Sentencia Civil Nº 271/2012, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 8979/2011 de 18 de Junio de 2012

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº13 DE SEVILLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 8979/2011

JUICIO Nº 346/2010

FALLO: CONFIRMATORIO

S E N T E N C I A Nº 271/2012

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MARCO ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. RAFAEL SARAZÁ JIMENA

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ

En la Ciudad de SEVILLA a dieciocho de junio de dos mil doce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 13 de Junio de 2011 dictada en los autos de juicio ordinario nº 346/2010 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 13 DE SEVILLA entre el demandante, la entidad CHAV S.A. representada por la Procuradora DªLUCIA SUAREZ-BARCENA PALAZUELO y defendida por la Letrado D. ANTONIO LORENZO AMADOR y la demandada, la entidad URBIESPAR SL representada por el Procurador D.MAURICIO GORDILLO CAÑAS y defendida por el Letrado D. JUAN MOYA GOMEZ , pendientes en esta Sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada contra la sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado Iltmo. Sr. Don RAFAEL SARAZÁ JIMENA .

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 13 DE SEVILLA cuyo fallo es como sigue:

" ESTIMO la demanda interpuesta por la representación procesal de CHAV S.A. contra URBIESPAR S.L ., declaro resuelto el contrato de compraventa de 21 de diciembre de 2006, relativo a la parcela indentificada como 7.A.1. del Parque Industrial y de Servicios El Esparragal, sito en la localidad de Guillena y condeno a la misma a que abone a la demandante la suma de UN MILLON CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTINUEVE EUROS CON SESENTA CENTIMOS , más los intereses legales de demora desde el día 4 de diciembre de 2008, y costas causadas.

DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de URBIESPAR S.L. contra CHAV S.A ., la absuelvo de la misma y condeno a la reconviniente al abono de las costas de la reconvención."

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la entidad URBIESPAR SL que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad mercantil "CHAV, S.A." (en lo sucesivo, CHAV) interpuso demanda contra la entidad "URBIESPAR, S.L." (en lo sucesivo, URBIESPAR) en solicitud de que se declarara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre ambas respecto de una parcela en el parque industrial y de servicios "El Esparragal" de Guillena y se condenara a URBIESPAR a abonar a CHAV la cantidad percibida como parte del precio de la parcela, más el diez por ciento de la misma en aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato y sus intereses, y ello en base al incumplimiento del contrato por parte de URBIESPAR, dado que habiendo transcurrido más de dos años del momento en que la parcela debió ser entregada, la misma no lo había sido por carecer el polígono industrial de las instalaciones necesarias para obtener las correspondientes autorizaciones administrativas para construir en las parcelas y obtener licencia de actividad.

URBIESPAR se opuso a la demanda y formuló reconvención solicitando se condenara a CHAV al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y al pago de la parte del precio pendiente de pago.

La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia consideró que el cumplimiento del contrato no podía quedar al arbitrio de una sola de las partes, que la previsión contractual relativa a la fecha de entrega de la parcela era muy ambigua y había de ser interpretada junto con otros elementos del contrato y actos coetáneos y posteriores de las partes, considerando que en base a los mismos había de determinarse como fecha de entrega de la parcela los meses de octubre o noviembre de 2007. El retraso en más de un año en la finalización de las obras de urbanización y dotación de suministros a la parcela supone un incumplimiento trascendencia resolutoria. Por ello estimó la demanda y desestimó la reconvención.

Contra esta sentencia interpone recurso de apelación la demandada URBIESPAR.

SEGUNDO.- La recurrente plantea en su recurso que la sentencia apelada ha vulnerado el art. 1281.1 del Código Civil por cuanto que el contrato suscrito por las partes contenía una cláusula clara y precisa que determinaba la entrega de la parcela dentro de los dos meses siguientes a la conclusión de las obras de urbanización, previsión que era conforme a derecho por cuanto que fijaba un término "certus an et incertus quando" y que no precisaba de otra interpretación que la literal del apartado primero del art. 1281 del Código Civil . Alega asimismo la recurrente que se vulnera el art. 1128 del Código Civil por cuanto que el contrato sí establece un plazo cierto para la entrega de la parcela, dicha entrega en ningún caso quedaba a la sola voluntad de URBIESPAR por cuanto que en el contrato se preveía la posibilidad de que CHAV pudiera exigir la entrega de la parcela antes de la finalización de las obras de urbanización. También alega la recurrente que la sentencia realiza una interpretación errónea de los actos coetáneos y posteriores a la firma del contrato (interrelación entre el calendario de pagos anticipados y la entrega de la parcela, noticias de prensa sobre el retraso en la entrega de las parcelas del polígono, fecha efectiva de finalización de las obras de urbanización y resultado del acto de conciliación promovido por CHAV). Y, finalmente, que incluso aunque se aceptara la tesis de CHAV, acogida por la sentencia apelada, relativa a la fecha de entrega de la parcela, no se habría producido un incumplimiento de gravedad suficiente para ser considerado de trascendencia resolutoria.

