Sentencia Civil Nº 272/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 354/2016 de 30 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00272/2016
N10250
PLAZA MERCAT, 12
Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217
N.I.G. 07040 42 1 2015 0009378
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000354 /2016
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000296 /2015
Recurrente: Bibiana , Gregoria
Procurador: MARGARITA ECKER CERDA, MARGARITA ECKER CERDA
Abogado: MARIA DEL MAR MELIA ROS, MARIA DEL MAR MELIA ROS
Recurrido: Rosario , Luis Enrique
Procurador: CARLOS GINARD NICOLAU, CARLOS GINARD NICOLAU
Abogado: MIGUEL FERRER RIGO, MIGUEL FERRER RIGO
S E N T E N C I A Nº 272
Ilmos. Sres.:
Presidente:
D. MATEO RAMÓN HOMAR.
Magistrados:
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.
Dª. COVADONGA SOLA RUÍZ.
En PALMA DE MALLORCA, a treinta de septiembre de dos mil dieciséis.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE
MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO número 296/2015, procedentes del JUZGADO DE
PRIMERA INSTANCIA N. 11 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE
APELACION número 354/2016, entre partes, de una como demandada apelante, Dª Bibiana y Dª Gregoria ,
representada por el Procurador de los Tribunales, Dª MARGARITA ECKER CERDA y asistida por el Abogado
Dª MARIA DEL MAR MELIA ROS; y de otra como demandante apelada, Dª Rosario y D. Luis Enrique ,

representada por el Procurador de los Tribunales, D. CARLOS GINARD NICOLAU y asistida por el Abogado
D. MIGUEL FERRER RIGO.
Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Palma, en fecha 3 de Marzo de 2016, se dicto Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda de Juicio Ordinario, promovida por el Procurador Sr. Ginard, en nombre y representación de Luis Enrique y DÑA. Rosario , contra DÑA. Bibiana y DÑA. Gregoria , debo declarar y declaro que en la vivienda referida en el hecho primero de la demanda y vendida por la parte demandada a los actores, existían vicios ocultos, y por ello tiene obligación de abonarles la suma de 21.985,53 euros como menor valor que suponen para el inmueble; y en consecuencia, debo condenar y condeno a dicha parte demandada a estar y pasar por tales declaraciones y a abonar a los actores el importe referido, más sus intereses legales desde la interposición de la demanda, con imposición de costas.'

SEGUNDO.- Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 27 de septiembre del corriente año, quedando el recurso concluso para dictar la presente resolución.



TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.


PRIMERO .- Son hechos probados: A) Que las demandadas Dª Bibiana y Dª Gregoria vendieron a los ahora demandantes D. Luis Enrique y Dª Rosario , una finca registral sita en la planta baja en esquina de las CALLE000 nº NUM000 y DIRECCION000 nº NUM001 de esta Ciudad en escritura pública de 17.10.2.014 por un precio declarado de 81.000 euros. En los anuncios de la entidad inmobiliaria que medió en la venta se hacía constar que era una casa a reformar.

B) Los demandantes suscribieron un préstamo con la garantía hipotecaria de esta casa, y en la valoración efectuada por la entidad TIMSA se hizo constar un valor de tasación de 130.980 euros.

C) En los seis meses siguientes a la venta se apreció por los compradores que algunas viguetas y una jácena del comedor de la vivienda estaban en mal estado, y anteriormente tapadas por un falso techo. El coste de su reparación, según dictamen pericial adjunto a la litis, asciende a 11.402,17 euros, y estas vigas son el soporte de la vivienda del primer piso. Asimismo, y con posterioridad, se apreció idéntico defecto, pero en el techo del garaje, en el cual no existía falso techo. Sobre dicha cochera existe una terraza y según escritura el propietario de la misma tiene un derecho de sobreelevación. Los dos defectos se valoran en 21.985,53 euros.

En la demanda dichos compradores ejercitan una acción quanti minoris por vicios ocultos, y alegan que se trata de defectos ocultos y graves, por lo que reclama el importe del coste de dicha reparación.

