Sentencia Civil Nº 271/2009, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 642/2008 de 15 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 642/2008

Procedimiento ordinario núm. 106/2008

Juzgado Primera Instancia 3 Lleida

SENTENCIA nº 271/09

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D.ALBERT GUILANYA FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a quince de julio de dos mil nueve

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 106/2008, del Juzgado de Primera Instancia núm.3 de Lleida , rollo de Sala número 642/2008, en virtud de del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 22 de septiembre de 2008. Es apelante BLUE JEANS STORE, SL, representada por la procuradora MªTeresa Felip Aseguinolaza y defendida por el letrado Francesc Xavier Liñan Sole. Son apelados Celestino y Purificacion representados por la procuradora MªAngels Pons Porta y defendidos por el letrado Josep Sole Farre . Es ponente de esta sentencia el Ilmo. Sr. D. ALBERT MONTELL GARCIA, Magistrado de esta Audiencia Provincial.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la sentencia dictada en fecha 22 de septiembre de 2008 , es la siguiente: " FA L L O : Por todo lo expuesto, DESESTIMO la demanda interpuesta por el/la PROCURADOR/A SR/A. Felip en representación de BLUE JEANS STORE S.L. y asistido en calidad de LETRADO/A por el/la Sr/a. Liñan contra Celestino y Purificacion representados por el/la PROCURADOR/A SR/A. Pons y asistido/a por el/la LETRADO/A SR/A, Solé y por ello,

ABSUELVO a Celestino y Purificacion de todos los pedimentos de la parte demandante.

DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por Celestino y Purificacion representados por el/la PROCURADOR/A SR/A. Pons y asistido/a por el/la LETRADO/A SR/A, Solé frente a BLUE JEANS STORE S.L. y por ello,

ABSUELVO a BLUE JEANS STORE S.L. de las peticiones efectuadas por la demandante reconvencional.

CONDENO a BLUE JEANS STORE S.L. a pagar las costas procesales causadas con la demanda principal.

CONDENO a Celestino y Purificacion a pagar las costas causadas con la demanda reconvencional.[...]"

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, BLUE JEANS STORE, SL interpuso un recurso de apelación que el Juzgado admitió y al que se opuso la parte contraria , seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 15 de julio de 2009 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por Blue Jeans Store SL contra Don. Celestino y Doña. Purificacion , así como desestima también la demanda reconvencional interpuesta por estos últimos. Contra dicha resolución interpone recurso de apelación la sociedad demandante, no haciendo lo mismo los demandados, por lo que el pronunciamiento desestimatoria de la reconvención queda al margen del objeto de esta segunda instancia. Constituyen los antecedentes fácticos de este litigio que en fecha de 4-4-07 el Sr. Celestino y la Sra. Purificacion suscribieron un contrato de intermediación para la venta de su vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Lleida, con la entidad Logic Llar Grup Inmobiliari SL. Dicha entidad inmobiliaria confeccionó una ficha con las características del inmueble, centradas en su edificabilidad. Así, consta en la misma, entre otros datos, que el "Objeto de venta" tiene 347 m2; que su "Techo edificable" es de 1.024 m2/techo, siendo esta su total edificabilidad neta; que su edificabilidad es de "PB+2+SC" (Planta Baja más dos pisos más bajo cubierta); que la profundidad edificable es "pb 100 % 1ª y 2ª 14m"; "Fachada: 22x16"; "número de viviendas: 12"; y precio de venta 721.214 ? más "3 % comisión". En la misma fecha, el Sr. Celestino y la Sra. Purificacion firmaron con la sociedad demandante contrato privado de compraventa por el precio de 661.113,31 ?, pagando en aquel mismo acto 6.000 ?, más otros 42.000 ? el día 17-4-07, mientras que el resto del precio se debía abonar en la fecha de firma de la escritura pública de compravenda, que como máximo debía otorgarse el 17-9-07. Como único gravamen, se hizo constar que la finca estaba afecta de una hipoteca que sólo se encontraba pendiente de cancelación. La parte compradora contrató los servicios de arquitecto, aparejador e ingenieros, para confeccionar los correspondientes proyectos de construcción de una vivienda plurifamiliar de catorce viviendas y planta baja destinada a párquing, lo que le supuso unos gastos de 66.724,97 ? en total. Al ponerse en contacto la sociedad demandante con la compañía eléctrica para contratar el suministro eléctrico para la obra, conoció por primera vez que la finca adquirida se encontraba dentro de la zona de influencia de una línea de alta tensión, lo que condiciona su edificabilidad. A raíz de ello, el arquitecto superior, Sr. Juan Pedro , autor del proyecto constructivo, previa recepción por fax de fecha 4-7-07 remitido por ENDESA, de un plano de la mencionada zona de influencia, confeccionó un informe fechado en agosto de 2007, según el cual si bien el aprovechamiento urbanístico del solar era de un total de 1.374,08 m2 edificables, en cómputo global de todas las plantas, en cambio, como consecuencia de la zona de influencia de la servidumbre de la línea de alta tensión, el aprovechamiento urbanístico quedaba reducido hasta 385,85 m2; que en la fachada de la calle Graver de Baix no se podían realizar aberturas; y, finalmente, que en la planta baja no se podían realizar aparcamientos debido a su forma irregular, por todo lo cual no se podía llevar a cabo el proyecto constructivo de catorce viviendas que había sido visado por el Colegio de Arquitectos el día 24-5-07.

