Sentencia CIVIL Nº 271/2022, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 806/2021 de 17 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CATORCE DE MÁLAGA.

JUICIO VERBAL NUMERO 162 / 20

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 806 /2021

SENTENCIA NÚM. 271/2022.

En Málaga, a de 17 de Junio de dos mil veintidós .

Vistos en grado de apelación por Doña María del Pilar Ramírez Balboteo, Magistrada de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal nº 162 / 20 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Catorce los de Málaga, sobre reclamación de cantidad, seguidos a instancia a instancia de la ENTIDAD MANAGEMENT S. L., representada en la alzada por la Procuradora Sra. Bejarano López y asistido por el Letrado Sr. Gil González, y de otra y como demandada DOÑA Adolfina representada en el recurso por la Procuradora Sra. Ramírez Gómez y asistida por el Letrado Sr. Romero Campano sobre reclamación de cantidad, autos pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación del actor contra la sentencia dictada en el citado juicio recurso al que se opone la parte demandada.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Catorce de Málaga dictó sentencia de fecha 19 de marzo de 2021 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya Fallo es del tenor literal siguiente:

'Que estimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Señora Bejarano López , en nombre y representación deMÁLAGA MANAGEMENT S. L., frente a Doña Adolfina, sobre reclamación de 4.464,90 euros , debo condenar y CONDENO a la demandada a abonar a la actora la citada cantidad , intereses legales y costas.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la parte actora, el cual fue admitido a trámite dándose traslado de los escritos en que constan los motivos y razonamientos de los mismos a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese, quien se opuso al recurso deducido por los motivos que constan en las actuaciones. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, previo emplazamiento de las partes y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente como único Magistrado la Iltma. Sra. Doña María del Pilar Ramirez Balboteo conforme a la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, y en concreto su artículo 82 que en su número 2.1º dispone que las Audiencias Provinciales conocerán en el orden civil de los recursos contra resoluciones de los Juzgados de Primera Instancia que se sigan por los trámites del juicio verbal por razón de la cuantía constituyéndose con un solo Magistrado, mediante un turno de reparto.

Fundamentos

PRIMERO.-Ejercita la parte actora en este procedimiento una acción de reclamación de cantidad derivada del incumplimiento de un contrato de mediación suscrito con la demandada solicitando se condene a Sra. Adolfina al pago de la suma indicada 4.464,90 euros, mas intereses y costas, cantidad derivada según alega la parte demandante del incumplimiento por la demandada de la relación contractual de mediación inmobiliaria existente entre las partes, manteniendo la parte actora que las partes celebraron contrato de mediación o corretaje para la venta del inmueble sito en CALLE000 nº NUM000, NUM001 - NUM002 de Málaga actividad esta que constituye su objeto social , suscribiéndose ya en fecha 25 de abril de 2019 , nota de encargo , la cual fue objeto de modificación el día 12 de agosto de 2019 , a los solos efectos de reducir el precio de compraventa de la vivienda en cuatro mil euros , fijándose a partir de entonces el precio en 123.000 euros. La parte actora encontró comprador que hizo oferta por el importe fijado por la demandada, comunicándose asi a la demandada junto al interés en la celebración de arras penitenciales , rechazando entonces interés en la venta y por tanto afirma que ha de considerarse cumplido el encargo conferido reclamando por tanto el pago de la comisión fijada en el 3% del precio fijado por la demandada, lo que supone el monto reclamado de 4.464,90 euros ( iVA incluido )

La parte demandada se opone a lo pretendido de adverso, pues si bien reconoció el encargo conferido y las condiciones asumidas por el mismo, manifestó de forma categórica oposición ante la reclamación efectuada de adverso, por cuanto el contrato de arras alegado de contrario no representa cumplimiento del encargo conferido por lo que nada debe, interesando el dictado de una sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas de contrario.

