Sentencia Civil Nº 272/2010, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 556/2009 de 28 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00272/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

LEON

Sección 001

Domicilio : C/ EL CID, NÚM. 20

Telf : 987.23.31.35

Fax : 987.23.33.52

Modelo : SEN00

N.I.G.: 24089 37 1 2009 0101231

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000556 /2009 CIVIL

Juzgado procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.1 de LEON

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001115 /2007

RECURRENTE : Leticia , Montserrat , Rosalia , TAURUS DESARROLLO INMOBILIARIO S.L.

Procurador/a : MERCEDES PEREZ FERNANDEZ, MERCEDES PEREZ FERNANDEZ , MERCEDES PEREZ FERNANDEZ ,

ANA GARCIA GUARAS

Letrado/a : JOSÉ-LUIS CORRAL GONZALEZ, JOSÉ-LUIS CORRAL GONZALEZ , JOSÉ-LUIS CORRAL GONZALEZ ,

RECURRIDO/A :

Procurador/a :

Letrado/a :

SENTENCIA Nº 272/2010

Iltmos. Sres:

D. Manuel García Prada.- Presidente

D. Ricardo Rodríguez López.- Magistrado

Dª. Ana del Ser López.- Magistrada

En León a Veintiocho de Junio de dos mil diez.

VISTO ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de esta ciudad, el recurso de apelación civil num. 556/2009, en el que han sido partes, D. Ricardo y Dª Leticia , Dª Montserrat y Dª Rosalia , representados por la procuradora Dª Mercedes Pérez Fernández y asistida del Letrado D. José-Luis Corral González, como APELANTES y APELADOS. y por TAURUS DESARROLLO INMOBILIARIO, SL, representada por la Procuradora Dª Ana García Guarás, y asistida por la letrada Dª Ana Mutilba Obregón, como APELANTE y APELADA. Interviene como Ponente del Tribunal para este trámite el ILTMO. SR. DON Ricardo Rodríguez López.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos nº 1115/2007 del Juzgado de 1ª Instancia número UNO de LEÓN se dictó sentencia de fecha 11 de mayo de 2009 , cuyo fallo, literalmente copiado dice: " Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Taurus desarrollo Inmobiliario S.L. representada procesalmente por la Procuradora Sra. garcía Guaras, contra D. Ricardo , doña Rosalia , doña Montserrat y Doña Leticia , representados procesalmente por la Procuradora Sra. Pérez Fernández.

Debo declarar y declaro resuelto, con efectosdesde el 26 de Julio de 2007, el contrato de opción de compra celebrado, en fecha 29 de M ayo de 2006, por la demandante y los demandados respecto de la finca inscrit, con el núm. NUM000 , al tomo NUM001 , libro NUM002 de la Sec. NUM003 , folios NUM004 y NUM005 vto., del Registro de la propiedad de León núm. 3 cuyo plazo de ejercicio fur peorrogado en fecha 26 de Abril de 2007.

Debo condenar y condeno a D. Ricardo , doña Rosalia , Doña Montserrat y Doña Leticia al pago a Taurus Desarrollo Inmobiliario, S.L. de la cantidad ded 178.306,26 euros, que devengará los in tereses previstos por el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta instancia.

SEGUNDO.- Contra la relacionada Sentencia se interpuso recurso de apelación por todas las partes en el proceso. Admitidos a trámite los recursos de apelación interpuestos, se dio traslado a la contraparte que los impugnó en tiempo y forma. Sustanciados los recursos por sus trámites se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial ante la que se personaron en legal forma las partes en el plazo concedido para comparecer ante dicho tribunal.

TERCERO.- Recibidos los autos en este tribunal, se registraron y se acordó designar Ponente al Ilmo. Sr. Magistrado D. Ricardo Rodríguez López, y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 15 de junio de 2010.

Fundamentos

PRIMERO.- Motivos de impugnación de los recursos.