SEGUNDO.- El Sr. Juez de primera instancia desestima la demanda haciendo aplicación del art. 1483 del C.c ., por considerar que la sociedad compradora podría haberse percatado de la existencia de la servidumbre de la línea de alta tensión y su zona de influencia, pues la misma discurre no a través de un cable subterráneo, si no a través de un cable aéreo que, aunque no sobrevuela la finca objeto de compravenda, en cambio, está muy cercana, pues según indicó en el acto del juicio el arquitecto Don. Juan Pedro , discurre por el medio de la calle. Al tratarse de una servidumbre aparente, la resolución recurrida considera que la compradora podría haber conocido si la misma era de alta o de baja tensión y, en el primer caso, la forma en que afectaba a la finca, supuesto caso que hubiese actuado diligentemente solicitando los correspondientes informes a la compañía eléctrica, tal y como hizo con posterioridad al contrato de compraventa. A ello une el carácter de profesional de la compradora, cuyo objeto social es la promoción y construcción de toda clase de viviendas, tal y como se indica en la demanda, motivo por el cual le era exigible una mayor diligencia cuando se trata de una actuación que se inscribe dentro del círculo de su actividad empresarial. El recurso interpuesto por Blue Jeans Store SL pone el acento en que el objeto esencial de la venta era para la compradora el aprovechamiento urbanístico que poseía la finca, de forma que la propia finca era algo secundario, puesto que lo principal para el objeto del contrato de compraventa era que la finca tenía un determinado aprovechamiento urbanístico, que en este caso permitía efectuar una promoción inmobiliaria de catorce viviendas en un edificio plurifamiliar. Alega que tanto la vendedora Sra. Purificacion , en prueba de interrogatorio, como el testigo Sr. Franch, manifestaron en el acto del juicio que el precio de la compraventa se fijó en función del aprovechamiento urbanístico. En su alegato revocatorio, indica la actora que la demanda se basó en el incumplimiento contractual de los vendedores al no tener la cosa entregada ninguna relación con la cosa adquirida, siendo inservible para el fin pretendido por la compradora, puesto que mientras se ofertó una finca que disponía de un techo edificable de 1.024 m2, como consecuencia de la aledaña línea de alta tensión, sólo quedan como edificables 385,85 m2.

