Sentencia CIVIL Nº 273/2017, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 282/2017 de 02 de Octubre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00273/2017
Modelo: N10250
PLAZA MERCAT, 12
Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217
Equipo/usuario: MNP
N.I.G. 07040 42 1 2016 0007104
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000282 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000346 /2016
Recurrente: Adriano
Procurador: FREDERIC XAVIER RUIZ GALMES
Abogado: MARÍA JOSÉ AGUILAR TEJERA
Recurrido: MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO DE PALMA DE MALLORCA SA,
Desiderio
Procurador: MARIA JOSE ANDREU MULET, JUAN MARIA CERDO FRIAS
Abogado: ALFONSO DICENTA QUIROGA, GABRIEL MORELL SOLIVELLAS
S E N T E N C I A Nº273
ILMOS SRS.
PRESIDENTE:
D. Mateo Ramón Homar.
MAGISTRADOS:
D. Santiago Oliver Barceló.
Dª. Covadonga Sola Ruíz.
En PALMA DE MALLORCA, a dos de octubre de dos mil diecisiete
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE
MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 346 /2016, procedentes del Juzgado de Primera
Instancia N. 2 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION
(LECN) 282 /2017, en los que aparece como parte apelante, el demandante D. Adriano , representado por

el Procurador de los tribunales, Sr. FREDERIC XAVIER RUIZ GALMES, asistido por el Abogado D. MARÍA
JOSÉ AGUILAR TEJERA, y como parte apelada, por un lado, el demandado MERCADOS CENTRALES DE
ABASTECIMIENTO DE PALMA DE MALLORCA SA, representado por el Procurador de los tribunales, Sra.
MARIA JOSE ANDREU MULET, asistido por el Abogado D. ALFONSO DICENTA QUIROGA; y por otra el
demandado D. Desiderio , representado por el Procurador de los Tribunales D. JUAN MARIA CERDO FRIAS,
asistido del abogado D. GABRIEL MORELL SOLIVELLAS.
Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Mateo Ramón Homar.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de PALMA DE MALLORCA, se dictó sentencia nº 70 con fecha 20 de abril de 2017 , en el procedimiento juicio ordinario 346/16 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' Se DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por DON Adriano , representado por el Procurador Don Frederic Ruiz Galmés, contra DON Desiderio , representado por el Procurador don Juan Cerdó Frías y contra la entidad MERCADOS DE ABASTECIMIENTOS CENTRALES SA (MERCAPALMA), representada por el Procurador doña María José Andreu Mulet, y, en su virtud, se ABSUELVE a los demandados de todos los pedimentos solicitados en su contra, con expresa condena en costas a la parte actora'.



SEGUNDO .- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante D.

Adriano , se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 26 de septiembre del corriente año, quedando el mismo concluso para dictar la presente Sentencia.



TERCERO .- En la tramitación del presente recurso de apelación se han observado todas prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen
PRIMERO .- El planteamiento de la demanda y de las contestaciones a la misma se encuentra exhaustivamente recogida en la fundamentación de la sentencia de instancia, a la cual nos remitimos.

A modo de escueto resumen, - el demandante D. Adriano - ejercita, en relación con el contrato de compraventa plasmado en escritura pública de 8 de mayo de 2.012, una acción de nulidad por inexistencia del contrato, subsidiariamente por error y dolo como vicios del consentimiento, la acción rescisoria del artículo 19 del RDL 2/2.008 de 20 de Junio del Texto Refundido de la Ley del Suelo , y resolución contractual por incumplimiento del vendedor y de Mercapalma SA. La acción se dirige contra el vendedor D. Desiderio , y contra el adquirente en nuda propiedad de una de las dos parcelas vendidas, la entidad Mercados de Abastecimientos Centrales SA (titular de Mercapalma). Se alega la existencia de un consentimiento viciado; que el demandante es cabrero de profesión, prácticamente analfabeto y enfermo, no conocía lo que firmaba, de 69 años, padece una grave enfermedad y con sus facultades mermadas; el precio de mercado de dichas fincas es inferior al señalado en las escrituras; los codemandados aprovechándose del estado de salud del demandante y su desconocimiento, tramaron una burda ingeniería jurídica con el fin de aprovecharse del demandante, llevándole a error en el consentimiento; la finca se hallaba en un estado deplorable, y por Decreto de Alcaldía de 26.11.2.015 ordena al demandante efectuar obras y prohíbe el uso de la parte de la construcción; la acción rescisoria es por no haberse advertido del estado ruinoso de la finca con defectos insalvables, se oculta el estado ruinoso y se engaña; la resolución del artículo 1.124 es porque el estado ruinoso y la entrega de dicho inmueble en este estado, constituye un incumplimiento que afecta al futuro uso y disfrute de la propiedad, y es inhábil para el cumplimiento de su finalidad; el estado ruinoso del molino no se recoge en la opción de compra y sólo en la escritura pública.

