Sentencia Civil Nº 271/2013, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 277/2012 de 30 de Mayo de 2013

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000271/2013

Presidente

D./Dª. Maria Jose Arroyo Garcia (Ponente)

Magistrados

D./Dª. Marcial Helguera Martinez

D./Dª. Joaquin Tafur Lopez de Lemus

En Santander, a 30 de mayo de 2013.

Vistos en trámite de apelación ante esta AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION 4 de Cantabria los presentes autos de Procedimiento Ordinario, Rollo de Sala nº 0000277/2012, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de Santander,

En esta segunda instancia ha sido parte apelante URBACAN 2000 SL, representado por el Procurador Sr/a. RAÚL VESGA ARRIETA, y defendido por el Letrado Sr/a. MIGUEL A. MIRANDA FERNANDEZ; y parte apelada FINCAS VILLA,S.L., representado por el Procurador Sr/a. ALFONSO ZÚÑIGA PÉREZ DEL MOLINO, y asistido del Letrado Sr/a. CIPRIANO PAMPLIEGA GARCIA.

Es ponente de esta resolución el Iltmo. Sr. Magistrado D/Dña. Maria Jose Arroyo Garcia.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de Santander, en los autos de referencia, se dictó sentencia con fecha 6 de febrero de 2012 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Que desestimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Vesga Arrieta, en nombre y representación de la mercantil Urbacan 2000, S.L., debo absolver y absuelvo a la entidad Fincas Villa, S.L., representada por el Procurador Sr. Zúñiga Pérez del Molino, de los pedimentos contenidos en el escrito de demanda; con imposición de las costas procesales a la parte actora.

Que estimando la demandada reconvencional presentada por la entidad Fincas Villa, S.L., representada por el Procurador Sr. Zúñiga Pérez del Molino, debo declarar y declaro ajustada a derecho la resolución contractual llevada a efecto por la anterior mediante acta notarial de 11 de marzo de 2011, relativa al contrato privado de compraventa de fecha 27 de febrero de 2007, con su prórroga de 25 de febrero de 2008, suscrito entre las partes y por incumplimiento de la actora por falta de pago de ésta, declarándose con ello judicialmente resuelto dicho negocio jurídico; en consecuencia, se declara el derecho de la actora a hacer suya el importe de 396,667, 98 euros que le fue entregada en concepto de arras, condenando a la actora reconvenida a estar y pasar por esta declaración; e imponiendo las costas de la reconvención a la parte actora y reconvenida.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia; y tramitado el mismo se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido, por turno de reparto, a esta Sección, donde tras la deliberación y el fallo del recurso, quedaron las actuaciones pendientes de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO.Por la representación legal de la entidad Urbacan 2000 S.L. se interpone recurso de Apelación contra la sentencia de instancia que desestimó las pretensiones de la demanda y estimo la reconvención.

La parte actora, hoy apelante, ejercita acción de resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 27 febrero 2007 y prorrogado el 25 de febrero de 2008, por incumplimiento de la parte vendedora; el incumplimiento que imputa la actora a la demandada es no atender el requerimiento de elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa y en segundo lugar que las fincas vendidas no constituyen la totalidad de la unidad de actuación, la unidad de actuación comprende 5 fincas y las vendidas son 4. La entidad demandada, Fincas Villa S.L. se opone a la demanda, alega que no existe incumplimiento alguno por su parte, nunca fue requerida para otorgar escritura pública y que las cuatro fincas vendidas se describen en el contrato, se venden como cuerpo cierto y la quinta finca que integra la unidad de actuación se desarrollo de forma independiente; formula reconvención, solicita la resolución del contrato por impago del precio. La actora compradora a la vez que solicita la resolución solicita la devolución duplicada de las cantidades entregadas; la demandada vendedora al pedir la resolución solicita hacer propia la cantidad entregada.

SEGUNDO.El primer motivo del recurso se refiere a la falta de resolución de la tacha de testigos planteada en la Audiencia Previa.

Los testigos tachados son el Sr. Celestino y el Sr. Esteban , la recurrente fundamente la tacha de los testigos en ser letrados de cada una de las partes.

