Sentencia Civil Nº 273/2006, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 257/2006 de 31 de Mayo de 2006

Encabezamiento

Sentencia Número: 273/06

Ilmo. Sr. Presidente

D. JOSE RAMÓN GONZALEZ CLAVIJO

Ilmos Sres. Magistrados

D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

D. JESÚS PÉREZ SERNA

En Salamanca, a treinta y uno de mayo de dos mil seis.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Verbal Nº 11/06 del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de (Vitigudino) Salamanca, Rollo de Sala Nº 257/06, han sido partes en este recurso: como demandante-apelante D. Romeo representado por la Procuradora Dª. Mª Jesús Navarro Estévez, bajo la dirección del Letrado D. Antonio Peix García. Y como demandado-apelado D. Hugo , representado por la Procuradora Dª. Alicia Rodríguez Ramírez bajo la dirección del Letrado D. Luis Felipe Gómez Ferrero. Habiendo versado sobre desahucio por falta de pago.

Antecedentes

1º.- El día 22 de Febrero de 2006 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Vitigudino se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Que estimada parcialmente la demanda presentada por la Procuradora Dª. Mª Jesús Navarro Estévez, en nombre de D. Romeo , debo declarar y declaro no haber lugar al desahucio solicitado, y debo condenar y condeno a D. Hugo a que abone al demandante la cantidad de 121,40 €, sin hacer expresa condena en costas".

2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica del demandante haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia por la que se revoque parcialmente la de la instancia y estimando íntegramente sus pretensiones, todo ello con costas; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia en la que se confirme íntegramente la dictada en primera instancia y, en consecuencia, imponga las costas de estas alzada a los recursos.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día 25 de mayo de 2006 y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESÚS PÉREZ SERNA.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la parte actora se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia de Vitigudino, dado que el mismo estimó parcialmente su demanda contra Hugo , en la que ejercitaba, acumuladamente, acciones de desahucio por falta de pago de la renta y de reclamación de rentas y cantidades debidas.

La pretensión que ahora incorpora, en relación con la primera de las acciones, va dirigida a la resolución del contrato suscrito entre las partes, por falta de pago de la renta, y al desalojo consiguiente del local; sustenta la misma en la errónea valoración de la prueba, en la incongruencia en que incurre la sentencia de instancia, dada la reiterada falta de pago de la renta por el inquilino, y en la procedencia de resolver el contrato, ante la imposibilidad de enervar. Bajo dichos epígrafes, la que realmente subyace es la determinación de si lo habido en el supuesto examinado es un incumplimiento de la obligación de pago, en la forma pactada contractualmente, por parte del arrendatario, (tesis del recurrente), o, por el contrario, se ha producido un mero retraso o demora en dicho pago (tesis de la sentencia de instancia, y de la parte demandada), siendo así que las consecuencias de una y otra postura son, sustancialmente diversas.

SEGUNDO.- Dado, pues, el planteamiento del recurso, y como bien reconocen las partes en litigio, es importantísimo para poder tomar la decisión adecuada, constatar los hechos y circunstancias concretas y particulares que concurren en el caso concreto, y abordar e interpretar los mismos desde la óptica del principio general de la buena fe que debe imperar tanto en el ejercicio de los derechos como en el cumplimiento de las obligaciones.

En este sentido, cabe reseñar que en la demanda, presentada ante el Juzgado en fecha 10 de Enero de 2006 , se reclaman importes correspondientes, no a la renta total, sino a la actualización, ex contractu, de la misma, correspondientes a los meses de Diciembre de 2005 y Enero de 2006, cifrando la misma en 240?40 euros, más el IVA aplicable, lo que hacía un total a reclamar de 278?8 euros. El contrato en cuestión, data de 4 de Diciembre de 2002, y en el mismo aparece la cláusula sexta, cuyo contenido es del siguiente tenor: "Se pacta una renta inicial de 781?32 euros mensuales ... durante los tres primeros años, 901?52 euros, a partir del cuarto año... El arrendatario procederá a retener la cantidad correspondiente al porcentaje del importe que en cada momento corresponda abonar en concepto de renta ... el pago de la primera renta se hará efectiva en el mes de Abril de 2003, una vez haya concluido el plazo para la ejecución de las obras de adecuación del inmueble..."; y también la cláusula octava se dice: "Durante los tres primeros meses el arrendatario podrá realizar en el local arrendado las obras ... con el fin de acondicionarlo a la actividad a que va a ser destinado...".