Por la representación de Mercapalma SA se destaca que el demandante era propietario de una finca de 9.565 m2 y pasa a ser propietario de una finca de 55.830 m2; tenía ganado caprino y habitaba en condiciones de infravivienda; en todos los trámites de expropiación del terreno del demandante para ampliación de Mercapalma estuvo asesorado por un Abogado; el demandante quería una finca en la que tener su ganado; el demandante fue quien la encontró, y al no bastar el precio de la expropiación, Mercapalma adquirió la nuda propiedad de una de las fincas; existencia de un contrato de fijación de mutuo acuerdo del importe del justiprecio por la expropiación y su destino a la adquisición de una nueva finca para el demandante, quien visitó la finca adquirida en múltiples ocasiones, y si tenía defectos, los mismos se hallaban a la vista y no son necesarios especiales conocimientos técnicos para apreciarlos; el demandante acudía asistido de Abogado y entendió en todo momento el alcance y la significación de los contratos otorgados; que dicha codemandada asumió los costes de desalojo y aporta acta de justiprecio; el adquirente manifestó conocer la situación física de las fincas, y que en la 48.985 no se había tramitado la inspección técnica de la edificación; el demandante se mostró firme e inamovible en la adquisición de esta finca, y no ha realizado la más mínima obra de reparación y conservación de la finca que adquirió en su día; de haber existido error, éste sería inexcusable, y se hizo constar en la escritura que era una finca rústica, y que no se había tramitado la ITE.

Por la representación del vendedor codemandado Sr. Desiderio se hace constar que la demanda se interpone al límite del plazo de cuatro años; que el demandante estuvo asistido de Abogado; que ya conocía al Sr Ruperto , quien fue el anterior arrendatario de la finca; que la visitó en más de 20 ocasiones; que en 21 meses no había manifestado descontento; que en enero de 2.014 dicho vendedor pagó gastos de electricidad en la finca por importe de 4.352,37 euros; dejadez del actor vista su forma de vivir; el informe del Ayuntamiento, no dice estado de ruina, sino estado de conservación deplorable; con una simple consulta al departamento de urbanismo del Ayuntamiento hubiere podido conocer la situación urbanística de la finca, la cual compró en concepto de cuerpo cierto; que el actor no cobraba ni pagaba, sino que sustituía el justiprecio; el precio fue de 344.000 euros; no se ha acreditado que el demandante esté enfermo, sino que estaba en sus plenas facultades mentales asesorado por un Abogado; que el actor contactó con el API Sr Carmelo para que le buscase fincas a las que trasladarse con su ganado, tenía conocimiento del estado de la finca; las fincas son de construcción sencilla con todos los elementos de obra visibles, con lo que no se pudo llevar a engaño; no guarda relación una situación de ruina con la de fuera de ordenación; negocio con total transparencia y sin prisas; existencia de daños por falta de mantenimiento de la edificación y de la terraza superior; en la fecha de la venta el mal estado de las armaduras del porche se hubiera apreciado a simple vista sin estado de oxidación y el proceso de degradación se ha producido en los últimos años.

La sentencia de instancia desestima todos los pedimentos de la demanda. Como argumentos más relevantes cabe reseñar: - No hay inexistencia del contrato. En el mismo concurren los requisitos de consentimiento, objeto y causa en relación con un contrato de compraventa, que como contraprestación del precio satisfecho por Mercapalma como justiprecio de la expropiación efectuado al actora de una finca de su titularidad, adquiere una finca de una superficie total de 55.380 m2, en pleno dominio de una de las fincas, y en usufructo de la otra, pro un precio total de 455.000 euros.

- En cuanto a la rescisión, no queda acreditado el incumplimiento por parte de la vendedora, y, menos, el que atribuye al comprador para entender acreditado la existencia de incumplimiento por parte de la vendedora, no puede entenderse frustrados los fines del contrato o que se hubiera indicado incorrectamente la situación urbanística de las fincas; en el Registro de la Propiedad consta como finca rústica, y también en el Catastro de rústica con una parte urbana de una superficie construida de 775 m2 y la rústica de 57.042 m2; se dice en la escritura pública que la finca no ha pasado la ITE, y que el molino se halla en estado ruinosos; efectúa un exhaustivo examen de la doctrina jurisprudencial sobre la repercusión de las cuestiones urbanísticas en las compraventa, de la que deduce que el posible desconocimiento de la situación urbanística es imputable a la parte compradora, quien acudió a la finca unas siete veces antes de la firma de la escritura pública, recibió información del API D. Carmelo ; en una ocasión acudió acompañado de un albañil, y así como junto con otras personas, conocía al Sr Ruperto , quien anteriormente ocupaba la finca; Mercapalma le efectuó algunos arreglos y el vendedor le abonó arreglos en tema de la electricidad.

