Sentencia Civil Nº 273/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 89/2012 de 11 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00273/2012

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN (LECN) 89/2012

SENTENCIA Nº 273

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MATEO RAMON HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca, a once de junio de dos mil doce.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma, bajo el número 1015/09, Rollo de Sala número 89/12, entre partes, de una, como demandante apelante NÁUTICA ROSSELLÓ S.L., representada por el Procurador de los Tribunales DOÑA FERNANDA DE ESPAÑA FORTUNY y asistida del Letrado DON JUAN SOCIAS MORELL y, de otra, como demandada apelada INDUSTRIAL SON OCELL S.L., representada por el Procurador de los Tribunales DON MIGUEL FERRAGUT ROSSELLÓ y asistida del Letrado DON JUAN NADAL AGUIRRE.

ES PONENTE la Ilma. Magistrada Dª COVADONGA SOLA RUIZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma, en fecha 5 de diciembre de 2011 se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "QUE DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por Dª Fernanda de España Fortuny, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de la entidad NÁUTICA ROSSELLÓ S.L.; contra la entidad INDUSTRIAL SON OCELL S.A., representado por D. Miguel Ferragut Rosselló y, en consecuencia, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada de todos y cada uno de los pedimentos contenidos en el escrito de demanda.

CON EXPRESA IMPOSICIÓN DE COSTAS a la parte actora".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se procedió a su deliberación y votación el día 5 de junio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se ejercitaba por la actora acción de resolución contractual contra INDUSTRIAL SON OCELLS S.L. Y BANCO DE CREDITO BALEAR, alegando al efecto y en sintesis que:

1º.-El día 13 de agosto de 2008 formalizó con la codemandada INDUSTRIAL SON OCELLS S.L, un contrato de compraventa, con subrogación de préstamo hipotecario, de 48 aparcamientos situado en la planta sótano primero y de 52 aparcamientos sitos en la planta sótano segunda, del edificio sito en la calle Gremio Passamaners 11 (solar nº 26) del Polígono Industrial de Son Rossinyol de Palma.

2º.- Que en la misma fecha formalizó tres contratos de arrendamiento financiero con la codemandada BANCO DE CRÉDITO BALEAR, que tenían por objeto la planta baja, primera y segunda del mencionado edificio, que previamente había adquirido dicha entidad de la codemandada INDUSTRIAL SON OCELLS S.L., con el fin exclusivo de celebrar dicha operación de arrendamiento financiero.

3º.- Que ambas operaciones traían causa de un contrato privado de compraventa formalizado el día 1 de agosto de 2006, en virtud del cual la actora adquiría de la codemandada INDUSTRIAL SON OCELLS S.L., la totalidad del edificio, entonces pendiente de construcción.

4º.- Que una vez obtenido el final de obra del edificio, la actora comprobó que el mismo no reunía las condiciones mínimas para ser utilizado, por presentar serios problemas de estructura y construcción que lo hacen inservible para destinarlo al fin con el que fue adquirido.

5º.- Que como consecuencia, interesa se declaren resueltos los contratos que le vinculan con ambas demandadas, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, y que debe comprender todos los gastos satisfechos con motivo de la compraventa y de subrogación del préstamo hipotecario y de los contratos de arrendamiento financiero y las perdidas ocasionadas por la imposibilidad de destinar los aparcamientos adquiridos a su explotación industrial.

6º.- De forma subsidiaria, interesa se condene a INDUSTRIAL SON OCELL a realizar las obras y trabajos necesarios para un uso y explotación industrial del edificio.

A dicha pretensión se opusieron las demandadas, en concreto, la entidad INDUSTRIAL SON OCELLS S.L., alega que sólo vendió a la demandada los aparcamientos ubicados en la planta sótano del edificio, toda vez que el contrato privado anterior de fecha 1 de agosto de 2006, por el que se le vendía la totalidad, había quedado sin efecto, al suscribirse las escrituras públicas de 13 de agosto de 2008, que se relacionan en la demanda; que en cualquier caso la actora aún le adeuda la suma de 100.000,- euros al no haber atendido el último pagaré estipulado en dicho contrato privado; y, por último, que los defectos o deficiencias que presenta el edificio no pueden llevar a la resolución del contrato, debiendo analizarse los grados de responsabilidad tanto del promotor como de los técnicos intervinientes y por existir una responsabilidad decenal que no niega, siendo que si las mismas responden a una mala ejecución o a un incumplimiento del proyectó esta dispuesta a su arreglo.