TERCERO.- Conviene precisar que la sentencia de primer grado no fija como hecho probado que los vendedores hubiesen informado a la compradora de la existencia de la servidumbre de la línea de alta tensión, a pesar que así se afirma en el Hecho Cuarto de la demanda. No obstante, también es cierto que la Sra. Purificacion lo negó en prueba de interrogatorio. Ante un supuesto como el que ahora nos ocupa en el cual el vendedor no informa al comprador que la finca vendida está sometida a unas cargas o gravámenes determinados, el comprador dispone de tres acciones distintas para reaccionar. Así, puede ejercitar acción de anulabilidad del contrato por dolo o error, por ser anulables los contratos celebrados con error esencial. Sin embargo, ninguna de ellas ha sido ejercitada en este proceso. También puede defenderse el comprador acudiendo al instituto del saneamiento por vicios ocultos. Esta institución no se basa en una situación de incumplimiento contractual del vendedor, pues a tenor del art. 1468 del C.c ., el vendedor cumple con entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba en el momento en que se perfecciona el contrato de compraventa. Tampoco se basa en la culpa o negligencia del vendedor, quien está sometido a la obligación de saneamiento aunque ignore la existencia del vicio, defecto o carga que tiene el objeto de la compraventa. El saneamiento proporciona una solución a la insatisfacción del interés del comprador como consecuencia del vicio, defecto o carga que padece la cosa vendida, de forma que es al vendedor a quien se hace asumir ese riesgo. Es por ello que la acción

de saneamiento está sometida a unos plazos muy breves de caducidad. El Sr. Juez de primera instancia aplica la normativa del saneamiento para resolver el litigio suscitado, al acudir al art. 1483 del C.c ., relativo al saneamiento por gravámenes ocultos. Y así, efectivamente, es calificado de esta manera el citado precepto por parte del Tribunal Supremo en sus sentencias de 8-11-07, 29-9-08 y 22-12-08 . Dice esta última que: "el artículo 1483 CC atribuye al comprador una acción de saneamiento cuando los gravámenes consistan en "alguna carga o servidumbre no aparente", porque al quedar ocultas, representan una libertad de la propiedad que no es real porque en realidad está gravada; así, por ejemplo, la sentencia de 17 noviembre 2006 dice que dicho artículo "contempla un supuesto en el que el adquirente se encuentra con que la finca vendida está gravada, sin mencionarlo en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente de tal naturaleza que deba presumirse que el comprador no la hubiera adquirido, y en tal supuesto permite que pida la rescisión a no ser que prefiera la indemnización, a cuyo efecto le concede acción durante un año desde el otorgamiento de la escritura, o, transcurrido el año, durante un año desde que se descubriera la carga o servidumbre, en este último caso para solicitar sólo la indemnización". Ahora bien, cuando el vicio, el defecto o la carga que pesan sobra la cosa vendidas son de tal entidad o gravedad que la hacen inservible para su destino, produciéndose la total insatisfacción del comprador, quien ve frustrada la finalidad pretendida con el contrato, éste también puede ejercitar una tercera acción, como es la de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento total o esencial del vendedor, a tenor de los arts. 1124 y 1101 del C.c , por cuanto que los defectos que la aquejan permiten decir que la cosa entregada es distinta a la contratada (conocido con la expresión "aliud pro alio"). Sucede, en el supuesto que ahora nos ocupa, que aún cuando la sentencia apelada resuelva la controversia acudiendo al saneamiento por gravámenes ocultos (ex. art. 1483 del C.c .), en cambio, no era esta la acción ejercitada en la demanda, en donde aún cuando se pretendía que fuese declarada la resolución del contrato de compraventa que vinculaba a las partes litigantes, con restitución de la parte del precio pagada, más una indemnización por los daños y perjuicios causados, la fundamentación jurídica de tales pretensiones se basaba, exclusivamente, en los arts. 1124 y 1101 del C.c . Así, la acción ejercitada no es la de saneamiento, si no que es la de incumplimiento del contrato por insatisfacción absoluta del comprador atendida la inhabilidad del objeto vendido para el fin que le reservaba el comprador, consistente en la realización de una promoción inmobiliaria. Por ello, debe examinarse si realmente el gravamen que pesa sobre la finca es de suficiente entidad como para considerar que el vendedor ha incidido en un supuesto de incumplimiento contractual, sin confundirnos con la acción de saneamiento que, aún cuando podía haberla ejercitado, al igual que la de anulabilidad del contrato por dolo o error, ninguna de ellas fue alegada en la demanda, por lo que resolver el litigio en base a dicha normativa supondría incidir en vicio de incongruencia.