- La parcela no cumple con el requisito mínimo para consolidar nuevas edificaciones, pero se pueden mantener todas aquellas edificaciones que dispongan de licencia de obra, y su correspondiente final de obra, o todas aquéllas que se hubiesen construido antes de la Ley del Suelo de 1.956, como el edificio principal de uso vivienda y su molino construidos a principios del siglo XX por su tipología, materiales utilizados y estado de conservación. No se acredita que la edificación en su conjunto se halle fuera de ordenación, y si bien existe una nave lateral o gallinero fuera de ordenación, esta parte de la edificación no puede reputarse como esencial.

- Dicha finca había sido ocupada anteriormente por otras personas, como indica el testigo Sr Ruperto , quien la consideraba habitable, y dice que el Sr Adriano acudía en ocasiones por la finca, la cual ahora se encuentra en mucho peor estado. El Sr Adriano no ha llevado a cabo ninguna obra de conservación.

- Negligencia del actor por no informarse, pudo y debió conocer cómo se hallaba en este momento la edificación, así como las diferentes obras o reparaciones que debía efectuar en orden a su adecuado mantenimiento; no se asumió por el vendedor ninguna obligación de entregar una vivienda con unas determinadas condiciones de habitabilidad, o que la hicieren susceptible de una reforma o rehabilitación específica.

- Inexistencia de dolo, y de existir error, éste sería excusable; en la documentación se exponen los datos catastrales y registrales; el Sr Adriano no quiso cobrar el justiprecio en metálico, sino que quería buscar una finca a la que pudiera trasladarse con su ganado, y tras visitar diversas fincas, finalmente se decidió por la de autos, y con el acuerdo de 23.03.2.012 pasó de una finca de 9.565 m2 a otra de 56.824 m2; estuvo asistido por Abogado, quien dice que adquirió la finca que le gustaba; se dice en la escritura que conoce la situación física de las fincas, que una no ha pasado la ITE, y en otra el molino se halla en estado ruinoso; no consta que el precio final fuera superior al precio medio de mercado, si bien refiere que falta una hoja en la escritura pública aportada; en el documento firmado con el vendedor relativo a la instalación eléctrica se dice que el Sr Adriano ha sido compensado y que no tiene nada que reclamar en adelante; el comprador no ha realizado ningún trabajo de conservación o mantenimiento, y el estado del inmueble era fácilmente constatable a simple vista.

- No hay inhabilidad de objeto. El adquirente era conocedor o pudo serlo de la realidad física y jurídica de la finca; pudo y debió conocer que se hallaba en una finca agrícola protegida, y que alguna parte de la construcción comenzaba a presentar síntomas de ruina.

- No se ha acreditado que el demandante se encontrase enfermo, ni menos con sus facultades mermadas en la fecha de la perfección de las compraventas.

Dicha resolución es apelada por la representación del demandante en petición de que se estimen los pedimentos de la demanda. En lo sustancial se reiteran las alegaciones de primera instancia, que la opción de compra es nula de pleno derecho; que el demandante no conocía las fincas, no sabía de su estado ruinoso y 'creía' que estaba adquiriendo una finca donde poner el ganado, una casa donde habitar y residir, con un molino de agua, y desconocía, que, de la segunda finca sólo adquiría 'el usufructo' con derecho de opción; el Sr Adriano es un hombre con pocos recursos económicos, poca cultura y pocos conocimientos en general y nulos conocimientos jurídicos para haber podido comprender con precisión el alcance y las consecuencias de lo que firmaba, siendo asesorado por un Letrado que del turno de oficio; no conocía el estado ruinoso de la finca, ni que los pozos fueran inservibles para el ganado, y por los escasos o nulos recursos económicos no ha podido obtener más pruebas; que, de haberse practicado la prueba de interrogatorio del actor, el Juzgador habría llegado a otro convencimiento; el estado de las edificaciones es deplorable y la vivienda no es apta para ser habitable; el actor descubrió graves e insubsanables problemas, su estado ruinoso posteriormente a la compra cuando pudo tomar posesión de las mismas; el actor padecía una grave enfermedad y tenía sus facultades mermadas; el precio de mercado era muy inferior al señalado en las escrituras de compraventa, por lo que se trata de un precio abusivo; el estado ruinoso actual implica una prohibición del uso de la edificación; no existe una declaración genérica de conocer y aceptar el estado ruinoso; abonó 4.352,37 euros por una factura de electricidad.

