Sentencia Civil Nº 272/2012, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 351/2011 de 30 de Octubre de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA nº 272/12
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE
Dª. LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS
D. RAFAEL GARCIA LARAÑA
D.ANDRES VELEZ RAMAL
En la ciudad de Almería a 30 de Octubre de 2.012
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación, Rollo nº 351/11 los
autos procedentes del Juzgado Mixto nº 2 de Berja seguidos con el nº 273/07 Procedimiento Ordinario, de
uno como demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 representado/a en esta alzada
por el/la Procurador/a Sr/a. Guzmán Martínez bajo la dirección Letrada del Sr/ Saracho Megía frente a Celia
representado/a en esta alzada por el/la Procurador/ Sr. Ramos Hernández y dirigido por el/la Letrado/ Sra.
Rodríguez Pérez.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia en los referidos autos se dictó Sentencia de fecha 7 de Febrero de 2.011 cuyo Fallo dispone: ' Que DESESTIMANDO la demanda formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , representado por el Procurador Sr. GUTIERREZ SÁNCHEZ contra DOÑA Celia , representada por el Procurador Sra. LEAL CALZADILLA, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición de las costas causadas por el ejercicio de dicha acción al actor.'.



TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandante se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, solicitando en el escrito de recurso la revocación de la mencionada resolución .



CUARTO.- Recibidas las actuaciones en este Tribunal, se formó el rollo de sala, se turnó de ponencia y se trajeron para votación y fallo el día 9 de Octubre de 2.012 quedando los autos vistos y conclusos para sentencia.



QUINTO .- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Es ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª LOURDES MOLINA ROMERO.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , situado en la AVENIDA000 nº NUM000 de Berja, interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando la infracción de preceptos legales para solicitar la revocación de aquella resolución conforme a las pretensiones deducidas en la demanda. Se desestimará el recurso porque aquella resolución es ajustada a derecho.

La demanda que dio origen al procedimiento la interpuso la Comunidad de Propietarios ya referida contra Celia , propietaria de la oficina 3 (2º C) del citado edificio, inscrita en el Registro de la Propiedad de Berja con el nº NUM001 . La Sra. Celia había instalado su domicilio habitual en dicha oficina, sin consentimiento de la comunidad, aunque no estaba habilitada para tal uso; aparte de quedar prohibido expresamente por las normas urbanísticas del Ayuntamiento de Berja. De ahí que se solicitase la condena a la demandada para que se abstuviese de continuar usando la oficina de su propiedad. Asimismo se interesaba la inscripción en el Registro de la propiedad de la sentencia, con la prohibición de destinar la finca a otro uso que no fuera el de oficina. La demandada se opuso a esta pretensión, alegando que cuando adquirió el inmueble ya estaba destinado al uso de vivienda, y que los estatutos de la Comunidad no limitaban el destino de la finca, pues realizaban la identificación física de los elementos de la división horizontal. Aparte de que el cambio de uso era una facultad derivada de las potestades dominicales, y no representaba la modificación del título constitutivo.

Practicadas las pruebas que se declararon pertinentes, la juzgadora de instancia dictó sentencia desestimatoria de la demanda, y contra aquella resolución se interpuso el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad.



SEGUNDO.- Para resolver la cuestión litigiosa partimos de la consideración de que la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1.960, reformada por la Ley 8/1999 de 6 de Abril, prescribe en su art. 7 que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo de dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

La pretensión de la actora supone la contravención de este precepto, en relación con los estatutos de la Comunidad, habiendo vulnerado también la demandada las normas urbanísticas del Ayuntamiento de Berja.

Ninguno de esos extremos se han probado, y por ello, y desde este momento se anticipa la desestimación del recurso.

Celia , demandada en este procedimiento, por escritura de compraventa de 8 de Febrero de 2.006 adquirió la finca urbana, identificada como oficina nº 3, de la planta segunda del edificio situado en la AVENIDA000 nº NUM000 de Berja, con una superficie de cincuenta metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados, por un precio de 48.000 #. El vendedor fue Carlos Francisco , que había sido el promotor del edificio. Así consta en la copia de la escritura que se adjuntó con la contestación a la demanda.

Pues bien, en la vista oral declararon, además de la demandada, una serie de testigos que vinieron a corroborar su versión de los hechos, en el sentido de que ella se dirigió a una inmobiliaria, le ofrecieron unas viviendas y se quedó con la que más le interesó , y que la vivienda tenía la configuración de tal, sin que hubiera alterado la distribución anterior. Es más, firmó un contrato de reserva de vivienda y pagó a cuenta 3.000 #.

También dijo la demandada que se la tasaron en 85.000 # para darle la hipoteca, y que al firmar la escritura fue cuando le advirtió el notario que si los estatutos de la comunidad no decían lo contrario, podría hacer lo que creyera oportuno. Asimismo indicó la demandada que fue al Ayuntamiento de Berja para hacer el cambio de uso, y le dijeron que no tenían nada que ver con la cuestión.

Pues bien, el arquitecto técnico Carlos , que fue quien hizo la tasación, compareció en la vista oral, donde ratificó su informe y dijo que el inmueble cumplía las condiciones para ser una vivienda, y no perjudicaba el uso de los vecinos ni se habían alterado los elementos comunes del edificio. De hecho, en el informe se describió la edificación como una vivienda desarrollada en una planta, y dotada de un dormitorio, una cocina, un salón-comedor y un baño, como se apreció en los planos y en las fotografías que se adjuntaban.

Bien es cierto que inicialmente se proyectaron en el edificio que nos ocupa, cinco viviendas y cuatro oficinas, aparte los locales comerciales.