Por otro lado, es de reseñar, que en fecha 12 de Enero de 2006, el demandado abonó la suma de 121?40 euros (actualización + IVA - IRPF) como actualización correspondiente al mes de enero en curso, cuya renta había hecho efectiva en 2 de Enero de 2006; en 2-2-06 abonó 910?53 euros por renta de dicho mes. Y en fecha 17 de Enero de 2006, posterior, por tanto, al abono de la actualización, se le da al demandado traslado de la demanda, con citación para la vista oral a celebrar en 21 de Febrero siguiente.

Por último, consignar que, anteriormente, entre las partes ha habido procedimientos judiciales sobre idéntico tema, (227/04 y 375/04; de éste hay constancia de la instancia, a través de las resoluciones de instancia y apelación), y otro sobre obras a realizar en el inmueble por el arrendador. Tales procedimientos, y la tensión que en el presente procedimiento se advierte existe entre las partes, obligan a matizar, utilizando al efecto palabras de Díez Picazo, que la buena fe es como el ambiente dentro del cual las relaciones jurídicas, y en particular, las relaciones contractuales, deben resolverse, apareciendo dicha buen fe como un tipo de conducta social aliada a los principios de lealtad, fidelidad y confianza.

TERCERO.- Pues bien llegados a este punto y atendidas las peculiaridades del caso, resulta: a) Que el contrato de arrendamiento data de 4 de Diciembre de 2002. b) Que la renta se abonaba sumando a la principal el IVA y restando las retenciones de IRPF. c) Las cantidades referentes a actualización de renta, correspondientes a Enero de 2006, se hallaban abonadas con antelación a dársele translado de la demanda y citación a juicio al demandado, y d) En sentencia de instancia se condena al demandado a pagar la actualización del mes de Diciembre de 2005 , si bien no aprecia incumplimiento de contrato.

Dos son, pues, las cuestiones que se plantean: 1) Si era meridianamente clara la obligatoriedad de actualizar a partir del mes de Diciembre de 2005, según los términos del contrato pactado entre las partes; y 2) Si hubo incumplimiento de contrato, relevante a efectos de su resolución y desahucio del local, al abonar la actualización de la renta correspondiente al mes de enero de 2006, en fecha 12 de dicho mes.

De la solución que las mismas se dé, depende, en definitiva, la prosperabilidad o no del presente recurso.

CUARTO.- Con relación a la primera de las interrogantes planteadas, y aplicando el principio de buena fe que debe imperar en toda relación contractual, (lo cual implica sopesar aquí la conducta de una y otra parte, máxime habiendo antecedentes judiciales), la respuesta procedente no es otra sino la negativa; es decir, no habiendo comunicación previa al respecto entre las partes, no cabe dotar al impago del mes de Diciembre de 2005, (no de la renta sino de la actualización de la misma, lo cual también es un dato importante), de los contundentes efectos que la parte actora pretende, y que ya le fueron negados en la sentencia de instancia.

En efecto, la obligación no está establecida de una forma inequívoca, en tanto que la fecha del contrato es de 4 de Diciembre de 2002, (la propia sentencia de instancia, reconoce que habrá de estarse en todo caso a la fecha del contrato ... y que todo lo más que puede pedir la demandada es que la elevación de la renta se haga efectiva desde esa fecha y no desde el uno de diciembre ), y en el propio contrato existen estipulaciones que introducen dudas sobre el particular, ya que demora el inicio del pago de la primera renta a Abril del 2003, una vez concluido el plazo convenido para la ejecución de las obras de adecuación; plazo que, según la estipulación octava del contrato era de tres meses, con el fin de acondicionarlo a la actividad a la que va a ser destinado el local.