Por la representación de las partes codemandadas se solicita la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO .-La Sala ratifica en su integridad la valoración probatoria contenida en la sentencia de instancia. Este Tribunal, revisado nuevamente el contenido de los autos y el resultado de la prueba practicada, no puede sino compartir íntegramente las consecuencias de los razonamientos jurídicos que se contienen en la resolución recurrida, y que tras análisis de todas las cuestiones jurídicas y fácticas que estimó debatidas en el proceso, le han llevado a la estimación de la demanda, de modo que una mera remisión al contenido de aquella motivación se estima suficiente para desestimar la totalidad de los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente, y con ello a confirmar el fallo contenido en la sentencia apelada, pues es sabido que, como entre otras ha indicado la STS de 9 de junio de 2000 , es compatible la fundamentación por remisión con el mandato del artículo 120.3 según reiteradamente ha sido declarado por el Tribunal Constitucional ( SSTC 174/1987 , 24/1996 , 115/1996 , 184/1998 , 206/1999 , 13/2001 , entre otras), siendo que, además, la recurrente, no desvirtúa a través de las alegaciones que expone en su escrito de recurso, aquellos argumentos.

El Tribunal Supremo en reciente sentencia del 27 de diciembre de 2013 en fundamento 22 razonó : 'Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación , cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ' ( SSTC 108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo ). De este modo , 'deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla' ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo ).' Vista la controversia planteada, a efectos sistemáticos, deben examinarse tres cuestiones esenciales: 1) Sobre la capacidad de obrar del demandante. 2) Sobre las cuestiones urbanísticas. 3) El estado de las edificaciones.



TERCERO .- En cuanto a la capacidad de obrar del demandante, la Sala no comparte las alegaciones expuestas por el particular sobre la parte actora. De tales alegaciones parece desprenderse que el demandante no sabía lo que firmaba cuando suscribió el contrato de compraventa, por padecer una grave enfermedad. No obra prueba sobre el particular, y de las pruebas practicadas no se aprecia ninguna restricción de la capacidad de comprender y querer de dicha persona. No obra en las actuaciones prueba alguna que así lo acredite, y en este sentido, no consta en autos ningún dictamen médico que sostenga tal conclusión, y lo único que se ha aportado es un certificado de minusvalía del 72 % de 28.07.2003 sin necesidad de ayuda de otra persona, sin que indique las causas, y un parte médico obrante al folio 339 del que se infiere que a fecha 12.11.2009 padecía una depresión relacionada con la problemática de la expropiación del terreno donde vivía y tenía su ganado de cabras, pero en modo alguno recoge que dicha persona pudiere hallarse en una situación de incapacidad, y en este sentido, ni el Abogado del turno de justicia gratuita que se le nombró al Sr Adriano durante el trámite de expropiación, ni la actual, ni los médicos que le atienden han considerado oportuno promover o instar al Ministerio Fiscal una posible incapacitación del demandante en razón de padecer una enfermedad o deficiencia persistente de carácter físico o psíquico que le impidan gobernarse por sí mismo, en frase del artículo 200 del CC . El Notario al otorgar la escritura pública, tampoco apreció indicio alguno.

Por el contrario, todos los testigos sin excepción, sostienen que el Sr Adriano sabía lo que quería; que le enseñaron muchas fincas; que se decidió finalmente por la finca finalmente adquirida, la cual ya conocía con anterioridad por haberla visitado cuando el testigo Sr Ruperto era el aparcero de la misma, y ninguno de ellos apreció circunstancia que pudiera suponer una incapacidad de comprender y querer cuando suscribió los tres contratos que conforman la compraventa: la opción de compra de 23.03.2012; el documento privado número 3 de la contestación a la demanda, suscrito entre Mercapalma y el Sr Adriano sobre el destino del justiprecio y la adquisición de parte de la finca en usufructo, y la escritura pública de 8.05.2.012. Es cierto que algunos testigos trabajan para la entidad codemandada Mercapalma, pero algunos de ellos no tienen vinculación con la misma, tales como el API Sr Carmelo , el anterior aparcero de la finca vendida Sr Ruperto , y el anterior Abogado del demandante, quienes coinciden en que el Sr Adriano visitó muchas fincas, que se decidió por la finalmente adquirida, y que estaba muy contento por el cambio y por la finca adquirida.

