Sentencia Civil Nº 273/2010, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 304/2010 de 20 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00273/2010

Rollo Apelación Civil núm. 304/10

Ilmos. Señores

D. CARLOS MORENO MILLAN

Presidente

D. JUAN MARTINEZ PEREZ

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

Magistrados

En la Ciudad de Murcia, a veinte de mayo de dos mil diez.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Molina de Segura, con el núm. 528/08, entre las partes: como actor en primera instancia y apelante en esta alzada, D. Darío , en primera instancia representado por el Procurador D. Benito García-Legaz Vera y en esta alzada por el Procurador D. Francisco Bueno Sánchez, siendo defendido en ambas instancias por el Letrado D. Santiago Castillo Rovira; y como demandada en primera instancia y apelada en esta alzada, Dña. Celia , en primera instancia representada por el Procurador D. Ángel Cantero Meseguer y en esta alzada por el Procurador D. Juan de Hita Lorente, siendo defendida por el Letrado D. Juan Manuel Orenes Bastida.

Ha sido Ponente de esta Sentencia, el Ilmo. Sr. Magistrado, D. JUAN MARTINEZ PEREZ, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el Juzgado de instancia citado, con fecha 15 de Mayo de 2009 , dictó en los autos principales de los que dimana el presente Rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así: "DESESTIMAR la demanda formulada por la representación procesal de Darío frente a Celia , y en consecuencia, ABSOLVER a esta parte de todas y cada una de las pretensiones formuladas en su contra, sin expresa imposición de las costas causadas en esta instancia a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por el Procurador D. Benito García-Legaz Vera en representación de la parte actora, D. Darío , siéndole admitido, presentando el Procurador D. Ángel Cantero Meseguer, en representación de la parte demandada, Dña. Celia , escrito de oposición al recurso formulado de contrario, siendo emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, formándose el presente rollo nº 304/10 , designándose Magistrado Ponente por turno, personándose la parte actora ahora apelante y la parte demandada y apelada en esta alzada y señalándose Deliberación y Votación para el día 18 de Mayo de 2010.

TERCERO.- Que en la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el recurso de apelación interpuesto en nombre de D. Darío se pretende que se revoque la sentencia de instancia, dictándose en su lugar otra por la que se estime íntegramente la demanda. Se alega, como motivo, error en la apreciación de la prueba, discrepándose de lo razonado en el fundamento de derecho tercero, pues se indica que se confunde la finalidad del contrato con el contenido de la condición resolutoria; en que la finalidad del contrato para el comprador fue la adquisición de una finca con las características necesarias para la ejecución de un proyecto de construcción de viviendas, no con un concreto volumen de edificabilidad; que el volumen de edificabilidad no era el elemento esencial del contrato para el comprador; se alude a la modificación que se produjo por resolución de fecha 11 de julio de 2006; que la situación inmediatamente anterior a la primera prórroga, de fecha 25 de enero de 2007, es la misma calificación urbanística que la existente en el momento de la firma del contrato, de fecha 8 de febrero de 2005 -Unidad de Actuación Residencial El Romeral 2 (UAR-ER2)-; que la conclusión de la sentencia es errónea, en cuanto es frontalmente contraria con el comportamiento de las partes; que cuando se firmó la última prórroga del contrato, en enero de 2007, después de que se hubiera vuelto a calificar la parcela como urbana, se actúo en la creencia de que una nueva modificación urbanística era improbable, por excepcional, según la opinión del Arquitecto, Sr. Oscar ; se alude a los hechos coetáneos y posteriores de las partes en orden a fijar con precisión cuál era el fin del contrato; que la alteración sustancial de la calificación urbanística supuso la frustración del fin del contrato, por lo que procede la revocación de la sentencia de instancia. Se alega también error en la valoración de la prueba, discrepándose de lo razonado en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia de instancia; se indica que se ha valorado erróneamente el informe pericial Don. Oscar , pues la conclusión del perito es justamente la contraria de la sostenida en instancia; se alude a la clasificación del suelo, según el artículo 62 del TRLSRM ; que suelo urbano es el resultado de la actividad urbanizadora que transforma el suelo urbanizable en suelo apto para la edificación; se alude al concepto de suelo urbanizable, artículo 66 TRLSRM ; se hace mención a la ordenación completa de UAR-ER2, de urbano, cuya ordenación se completa por el Plan General; que el suelo urbanizable exige un Plan Parcial o un Plan especial, soportando éste mayores gastos que el suelo urbano, y que la finca incluida en el UAR-ER2 es sustancialmente distinta de la incluida en el ZEP-ER3.