La representación de las vendedoras demandadas alega la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, por existencia de una primera planta en el inmueble, y se trata de vicio en elemento común; en el anuncio de la inmobiliaria se hacía constar que era una planta baja a reformar; que los demandados acudieron con un constructor días antes de la venta; que esta acción no tiene como finalidad el indemnizar, sino el cumplimiento de la equidad contractual; que las vigas del garaje nunca estuvieron ocultas; que es una casa antigua a reformar y el tratamiento del saneamiento no debe ser el mismo que una vivienda de nueva construcción, y cita doctrina jurisprudencial La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y considera que concurren todos los requisitos para la estimación de esta acción; que los defectos estaban ocultos bajo falsos techos y en el garaje no fueron perceptibles hasta la caída o desprendimiento de la masa de hormigón de las viguetas, o el abrir el falso techo; el precio de la venta fue el que las partes acordaron en base a la situación evidente para el comprador, de inexistencia de conexión al alcantarillado público, cuarto de baño no integrado en la casa, humedades en paramentos.

Dicha resolución es apelada por la representación de la parte demandada en petición de nueva sentencia absolutoria, y reitera los mismos argumentos que en la contestación a la demanda. Efectúa especial referencia a la naturaleza de esta acción, que no es para la reparación, sino de rebaja del precio; no tiene finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual, con cita de diversa doctrina jurisprudencial; comparado con el precio de tasación pagaron 49.000 euros de menos, equivalente a un 61,8 del valor de mercado; sería injusto un precio final de venta de 55.015 euros, y más en personas jornaleras y de avanzada edad; podían haber interpuesto la acción redhibitoria, deberían haber examinado previamente la vivienda; falta de litisconsorcio pasivo necesario; los actores tienen acción contra los vecinos de arriba, pues son elementos comunitarios y se genera un enriquecimiento injusto, si se repara a costa de las demandadas; no deben responder de los defectos comunitarios.

La representación de los demandantes solicita la confirmación de la sentencia recurrida y destaca que el precio pagado era el de mercado y que han invertido en el inmueble desconociendo los vicios ocultos.



SEGUNDO.- La STS de 20 de julio de 1.992 señala que los vicios ocultos a que se refiere el art. 1.484 del CCi son irregularidades o carencias de la cosa vendida que cumplan estas dos exigencias :' a) que no estén manifiestas o no estuvieran a la vista, por tratarse de defectos ocultos cuando se hace la entrega de la cosa, y b), que sean de tal entidad o envergadura que hagan impropia la cosa para su uso o que si los hubiese conocido el comprador antes del pago del precio hubiere pagado uno menor o no lo hubiese comprado; y que , acontecidas de tal forma, perjudican los intereses del comprador, pues trastocan hasta la base del negocio .' La STS de 8 de julio de 2.010 , indica que, ' sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 ).' Los presupuestos antes indicados concurren en el supuesto objeto de enjuiciamiento en esta litis.

Ratificamos la argumentación de la sentencia de instancias sobre el particular. Consideramos que se trata de defectos graves por afectar a la estructura del inmueble, y, en concreto, el situado sobre la cocina, afecta a cinco vigas y una jácena, y ha precisado apuntalamiento. El requisito más controvertido ha sido determinar si estaba oculto, pero se ha acreditado que así fue, pues en el primer defecto, el situado sobre la cocina, se hallaba tapado por un falso techo, y es obvio que no pudo ser apreciado a simple vista, sino que fue necesaria la práctica de una cata en el falso techo. El situado en el garaje, ciertamente, no está tapado por ningún falso techo, pero no se había manifestado en la fecha de la compraventa, y no se expresa en el contrato, ni se ha aportado ninguna prueba de su aparición anterior, con lo cual ésta se ha producido en los seis meses siguientes a la fecha de la compraventa.

Asimismo, también se ha acreditado que el inmueble que nos ocupa fue vendido como una vivienda a reformar, y, por tal motivo ya se rebajó el precio. Tal circunstancia, de venta de un piso de una antigüedad aproximada del año 1.936 de una calidad constructiva media a baja, y que no había sido rehabilitado en fechas recientes, no impide la aplicación de la normativa sobre vicios ocultos. Del mismo modo, la circunstancia que afecte a un elemento comunitario, como es la estructura del inmueble, no es óbice a la procedencia de esta acción.

La demandada ha practicado prueba pericial judicial conforme a la cual el precio medio de venta de un inmueble en estado normal de conservación en la calle donde se ubica sería de 130.000 euros, y así se recoge en la tasación de la entidad TÏMSA realizada a efectos de concesión de un préstamo hipotecario a los compradores demandados. En relación con dicho precio, el efectivamente pagado de 81.000 euros equivaldría a un 61,8% de tal valor. Cabe resaltar que hallar el precio justo o el precio medio de mercado es irrelevante a los efectos de esta litis, si bien pone de relieve que ante la necesidad de rehabilitación y el estado que presentaba el piso en lo que era visible, se fijó el precio en los 81.000 euros.