Si ello es así, y si finalmente ha sido preciso un pronunciamiento judicial al respecto, interpretando las estipulaciones del contrato, es claro que no ha habido el alegado incumplimiento, y ello con independencia de que la resolución judicial concluyera que procede el pago de la actualización (no de la renta) del mes de Diciembre de 2005.

QUINTO.- Y en cuanto a la segunda de las cuestiones antes planteadas, asimismo, la respuesta es negativa a la tesis del incumplimiento contractual. Tal conclusión, que ya mantiene la sentencia recurrida es, por demás congruente con las tesis sostenidas en anteriores resoluciones de esta Sala, básicamente, las de fechas 27 de Febrero de 2003 y 1 de Julio de 2005.

Las estrictas consecuencias previas en la Ley para el incumplimiento "voluntario y tenaz" de la obligación de pago de la renta (entendida éstas en su sentido exacto) requieren una clara constatación de tal incumplimiento, sin margen alguno a la interpretación acerca de retraso o demora.

Se dice en la segunda de las sentencias citadas:

"Cuarto.- Ello hace necesario establecer criterios para determinar, en aras del principio de seguridad jurídica, cuándo ante el hecho objetivo de la falta de pago de la renta por el arrendatario en el plazo convenido nos encontraremos ante un simple retraso o ante un verdadero y propio incumplimiento que determinará la resolución contractual y consiguiente desahucio. Y, siguiendo la constante y reiterada doctrina jurisprudencial, se han venido estableciendo los criterios siguientes:

1º.-) No puede considerarse incumplimiento, sino mero retraso, cuando la renta no se ha abonado en el plazo establecido en el contrato, pero ello ha sido debido a maniobras u obstáculos puestos por el propio arrendador, esto es, cuando el retraso ha sido propiciado por el mismo arrendador (SSAP. de Pontevedra de 15 de septiembre de 1995 (514), de Granada de 14 de junio de 1996, de Cuenca de 30 de octubre de 1997 y de Jaén (Sección 2ª) de 12 de mayo de 1999); y tampoco cuando habitualmente se ha venido pagando la renta fuera del plazo establecido sin oposición alguna por parte del arrendador, pues en tal caso se entiende que hay un consentimiento tácito (SSAP. de Zamora de 19 de enero de 2000, y de Pontevedra (Sección 4ª) de 15 de septiembre de 1995); y así, señala la SAP. de Córdoba (Sección 2ª) de 17 de febrero de 1999, con cita de las sentencias reseñadas y además de la de Huesca de 20 de octubre de 1997 y de Gerona de 3 de julio de 1998 , que la doctrina jurisprudencial que ha venido moderando el rigor contractual en cuanto al momento de pago, atendiendo a las circunstancias del caso y principios de la buena fe, de forma que si la parte arrendadora venía admitiendo el retraso de unos días en el pago de la renta, el cambio repentino de actitud al respecto debió advertirse o prevenirse, pues la arrendataria, confiando en la buena fe y en la situación precedente, no debía esperar que se la tratara con todo el rigor contractual, ejercitando la acción de desahucio por falta de pago por un mínimo retraso en el ingreso del precio mensual del arriendo que hasta entonces se venía tolerando de manera sistemática la presunción de que las prórrogas para el pago admitidas en los meses anteriores se concederían de igual manera en los sucesivos, por lo que no sería aceptable la prosperabilidad de la acción de desahucio ejercitada sin previo aviso, ya que no puede entenderse que el arrendatario se hallase en situación de mora que la doctrina referida considere susceptible de dispensa en un caso paradigmático de falta de buena fe en el ejercicio del derecho por parte del arrendador, conducta, repetimos, que sería contraria a la exigencia primera de nuestro ordenamiento jurídico contenido con carácter genérico en el artículo 6 del Código Civil que establece el deber de ejercicio de los derechos conforme a las exigencias de la buena fe, siendo estos casos, supuestos de manifiesto abuso o ejercicio anormal del derecho.