La demandante y los demandados suscribieron contrato de opción de compra, por el que éstos otorgaron a aquella un derecho real de opción de compra sobre una finca que les pertenecía. Se convino que la opción se ejercitara hasta el día 30 de abril de 2007, pero llegada esa fecha se renovó la opción de compra en escritura pública de fecha 26 de abril de 2007, cuyas estipulaciones regían las relaciones entre las partes cuando la demandante, acogiéndose a una de sus cláusulas, rescindió el contrato.

a) Recurso interpuesto por Ricardo y Leticia , Montserrat y Rosalia .

Sostienen los recurrentes que la rescisión lleva como única consecuencia la devolución de las cantidades entregadas, según lo pactado todos los gastos de la opción serán de cuenta de la optante y los gastos relaciones con la preparación para la construcción de un edificio son de cuenta los demandantes.

b) Recurso interpuesto por Taurus Desarrollo Inmobiliario SL.

El lucro cesante -que no es acogido en la sentencia recurrida- ha de ser indemnizado, al guardar relación causal con el incumplimiento de los demandados. La sentencia recurrida se funda en un motivo que no fue esgrimido por los demandados e ignora esa relación causa-efecto entre el incumplimiento de los demandados y lo dejado de percibir por la demandante como beneficio resultante de la promoción que quería realizar en el solar objeto del contrato de opción de compra.

SEGUNDO.- Recurso interpuesto por Ricardo y Leticia , Montserrat y Rosalia .

Como hemos indicado, la demandante ejercitó la facultad prevista en el apartado c) de la cláusula sexta de la escritura pública otorgada el día 26 de abril de 2007 : rescindir el contrato de opción de compra "con derecho a las acciones oportunas por incumplimiento de la parte vendedora".

Los recurrentes formulan diversas alegaciones justificando su posición con base en la mala fe del inquilino que, al acudir a los tribunales, prolongó su posesión más allá de la fecha en que finalizó el arrendamiento, pero aunque en la sentencia recurrida se aluda a incumplimiento de los concedentes, realmente resulta irrelevante su conducta, porque se recogió -tanto en el contrato originario como aquél que lo renueva- un pacto de lex commissoria que faculta al optante a rescindir unilateralmente el contrato de opción si se produce el hecho habilitante: "caso de que el ocupante siga en el inmueble" (párrafo introductorio de los apartados a, b y c de la estipulación sexta de la escritura pública de fecha 26 de abril de 2007), o "caso de que llegado el día estipulado para la ejecución de la opción de compra, el solar no estuviera libre de cargas, gravámenes y ocupantes" (apartado B/ de la estipulación quinta de la escritura pública de fecha 29 de mayo de 2006). Al ser evidente y reconocido que el inquilino ocupaba el inmueble cuando se ejercitó la facultad rescisoria pactada mediante escritura pública de fecha 26 de julio de 2007, la rescisión supone la ineficacia sobrevenida de lo pactado, y si los efectos de la resolución no están regulados en el contrato, hay que acudir a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil : "El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos".

Por lo tanto, no tiene sentido invocar las cláusulas de un contrato rescindido para rechazar la responsabilidad por los daños y perjuicios que pudieran haberse causado.

Ahora bien, corresponde a la demandante acreditar que los daños y perjuicios son consecuencia del incumplimiento del concedente, pero el tribunal sólo puede analizar la cuestión en atención a las alegaciones formuladas por las partes en sus escritos iniciales de alegaciones. En la contestación a la demanda la oposición se formula con base en las cláusulas del contrato rescindido y porque los gastos reclamados no son fruto del pacto sino consecuencia de una decisión unilateral de la demandante.

Como ya se ha indicado, no se puede fundar la inexistencia de los perjuicios en estipulaciones de un contrato rescindido, por lo que hemos de analizar si los gastos por los que se reclama son consecuencia del incumplimiento imputado a los concedentes. Es cierto que el contrato de opción tenía por objeto la venta de un solar, pero esa venta estaba vinculada a una futura promoción de viviendas a construir sobre él. Tanto es así, que en la estipulación quinta de la escritura pública de fecha 29 de mayo de 2006 expresamente se autorizó a la optante a llevar a cabo las operaciones necesarias para el desarrollo urbanístico en la parcela, así como solicitar licencias, ensayos y encargar proyectos y demás gestiones. Esta autorización no comporta - como es lógico- una obligación para la optante, pero sí deja patente que la causa del contrato es la edificación del solar sobre el que recae la opción de compra. Lo que -por otra parte- es completamente lógico porque la finalidad no era puramente especulativa -mera compra del solar-, y así se infiere de la relevancia que se otorga a la entrega del solar sin ocupantes.