La sentencia de instancia desestima la demanda, en la que se solicita la resolución del contrato de compraventa formalizado en 8 de febrero de 2005. Se afirma que lo esencial para la parte actora era el volumen de edificabilidad de la finca adquirida; que la alteración inicial de la calificación urbanística de la finca, de suelo urbano a urbanizable especial, no puede considerarse como causa de resolución, pues no se frustró de manera absoluta y completa las expectativas del actor, pues puede desarrollarla urbanísticamente, aunque con mayor coste temporal y en su caso económico. Se basa esta conclusión en que las partes, en el momento de la firma del primer contrato de compraventa de fecha 8 de febrero de 2005, conocían que la parcela había sido clasificada por el Ayuntamiento de Molina de Segura como suelo urbano, integrado en la Unidad de Actuación Residencial El Romeral 2 (UAR-ER2), con una superficie total de 13.180 m² y una edificabilidad de 0,20m²/m²; en que sólo se estableció como condición suspensiva del contrato, en la estipulación quinta, el hecho de que la aprobación definitiva del PGOU no supusiera un aumento o reducción de la edificabilidad de la finca superior al 25% de la asignada de 0,20m²/m²; se alude a que el actor tuvo conocimiento de la modificación urbanística de la finca, acordada como integrante del sector ZEP-ER3, por resolución de fecha 27 de diciembre de 2006, publicada en el BORM el 12 de enero de 2007, y que en la prórroga del contrato, de fecha 25 de enero de 2007, no se hizo referencia a la calificación urbanística, pues se estipularon los efectos, que la no aprobación de la calificación inicial, podría producir para la parte vendedora, y que tras la modificación de la calificación urbanística no se denunció por la parte actora dicho hecho, sino que se amplió el plazo del contrato y se concedieron opciones a la vendedora.

SEGUNDO.- Que tras el examen de lo autos no puede ser acogida la pretensión revocatoria, relativa a la resolución del contrato privado de compraventa, de fecha 8 de febrero de 2005, pues no se aprecia error en la valoración de las pruebas, ya que las alegaciones que se esgrimen como base de los motivos articulados no han desvirtuado los razonamientos que se exponen en los fundamentos de derecho tercero y cuarto de la sentencia de instancia, y a este fin se da por reproducida la estipulación quinta del contrato de compraventa de fecha 8 de febrero de 2005, suscrito entre Doña Celia y D. Darío , documento nº 3 de la demanda, en virtud del cual se adquiere por éste la finca registral nº 31.138, con edificabilidad de 0,20m²/m², según el Plan General de Ordenación Urbana de Molina de Segura, sometiéndose el contrato por las partes a la condición suspensiva, consistente ésta en la aprobación definitiva por parte de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia del PGOU, y referida según los párrafos segundo, tercero, cuarto y quinto, a la alteración de la edificabilidad, previéndose el supuesto de que no se aumente o reduzca en un 25% la edificabilidad asignada de 0,20m²/m², el que la modificación de la edificabilidad sea igual o inferior al 25% o que la modificación sea superior al 25%. La estipulación quinta se refiere íntegramente en el fundamento de derecho segundo de la sentencia de instancia. En este contrato no se hacía específica mención a la concreta calificación urbanística de la finca objeto de transmisión, auque, según resulta del documento nº 2 acompañado con la demanda, en fecha 4 de octubre de 2004, la calificación era de suelo urbano, uso residencial y denominación UAR-ER2.