CUARTO.- Tal y como se ha indicado, cuando nos encontramos ante un supuesto de inhabilidad del objeto vendido por causa de su imposible aprovechamiento por parte del comprador para la finalidad para la que lo adquirió, se produce su insatisfacción, con lo que se incide en un supuesto de entrega de cosa distinta o «aliud pro alio», circunstancia que se produce tanto por entrega de cosa distinta de la pactada como por inidoneidad de lo vendido e, incluso, cuando el comprador resulta objetivamente insatisfecho, en cuyo caso procede la aplicación de los arts. 1100, 1101 y 1124 del Código Civil , por constituir verdadero incumplimiento y no un mero supuesto de vicio interno de la cosa. Es criterio reiterado de la jurisprudencia que se produce un supuesto de entrega de cosa distinta a la pactada, o "aliud pro alio", cuando hay un auténtico incumplimiento del contrato por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la cual se vendió, de forma que se produce una insatisfacción del interés del comprador, ya sea por inidoneidad, inhabilidad o ineptitud total. Esta inhabilidad debe proceder de defectos que afecten a la cosa vendida de forma que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, pero sin que sea suficiente que se produzca una simple insatisfacción subjetiva del comprador. En este sentido, conviene recordar la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo que, una vez superada la construcción dogmática en torno al concepto de la "voluntad rebelde al cumplimiento", requiere para que se pueda producir la resolución contractual el "dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato", es decir, que la cosa entregada en cumplimiento del contrato sea inidonia absolutamente para satisfacer el interés del acreedor (SSTS de 4 de abril de 2005 y 26 de noviembre de 2007 , entre otras muchas). La entidad del vicio o defecto debe ser tal que imposibilite que pueda producirse un cumplimiento parcial, o incumplimiento no sustancial, pues en este caso sus

consecuencias no son la resolución del contrato, si no, exclusivamente, la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento. Como indica la STS de 9-7-07 : "Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del CC , susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago (art. 1166 CC ), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad (SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987, 29 de abril de 1994, 10 de julio de 2003, 28 de noviembre de 2003, 21 de octubre de 2005, 15 de noviembre de 2005, 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007 ). La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato (artículo 1468 I del CC )".