En cualquier caso, la compra de un solar siempre tiene entre uno de sus posibles objetos su edificación, como algo previsible, y que -en este caso-, lo supiera o lo ignorara la concedente, se vio frustrado por la imposibilidad de ocupar el solar en los plazos establecidos.

Por lo tanto, si la optante inició gestiones para la edificación del solar, sobre la expectativa de la venta del solar libre de cargas, la pérdida generada por el incumplimiento de los concedentes es imputable a ellos como culpa contractual: no se entrega el solar libre de ocupantes, como se convino, y es esa omisión la que frustra la posibilidad de edificación.

Se dice en la contestación a la demanda que pudo haber ejercitado la opción y hacer suyo el solar, pero si lo hubiera hecho no habría podido edificar porque el inmueble estaba ocupado por terceros, con lo que aún habiendo optado se habría generado el incumplimiento y, con ello, la posibilidad de resolver el contrato y el consiguiente derecho a resarcirse de los mismos gastos que se reclaman como consecuencia de la rescisión del contrato de opción de compra.

En la contestación a la demanda no se impugnan individualmente los diferentes gastos que se han generado, por lo que no podemos sino admitirlos como tales por razones de elemental congruencia. Además, casi todos ellos están vinculados a esa posibilidad de edificación que resultó frustrada, por lo que se han de considerar consecuencia del incumplimiento de los concedentes, y los únicos que no están directamente vinculados a la edificación son los relativos a la formalización e inscripción de los pactos de opción de compra (impuestos incluidos), pero al ser rescindidos por causa imputable a los concedentes, también se justifica su consideración como perjuicios.

En el recurso se dice, como cuestión nueva, que los proyectos pueden ser utilizados en otros edificios similares y que puede ser solicitado al Ayuntamiento la devolución de lo pagado por razón de las licencias expedidas. No pueden ser acogidos ninguno de los dos motivos esgrimidos porque no se hicieron valer al contestar a la demanda. En cualquier caso, este Tribunal no se puede pronunciar acerca de cualquier derecho que pudieran adquirir los recurridos por el reintegro de tales gastos: cesión de los derechos sobre proyectos y licencias -si fuera jurídicamente admisible-. Y tampoco nos podemos pronunciar acerca del eventual derecho que pudieran tener los recurrentes para la devolución de los impuestos abonados, por razones de congruencia y por falta de competencia al respecto, o para exigir a la demandante la debida colaboración para conseguirlo. Estas cuestiones se escapan al ámbito de congruencia de este procedimiento, en el que sólo constan acreditados unos gastos realizados por la demandante en la expectativa, asumida por los demandados, de la adquisición del solar para su construcción, que no pudo tener lugar por no estar libre de ocupantes el inmueble en el momento en que se podía haber ejercitado la opción.

Tampoco se puede acoger el argumento de que la optante pudo haber adquirido el inmueble, incluso con ocupante, porque aunque esa posibilidad incluso estaba pactada, no es algo impuesto, sino potestativo: se acude a otra opción igualmente pactada, y como consecuencia del incumplimiento por los demandados de lo convenido (tanto si la demandante sabía como si no sabía que había ocupantes, lo cierto es que la expectativa negocial era que no estuviera ocupado el inmueble a la fecha prevista para ejercitar la opción de compra).

TERCERO.- Recurso interpuesto por Taurus Desarrollo Inmobiliario SL.

Impugna únicamente la exclusión de la indemnización por lucro cesante.

A modo de introducción conviene precisar que cuando la recurrente rescindió el contrato (documento 7 de la demanda) anunció la reclamación de daños y perjuicios "consistente en cuantos pagos tengan relación con la presente opción de compraventa así las cantidades invertidas en el terreno o Parcela a fin de obtener la correspondiente Licencia de Construcción, la cual ya está concedida según manifiestan". Y en los requerimientos previos a la rescisión (documentos 55 a 69), también alude a esos gastos sin hacer tampoco mención alguna al lucro cesante.