Tras al tramitación legal pertinente,celebrado el juicio y practicada las pruebas propuestas se dicta sentencia estimando íntegramente la demanda deducida por cuanto concluye la juzgadora de instancia , una vez realiza en su fundamentación jurídica determinadas consideraciones acerca del contrato de corretaje, su regulación y la jurisprudencia que estima de aplicación y una vez puesto de manifiesto como no es objeto de discusión pues la parte acepta que suscribió la nota de encargo con la actora, para la venta del inmueble de su propiedad y aceptando el contenido y compromisos asumidos por la citada contratación, concluye que ha de acogerse en su plenitud la pretensión actora, que ha cumplido con las reglas de la carga de la pruebas, pues de la documental aportada como de la testifical practicada resulta patente el encargo conferido y las gestiones realizadas para la venta que se trata , que amparan la reclamación efectuada, en tanto que localizado comprador, hizo oferta a satisfacción del precio exigido por la demandada, por todo lo cual la comisión devengada ha de ser abonada ppr la demandada en el importe de 4.464,90 euros , valor aritmético no cuestionado por la comitente demandada, condenando asimismo a esta al pago del interés legal establecido en el articulo 1108 del CC mas los correspondientes devengados del articulo 576 LEC, asi como al pago de las costas en aplicación del art 394 LEC.

SEGUNDO.- Frente a la sentencia dictada formula recurso de apelación la representación de la parte demandada alegando existencia de error en la apreciación de la prueba y de la aplicación indebida de normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia en relación con el cumplimiento del contrato suscrito por las partes de mediación o corretaje y devengo de la comisión .Se alega que ha de estarse a los hechos incontrovertidos que no son otros (i) la existencia de un contrato de mediación o corretaje para la formalización de un contrato de compraventa de cuyo contenido se infiere que solo se le autoriza a la inmobiliaria a la venta del inmueble en un determinado importe pero en modo alguno se le autoriza a suscribir contrato de arras penitenciales ; (ii) y la existencia de un requerimiento del mediador para la firma de un contrato de arras penitenciales que se aporta como documento nº 7 del escrito de demanda . La apelante afirma que la hoja de encargo suscrita entre las partes no se autorizó al mediador ni se contempló la posibilidad de que se otorgara el contrato de arras penitenciales , por lo que al no estar prevista ni consentida formulado un requerimiento con señalamiento de lugar , fecha y hora para arras penitenciales , la agencia intermediadora y actora no podía obligar al demandado en algún modo a su otorgamiento .Concluye que la única posibilidad de perfeccionamiento del contrato de compraventa era aceptando pura y simplemente las condiciones ofertadas y formulando un requerimiento a la demandada con señalamiento de lugar , fecha y hora para formalizar el contrato de compraventa con abono simultáneo del precio y entrega del inmueble o llaves , cosa que no se hizo , por lo que el contrato principal , no quedó perfeccionado y la agencia inmobiliaria no devengó su comisión , por todo ello interesa la estimación del recurso y el dictado de nueva sentencia que revocando la anterior desestime íntegramente la demanda deducida absolviendo a la demandada de todas las pretensiones deducidas con expresa condena en costas a la parte actora.