También se alega que no comprendió que sólo adquiría el usufructo de una de las parcelas. Tal alegación no es compartida por la Sala. Al respecto, la representación de Mercapalma SA ha acreditado cumplidamente los motivos en virtud del cual se pactó una adquisición en usufructo y no en propiedad plena, y el mismo era debido a que el importe del justiprecio obtenido por la expropiación no alcanzaba a cubrir el precio que suponía la adquisición en plena propiedad de las dos parcelas, y, por tal motivo, en relación con esta segunda parcela, en donde no se ubican la vivienda, se pactó una adquisición en usufructo, reservándose Mercapalma SA la nuda propiedad. La recurrente olvida que este aspecto es una relación interna entre dicha entidad y el Sr Adriano en la que no interviene el comprador Sr Desiderio , y que la misma fue objeto de un documento privado que lleva fecha de 23.03.2012 (folio 72) suscrito por el Sr Adriano y Mercapalma SA que obra como documento nº 3 de la contestación a la demanda, y el cual no ha sido impugnado. La apelante dice que el Sr Adriano es analfabeto y con poca cultura y no pudo entender lo que firmaba, en alegación que la Sala no comparte, pues no es una persona analfabeta, pues obran en las actuaciones manuscritos de la parte en reivindicación de su postura, y el hecho de que se contengan algunas faltas de ortografía es irrelevante, y el hecho desconocido de si dicho demandante tiene más o menos 'cultura', en modo alguno equivale a desconocer el contenido de todos los documentos que ha firmado. En el fondo, la apelante intenta aplicar la normativa sobre consumidores y usuarios respecto de productos bancarios a una situación en la que no es aplicable de una compraventa entre particulares, en la cual no consta que el vendedor Sr Desiderio sea un empresario o un profesional dedicado a la actividad inmobiliaria. Resulta falto de credibilidad el hecho de que el Sr Adriano no pudiere leer ni comprender dichos contratos, y de que no enteraba de nada, para luego poder desistir unilateralmente del contrato, lo cual carece de amparo en norma legal alguna. Además se pacta en su favor un derecho de opción para la adquisición de la nuda propiedad en un plazo de cinco años, lo cual es fácilmente comprensible para el demandante, y los testigos empleados a la entidad Mercapalma han indicado que entendió tal derecho de opción y que confiaba en su adquisición de la nuda propiedad.

En consecuencia, no se aprecia la alegada inexistencia de consentimiento.



CUARTO .- Son numerosos los pleitos en los que se alega la situación urbanística como motivo de ineficacia del contrato, ya sea por error o dolo, por incumplimiento contractual, o en petición de saneamiento por vicios ocultos, y sobre el particular, debemos recordar que la normativa urbanística determina el contenido concreto del derecho de propiedad de los bienes inmuebles, al quedar el comprador directamente afectado por la situación urbanística del misma , y la controversia suele radicar en determinar el conocimiento que tenga el comprador sobre las circunstancias urbanísticas del inmueble y las consecuencias que a tal desconocimiento quepa atribuir. Al respecto, y según las circunstancias de cada caso concreto: A) Existen resoluciones que hacen recaer sobre el comprador la obligación de cerciorarse de la situación urbanística del inmueble adquirido mediante la consulta de los Archivos o Registros Públicos correspondientes, desplazando hacia el comprador las consecuencias adversas que de tal situación urbanística puedan derivarse. Se argumenta que el comprador pudo haber efectuado consulta en el correspondiente Ayuntamiento, y es una información que no puede ser equiparada a las cargas o servidumbres no aparentes mencionadas en el artículo 1.483 del CC , por cuanto la información urbanística está al alcance de cualquier interesado. Entre ellas, la STS de 3 de marzo de 2.000 , 17 de noviembre de 2.006 y 8 de noviembre de 2.007 , y las alegadas sentencias de la Sección Tercera de esta Audiencia de 25 de abril de 2.013 , y de la Sección Cuarta de 11 de febrero de 2.013 , y la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 16 de 29 de febrero de 2.012 .

B) Por el contrario, otro grupo de resoluciones, considera que el vendedor tiene la obligación de informar sobre la situación urbanística, como elemento inherente a la buena fe contractual o bien simplemente derivado de las obligaciones impuestas por la Ley del Suelo, y ante la ignorancia del comprador considera procedente las acciones resolutorias o indemnizatorias planteadas por éste. Se argumenta que la Ley del Suelo en sus distintas redacciones, ha establecido en esencia, que el vendedor de terrenos no edificables, urbanizados o en proceso de urbanización , debe hacer constar en el contrato de transmisión las circunstancias urbanísticas que influyan en el contenido del derecho de propiedad que se adquiere ( art. 50 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1.956 , artículo 62 del TR, decreto de 9 de abril de 1.976 , artículo 45 de la Ley del Suelo de 1.992 y artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2.008 de 20 de junio ).

Entre las STS recaídas cabe señalar la de 17 de noviembre de 2.006 y 23 de octubre de 1.997 . Asimismo, es reiterada la que califica como incumplimiento contractual del vendedor, que provoca la resolución contractual, la carencia de cédula de primera ocupación, con la consecuente incertidumbre para el comprador respecto del uso y disfrute del inmueble ( STS de 6 de marzo , 10 de junio , 1 de octubre , 10 de octubre , 28 de octubre y 7 de noviembre de 2.013 , entre otras). En la STS de 16 de marzo de 2.011 trata de un supuesto en el que se ha producido una relevante modificación de la normativa urbanística en fechas próximas a la compraventa desconocida por las partes.

