Sentencia Civil Nº 273/2010, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 1153/2010 de 13 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00273/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil: 1153/10

Autos: Procedimiento Ordinario nº 860/08

Juzgado: 1ª Instancia nº 1 de Puertollano

SENTENCIA Nº 273

Iltmos. Sres.

Presidenta:

Dª. MARIA JESUS ALARCON BARCOS

Magistrados:

Dª. MARIA PILAR ASTRAY CHACON

D. ALFONSO MORENO CARDOSO

CIUDAD REAL, a trece de octubre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los autos de

Procedimiento Ordinario nº 860/08, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE PUERTOLLANO, a los que

ha correspondido el Rollo nº 1153/10, en los que aparece como parte apelante, la demandante Dª. Adolfina representada en esta alzada por la Procuradora Dª. CONCEPCION LOZANO ADAME, y asistida por el Letrado D.

JOSE ANTONIO OCAÑA RAMIREZ, y como apelado, el demandado D. Landelino representado en

esta alzada por la Procuradora Dª. MAR MOHINO ROLDAN, y asistido de la Letrada Dª. CONSUELO CRIADO CABALLERO,

litigando con el beneficio de asistencia jurídica gratuita, sobre reclamación de cantidad, y siendo Ponente la Ilma. Sra.

Presidenta Dª. MARIA JESUS ALARCON BARCOS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Puertollano se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha diez de abril de dos mil diez cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: "Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda presentada por Dª. Adolfina frente a D. Landelino , con imposición de las costas procesales a la parte actora."

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose para la votación y fallo del recurso el pasado día siete de octubre, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora reclama al demandado la suma de 12.000 Euros correspondiente a las arras dobladas en virtud del contrato suscrito con fecha 15 de noviembre de 2007 que tenía por objeto la compraventa de la vivienda sita en Puertollano en la C/ DIRECCION000 num. NUM000 planta NUM001 propiedad de D. Landelino por un precio de 111.187'23€ y por el que se entregó por parte de la actora apelante la cantidad de 6000 Euros.

En dicho contrato se pactó, entre otras estipulaciones que se entrega la citada cantidad en concepto de arras por la compra de la vivienda en cuestión y además se acordó que esta cantidad sería descontada del total precio de la compraventa en el momento de formalizarse el contrato, que se elevaría a escritura pública en el plazo de dos meses.

También resulta que transcurrido dicho plazo la parte compradora no pudo hacer frente al pago del precio y por su parte la parte vendedora se desvinculó del contrato y procedió a la venta del piso a un tercero. L parte actora en junio de 2008 remitió una carta al vendedor para solicitar la devolución de la cantidad de 12. 000 Euros en concepto de arras dobladas y al amparo del art. 1454 CC .

Esta petición fue reiterada por la parte compradora mediante su escrito de demanda y ha sido desestimada por el Juzgador a quo afirmando que no existe prueba del incumplimiento imputado a la parte demandada afirmando además en ningún momento fue requerida por la actora apelante.

La parte apelante alega en el recurso que no consta acreditado incumplimiento alguno y que por ello procede la estimación de la demanda y que se producido una errónea interpretación del art. 1454 del C. Civil , y la sentencia padece un vicio de incongruencia. .

SEGUNDO.- En primer lugar, y en relación al contrato de arras al que se refieren las partes y a su diversa caracterización, conviene recordar la interpretación restrictiva que de las arras penitenciales o de desistimiento viene haciendo el Tribunal Supremo, considerando que en caso de duda las arras merecen la calificación de confirmatorias, al no ser posible presumir las penitenciales por el efecto rescisorio que las acompaña. En diversas sentencias (entre otras, de 1 de abril de 1958 , 7 de julio de 1978 , 17 de febrero de 1982 , 19 de octubre de 1984 o 9 de marzo de 1989 ), el Tribunal Supremo reconoce los tres tipos de arras:

a) Las penales se asimilan a una cláusula penal prevista como garantía del cumplimiento y no como parte del precio , de modo que actúa en caso de incumplimiento como fórmula de resarcimiento anticipado (tal como expone la sentencia del TS de 18 de abril de 1986 ).

b) Las confirmatorias expresan la perfección de un contrato con fuerza vinculante (con "señal" de haberse celebrado), pero no facultan para resolver la obligación contraída, sino que funcionan normalmente como anticipos o entregas a cuenta del precio.

c) Y, finalmente, las penitenciales, se recogen en el art. 1454 CC EDL1889/1 como sanción coercitiva al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato, imponiendo la pérdida de las mismas o su restitución doblada a aquél de los contratantes que desista unilateralmente. Para que éstas últimas actúen es necesario, en todo caso, que exista un contrato perfecto y válido en el que se haya entregado una cantidad en concepto de arras, que exista un pacto claro e inequívoco respecto del carácter de arras penitenciales, y que una de las partes rescinda el contrato y se "allane" por ello a perderlas o a devolverlas duplicadas.

TERCERO.- En el presente caso la naturaleza de las arras pactadas es de carácter penitencial, dada la mención expresa que las partes hacen en el contrato al art. 1454 CC . No obstante, si bien no se quebranta el principio de equidad y equilibrio de prestaciones a tenor de la interpretación de las pruebas, al supuesto que nos ocupa ha de ser de aplicación la doctrina del mutuo disenso, de suerte que procede la devolución a los actores de la suma entregada en concepto de arras, por importe de 6000 euros, sin que proceda cantidad doblada.