TERCERO.-La representación de la parte apelada se opone al recurso deducido mostrando su total disconformidad con los motivos alegados de contrario. Alega como la apelante, vuelve a insistir en su formalización del recurso de apelación en los mismos argumentos que ya formuló tanto en su escrito de demanda como en la celebración de la vista oral, extremos que ya han sido resueltos y fundamentados en la Sentencia que pone fin al procedimiento en primera instancia pues el juzgador a quo de manera pormenorizada y suficiente explicada , valora la prueba y sienta los hechos que a su juicio son decisivos para concluir que no puede entenderse que la actora no cumpliese aquello a lo que se comprometió en virtud del contrato que le prevé de la acción de reclamación que ejercita. Se argumenta que conforme al art. 217 LEC hubo de haberse probado en el plenario por la parte demandada los extremos en los que fundamenta su oposición , existiendo una falta total de pruebas al respecto como la actora ha acreditado a través de la documental y testifical los ya alegados en la demanda como justificativos de su pretensión .No se prueba que la parte demandada hubiere manifestado su oposición a firmar un contrato de arras previo a la compraventa, manteniendo la demandada una actitud pasiva que le llevó incluso a no contestar al requerimiento fehaciente ( butofax) remitido a la demandante en fecha 12 .09. 2019 mediante el cual se reiteraba , el cumplimiento del encargo realizado y la identificación y presentación de comprador que aceptaba las condiciones del precio de la compraventa fijado en 123.000 conforme al encargo de venta, dejando patente su voluntad de proceder a la firma del contrato de arras y entrega de 3.000 euros como parte del precio total, momento perfecto, para manifestar su oposición a cualquier extremo con el que hubiere estado de acuerdo con la labor del actor, acreditando la testifical como las gestiones dio su fruto y lo ocurrido es que la demandada no quiso formalizar la compraventa.

Por todo ello interesa se dicte sentencia por la que se desestime iÂntegramente el recurso de apelacioÂn interpuesto y se confirme la Sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos, todo ello con expresa condena a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada,

CUARTO.-Visto los términos del recurso, el debate efectivamente se centra en la valoración y alcance jurídico de los actos desplegados en relación con el efectivo cumplimiento del contrato de corretaje.A un examen de lo actuado y una revisión de las pruebas practicadas no cabe sino revocar en todos sus extremos el fundamento jurídico al que llega el Juez 'A quo' en la Sentencia que se recurre, pues sean cuales sean las clausulas que se analicen del contrato, no le corresponde a la parte actora la percepcioÂn de los honorarios que se reclaman.

La Sala tras un nuevo examen de todo lo actuado comparte la tesis de la parte apelante. Como recuerda la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, núm. 135/2013, de 22 de marzo, FJ 3º, ' el contrato de agencia inmobiliaria pertenece a la categoría de los innominados 'facio ut des', que aunque contiene caracteres que lo aproximan al mandato, mediación, corretaje, arrendamiento de servicios, predomina la función de gestión mediadora, por la que se encarga al Agente, en su condición de intermediario y por su conocimiento y relación con el mercado inmobiliario, que oferte o contrate la venta de un bien inmueble con determinadas características y con las condiciones esenciales preestablecidas, sin que aquel, salvo apoderamiento y representación expresa (que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra), intervenga directamente en la conclusión final del contrato -aunque coadyuve eficazmente al mismo y desarrolle una actividad predominantemente pregestoria-, cesando en sus funciones una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de perfeccionar el contrato ( Sentencias del Tribunal supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 , 6 de octubre de 1990 , 21 de mayo de 1992 , 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio de 1994 , 28 de junio de 1996 y 2 de octubre de 1999 entre otras muchas).

El derecho del agente al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales, a no ser que en el respectivo contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el agente solamente cobrará sus honorarios cuando el contrato principal haya quedado consumado.

Los honorarios del Agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra circunstancia, desde el momento en que su actividad resulte eficaz por celebrarse el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo estipulación específica al respecto, pues como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 , el contrato de mediación está supeditado, en cuanto al devengo de los honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso, pues la mediación en el ámbito de las transacciones inmobiliarias puede tener una finalidad diversa que coincide con el interés del comitente y con el encargo que éste encomiende al comisionista o agente mediador'.