C) En ocasiones se atiende a si el motivo está casualizado en el contrato, y la imposibilidad de obtener tal fin deriva en la ineficacia del contrato o en la indemnización correspondiente. En este sentido, la STS de 27 de marzo de 1.989 , 19 de enero de 1.990 , 28 de mayo de 1.996 .

Ante esta situación, esta Sala ratifica la argumentación de la sentencia de instancia, y estima aplicable la doctrina jurisprudencial antes referida como A), y recordar que conforme a la alegada STS 17 de noviembre de 2.006 : ' Los problemas urbanísticos , deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística que se imponen a través de los correspondientes Planes de Ordenación, no son subsumibles en la regla del artículo 1483 del Código Civil ....... esta Sala no puede considerar que las condiciones urbanísticas puedan ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483 CC , a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura.

En primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento,......

En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición'.

En cuanto a las cuestiones urbanísticas, la prueba practicada, singularmente la pericial judicial, ha puesto de relieve que nos hallamos ante dos fincas rústicas contiguas, y ambas tienen edificaciones. Así, la finca NUM000 que el actor adquiere en plena propiedad, tiene una superficie de 35.515 m2, de los cuales 667 m2 presentan construcciones, de los que 103 m2 son de uso vivienda y 564 de uso agrario. La finca número NUM001 tiene una superficie de 21.309 m2 de los cuales 124 m2 son de uso agrario. Se ubican en un suelo no urbanizable, rústico y zona agrícola protegida, en el que no es posible agrupar ambas parcelas a efectos urbanísticos, si bien en el Plan Territorial de Mallorca constan como una sola finca. Para poder construir en los mismos se precisarían de parcelas de 40.000 m2 de superficie, y si bien la suma de ambas lo supera, no es posible agruparlas, en circunstancia que le disminuye el valor de mercado. Las construcciones, -excepto alguna dependencia aislada para el ganado-, fueron levantadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1.956, en concreto a principios del siglo XX, tal como deducen de su tipología y material empleado. Ello implica que no se trata de edificaciones fuera de ordenación, sino que en la actualidad no podrían construirse por falta de la superficie mínima. Por excepción, existe alguna dependencia como un gallinero, construida con posterioridad a la entrada en vigor de dicha Ley del Suelo, y que podría calificarse como construcción fuera de ordenación, y su superficie supone menos de un 10% de lo edificado.

Es obvio que el comprador no consta acudiese a la correspondiente oficina del Ayuntamiento de Palma para informarse sobre el particular, si bien la finca en la documentación aportada se encuentran identificadas en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.

Salvo el gallinero fuera de ordenación, no se aprecia ninguna infracción urbanística que pueda alterar el uso y disfrute del inmueble por el comprador; no ha sido impedimento para obtener un adecuado suministro eléctrico; ninguna Administración con competencia en materia urbanística ha incoado expediente de infracción, ni antes ni después de la compraventa; han transcurrido con creces más de ocho años desde la construcción del aludido gallinero, con lo cual el mismo no podría ser demolido, si bien queda fuera de ordenación y es de una muy escasa superficie en relación con el total.

Es obvio que el comprador no acudió al Ayuntamiento o al Consell Insular de Mallorca para informarse de la situación urbanística de la parcela que adquirían ni se asesoraron por ningún técnico.

No consta ningún indicio de información incorrecta dada por el vendedor sobre el particular, y en el contrato de compraventa no se hizo constar nada sobre el particular. Este último dato es de relevancia, puesto que el contrato de compraventa no contiene ninguna información errónea sobre estos aspectos.

No se aprecia la existencia de alguna limitación urbanística que prive de utilidad a la finca objeto del contrato.

Ante este conjunto de circunstancias, no apreciamos que el hecho de que una construcción agraria que no supone más del 10% de la superficie construida y que queda fuera de ordenación por haberse construido con posterioridad al año 1.956,- lo que el perito deduce de las fotografías aéreas existentes-, pueda conllevar la rescisión o la nulidad del contrato de compraventa. Tal circunstancia podrá constituir un obstáculo para obtener licencia de obras sin su previa demolición, pero, tal como indica la sentencia de instancia, es de muy escasa entidad en relación con el total de las edificaciones existentes. No puede prosperar ante tal escasa entidad, la acción de rescisión del artículo 19.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 20 de junio de 2.008 .



QUINTO .- En cuanto al estado del inmueble: A) En la escritura pública y en la opción de compra previa no se efectúa especial reseña al estado del inmueble, y en la escritura pública se dice que la edificación de la finca A) no ha pasado la ITE, y que el molino de la otra parcela se halla en estado ruinosos, sin más especificaciones.