Por su parte la entidad BANCO DE CRÉDITO BALEAR, tras reconocer la realidad de aquellos contratos y en concreto, que para el otorgamiento de los arrendamientos financiaros adquirió los inmuebles que se refieren siguiendo las instrucciones y elección realizada por la propia arrendataria y que ésta conocía con anterioridad en virtud de aquellos contrato de compraventa privados, niega que el edificio presente deficiencias que lo hagan inhábil, por lo que no puede pedir su resolución sino a lo sumo la reparación de los vicios; que en cualquier caso, como arrendador financiero, ha cumplido con la totalidad de sus obligaciones, al contrario de la actora que ha dejado sin satisfacer la cuotas correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2009; y por último, formulando demanda reconvencional, se interesa se condene a la actora reconvenida, a restituirle en la posesión de los inmuebles, al pago de las cuotas vencidas y no satisfechas, con mas sus intereses moratorios y al pago de una cantidad igual al importe de la última cuota de los contratos vencidos, por cada mes o fracción que transcurra desde la resolución de los contratos y hasta la efectiva devolución de los inmuebles; todo ello, sin perjuicio de que pueda enervar la acción mediante el pago de todas las cuotas debidas a dicho momento.

La sentencia de instancia tras analizar los distintos contratos que se relacionaban en la demanda considera que el contrato privado de fecha 1 de agosto de 2006, quedó sin efecto, por voluntad de las partes, al otorgarse las escrituras públicas de fecha 13 de agosto de 2008, de manera que la actora nunca llegó a adquirir la totalidad del edificio, sino tan sólo las 100 plazas de parking, por lo que la actora no esta legitimada para pedir la resolución de los contratos, con base a la existencia de una supuestas deficiencias en un edificio cuya propiedad no ostenta en su totalidad y en consecuencia, desestima en su integridad la demanda, con expresa condena en costas a la actora.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandante, quien tras analizar los distintos avatares procesales que fueron puesto de manifiesto en el acto del Audiencia previa en virtud del acuerdo transaccional alcanzado con la entidad bancaria demandada durante el curso del procedimiento, considera que tiene legitimación para reclamar la realización de las obras y trabajos necesarios para que el edificio devenga idóneo para su uso y explotación industrial, petición que interesó con carácter subsidiario en su demanda, toda vez que todos los contratos han de ser interpretados en su conjunto, articulándose la compraventa inicial mediante una formula de financiación compleja (arrendamientos financieros) y como quiera que el resultado de la prueba avala la realidad de las deficiencias, termina suplicando se revoque la resolución de instancia y en su lugar se condene a INDUSTRIAL SON OCELLS S.L., a la realización de las obras y trabajos necesarios para que el edificio adquirido pueda ser destinado a su uso y explotación industrial, con expresa condena en costas a dicha demandada.

Por su parte la entidad codemandada, insiste en que la actora nunca llegó a adquirir la totalidad del edificio, dado que el contrato privado de compraventa de 1 de agosto de 2006, nunca se materializó por voluntad común de las partes y que la misma no puede pretender la resolución de un contrato que previamente había quedado sin efecto, ni reclamar por las supuestas deficiencias de un edificio del que no es titular.

SEGUNDO.- Para la adecuada resolución del presente recurso, se hace necesario hacer mención a lo que finalmente constituyó el objeto del mismo, tras el acuerdo alcanzado entre la actora y la entidad BANCO DE CRÉDITO BALEAR, y que fue aprobado judicialmente por Auto de fecha 13 de mayo de 2010 (folio 568 y ss). Al respecto, comenzar señalando que conforme expresamente se refiere en el mencionado Auto, el litigio únicamente subsistió respecto a la pretensión subsidiaria ejercitada por la actora en su escrito de demanda, esto es las acciones que nacen de los vicios existentes en todas las partes determinadas del inmueble objeto de autos y mas en concreto, a la realización de las obras y trabajos necesarios para el uso y explotación industrial del edificio.