TERCERO.- La parte demandada aporta doctrina jurisprudencial sobre la acción que nos ocupa, y los problemas para diferenciarla de una acción de indemnización de daños y perjuicios, y que alude a supuestos en los que además del ejercicio de la acción quanti minoris, se solicita además una indemnización, que no es el caso de esta litis.

Así: A) La SAP de Lleida de 17 de julio de 2.014 , indica que ' siendo doctrina reiterada la que enseña que si se ejercita la acción 'quanti minoris ' no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, y no una indemnización de daños y perjuicios complementaria, que el art. 1.486 C.C . reserva única y exclusivamente al ejercicio de la acción redhibitoria ( SSTS 14-6-1996 , 25-9-2003 , 22-4-2004 y 21-6-2007 ), de modo que como dice la SAP de Barcelona, sec. 17ª, de 12-3-2010 mediante esta acción '... el legislador persigue que el comprador pague por el objeto vendido el precio que realmente vale en el mercado teniendo en cuenta los defectos o patologías detectadas y que no pudieron ser tenidas en cuenta al tiempo de contratar. Esto es incompatible con una indemnización complementaria en sede de la acción ejercitada, de modo que, si se ejercita la 'quanti minoris ' sólo cabe obtener una reducción o rebaja del precio pues la acción indemnizatoria se reserva exclusivamente por la ley para cuando se ejercita la acción redhibitoria. Si los compradores querían reclamar una indemnización por los perjuicios sufridos debieron optar por una acción distinta' .

B) La STS 21.06.2007 indica que esta acción ' no permitía una indemnización adicional, pues, según se ha dicho reiteradamente, la 'quanti minoris' no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( STS 23 de septiembre de 2003 ), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria ('si se ejercita la acción 'quanti minoris ', no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria', STS 14 de junio de 1996 ).' C) SAP Barcelona de 16 de julio de 2.009 : ' Esta misma Sala, en sentencia de 3 de noviembre de 2005 ya declaró que aunque alguna resolución judicial aislada haya admitido (de forma alternativa) que la estimación ('quantum' minoris) se fije en razón del importe de la reparación o subsanación del defecto o vicio ( SSTS 8 de noviembre de 1997 ) es criterio general consolidado que la acción estimatoria no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( SSTS 4 de junio de 1992 , 15 de noviembre de 2001 y 25 septiembre 2003 ). Por tanto, la acción regulada en los artículos 1484 y 1486 del Código Civil es de rebaja de una parte proporcional del precio, hasta fijar aquél que, en circunstancias objetivas, hubiera dado por la cosa el comprador.

En efecto, si se ejercita la acción 'quantum' minoris no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios. Estos sólo pueden reclamarse con el carácter de complementarios ( SSTS 14 de junio de 1996 y 25 de septiembre de 2003 ) siendo posible la concurrencia de ambas acciones pero no debiendo confundirlas.' D) La STS 25.09.2.003 ' No se puede imponer la rebaja del precio de la venta de la nave en razón al importe de la reparación de las averías, y además imponer el pago de dicha reparación. Ya que no se puede olvidar que la acción 'quanti minoris 'no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual .' En los supuestos aludidos, aparte de una acción quanti minoris, se ejercitaba, además, una acción de reclamación de daños y perjuicios, en el supuesto del apartado A), como consecuencia de una inundación relacionada con el vicio oculto, situación no idéntica a la de esta litis, en la cual la actora coincide el importe de la reparación del vicio con el importe de la rebaja del precio. Dicha jurisprudencia no impide que la rebaja sea la misma que el coste de la reparación del defecto. De dicho modo, la actora plantea que ambas situaciones no deben coincidir, y que el precio ya era muy bajo, y que por un precio de 59.015 euros no hubieran vendido el inmueble.

La reducción del precio por equidad podría ser de aplicación en supuestos en los cuales por aplicación de la acción quanti minoris pudiere resultar que el precio finalmente pagado quedare a cero o muy reducido, y en los que sería procedente únicamente la acción redhibitoria. En el caso que nos ocupa, una reducción de 16.284,45 euros, que equivale al 20,10% del precio pagado, no se reputa de la suficiente entidad para moderar el importe de la indemnización, o lo que es lo mismo, para considerar que el resultado final es falto de equidad y que lo procedente sería que el comprador hubiese ejercitado la acción redhibitoria. También cabe tener en cuenta que el comprador ya ha efectuado obras de rehabilitación en el inmueble, que, de seguir la tesis del recurrente, deberían ser resarcidos.