Dice la reciente STS 26.5.09 que la ineficacia del contrato de compraventa no nace de su resolución por incumplimiento del comprador -no obstante haber dejado éste de cumplir su fundamental obligación de pago del precio en los plazos establecidos- pues para ello, tratándose de venta de cosa inmueble, resultaba necesario el requerimiento resolutorio en los términos a que se refiere el artículo 1504 del Código Civil , pero sí del mutuo disenso de las partes contratantes que se obtiene de datos relevantes.

El mutuo disenso, revelado en este caso en una resolución "de facto" establecida por las partes por el incumplimiento del comprador, constituye una causa de extinción de las obligaciones reconocida por la doctrina y la jurisprudencia aun cuando no se halle expresamente contemplada en la enumeración comprendida en el artículo 1156 del Código Civil . A este respecto la sentencia de 26 de septiembre de 2008 de la Audiencias Provincial de Tarragona remitiéndose a la de 5 abril 1979, afirma que «a ese negocio jurídico consensual y extintivo se puede llegar no sólo por medio de declaraciones expresas, sino también mediante declaraciones tácitas o actos concluyentes, esto es, con palabras, signos o actos que no sirven para exteriorizar directamente la voluntad extintiva de quienes los emplean o ejecutan, pero de los que la misma se infiere o deduce inequívocamente».

El mutuo disenso a otorgar la escritura pública se produce cuando aparece una unívoca y concurrente, pero individualizada voluntad de resolver o no llevar a cabo la elevación a público del contrato, sin que pueda imputarse, de manera clara o decisoria, un incumplimiento grave de una u otra parte ( sentencias entre otras de esta Audiencia Provincial de Barcelona de 26 de septiembre de 2005, sección 19 ª o de 29 de noviembre de 2006, Sección 14 ª).

En efecto, no queda probado con la necesaria fehaciencia que la actora incumpliera los pactos contractuales y en especial que no se llevara a cabo la escritura por causa imputable a su propia inactividad. Hubo un retraso en el pago del precio, pero este no era esencial para que diese lugar a la resolución del contrato. Por otro lado el vendedor no requirió de forma fehaciente a la compradora para otorgar las escrituras ni insto expresamente la resolución del contrato. Vaya por delante la validez del contrato suscrito puesto que así lo resuelve el juzgador de instancia y no ha sido combatido en esta instancia.

De todo ello se deduce que existió una pasividad de las partes, donde ninguna de ellas, de forma fehaciente interesó a la adversa para que se procediera a la elevación a escritura pública del contrato en cuestión. De otra parte, a diferencia de lo que expone por el juzgador de instancia, no queda probado ni en un sentido que sólo fuera la parte compradora la que no tuviera ningún interés en concluir la compraventa pues la parte vendedora mantuvo una actitud absolutamente pasiva al respecto por todo lo cual, ha de concluirse, a falta de otras pruebas, en que se produjo el mutuo desistimiento a llevar a cabo la venta.

Así, lo que queda evidenciado es que tanto una parte como la otra muestran su desinterés por el cumplimiento del contrato durante todo el plazo fijado para dicho cumplimiento, habiendo reconocido ambos sujetos que en ningún momento se compelieron recíprocamente a dar cumplimiento a lo pactado. De todo ello no cabe sino concluir, en fin, que ni el comprador quería comprar ni el vendedor quería vender, lo que conduce a considerarlos a ambos desistidos del contrato inicialmente suscrito, que quedó, de ese modo, resuelto.

CUARTO.- Ante ese mutuo desistimiento de las partes, quedaron también resueltos los efectos del contrato, y en tal contexto debe entenderse compensado el incumplimiento de una parte con el incumplimiento de la otra, de donde resulta, por tanto, que ninguno de los dos deba asumir la sanción que por desistimiento comporta un pacto de arras penitenciales, por lo que el demandado debe restituir únicamente los 6.000 euros que recibió del actor en concepto de arras, al no ser imponibles a ninguno de los dos las consecuencias gravosas del desistimiento del art. 1.454 CC , de manera que ni el comprador debe perder los 3000 euros entregados como señal ni el vendedor devolverlos duplicados, sino únicamente debe devolver la cantidad que en su día recibió. En vista de todo lo expuesto, por tanto, debe estimarse parcialmente el recurso de apelación en cuanto a la obligación de devolución de la cantidad entregada en concepto de arras, esto es, los 6.000 euros entregados por el comprador, con sus correspondientes intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en el art. 398 , en relación con lo establecido en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la estimación parcial de la demanda y la estimación parcial del recurso de apelación supone la no imposición de las costas procesales en ninguna de ambas instancias.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Por unanimidad,

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Adolfina contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia uno de Puertollano en fecha de 10 de abril de 2010 , en autos de juicio ordinario número 860/208 en los que figura como demandado Don Landelino , condenando a la misma al pago de la cantidad de 6.000 Euros e intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, sin expresa imposición de las costas procesales a las partes en ninguna de ambas instancias.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.