plazo prorrogado expresamente por escrito, con posterioridad, hasta el 20 de Noviembre de 2.004, por la falta de liquidez de la compradora, regulándose sus efectos con el contenido prevenido en el artículo 1254 del Código Civil , el cual consta además expresamente detallado y recogido.

En cuanto a la pretendida validez de una segunda prórroga verbal del contrato de arras referido de 30 de Julio de 2.004 ninguna prueba objetiva avala la tesis subjetiva e interesada de la recurrente. El contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales suscrito el 30 de Julio de 2.004 lo fue sobre un objeto determinado -finca registral nº 11322 del Registro de la Propiedad nº 2 de Igualada sita en el término municipal de Piera y precio 5.649.513'73 euros-, y con una vigencia y plazo que expiraba por todo el 20 de Octubre de 2004. No obstante lo anterior, llegado el vencimiento del contrato, y ante la falta de liquidez de la compradora para llevar a buen fin la operación de compraventa se prorrogó el contrato de mútuo acuerdo por una sola vez, y fecha final de vencimiento por todo el 30 de Noviembre de 2004. Y dicha prórroga, dada la envergadura de la operación, se formalizó "por escrito", no existiendo ninguna otra prórroga verbal del contrato de arras. La falta de constatación escrita de dicha segunda prórroga, a tenor de la expresa previsión escrita de las partes reflejado en la única existente avala lo anterior. Pues no se explica ni comprende cómo pudo obviarse tan trascendental reflejo cuando antes las partes se acogieron específicamente a la modificación de la vigencia de las arras por escrito. No puede así prevalecer la interpretación del todo punto interesada y subjetiva pretendida por la recurrente, debiéndose significar que ninguna continuación ni ratificación se exigía para resolver el contrato de arras al preveerse que las partes podrían en cualquier momento apartarse del mismo con las sanciones recogidas en artículo 1454 del Código Civil : esto es, el comprador a perderla y el vendedor a devolverlas por duplicado.

En cuanto a la pretendida cesión de los derechos conferidos en el contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales, por parte de la actora con respecto a un tercero -PEROMOINVER S.L.- que fue quien finalmente adquirió la finca en cuestión al otorgar escritura pública de compraventa el 21 de Diciembre de 2.004, con la vendedora hoy demandada, lo cierto es que si bien el contrato de compraventa preveyó la facultad de la compradora de designar tercera persona para el otorgamiento de la escritura pública, -pacto cuarto- dicha cesión debió entenderse asumiendo la totalidad de los pactos contenidos y reflejados en el contrato referido. Y ello no aconteció así, puesto que del simple examen de la escritura pública otorgada resulta modificado el pacto recogido en el contrato de arras relativo al precio de cooperación, puesto que la compraventa se consumó por un precio de 3.606.072'60 euros cuando en el contrato el precio perfeccionado lo fue por 5.649.373'73 euros. Tan trascendental modificación en el elemento esencial del precio de la compraventa nos impide acoger la interpretación que propugna la recurrente. Pero es que si algún resquicio de duda, que no lo hay, pudiera llegar a existir resulta además que queda esta despejada con la propia factura que PROMOBUILDING S.L. giró a la final adquirente de la operación, en la que expresamente se refleja el cobro por aquella de la suma de 244.010'64 euros de PEROMOINVER S.L. en concepto de honorarios por la gestión en la venta del terreno.

No pudo la compradora inicial ceder unos derechos, una vez extinguido el contrato de arras penitenciales ante el incumplimiento por su parte al no poder formalizar la escritura pública por falta de liquidez para el buen fin de la operación. Y así, llegado el vencimiento de la prórroga del contrato de arras este no pudo consumarse ni concluirse al no tener la compradora recurrente suficiente dinero para afrontar la operación. Ningún enriquecimiento injusto cabe imputar a la vendedora sino tan solo cumplimiento de las previsiones contractuales expresamente asumidas y negociadas por las partes. Y ello aún cuando la vendedora consumara finalmente el contrato con el tercero presentado por la actora, quien además cobró del adquirente por las gestiones de su intermediación en el negocio de compraventa.

Todo lo hasta aquí dicho nos conduce a desestimar el recurso.

CUARTO.- La íntegra desestimación del recurso de apelación nos conduce a imponer las costas de la presente alzada a la recurrente -art.- 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de INVERSIONES INMOBILIARIAS PROMOBUILDING S.L., contra la Sentencia dictada en fecha 12 de Marzo de 2.007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Vilafranca del Penedès , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, haciendo expresa imposición de las costas originadas en la presente alzada procedimental a la parte recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a treinta de junio de dos mil ocho. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.