QUINTO.- Ciertamente que, tal y como se ha indicado anteriormente, ha quedado acreditado que mientras la parte compradora esperaba obtener una finca con una edificabilidad de 1.024 m2/techo, o más exactamente de 1.374,08 m2 si nos atenemos a los cálculos técnicos efectuados por el arquitecto Don. Juan Pedro , la realidad es, no obstante, que como consecuencia de la servidumbre legal de la línea de alta tensión y su zona de influencia, queda la misma reducida hasta un total de 385,85 m2. Este es un hecho no controvertido por las partes litigantes, sin que haya sido aportado al proceso ninguna certificación emitida por la administración urbanística competente que permita contrastar ese dato. Ahora bien, aún cuando ha quedado acreditado que el proyecto constructivo confeccionado por Don. Juan Pedro en fecha posterior a ser firmado el contrato privado de compraventa, relativo a la construcción de catorce viviendas, no puede llevarse a cabo como consecuencia de la referida servidumbre (hecho que tampoco ha sido controvertido), es cierto también que no se ha cuestionado tampoco la utilidad que pueda llegar a reportar a la compradora un terreno con una edificabilidad que no es nula o inexistente, si no que continúa teniendo la finca vendida, aunque sea de 385,85 m2. No se ha acreditado que ese total aprovechamiento urbanístico, aunque sea menor del esperado, excluya todo tipo de edificación, pues según el propio informe Don. Juan Pedro , admite una edificabilidad de 126,45 m2 en cada una de sus tres plantas, incluida la planta baja, con más 6,45 m2 de vuelo. De hecho, en el contrato privado de compraventa no se hace mención alguna a la finalidad pretendida por la compradora ni al destino que pretendía dar a la finca, es decir, la realización de una determinada promoción inmobiliaria. Ello supone que se habrá producido una frustración de la obtención de unas mayores expectativas de negocio por parte de la compradora, pero no supone necesariamente que esa disminución de sus legítimas expectativas sea de tal entidad que se hayan visto totalmente anuladas, por cuanto aún es posible efectuar una construcción con un determinado coeficiente de edificabilidad. En este sentido, debe recordarse que la insatisfacción del interés del comprador debe ser de carácter objetivo, no subjetivo. En tal caso, nos encontraríamos no ante un incumplimiento total, si no que estaríamos, tal y como se ha indicado en el párrafo anterior, ante un incumplimiento parcial, cuya consecuencia no es la resolución contractual si no la indemnización de los daños y perjuicios producidos. Así, dice la STS de 20-4-01, con cita de la de 26-11-00 , que: "tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar su adquisición una insatisfacción puramente subjetiva del comprador (por todas, sentencia de 2 de septiembre de 1998 )". En el mismo sentido las SSTS de 14-10-00, 31-7-02, 28-11-03 y 9-7-07 , entre otras. Tampoco ha quedado acreditada la posibilidad que pueda ser trasladada la línea de alta tensión, aunque sea a costa de los interesados, de forma que pueda llevarse a cabo igualmente la finalidad inicialmente pretendida. Por otra parte, es lo cierto que la conducta contractual de la compradora no se ajustó a los parámetros de diligencia exigibles a un profesional de la construcción, tal y como se encarga de resaltar el juzgador "a quo". Es un hecho no controvertido, y así puede apreciarse en las fotografías aportadas con la contestación a la demanda, que en la zona donde se sitúa la finca vendida se encuentran próximos unos cables de tendido eléctrico y sus correspondientes postres o soportes, algunos en forma de torre metálica. Se trata, pues, de instalaciones eléctricas cuya existencia es fácilmente perceptible y manifiesta, y aunque a simple vista no pueda determinarse si se trata de una línea de baja tensión o de alta tensión, como es el caso, era exigible a la compradora la previa verificación de las circunstancias de esa línea eléctrica e, incluso, de la posible existencia de otro tipo de instalaciones de servicio de la compañía eléctrica, como podría ser la existencia de una Estación Transformadora. Es habitual la existencia de cables eléctricos en las zonas urbanas, tal y como admite la apelante, por lo que debió cerciorarse de la posibles consecuencias de su existencia en las inmediaciones de la finca, especialmente cuando, precisamente por su condición profesional, no puede ignorar ni las servidumbres concomitantes a este tipo de instalaciones, como tampoco que las mismas no suelen aparecer en el registro de la propiedad, al igual que puede suceder con otro tipo de servicios semejantes, como las conducciones de gas o de transporte de todo tipo de energía, o los tendidos telefónicos o de telecomunicaciones, que también están afectos de las correspondientes servidumbres.

SEXTO.- La desestimación del recurso comporta la condena a pagar las costas causadas con el mismo (art. 398 de la LEC ).

En atención a lo expuesto,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Blue Jeans Store SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Lleida, en autos de juicio ordinario núm. 106/08, que confirmamos, y condenamos a la apelante a pagar las costas de segunda instancia.

Devuélvanse al Juzgado de procedencia las actuaciones, con certificación de esta sentencia a los oportunos efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.