Las partes litigantes, en fecha 19 de enero de 2006, acordaron renovar el contrato de compraventa suscrito en fecha 8 de febrero de 2005, hasta el 31 de diciembre de 2006, con las mismas condiciones y cláusulas que figuraban en este contrato, entregándose a cuenta del pago del precio de la finca la cantidad de 360.000 €. No se hace referencia alguna en este documento de renovación a la calificación urbanística de la finca objeto del contrato de compraventa de fecha 8 de febrero de 2005. Asimismo, las partes en fecha 25 de enero de 2007 suscribieron nuevo documento, en el que se refiere el contrato de compraventa de fecha 8 de febrero de 2005, a la ampliación efectuada en cuanto al plazo en enero de 2006, a que aún no se ha aprobado definitivamente el Plan General de Molina de Segura por la Comunidad Autónoma que afecta al terreno, aunque se menciona el BORM de fecha 12 de Enero de 2007, donde se deja pendiente hasta que las autoridades locales aporten la documentación solicitada. Se acuerda ampliar el plazo hasta el 30 de junio de 2007, previéndose la resolución del contrato sino se aprueba el plan en dicha fecha, y asimismo se establecen las tres opciones que se conceden a Doña Celia en el caso de que por circunstancias ajenas llegare el 30 de Junio de 2007 y no se hubiera aprobado. En este documento de fecha 25 de enero de 2007 no se establece como causa de resolución del contrato de compraventa la eventual alteración de la calificación urbanística de suelo urbano residencial UAR-ER2 a suelo urbanizable especial ZEP-ER3. En la resolución de fecha 27 de diciembre de 2006 de la Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Transporte, (BORM de fecha 12 de enero de 2007) se acuerda suspender aquellos ámbitos que resulten alterados en el trámite de exposición pública por las alegaciones estimadas hasta tanto se justifique adecuadamente la ordenación resultante, lo que afecta a los ámbitos, núcleo El Romeral, sector ZEP-ER3 y la UAR-ER2. Por resolución de la Consejería de Obras Públicas, de fecha 17 de octubre de 2007 (BORM de fecha 15 de noviembre de 2007) la finca objeto de la compraventa, queda calificada urbanísticamente como suelo urbanizable especial, sector ZEP-ER3, al considerarse que no ha quedado justificada la transformación urbanística de los terrenos para su calificación como urbanos.

En el informe emitido por el Arquitecto, D. Oscar , documento nº 17 de los acompañados con la demanda, se hace alusión a la que la Unidad de Actuación Residencial El Romeral UAR-ER2, clasificado como suelo urbano, con una superficie de 13.180 m² y una edificabilidad de m²/m² de 0,20, ha pasado a denominarse ZEP-ER3, clasificado como suelo urbanizable especial, con una superficie del sector de 315.076 m² y la misma edificabilidad de m²/m² de 0,20.

A la vista de lo anteriormente expuesto resulta evidente que no se puede declarar la resolución del contrato de compraventa, de fecha 8 de febrero de 2005, en base al cambio de calificación urbanística de UAR-ER3 a ZEP-ER3, pues este cambio urbanístico no se estableció como causa de resolución en el contrato de compraventa de fecha 8 de febrero de 2005 ni en los documentos de renovación del contrato, firmados en fechas 19 de enero de 2006 y 25 de enero de 2007, ello a pesar de que concretamente en este documento se aludía a la resolución de la Consejería de Obras Públicas publicada en el BORM de fecha 12 de enero de 2007, resolución ésta en la que se hacía mención a la falta de justificación de detalles de ordenación en el núcleo El Romeral ZEP-ER3 y la UAR- ER2, segregada del mismo, manteniéndose la suspensión.