De hecho, aún cuando en su momento, tras el inicial acto de la Audiencia previa celebrada el día 7 de septiembre de 2010, la parte actora, pretendió precisar los términos de su demanda, en el sentido de que se condenara a la codemandada INDUSTRIAL SON OCELLS S.L. no tan sólo a la realización de aquellas obras y trabajos, desistiendo de la resolución de los contratos, sino igualmente a la indemnización de los perjuicios que se la han ocasionado por la falta de uso que cuantificó en la suma de 442.704,74.- euros, mas la cantidad de 4.365.- euros mensuales hasta que los aparcamientos puedan ser utilizables, lo cierto es que tal pretensión indemnizatoria no fue admitida a trámite en el acto de la Audiencia previa celebrada el día 7 de junio de 2011, por entender el juzgador de instancia, que constituía una modificación de la causa de pedir respecto de lo inicialmente solicitado, debiendo estarse a lo inicialmente pretendido con la demanda.

Centrado de este modo la cuestión, y a efectos de determinar si la actora tiene legitimación para peticionar las reparación de las deficiencias que presenta el edificio de autos, cuando tan sólo es titular, como expresamente reconoce la demandada, de las 100 plazas de parking ubicadas en la planta sótano primera y segunda, decir, que como ya tuvo ocasión de señalar este Tribunal en Sentencia de fecha 27 de diciembre de 2011 "El art. 10 LEC , dice que: "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso".

Como dice este Tribunal en la Sentencia de fecha 15-marzo-2010 : "Respecto de la excepción de falta de legitimación activa "ad causam", invocada por la parte demandada, este Tribunal ya reseñaba en un supuesto similar que: "resulta oportuno recordar que el Tribunal Supremo precisó, antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, que "en lo que concierne a las especies de 'legitimatio ad processum' y 'legitimatio ad causam', se suele hacer coincidir con la primera los conceptos de capacidad procesal o capacidad de obrar procesal, (...) mientras que la segunda (...) consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto que demanda, en términos que, al menos en abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula" ( sentencia de 18 de marzo de 1993 ), y que "se trata de la legitimación activa 'ad causam' (la legitimación 'ad processum' no es otra cosa que la capacidad procesal) como la cualidad de un sujeto consistente en hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de una pretensión que ejercita" ( sentencia de 30 de mayo de 1997 ). En esta línea, el propio Alto Tribunal enseñó que "la legitimación 'ad causam', como cualidad que la Ley atribuye a una persona para figurar como parte en un proceso determinado, al actor por pertenecerle el derecho que ejercita y al demandado por venir obligado a soportarlo, lo que hace relación al fondo del litigio, desde un punto de vista procesal ha de resolverse con carácter preliminar, en abstracto, si ello es posible, con prelación al examen del mismo cuando es manifiesta su falta, pero debe resolverse con el fondo del asunto cuando no lo es (...) Que en lo que concierne a las especies de 'legitimatio ad processum' y 'legitimatio ad causam', se suelen hacer coincidir con la primera los conceptos de capacidad procesal o capacidad de obrar procesal, de manera que la denuncia de su defectuosa o nula concurrencia debe hacerse al amparo, en lo que concierne al actor, del número 2 del artículo 532.2 (falta de personalidad en el actor por carecer de las cualidades necesarias para comparecer en juicio...), mientras que la segunda que consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto de la demanda, en términos que, al menos en el abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula, no porque ello conlleve que se le va a otorgar lo pedido, sino simplemente, porque el Juez competente, cumplidos los requisitos procesales, está obligado a examinar dicho fondo y resolver sobre el mismo por imperativo del Ordenamiento jurídico material, puede ser tratada bajo la rúbrica del mismo número (esto es, si no se acredita el 'carácter' con 'el que se reclama', en relación con lo dispuesto en el articulo 503 núm. 2), aunque la estimación previa de la excepción sólo se limita a aquellos casos en que sea manifiesta su falta, debiéndose en los otros resolverse con el fondo" ( sentencia de 2 de septiembre de 1996 ).