Ni la jurisprudencia ni la ley prohíben a un letrado declarar como testigo; el art. 361 de la Ley de Enjuiciamiento civil , permite ser testigo a cualquier persona que reúna las condiciones legales. El art. 371 de la ley procesal regula la declaración como testigos de las personas que tienen obligación de guardar secreto por su estado o profesión, permitiendo que así lo manifiesten y que se valore por el juzgador el alcance de dicha obligación.

En el supuesto de autos Don. Celestino manifestó su obligación de guardar secreto respecto a lo que se le preguntaba, y se aceptó su excusa por el juzgador. Don. Esteban , considero que las preguntas formuladas no estaban afectadas por el secreto profesional, siendo un derecho del mismo acogerse a dicho secreto profesional; su testimonio es perfectamente válido y debe ser valorado, junto a las demás pruebas por el juzgador. Ser o haber sido letrado de la parte que le propone como testigo no es una de las causas de tacha que recoge el art. 377 de la Ley de Enjuiciamiento civil .

TERCERO.Se alega como segundo motivo del recurso infracción del reglamento Notarial al no tener en cuenta el juzgador de instancia la presunción de veracidad del acta notarial. No existe infracción alguna de la normativa notarial; el juzgador de instancia valora dicha prueba junta a las demás obrantes en autos. La parte pretende que se valore únicamente dicha acta notarial ignorando el resto de pruebas.

CUARTO. El tercer motivo del recurso es el error del juzgador en la valoración de la prueba, tanto para desestimar la demanda como para estimar la reconvención.

Antes de analizar las pruebas debe hacerse unas consideraciones generales.

Los contratos bilaterales o con obligaciones recíprocas, como es la relación jurídica de autos, compraventa, vienen informados por el principio de cumplimiento simultáneo, atendiendo a la conexión e interdependencia existente entre las obligaciones de las partes- el sinalagma-que no admite la separación temporal entre las dos prestaciones en juego, salvo que así se haya convenido o resulte de la misma naturaleza del contrato o de los usos del tráfico, lo cual tiene su reflejo en el derecho positivo, arts. 1466 y 1.500 Código Civil , para el contrato de compraventa, de forma que cada parte puede oponerse a cumplir su prestación si la otra no ha dado efectividad a la suya o no ofrece cumplimiento simultáneo. A sensum contrario ninguna de las partes puede exigir el cumplimiento de su prestación a la contraria si no ha cumplido la suya o no ofrece cumplimiento simultáneo.

El incumplimiento que imputa la hoy apelante a la vendedora es no cumplir el requerimiento de otorgar escritura pública.

El Burofax remitido por la compradora a la vendedora en fecha 25 febrero de 2009 y recibido por la misma en fecha 26 febrero de 2009, folios 148 y siguientes, no puede considerarse como un requerimiento para otorgar escritura pública. La interpretación literal de la carta remitida por Burofax, permite a la Sala concluir que a lo que se requería era a una reunión en la notaria para formalizar la escritura, en ningún caso a otorgar directamente la escritura. No constaba el precio que debía fijarse en la escritura, dado que el acuerdo de prórroga de febrero de 2008 preveía un incremento del precio fijado en el contrato firmado en 2007, tampoco consta acuerdo sobre la forma de pago que debería recoger la escritura. En la carta no se habla de firma sino de reunión y de preparar escritura.

En el acta Notarial de 27 febrero de 2009, el notario recoge lo que le dice el compareciente, y hace constar que el Sr. Compareciente emplazó a la entidad demandada para que a las 12 horas de hoy compareciese ante la notaria para firmar la escritura de compraventa...Es cierto, que la carta remitida por burofax se exhibe al notario y la une al acta, pero la interpretación de dicha carta no le corresponde al Notario, cuando su redacción es confusa, sino al juzgador. Los actos de la vendedora posteriores al requerimiento de resolución son contrarios a dicha resolución: con fecha 26 de mayo de 2009 presenta planos modificativos del proyecto básico de la unidad de actuación UA-2, folios 164 y siguientes; con fecha 16 octubre de 2009 se le notifica la licencia urbanística y de obra de la UA-', y con fecha enero de 2011 se le notifica la liquidación del impuesto por licencia de obra, sin manifestar en ningún momento que se ha resulto el contrato y no tiene legitimación ni para la licencia de obra ni para el pago del impuesto. El documento de fecha 21 abril de 2010, es cierto que no firmado por ninguna de las partes, pero aportado a los autos por la actora, acredita la existencia de conversaciones entre las partes sobre el contrato con posterioridad a la resolución notarial de febrero de 2009. La apelante con fecha 11 febrero de 2011 notifica a la demandada que no acepta la propuesta de resolución de los contratos ni la oferta y condiciones elaboradas a su instancia exclusivamente, notificación que carece de sentido si consideraba resuelto el contrato en febrero de 2009. No se prueba incumplimiento del vendedor, la actora reconoce no haber pagado el precio y no consta que haya interpelado a la vendedora para que entregase la cosa, ofreciendo el pago simultáneo del precio.