Así consta en los planos y en el proyecto del arquitecto, D. Ildefonso , que compareció en la vista oral, y dijo que las oficinas se proyectaron en cumplimiento de la normativa urbanística vigente en Berja, y cada una de ellas tenía un aseo y una habitación. El testigo indicó que la alteración del uso de oficinas por el de vivienda no suponía normalmente la alteración o el cambio de las instalaciones eléctricas que se proyectaban de forma básica, y luego podrían adaptarse a los usos concretos de cada oficina. Es más, manifestó el técnico que el cambio de uso no tenía por qué perjudicar a los demás usuarios del edificio. En un sentido similar declaró el arquitecto técnico que intervino en la construcción de la obra, D. Santiago , diciendo que se consideraba responsable de lo construido hasta que concluyó la obra, no de las modificaciones ulteriores, si es que se produjeron. En la misma línea D. Abelardo , ratificó también el informe que se adjuntó con la contestación a la demanda, diciendo que el inmueble de la demandada reunía las condiciones esenciales para ser usado como vivienda, siendo toda la instalación eléctrica, sin salida de gas, pero que a simple vista no generaba ningún problema aunque no había revisado el proyecto inicial.

Entendemos, por tanto, que las cuestiones técnicas quedan salvadas, y ello aunque el Ayuntamiento de Berja en la certificación que emitió y que se acompañó con la demanda (documento nº 4), señalase que no era compatible el uso de la vivienda con el de oficinas, al no cumplir el apartado V.2 de las Condiciones Generales del Uso Residencial, apartado V.2.2, vivienda exterior.

En ese sentido depuso el técnico municipal, D. Alexander , en la vista oral, diciendo que las normas urbanísticas de Berja no permitían que una vivienda no tuviera ventanas a la vía pública, o a un patio de luces con un círculo inferior a 15 metros de diámetro. Así pues estimó el testigo que no se podía cambiar el uso de oficina por el vivienda, y por tanto no se podía legalizar.

Sobre este particular se ha pronunciado el T. Supremo en la sentencia de 23 de Febrero de 2.006 (R.O.J.

697/2006), en el sentido de que en el título constitutivo y los estatutos se hace constar de ordinario el uso y destino del edificio, pero esta mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos. La interpretación de esta materia, en atención a aquello que pueda ocasionar perturbación o menoscabo al derecho de propiedad, tiene carácter restrictivo, y la doctrina jurisprudencial lo ha significado de este modo respecto a la facultad de decisión de cada titular.... la S.T.S. de 21 de Abril de 1.997 admitió la instalación en un piso para vivienda de una oficina; la de 29 de Febrero de 2.000, en similar circunstancia, ha consentido el ejercicio de la profesión de médico; y la S.T.S. de 30 de Mayo de 2.001 lo declaró también para la práctica profesional de quiromasaje.

Obviamente, todo ello sin perjuicio de que los pisos o locales reunían las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa, 'que constituye una cuestión ajena a la Comunidad, y no la vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil, adoptados por la Junta de Propietarios'. En el mismo sentido concluye también la S. del T. S. de 20 de Septiembre de 2.007 R.O.J. 5836/2007 ).

Además, la doctrina de esta Sala es prácticamente unánime.... en considerar que la mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos (se refiere el Alto Tribunal a los estatutos de la comunidad, reiterando 'el valor de la simple descripción del destino de los pisos') ( S.T.S. 20 de Octubre de 2.008 R.O.J. 5451/2.008 ).



TERCERO.- Sentado lo que antecede, diremos que los estatutos de la Comunidad contenían en el art.

8 una disposición que autoriza a los propietarios a realizar las obras que consideren convenientes, incluyo cualquier tipo de agrupación urbana, con la condición de que no afecte a los elementos comunes; el art.

19 permite también que en cada vivienda el propietario pueda ejercer su profesión u oficio, o una pequeña industria manual, siempre que con ello no produzca ruidos, olores o se pueda molestar a los vecinos. Desde luego no contemplan los estatutos ninguna prohibición expresa respecto a que las oficinas se conviertan en viviendas, más bien podría inferirse lo contrario del contenido del último precepto citado.

Además, si como queda dicho el uso de la vivienda no altera los elementos comunes, ni produce molestia o menoscabo alguno al resto de los comuneros, carece de fundamento la pretensión de la actora.

A mayor abundamiento, y de la declaración de los testigos, que trabajaron en la inmobiliaria Elite, en la que la demandada adquirió la suya, se infiere que cuando esta realizó la compraventa ya se habían vendido en el mismo edificio otras dos oficinas como viviendas, y todas ellas tenían sus dependencias acordes para ese fin. De hecho, el promotor Carlos Francisco fue quien comunicó a la inmobiliaria citada, y a la regentada por Benita la existencia de viviendas y apartamentos en venta, y él mismo había vivido allí, como dijo Carina y Carmen y se acreditó con el certificado de empadronamiento del Ayuntamiento de Berja. Es evidente que los vecinos, aunque después ejercitaron las correspondientes acciones judiciales, al menos conocían la situación de hecho de cambio de uso de las oficinas por viviendas.

Por todo lo razonado ha de desestimarse el recurso, confirmando la sentencia de instancia.



CUARTO.- Las costas de esta alzada se impondrán a la apelante ( art. 398.1 de la LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 7 de Febrero de 2.011 dictada por el Juzgado Mixto nº 2 de Berja en el Procedimiento Ordinario nº 273/07, debemos confirmar y confirmamos aquella resolución con imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de la esta resolución a los efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.