En idéntico sentido, SAP, Civil sección 11 del 20 de febrero de 2017 ( ROJ: SAP M 2612/2017 - ECLI:ES:APM:2017:2612 ), : ' 13. Por regla general, la comisión se devenga con la perfección y no con la consumación. Las disquisiciones sobre la distinción entre perfección y consumación tienen sentido en aquellos casos en los que, una vez perfeccionado el contrato buscado, con posterioridad las partes del contrato buscado desisten de consumarlo o cuando el contrato deviene ineficaz por causas ajenas al mediador. En este sentido, 'entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato' (entre otras, SSTS 1ª 591/2006, 30.6 y 348/2007, 30.3 ). Pero el momento de la consumación cobra sentido cuando se pacta que la comisión se retrasa a la consumación o cuando, como sucede con consumidores vendedores, estos entienden que no están obligados a pagar al mediador si no reciben el precio de la venta (o, simétricamente, que los compradores no están obligados a pagar al mediador si no se les entrega la finca).

Finalmente, nuestro Tribunal Supremo STS, Civil sección 1 del 30 de marzo de 2007 ( ROJ: STS 2263/2007 - ECLI:ES:TS:2007:226 : A) En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros contratantes sobre un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio ( STS de 2 de octubre de 1999 )....

En consonancia con ello, esta Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991 , 19 de octubre de 1993 , 30 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 1996 , 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000 , 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006 ). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido ( STS de 21 de mayo de 1992 ).

La STS 1032/2004, de 5 noviembre , expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996 ).'

En cuanto al derecho a la percepción de los honorarios sentencia del TS de fecha 21 de octubre del 2000 que establece:'En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( sentencia de 2 de octubre de 1999 ); tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso.

En el mismo sentido apuntado se insiste en la misma idea de que los consiguientes honorarios de los Agentes se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente, que no se obliga por ello al buen fin de la operación que requeriría un pacto especial de garantía como prevé el artículo 272 CCom .

Por lo tanto , con carácter general el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una, ni el otro se hayan entregado ( artículo 1450 del Código Civil ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada. Pero la referida doctrina jurisprudencial, que aquí se ratifica, expresiva, en síntesis, de que, como norma general y salvo pacto expreso en contrario, el derecho del agente mediador al cobro de su comisión nace desde el momento mismo en que el contrato de compraventa (objeto de la mediación) queda perfeccionado, sin necesidad de esperar a la consumación del mismo, a la que ya es totalmente ajeno el Agente mediador a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, esto es, cuando el vendedor (comitente en el corretaje) haya cobrado íntegramente el precio de la venta.

Lo mismo se reitera en la STS de 30 de abril de 1998 , que sostiene que la eficacia del contrato queda supeditada, 'en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( sentencias de 26 marzo 1991 ; 10 marzo 1992 , 19 octubre y 30 noviembre 1993 , 7 marzo 1994 y 17 julio 1995 ).

En consecuencia, como se ha explicitado el derecho a los honorarios del mediador se obtiene de la perfección del contrato y ello en virtud del art 1.450 del C.Civil que previene que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatorio para ambos , si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Y partiendo de que en la vida del contrato existen tres fases o momentos principales, que son la generación, la perfección y la consumación, comprendiendo la primera los tratos, negociaciones o conversaciones preliminares, y cuando la voluntad, consciente y libremente emitida, es aceptada por la persona a quien se dirige dicha declaración, se produce la perfección del contrato, el nacimiento de ésta a la vida jurídica, cual proclama el artículo 1254 del C.Civil y de los 1258 y 1262 , se evidencia que dicha perfección surge de la simple concurrencia del consentimiento, de la coincidencia de las dos declaraciones de voluntad, recíprocas y sucesivas, que general el acto jurídico bilateral.

En este contexto, no puede este Tribunal asumir los razonamientos del Juzgador de instancia, en cuanto discrepa de la valoración de la prueba y aplicación del derecho en la forma verificada. Para que se produzca el devengo de los honorarios del intermediario es necesario que su labor concluya en alcanzar la perfección del contrato objeto de intermediación y para que ello ocurra , en caso de la compraventa, es necesario que ésta quede perfeccionada, que no consumada y , dicha perfección, se alcanza cuando acontece lo dispuesto en el art.1450 del código civil, por el concurso de la oferta y la aceptación aunque ni lo uno ni lo otro se hubieran entregado.