Precisamente la Ley de Enjuiciamiento Civil estableció en su artículo 10 , relativo a la "condición de parte procesal legítima", que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular", y con posterioridad a la entrada en vigor de ese precepto, el Tribunal Supremo ha señalado que "la legitimación 'ad causam' consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. La Sentencia de 31 de marzo de 1997 , a la que sigue la de 28 de diciembre de 2001 , hace especial hincapié en la relevancia de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden, pues la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido" ( sentencia de 28 de febrero de 2002 ), así como que "la legitimación es una figura jurídica de derecho material y formal cuyos límites ofrecen hoy, merced a la labor de la doctrina tanto científica como jurisprudencial, la suficiente claridad para no dar lugar en términos generales a dudas, ya que se trata de un 'instituto' que tanto en sus manifestaciones de derecho sustantivo ('legitimatio ad causam') como adjetivo ('legitimatio ad processum') constituyen una especie de concepto puente en cuanto sirve de enlace entre las dos facultades o calidades subjetivamente abstractas que son la capacidad jurídica y la de obrar (capacidad para ser parte y para comparecer en juicio en el derecho adjetivo) y la claramente real y efectiva de 'disposición' o ejercicio, constituyendo, a diferencia de las primeras que son cualidades estrictamente personales, una situación o posición del sujeto respecto del acto o de la relación jurídica a realizar o desarrollar, lo que da lugar a que mientras que en el supuesto de las capacidades o de su falta se hable de personalidad o de ausencia de la misma, en el segundo se haga referencia a la acción o a su falta" ( sentencia de 20 de mayo de 2005 ).

Idem en las Sentencias de fecha 5-julio-06 , 27-abril-06 , 24-junio-05 , 16-diciembre-04 , y 18-septiembre-03 ; entre otras."

TERCERO.- Partiendo de dichas premisas doctrinales no ofrece duda a este Tribunal en orden a que la actora, aún cuando tan sólo sea titular de las referidas plazas de aparcamiento esta legitimada contra su vendedor, en este caso la demandada, para peticionar la reparación de los vicios que presenta la totalidad del edificio, en virtud de lo dispuesto en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil , máximo cuando, como luego se analizará, las deficiencias que se han constatado por afectar a la propia estructura del edificio, le impiden el uso de los aparcamientos adquiridos.

Por otro lado, siendo cierto que en virtud de las escrituras públicas de 13 de agosto de 2008, se produjo una novación extintiva del primitivo acuerdo alcanzado entre los litigantes de fecha 1 de agosto de 2006, de modo tal que las plantas bajas, primera y segunda pasaron a ser propiedad del BANCO DE CRÉDITO BALEAR, que a su vez y en la misma fecha, concertó con la actora los respectivos contratos de arrendamiento financiero cediéndole su uso y en los que "al arrendador subroga expresamente al arrendatario, a costa de éste, frente al vendedor del inmueble objeto de este contrato, en todos los derechos que al Arrendador corresponden como adquiriente, para exigirle el saneamiento en los términos que previene los artículos 1.480 y siguientes del Código Civil y, en su caso, a quien proceda la responsabilidad regulada por el artículo 1191 del mismo texto legal y por la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 de Noviembre, y preceptos concordantes o aplicables por analogía y cualquier otra responsabilidad a que haya lugar"; aún cuando dos de aquellos contratos, en concreto los que tenían por objeto la planta primera y segunda del edificio, fueron resueltos en virtud del acuerdo transaccional alcanzado durante el curso de las actuaciones (folios 566 y ss) y que quedaron en plena propiedad y posesión de la entidad bancaria, en el propio acuerdo se autorizó (mandato) que la entidad accionante continuara con el ejercicio de las acciones que nacen de los vicios existentes en la totalidad del edificio y que, como se expuso, habían sido ejercitadas por la actora contra INDUSTRIAL SON OCELLS S.L., con carácter subsidiario en la demanda ("De forma subsidiaria a la petición principal, debe condenarse a Industrial Son Ocell a realizar las obras y trabajos necesarios para un uso y explotación industrial del edificio").