En consecuencia, se desestima dicho motivo del recurso.



CUARTO.- De lo actuado se ha acreditado que nos hallamos ante un inmueble construido con anterioridad a la promulgación de la LPH, en el que aparte de la finca registral que nos ocupa, existe un primer piso que ocupa una parte del solar, sin uso del patio, ni de la cochera existente, y en la escritura se recogen normas sobre la cisterna y el pozo negro. Se desconoce si el primer piso integra otra finca registral, o bien no está inscrito. No obstante, de lo actuado se desprende que no se ha constituido formalmente una propiedad horizontal con las dos partes determinadas de hecho existentes. Existe además una cubierta superior, cuyo uso se desconoce, y en la que se ha instalado una construcción metálica apreciable en la foto de un informe, en el que se dice que su uso es de la propiedad del piso superior.

Asimismo, de conformidad con el artículo 396 CC , las vigas situadas sobre la parte del comedor más cercana a la cocina, así como la jácena, es un elemento estructural del inmueble, y como tal elemento común, sirve de soporte del piso primero. Ello comporta que a su reparación 'prima facie' debería contribuir el propietario/s del primer piso. En esta litis no es parte la propiedad del primer piso, con lo cual esta sentencia no puede afectarle. Además, tal como acertadamente se señaló por la Juzgadora de instancia al desestimar la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, no procede tal excepción, pues nos hallamos ante una acción derivada de un contrato de compraventa en el que dicha persona no identificada no ha sido parte.

A un inmueble de estas características le sería de aplicación la LPH en virtud del artículo 2b) de dicha norma , aunque no se hubieren constituido formalmente como comunidad de propietarios conforme a dicha Ley. No obstante, no se ha alegado cuál sería el coeficiente de participación que sería aplicable conforme al artículo 5, cuestión complicada, si se aprecia el criterio de la superficie, por cuanto el patio es de titularidad exclusiva del piso de la planta baja ahora vendido, al igual que el garaje, sobre el cual ostenta un derecho de sobreelevación.

Por tanto, cabe distinguir entre el vicio del comedor y el del garaje. Al primero, 'prima facie' debería contribuir la propiedad del piso superior, y al segundo estimamos que no, por tratarse de un elemento privativo, pues sobre el mismo cabe un derecho de sobreelevación, según la escritura pública adjuntada a las actuaciones, y siempre que, obviamente, no sea contrario a la normativa urbanística.

Acogemos el argumento del recurrente de que este vicio no debería ser costeado íntegramente por el propietario de la planta baja, sino que debe ser compartido con el propietario del primer piso conforme al coeficiente de participación, el cual no se ha alegado. Ante la falta de prueba de dicho coeficiente, la Sala aplicará prudencialmente una reducción del 50% sobre el importe del primer defecto y ninguno sobre el segundo por estimarlo elemento privativo del inmueble vendido. En consecuencia, de la cantidad fijada en la sentencia debe deducirse la suma de 5.701,08 euros, correspondiente con el 50% del coste de la reparación del comedor- cocina. Por tanto, se estima parcialmente el recurso y se fija el importe de la indemnización en la suma de 16.284,45 euros.



QUINTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394 de la L.E.C ., al ser parcial la estimación de la demanda no procede hacer especial pronunciamiento sobre las de la primera instancia; y tampoco con respecto a las de esta alzada, en virtud de lo dispuesto en el art. 398 del mismo texto legal , al no ser esta sentencia confirmatoria de la impugnada Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la LOPJ introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito para recurrir a la parte apelante.

Fallo

1) ESTIMAR PARCIALMENTE el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador Dª Margarita Ecker Cerdá, en nombre y representación de Dª Bibiana y Dª Gregoria , contra la sentencia de fecha 3 de marzo de 2.016 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Palma, en los autos Juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo.

2) DEBEMOS REVOCAR parcialmente dicha resolución , y fijar en 16.284,45 euros la cantidad objeto de condena a los demandados ahora apelantes, más sus intereses legales, los del artículo 576 LEC desde la fecha de esta sentencia.

3) No se hace especial pronunciamiento sobre costas en ninguna de las dos instancias. Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a dicha parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.