En el caso que nos ocupa queda acreditado que Doña Rosana , representante legal de la inmobiliaria en aquellos días y quien hizo gestiones en orden a la venta realizada ( , visitó la vivienda en varias ocasiones , intentó la rebaja del precio siendo informado que el precio de 123.000 euros fijado por la propiedad era definitivo, aceptando el Sr Pedro Enrique , que incluso contó con el visto bueno de su banco para financiar el precio , solicitando la celebración de un contrato de arras para asegurar la operación y no asegurar la operación . Ahora bien el contenido de la nota de encargo ( documento nº 2 del escrito de demanda ) es simple recogiendo únicamente los siguientes particulares.'De una parte , la propietaria de la totalidad del inmueble doña ....De otra parte (..... ) representando como administradora única a Málaga Management S.L. El encargo de venta es firmado por la propietaria vendedora con la gestora inmobiliaria Management SL sobre la vivienda de : CALLE000 NUM000, NUM001 NUM002 Málaga .La duración del presente encargo es de 6 meses desde la fecha de la firma .Precio que recibirán los vendedores : 123.190,00 euros .Precio gestión inmobiliaria IVA no incluido : 3.810,00 euros .Precio compraventa del inmueble: 127.000,00 euros . Firman las partes en Málaga a 25 abril de 2019 . '.

La única modificación de contenido y que aparece suscrita en el propio documento, extremo este por otra parte no controvertido, es relativo a la revisión del precio de venta de mutuo acuerdo , el cual quedó fijado en 123.000 euros.

Consta seguidamente como se hizo requerimiento para la firma de contrato de arras penitenciales que se aporta como documento nº 7 en el cual se hacia constar entre otros párrafos :' Doña Adolfina , disponiendo de un comprador de su vivienda gracias a la gestión inmobiliaria realizada por Doña Rosana en representación de (....) debe de indicar con anterioridad al dia 13 de septiembre de 2019 , el lugar , la fecha y la hora para la firma de contrato de arras penitenciales para la compraventa del piso (...) por parte del comprador (....)al precio de 123.000 euros cuya fecha de firma de contrato de arras debe estar comprendida en el plazo de 10 días a partir de hoy .(..) Queda claro que el contrato pretendido o final de la hoja de encargo era la compraventa , no el de arras penitenciales , y si bien es común que en este tipo de contratos , las inmobiliarias incluyan otro tipo de pactos , habitual el de autorización ara recibir señal o arras ,en el caso que nos ocupa en modo alguno estaba previsto .

Visto estos extremos hemos de concluir que el requerimiento efectuado para la firma del contrato de arras no puede tener el alcance y virtualidad pretendida , y no podemos entender que el contrato que tenia por objeto la compraventa haya quedado perfeccionado y ello teniendo en cuenta con el contenido del concreto y especifíco contrato de mediación que rige entre las partes y el conocimiento y participación del mediador de las vicisitudes del mismo. No se ha puesto en duda que la agencia localizara a un comprador ni que este tuvieses intención de abonar el precio de la oferta , lo que si se niega es que la aceptación de la oferta sea a satisfacción del vendedor , pues ello pugna con la exigencia de firma previa de un contrato condicional como es el de arras penitenciales no previsto en el contrato principal y cuyo contenido y consecuencias no eran conocidas por la recurrente ni autorizadas ni consentidas por esta .