TERCERO.- Para resolver el recurso planteado ha de tomarse en consideración en primer lugar un hecho resaltado por CHAV a lo largo de todo el litigio y en concreto en su oposición al recurso. El contrato objeto de autos es un contrato de adhesión, integrado por condiciones generales de la contratación y predispuesto por URBIESPAR.

Ciertamente, como también pone de relieve URBIESPAR, CHAV no es un consumidor, puesto que es una empresa en cuyo objeto social se incluye la actuación en el campo inmobiliario y que ha reconocido quería dedicar la parcela adquirida a ser revendida o a promover en la misma varias naves industriales con la finalidad de venderlas. Pero esto último sólo significará que no es aplicable la normativa específica aplicable a los consumidores y usuarios (en especial la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Por tanto, el hecho de que se trate de un contrato predispuesto por una de las partes e integrado por condiciones generales de la contratación tiene gran importancia para resolver las cuestiones planteadas en el litigio.

Dicho lo anterior, no puede aceptarse la tesis de URBIESPAR acerca de la falta de ambigüedad u oscuridad de la cláusula controvertida (cláusula tercera del contrato). Una cosa es que dicha condición general reúna unos mínimos requisitos de transparencia y claridad "formal" que permitan tenerla por incorporada al contrato ( art. 5 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación ) y otra es que pueda considerarse que no existe oscuridad alguna en cuanto a la fecha de entrega de la parcela atribuible al predisponente, determinante de la existencia de dudas en cuanto a la fecha de entrega de la parcela por la existencia de varias formas posibles de interpretar el contrato.

En el caso de autos, la Sala considera que efectivamente el contrato de autos presenta una oscuridad sutil, que nada tiene que ver con la ilegibilidad o la incomprensibilidad determinante de la no incorporación de una condición general al contrato, y que viene determinada por una redacción mal intencionada que pretende introducir una reglamentación contractual contraria a la buena fe y a la interdicción de arbitrariedad en el cumplimiento del contrato, perjudicial para el adherente, que puede haber deducido de otros extremos del contrato una interpretación más equilibrada para los intereses de las partes, que pretende negarse por el predisponente en base a la citada cláusula.

Efectivamente, la existencia de un régimen de pagos escalonados de una parte sustancial del precio (el 40%) hasta agosto de 2007, con la previsión incluso de que "para el supuesto de que la finca fuese entregada antes de la fecha de vencimiento de alguno de estos plazos, la parte compradora se compromete a anticipar su pago, contra la presentación del correspondiente recibo", lo avanzado de las obras de urbanización, que hicieron que las mismas finalizaran efectivamente en septiembre de 2007, suponía la existencia de una ambigüedad u oscuridad en lo relativo al régimen de la fecha de entrega de la parcela, de modo que el adherente pudo creer fundadamente que el régimen contractual suponía que la previsión de la cláusula tercera de un plazo de entrega de dos meses desde la finalización de las obras de urbanización determinaba la entrega de la parcela en octubre o noviembre de 2007.

Además, es admisible que los compradores realizaran una interpretación del contrato de forma que se impidiera conceder a la vendedora una posición preeminente y arbitraria en el cumplimiento del contrato, puesto que mientras que los compradores venían constreñidos a abonar una parte sustancial del precio con anterioridad a septiembre de 2007, la vendedora pretendía gozar de una total libertad en cuanto a la fecha de entrega de la parcela. No se admite que el hecho determinante de la posibilidad de entregar la parcela (el suministro de agua y electricidad) no dependía de la demandada sino de terceros, porque la demandada era la promotora del polígono industrial y la que debía haber programado y previsto adecuadamente tales suministros. Se trata por tanto de acaecimientos que quedan dentro de su ámbito de decisión y responsabilidad, por lo que no puede pretender desplazar a terceros o a los compradores los riesgos derivados de los mismos.

Tampoco se admite la alegación de que no existiría arbitrariedad alguna por dejarse al vendedor una posición preeminente y unilateral en el cumplimiento del contrato dado que el comprador podía anticipar la entrega de la parcela conforme al contrato, puesto que tal previsión era claramente perjudicial para dicho comprador, al obligarle a abonar el resto del precio pendiente sin recibir una parcela con los suministros garantizados.