B) Es obvio que el estado de las edificaciones puede considerarse calificarse como de 'deplorable' en su conjunto, y así lo ponen de relieve el dictamen pericial judicial practicado en esta litis, y las fotos que obran en autos. Se trata de un inmueble construido en los primeros años del siglo XX lo que deducen de la tipología de sus materiales, - y según el Catastro del año 1.925-, en una construcción con materiales económicos o austeros y acabados de baja calidad, muy especialmente en las partes destinadas a uso agrícola, y una carpintería exterior de madera muy deteriorada. Una parte del inmueble, en concreto el cobertizo, ha colapsado en el año 2.015 y se halla precintado por el Ayuntamiento de Palma, al igual que alguna otra dependencia de uso agrícola. Otra parte, de la destinada a vivienda, no ha colapsado ni en la fecha de las inspecciones tiene riesgo de derrumbe inminente, y no ha sido presentado, pero la falta de arreglo de la cubierta de teja árabe, provoca entrada de agua de lluvia, y un notable desgaste de las viguetas que sustentan el techo.

C) Absoluta falta de mantenimiento desde que el Sr Adriano ha adquirido la finca, y mientras transcurre el tiempo, el deterioro de la misma es muy notable y progresivo, pues el agua de lluvia entra en la edificación y provoca pudrición de las vigas en general de madera. El testigo Sr Ruperto indica que en la fecha de la venta la finca era habitable, pero que ahora está en mucho peor estado por la falta de toda conservación o mantenimiento.

D) Los dos peritos que han dictaminado en esta litis coinciden en el hecho de que la cubierta- terraza colapsada, en el año 2.012 ya debía presentar signos de deterioro en el año 2.012, que pudieron haber sido apreciados. El perito judicial, a la fecha de su dictamen, ha calculado en unos 76.652 euros el coste de reparación mínimo.

Ante esta situación es preciso determinar si este deplorable estado actual puede provocar o no la existencia de un error o dolo como vicio del consentimiento, o una resolución contractual por inhabilidad de objeto.

La Sala ratifica la argumentación de la sentencia de instancia sobre el particular en sentido negativo, y cabe reseñar: A) Existencia de un nulo mantenimiento en los tres años y ocho meses transcurridos hasta el decreto de precinto de parte de la edificación por el Ayuntamiento de Palma. Este hecho ha comportado un importante y progresivo deterioro de la edificación en este período de tiempo, del cual no es responsable el vendedor.

B) Examinadas las fotos incorporadas a las actuaciones del año 2.012, se aprecia que el estado de la edificación no era bueno, y así se aprecia en las múltiples deficiencias en techos, por mal estado de la cubierta, visible en las fotos, que comportan goteras evidentes y un rápido deterioro de la edificación si no se toman las medidas oportunas. Vistas las indicadas fotos, el comprador conocía que adquiría un inmueble que precisaba con prontitud de obras de reparación de las tejas de la cubierta, al menos su reposición, y cuidar una madera que no parece de mucha calidad y que además en algunas partes se mojaba cuando llovía. Es cierto que no se hacía constar en la escritura pública, si bien tampoco se dice lo contrario, y el hecho de que indica que la misma no ha pasado la inspección técnica de edificios, ya es indiciario de que su estado no era nuevo, y que, probablemente, el inmueble no pasaba dicha inspección sin unas obras mínimas previas, al menos en la reposición de tejas. En la misma ya se dice que el molino, - ubicado en una finca adquirida en usufructo- se encuentra en estado ruinoso. El testigo Sr Juan Luis indica que el Sr Adriano le dijo que iba a rehabilitar el inmueble, y era consciente de que en un estándar normal era un inmueble que precisaba de arreglos.

C) El demandante conocía con anterioridad a la venta el estado de tal edificación, pues acudía con su rebaño de cabras por la zona, y conocía al anterior aparcero de la finca adquirida, el Sr Ruperto , tal como el mismo indica al declarar como testigo. Asimismo acudió en muchas ocasiones, al menos en siete antes de suscribirse los contratos, y entró en la casa, y pudo examinar su estado, y en este aspecto coinciden todos los testigos: el Abogado designado en turno de oficio para tratar de la expropiación, el agente de la propiedad inmobiliaria que intermedió en la operación; el Sr Ruperto , anterior aparcero de la aludida finca, y los testigos vinculados con Mercapalma. Todos ellos coinciden en que el Sr Adriano quería dicha finca, y que acudió muchas veces a verla y pudo examinarlo con todo detenimiento. No se aprecia motivo que haga dudar de su credibilidad en los testimonios distintos a los empleados de Mercapalma: el Abogado, el API y el anterior aparcero, que incluso refiere la anécdota de que el Sr Adriano incluso llevaba enseres antes de la firma del contrato por estar muy contento con la adquisición. Por algunos de ellos también se destaca que al Sr Adriano le interesaba especialmente la adecuación de la finca para su rebaño de cabras, como persona dedicada a la ganadería, y que mejoraba mucho de su situación anterior, pues pasaba de una superficie de unos 9.000 m2 a otra de unos 56.000 m2, en una situación no muy alejada de la anterior ( no consta la distancia, pero las dos se ubican en zonas muy cercanas al aeropuerto de esta Ciudad), y que al mismo n le preocupaba mucho la situación de la edificación, pues en el solar expropiado vivía en una situación de 'infravivienda', tal como se pone de relieve en las fotos aportadas, y el testigo Sr Ruperto refiere que vivía en una 'roulote', Es importante destacar que, a pesar del estado que presentaba la edificación adquirida antes descrita, suponía una considerable mejora respecto de la situación anterior. El API refiere que en ocasiones acudió acompañado de terceras personas, en concreto alguna de su máxima confianza, y en otra por un albañil.