La perfección del contrato supone el consentimiento, y éste se manifiesta por la concurrencia de la oferta y aceptación sobre la cosa y la causa del mismo. De esta afirmación se deducen los requisitos necesarios para que se pueda producir la perfección del contrato, entre los cuales cabe destacar la existencia de una correspondencia en el contenido de las manifestaciones de voluntad, de modo que la aceptación ha de ser conforme con la oferta. La aceptación de la oferta, se trata de una declaración unilateral de voluntad, emitida por el destinatario de la oferta, que tiene por objeto manifestar al oferente la conformidad con los términos de la propuesta y su voluntad de que el contrato se entienda celebrado, de lo que se infiere que para su validez la oferta debe cumplir, entre otros, los siguientes requisitos:- La aceptación debe referirse a la oferta y coincidir perfectamente con ella; se entiende que no hay aceptación cuando el destinatario modifica o altera en algún punto o somete a condición la oferta inicial o cuando el aceptante introduce en su declaración algún elemento nuevo que no existía en la oferta. Ha de ser pura y simple, congruente con la propuesta. En caso contrario habrá una contraoferta.- La aceptación debe ser definitiva, es decir, debe expresar la voluntad de concluir el contrato propuesto por el oferente.

En el presente caso, no ha existido una aceptación del contenido del contrato de compraventa, sino que se ha requerido a la vendedora a otorgar un pacto distinto de carácter condicional y sin tan siquiera determinar su contenido, por lo que el requerimiento resulta totalmente invalido a los efectos de tener por perfeccionado el contrato de compraventa como se sostiene en la sentencia y exige de forma pacífica nuestra jurisprudencia.' Por tanto hemos de insistir que el oferente - comitente no fue requerido para formalizar el contrato de compraventa , en cuyo caso no hay duda que el contrato estaría perfeccionado ,y sin duda habría devengado su derecho al percibo de la comisión . Como bien indica la recurrente en la institución arral destaca de una forma esencial la voluntariedad , pues se trata de un pacto voluntario , fruto siempre de la autonomía de la voluntad de las partes que lo realizan a tenor de lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil , que carece de contenido imperativo , por lo que debe de constatarse de manera clara y evidente la intención de los contratantes de constituir arras .Queda claro , y hemos insistido en ello que en la nota de encargo suscrita entre las partes no se autorizó al mediador ni se contempló la posibilidad de que se otorgara el contrato de arras penitenciales, por lo que al no estar prevista y consentida ni podía quedar perfeccionado el contrato de compraventa con la negativa de la vendedora a la estipulación de un pacto de arras penitenciales , ni la agencia intermediadora y actora podía obligar a la recurrente a su otorgamiento la única posibilidad de perfeccionamiento del contrato de compraventa era aceptando pura y simplemente las condiciones ofertadas y formulando un requerimiento a la demandada con señalamiento de lugar , fecha y hora para formalizar el contrato de compraventa con abono simultáneo del precio y entrega del inmueble o llaves , cosa que no se hizo , por lo que el contrato principal , no quedó perfeccionado y la agencia inmobiliaria no devengó su comisión

Es por todo ello que ha de estimarse el recurso deducido de contrario , y revocar la sentencia desestimando en su integridad la demanda deducida , absolviendo a la demandad de las pretensiones deducidas en su contra.

QUINTO.-En cuanto a las costas de la instancia. De conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC, que sienta como criterio principal el principio objetivo del vencimiento en materia de costas, la parte demandante debe soportar las originadas en la primera instancia ya que ha visto desestimadas todas sus pretensiones, sin que se aprecie circunstancia excepcionales alguna para su no imposición al no concurrir dudas de hecho ni de derecho

En cuanto a las costas en la alzada de esta alzada, estimado el recurso de apelación - de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC, no procede una expresa imposición de las mismas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación...

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA Adolfina contra la sentencia dictada en fecha diecinueve de marzo de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia número Catorce de los de Málaga en sus autos civiles 162 /2020, debo revocar y revoco dicha resolución, desestimando la demanda deducida en su contra por la representación de la entidad MALAGA MANAGEMENT S.L absolviendo libremente a referida demandada SR Adolfina de cuantos pedimentos se contienen en la demanda formulada por la empresa 'actora a la que impongo las costas causadas en la primera instancia; todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las producidas en la apelación.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.