La noticia de prensa publicada confirma que tal interpretación del contrato no era realizada exclusivamente por CHAV sino en general por los demás compradores de parcelas del polígono El Esparragal. Ello confirma que existían datos objetivos para considerar que URBIESPAR había introducido elementos de oscuridad en el contrato de modo que los compradores lo interpretaban de un modo distinto a como pretendía URBIESPAR.

Como conclusión de lo expuesto, la Sala considera que efectivamente existía una oscuridad en el contrato que exigía su interpretación confrontando la condición general relativa al plazo de entrega de la parcela con la relativa a las fechas de pago de los plazos de la parte del precio que se abonaba anticipadamente por el comprador, y asimismo teniendo en cuenta circunstancias tales como el grado de ejecución de las obras de parcelación del polígono. Tal oscuridad fue causada por la vendedora al tratarse de un contrato integrado por condiciones generales predispuestas por ella y por tanto no puede beneficiar a la causante de la oscuridad.

Por lo expuesto, la conclusión de la sentencia apelada de que conforme al contrato la parcela debió ser entregada en condiciones (con las obras de parcelación terminadas y los suministros definitivos de electricidad y agua garantizados) en octubre o noviembre de 2007 ha de considerarse correcta.

CUARTO.- Sentado lo anterior, tampoco puede estimarse el argumento impugnatorio esgrimido por URBIESPAR relativo a que el retraso en la entrega de la parcela no supuso un incumplimiento de trascendencia resolutoria.

Que el plazo no sea esencial sólo supone que el mero incumplimiento del mismo (esto es, el mínimo retraso en la entrega del objeto) no determina por sí solo la frustración del contrato y que tenga trascendencia resolutoria. Pero ello no equivale a considerar irrelevante la entrega de la parcela objeto de la compraventa en la fecha que resulta de la interpretación del contrato en los términos antes analizados ni que cualquier retraso sea intrascendente a efectos resolutorios.

Como resulta de las pruebas practicadas, hasta abril de 2009 el polígono no contó con estación depuradora y depósito de abastecimiento, hasta marzo de 2010 URBIESPAR no comunicó a CHAV la conclusión de las conexiones exteriores de infraestructuras del polígono (justamente el Ayuntamiento había informado que una de las causas que impedían la concesión de la licencia de primera ocupación era la falta de conclusión de las obras de enganche de los servicios externos, f. 128). Ello supone, además, que las comunicaciones realizadas previamente por URBIESPAR a CHAV para que concurriera a otorgar la escritura pública de compraventa (y pagar el 60% restante del precio) carecían de justificación admisible puesto que URBIESPAR no estaba en condiciones de entregar la parcela en las condiciones previstas en el contrato. Que otros compradores aceptaran hacerlo en condiciones de provisionalidad en los suministros no supone que la demandante debiera aceptar recibir el objeto de la compraventa y pagar el resto del precio en tales condiciones desfavorables.

Un retraso como el que resulta de las anteriores consideraciones (cuanto menos de 17 ó 18 meses), en las circunstancias de cambio de ciclo económico, sobre todo de mercado inmobiliario, concurrentes, ha de considerarse como determinante de una frustración del contrato para CHAV que justifica el ejercicio de la pretensión de resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora, puesto que produce la consecuencia de privar sustancialmente a CHAV de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para URBIESPAR. No es precisa, como pretende la recurrente, la existencia de una voluntad rebelde al cumplimiento, puesto que se trata de un requisito que ha sido obviado en la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo.

Como consecuencia de lo expuesto la sentencia apelada ha resuelto correctamente el litigio, por lo que debe ser confirmada, y el recurso de apelación, desestimado.

QUINTO .- Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación al 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda:

1.- Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad URBIESPAR S.L. contra la sentencia dictada el 13 de Junio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Sevilla en el procedimiento ordinario núm. 346/10 del que este rollo dimana.

2.- Confirmamos íntegramente la resolución recurrida.

3.- Imponemos a la apelante las costas derivadas de su recurso.

Dada la desestimación del recurso, la parte recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección ñ 4050 0000 06 8979 11.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilustrísimos Señores Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- En Sevilla, a 19 de junio de 2012.

La anterior sentencia fue leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado, Ponente que ha sido en esta alzada, estando celebrando audiencia pública la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial y en mi presencia, quedando registrada en el Libro de Sentencias con el número 271. Certifico.