Respecto a si las 4 fincas eran o no la totalidad de la unidad de actuación.

Consta acreditado por la certificación del Ayuntamiento que la unidad de actuación comprende 5 fincas, las cuatro descritas en el contrato privado de compraventa y una finca más. Igualmente consta por la certificación catastral que de las cinco fincas que componen la unidad de actuación, 4 eran solar o carecían de construcción y la quinta tenía construidos 813 m2, folio 360. Consta documentalmente que en el año 1997, cuando se aprueba definitivamente la unidad de actuación UA-2, se excluye de la unidad el inmueble situado en la esquina de la C/ J. M. Pereda y Alta, folio 415; es decir cuando la actora compra las cuatro fincas ya estaba aprobada definitivamente la unidad de actuación, conocía o pudo conocer que la unidad la integraban las cuatro fincas del contrato y una más y que dicha finca más se desarrollo de forma independiente.

QUINTO.Procede ahora examinar el incumplimiento imputado a la hoy apelante por la demandada.

La demandada imputa a la demandada el impago del precio. Lo cierto es que no se aporta prueba alguna que acredite que en algún momento la demandada interpelo a la actora para pagar el precio, ofreciendo simultáneamente el cumplimiento de su prestación. La propia demandada reconoce la existencia de negociaciones entre las partes hasta el momento del requerimiento notarial de resolución, marzo de 2011. Los contratos suscritos entre las partes de febrero de 2007 y febrero 2008 no fijan un plazo concreto de pago del precio. El requerimiento realizado por la demandada para resolver el contrato por impago se produce sin haber interpelado a la otra parte el pago del precio y sin ofrecer el cumplimiento de su prestación.

Se dice que la situación económica de la actora impedía el pago del precio, pero no se aporta prueba alguna. El único hecho cierto es que a la firma del contrato la actora solicito aval bancario para garantizar el pago del precio aplazado y el mismo le fue concedido, aunque luego no se formalizase. La concesión del aval acredita una situación de solvencia por parte de la actora.

Debe concluirse que ninguna de las partes ha probado el incumplimiento de la parte contraria.

Ambas partes solicitan la resolución del contrato. La sentencia ahora impugnada acuerda resolver el contrato y dicho pronunciamiento no es objeto de impugnación, por tanto, debe tenerse por resuelto el contrato.

Resuelto el contrato las partes deben devolverse las prestaciones al no ser de aplicación las cláusulas penales pactadas, por no poder imputar incumplimiento a una de las partes.

La vendedora deberá devolver la parte del precio recibido, 396.667,98 Euros, más el interés legal desde la fecha de la demanda, art. 1.100 y siguientes código civil .

SEXTO.Conforme al art. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil no procede imponer las costas procesales de ninguna de las instancias.

Así en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española y en nombre de su Majestad El Rey,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de Apelación interpuesto por la representación legal de Urbacan 2000 S.L. contra la sentencia dictada por el juzgado de 1ª instancia nº 1 de Santander enjuicio ordinario nº 388/11 y con revocación parcial de la misma debemos mantener la resolución del contrato de compraventa de 27 febrero de 2007 y su prórroga de 25 febrero de 2008, condenando a Fincas Villa S.L. a pagar a Urbacan 2000 S.L. la cantidad de396.667,98 Euros más el interés legal desde la fecha de la demanda. Sin hacer imposición de las costas procesales de ninguna de las instancias.

Contra esta Sentencia cabe interponer recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.