2º.-) Tampoco puede considerarse incumplimiento resolutorio del contrato, sino simple retraso, cuando el pago de la renta tiene lugar transcurrido el plazo convenido, pero antes de la finalización del mes a que la misma se refiere, siempre y cuando no haya tenido conocimiento el arrendatario en el momento del pago de la interposición de la demanda, tal y como han establecido las SSAP. de Jaén (Sección 2ª) de 12 de mayo de 1999, de León (Sección 3ª) de 24 de noviembre de 2002, de Pontevedra (Sección 2ª) de 3 de octubre de 2002, de Zamora de 19 de enero de 2000 y de Sevilla (Sección 5ª) de 12 de marzo de 1999, entre otras; y tal fue el criterio seguido en la Sentencia de esta Audiencia de 24 de enero de 1998 para no acceder a la resolución pretendida.

3º.-) Del mismo modo, no se considera incumplimiento, sino mero retraso, cuando el pago de la renta tiene lugar, aun transcurrido el plazo convenido y el mes a que se refiera, antes de que el arrendatario tenga conocimiento de la interposición de la demanda ejercitando el arrendador la acción resolutoria; como exponentes de este criterio pueden citarse, entre otras, las SSAP. de Sevilla (Sección 2ª) de 3 de enero de 2000, de Cáceres (Sección 1ª) de 19 de julio de 1999, de Barcelona (Sección 13ª) de 9 de julio de 1998 y de Granada (Sección 3ª) de 8 de septiembre de 1998; y éste fue el criterio seguido también en las Sentencias de esta Audiencia, que se citan, de 18 de julio de 2001 (en la que únicamente fue objeto de impugnación el pronunciamiento referente a las costas) y de 27 de febrero de 2003, en la que se dice que "un retraso en el pago, mínimo, no puede acarrear las consecuencias previstas en la Ley para un voluntario y tenaz incumplimiento de la obligación de pago de la renta, máxime habiendo procedido la aquí demandada a abonar el importe de la mensualidad reseñada en la demanda antes del traslado de ésta".

4º.-) Por el contrario, aun cuando ciertamente con alguna excepción (tal como la SAP. de las Palmas (Sección 3ª) de 18 de mayo de 2001), se considera incumplimiento, con el efecto de dar lugar a la resolución del contrato o, en su caso, a la enervación, y no simple retraso, cuando el pago de la renta se realiza por el arrendatario con posterioridad a tener conocimiento de la demanda promovida por el arrendador en solicitud de la resolución del contrato; en tal sentido se han pronunciado las SSAP. de Pontevedra (Sección 4ª) de 15 de marzo de 2000 y de esta misma Audiencia de 18 de mazo de 2005, sobre todo cuando ha existido una enervación anterior; y así en esta sentencia se dijo que "... se debe afirmar que a la fecha de la presentación de la demanda el impago de las mensualidades reclamadas en la demanda existía. Su regulación posterior... únicamente sería relevante a los efectos de tener por enervada la acción de desahucio, y ello siempre que con anterioridad no se hubiese producido otra... En el supuesto considerado, lo cierto es que ante la obligación temporal consignada en el contrato, no cabe afirmar que estemos ante un caso aislado de incumplimiento; más bien, nos encontramos con una conducta, -de la arrendataria- reiterada en el no cumplimiento regular de su obligación".

Consecuentemente, se considera que en el presente supuesto no ha habido incumplimiento, en sentido estricto, y si mero retraso en el pago de las cantidades debidas por la demandada; la actualización de la renta fue abonada en fecha 12 de Enero, y hasta el día 17 del mismo mes no fue citado a juicio, con translado de la demanda a tal fin.

SEXTO.- Se ratifica la sentencia de instancia, dada la desestimación del recurso de apelación interpuesto; sin embargo, en materia de costas, no se hace expresa imposición de las mismas a la parte actora recurrente, por cuanto la cuestión presentaba serias dudas tanto de hecho como de derecho, al no ser pacífico el tema y si prestarse a interpretaciones, en función de las múltiples especifidades del caso; arts. 398 y 394 de la LEC.

En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Romeo contra la sentencia dictada en fecha 22 de Febrero del presente año, por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción de Vitigudino, en autos de Juicio Verbal 11/06, confirmamos en su integridad referida resolución, no haciendo expresa imposición de las costas de la presente instancia a ninguna de las partes en litigio.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.