El contrato de compraventa a que se refiere la resolución no fue incumplido por la parte demandada y vendedora, el actor tuvo conocimiento de la incidencias surgidas en cuanto a la calificación urbanística, no previéndose la resolución del contrato por el eventual cambio de calificación, como se ha dicho, y la finalidad del contrato no ha quedado frustrada, en cuanto que el terreno objeto de la compraventa, aunque calificado de suelo urbanizable, es susceptible de construcción, teniendo el mismo coeficiente de edificabilidad de 0,20 m²/m², siendo este el elemento esencial y causalizado del contrato, según se desprende la propia interpretación de la cláusula quinta del contrato, en la que se refiere expresamente como edificabilidad el volumen mencionado, estableciéndose la condición suspensiva en función del coeficiente de edificabilidad que pudiera resultar de la aprobación definitiva del PGOU. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado ejercitable la facultad de resolución cuando existe un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento (sentencia de 22 de octubre de 1985 y las que cita), y cuando la prestación pactada no responde a la finalidad para cuya consecución se concertó el contrato, frustrándose la misma (sentencias de 3 de noviembre y 9 de diciembre de 1983, y 27 de octubre de 1986 y las que cita), sin embargo no puede basarse la resolución en esta jurisprudencia, pues el contrato de compraventa, objeto de la litis, no ha quedado frustrado en cuanto a la finalidad de construcción por el cambio de calificación urbanística, como se ha manifestado con anterioridad, ella al margen de la mayor onerosidad que le pueda suponer la ejecución al actor.

Es cierto que la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene reconocido que los impedimentos urbanísticos autorizan la resolución del contrato por tratarse de incumplimiento de la parte vendedora y en cuanto frustran el fin con que los compradores adquirieron los bienes (Sentencias de 19-1-1990, 24-2-1993 y 23-10-1997 y 13-2-2003 ), sin embargo esta jurisprudencia no es de aplicación en el presente caso, pues el actor, al tiempo de la celebración del contrato de compraventa, tuvo conocimiento de que no había tenido lugar la aprobación definitiva del PGOU, y asimismo conoció las posteriores incidencias urbanísticas surgidas, pese a lo cual renovó el plazo de duración del contrato de compraventa, sin preverse nada en cuanto a la resolución por alteración de la calificación urbanística.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 de mayo de 2009 declara: "La venta se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Así lo establece el 1.450 del Código Civil, que confirma el carácter consensual y obligacional de la compraventa (..). Las consecuencias son asimismo distintas: cuando no es posible el cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato), en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad de conformidad con el art. 1.272 , en relación con el art. 1.261.2, ambos del Código Civil , o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- (art. 1.184 CC ), en el que se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual). En tal sentido, Sentencias de 10 de abril 1956; 30 de abril 2002 y 21 de abril de 2006 . En primer lugar, el contrato no contiene cláusula resolutoria específica ante la posible recalificación urbanística, ni condición o móvil causalizado que impidiera a la mercantil compradora cumplimentar la finalidad empresarial del negocio inmobiliario a que se dedica. En segundo lugar, la obligación de entregar cosa determinada se extingue cuando esta se pierde o se destruye sin culpa del deudor y antes de haberse constituido en mora -artículo 1182 CC -, de donde se sigue que la recalificación urbanística de lo comprado no produce alteraciones extraordinarias sobrevenidas e imprevisibles al momento del cumplimiento del contrato, que permita la resolución unilateral del mismo...".

En atención a lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación, aceptándose lo razonado en los fundamentos de derecho primero, segundo, tercero y cuanto, así como el quinto, relativo a éste al mutuo desistimiento, aunque esta cuestión no se ha suscitado en esta alzada, ello de conformidad con lo solicitado en el escrito de impugnación formulado por la representación de Doña Celia .

TERCERO.- Que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la LEC procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante al desestimarse el recurso de apelación, y ello en tanto que no concurren dudas de hecho o de derecho que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Benito García-Legaz Vera en nombre y representación de D. Darío , debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por el Sr. Juez, titular del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Molina de Segura en fecha 15 de Mayo de 2009 , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante el mismo con el número 528/08, con la imposición expresa de las costas de ésta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se extenderán los oportunos testimonios, lo acordamos, mandamos y firmamos.