Compartimos los fundamentos de la sentencia recurrida, que no son incongruentes porque los demandados se oponen al lucro cesante porque "no se corresponde con ninguna realidad" (así se indica al comienzo del último párrafo del folio 6 de la contestación a la demanda). Además, se alude a que las meras expectativas no constituyen lucro cesante.

Sobre la base de ello, la sentencia recurrida también estima que el lucro cesante reclamado no se corresponde con ninguna realidad y que las meras expectativas no sirven para cuantificar el lucro cesante, cuya indeterminación considera absoluta y por ello rechaza cualquier indemnización por tal concepto. Pero es que, además, los demandados se pueden limitar a impugnar la indemnización y con ello trasladan a la demandante la carga de acreditar su realidad y procedencia. Y sobre la base de tal carga probatoria la sentencia recurrida estima que la demandante no acredita el lucro cesante por el que reclama.

Además de lo indicado en la sentencia recurrida, añadimos que el criterio de valoración empleado resulta equívoco e incierto, porque parte de la realidad de una construcción ya finalizada (que valora según indicadores de la Junta de Castilla y León) y deduce el valor del suelo y construcción. Toda edificación tiene un valor intrínseco que puede ser calculado según precios de mercado, pero se trata sólo del valor patrimonial de ese activo. Para una empresa que promueve la venta de viviendas y locales en una edificación, el beneficio no se calcula por el valor que se les quiera atribuir sino también, y de modo relevante, por la expectativa de venta de esas viviendas y locales; de nada sirve atribuir un valor presuntivo a una vivienda cuando no existe previsión de venta de las viviendas y locales, con lo que una promoción se puede encontrar en situación tal que la falta de ventas y la existencia de cargas financieras y de otra índole provoque su colapso. Este factor de previsión de ventas y de expectativas de mercado convierte en noto riamente insuficiente la valoración presentada, con lo que no existen bases mínimas para fundar una valoración ponderativa del lucro cesante, ya que ni siquiera se puede descartar un escenario de eventual falta de viabilidad lucrativa de la promoción.

También hemos de rechazar el recurso interpuesto, porque aunque es cierto que la opción por la rescisión es una de las facultades pactadas, también se previó la posibilidad de ejercitar la opción de compra y consiguiente adquisición del inmueble, incluso con ocupante, y para ese supuesto se contempló solo el aplazamiento del pago de la cantidad de SEIS MIL EUROS (estipulación b del apartado 6º de la escritura pública de fecha 26 de abril de 2007). Es decir, que las partes valoraron en 6.000 euros el coste de tener ocupado el inmueble hasta el definitivo lanzamiento del inquilino, siendo los gastos procesales necesarios para ello de cargo de los vendedores. Esa suma no se corresponde -ni por aproximación- con la elevadísima suma reclama como lucro cesante, pero ni siquiera podemos concederla porque esa cantidad se previó sólo para el caso de que se optara por la adquisición del inmueble con inquilino.

CUARTO.- Conforme dispone el artículo 398 de la LEC, en su apartado 1 , cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394. Y en el artículo 394.1 se establece que en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Rige, por lo tanto, el principio de vencimiento objetivo que implica la condena del apelante al pago de las costas procesales generadas por el recurso de apelación interpuesto y totalmente desestimado.

VISTOS los preceptos legales invocados, sus concordantes y demás de aplicación.

Fallo

Se desestiman TOTALMENTE los recursos de apelación interpuestos por Ricardo y Leticia , Montserrat y Rosalia , y por Taurus Desarrollo Inmobiliario SL, contra la sentencia de fecha 11 de mayo de 2009, dictada en los autos nº 1115/2007 del Juzgado de Primera Instancia número UNO de LEÓN, y, en su consecuencia, confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa condena de los apelantes al pago de las costas causadas con sus respectivos recursos de apelación.

Dése conocimiento, al notificar esta Sentencia, de los recursos que caben contra ella y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando en apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.