CUARTO.- Reconocida la legitimación de la accionante y entrando ahora en el análisis de la realidad de las deficiencias denunciadas, basta una simple lectura del dictamen emitido por la perito Sra. Simó (folios 521 y ss) para declarar probada su constatación y, con ello, la obligación de la demandada de proceder a su reparación, como reconoció en su escrito de contestación a la demanda.

Y así, refiere la perito que ha constatado las siguientes deficiencias:

1) existencia de un error de replanteo en el nivel de acabado de la planta baja, con insuficiente desagüe de las aguas de lluvia.

2) Deficiencias de ejecución en el aplacado de las fachadas y deficiente sellado de la junta de dilatación, que provoca humedades en el interior de las dos planta piso y con ello que los anclajes de los premarcos de las ventanas interiores de la fachada norte, se hayan oxidado y al dilatarse ha reventado la zona de anclaje y el acabado de yeso interior.

3) Carencia de vestíbulo de acceso a las plantas superiores.

4) Ausencia de barandilla entre el altillo y el suelo de la planta baja.

5) Estructura metálicas principales, sin protección ignifuga.

6) Falta de colocación de sanitarios y grifería, en la zona destinada a baños.

7) Instalación eléctrica inacabada.

8) Falta de colocación de la claraboya del vestíbulo de la escalera.

9) Goteras en la planta segunda, procedentes de la cubierta

10) Derribo en algunas zonas del falso techo de la planta 1º y 2ª, por una sujeción insuficiente.

11) Imposibilidad de ubicar la estación transformadora exigida por Gesa para poder dotar de suministro eléctrico al edificio, en la dependencia destinada al efecto, por no cumplir los mínimos de resistencia exigibles, lo que hará necesario realizar las obras de refuerzo de la estructura, tal y como ya pusieron de manifiesto los arquitectos autores del proyecto y directores de la obra, tras el final de obra (folio 281).

Por último refiere la mencionada perito, a modo de conclusión que el edificio no tiene una correcta ejecución material y que aunque las deficiencias detectadas son de escasa entidad, impiden su utilización (no puede albegar personas ni se pueden realizar entre otras, funciones de negocio, de trabajo o de industria en general, hasta tanto no se subsanen dichas deficiencias).

QUINTO.- En consonancia con todo lo expuesto, no cabe sino estimar en su integridad el recurso de apelación, con la consiguiente revocación de la resolución apelada, sin que proceda hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales devengadas en ambas instancias, dadas las dudas de hecho que a priori presentaban las acciones inicialmente ejercitadas en relación con la relevancia de las deficiencias constructivas denunciadas.

SEXTO.- Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DOÑA FERNANDA DE ESPAÑA FORTUNY, en representación de NÁUTICA ROSSELLÓ S.L., contra la Sentencia de fecha 5 de diciembre de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma , en los autos de Juicio Ordinario número 1015/09, de que dimana el presente Rollo de Sala, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución y en su lugar:

1.- ESTIMANDO la demanda formulada por NÁUTICA ROSSELLÓ S.L., contra INDUSTRIAL SON OCELLS S.L., DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la referida demandada a la realización de las obras y trabajos necesarios para la subsanación de las deficiencias constructivas que presenta el edificio sito en calle Gremio de Passamaners 11 (solar nº 26) del Polígono Industrial de Son Rossinyol de Palma de Mallorca y que se detallan en el dictamen emitido por la Sra. Simo Serra a fin de que pueda ser destinado a su uso y explotación industrial.

2º.- No se hace expresa imposición sobre las costas procesales devengadas en ambas instancias.

3º.- Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.