D) El testigo Sr Ruperto refiere que en fechas inmediatamente anteriores a la fecha de la adquisición una persona vivía con toda normalidad en el aludido inmueble.

Del conjunto de dicha prueba debemos concluir en que el Sr Adriano conoció el estado en que se ubicaba la finca en la fecha de la adquisición, y, a pesar de ello, quiso adquirir dicha finca, y acudió a la misma muchas veces, algunas con personas de su confianza, y pudo apreciar el estado que se puede observar en las fotos aportadas, y, a pesar de ello quiso adquirir la finca. Al mismo tiempo, no cabe duda que la nula actividad de conservación y mantenimiento durante, al menos, tres años y medio, ha provocado un notable y progresivo deterioro de partes de una edificación, de una calidad baja. En absoluto se trata de un vicio oculto que no podía conocerlo y que se ha manifestado tres años y medio después. Por tanto, el Sr Adriano conocía o hubiera podido conocer la situación de la finca, por lo que tampoco puede tratarse de un supuesto de inhabilidad de objeto, o susceptible de resolución contractual como incumplimiento grave del contrato de compraventa.



SEXTO .- Para justificación de que se ha padecido error se alega la existencia de un precio alto superior a los de mercado en la fecha. A tal efecto, el perito de la codemandada Sr Eulogio dice que el precio se ajusta a los de mercado, y el perito judicial lo calcula en 376. 964 euros, cuando el precio pagado es de 445.000 euros, y hace una especial referencia a la situación urbanística y la rebaja lo sería por el hecho de que no se alcanza la superficie mínima en la zona para una nueva edificación, pues este hecho es el que supondría un precio más elevado, pues el uso agrario no es tan cotizado.

A tal efecto es preciso recordar que la existencia de un precio justo o acorde con los medios de mercado, en nuestro Derecho no provoca ningún supuesto de nulidad contractual o de rescisión por lesión, al menos en el caso que nos ocupa, sin que conste simulación. A tal efecto, la STS de 20 de julio de 1.993 recoge que ' la justicia del precio no es requisito esencial, como su certeza, de la compraventa, a diferencia de lo que ocurría en el Derecho romano y ocurre en algunos Derechos forales; y así, la Sentencia de 16 de octubre de 1965 dice que, si bien es cierto que en las compraventas el precio constituye para el vendedor la verdadera causa del contrato, conforme al criterio sustentado por esta Sala, y que la ausencia de tal requisito o su ilicitud provoca la declaración de inexistencia de estos negocios jurídicos, sin embargo, en este caso, aun cuando se estuviere en presencia de un precio vil , como aparecen apuntar los recurrentes, no se originaría la invalidez radical del contrato, por no ser indispensable en nuestro Ordenamiento positivo la existencia de adecuación entre ese elemento integrante del pacto y el verdadero valor de la cosa enajenada, y mucho menos la necesidad de que el vendedor hubiera de obtener lucro alguno...' En el caso que nos ocupa, se alega que el precio es exagerado, lo que es implícitamente considerado como una confabulación entre Mercapalma SA y el vendedor Sr Desiderio en perjuicio del Sr Adriano , o como un mal uso del precio del justiprecio de la expropiación por parte de Mercapalma SA.

La Sala no aprecia indicio de confabulación alguna, ni de una 'ingeniería jurídica' para engañar al Sr Adriano , y es difícil creer que la entidad pública Mercapalma SA se avenga a adquirir la nuda propiedad de una parcela por un precio muy superior al de mercado para provocar perjuicio al Sr Adriano . Es preciso recordar que el demandante contó con el asesoramiento jurídico de un Abogado del turno de justicia gratuita, el cual intervino en las negociaciones para encontrar un inmueble adecuado para el Sr Adriano y su ganado, si bien no en la fijación del precio. Además, la diferencia en el precio referida por el perito judicial no es muy relevante, cercana al 20%, sin olvidar la gran dificultad de fijar un precio de mercado en terrenos rústicos de este tipo, con oscilaciones admisibles.

Es preciso recordar que en el procedimiento de expropiación el Sr Adriano contaba con el asesoramiento de un Abogado nombrado por beneficio de justicia gratuita, con lo cual si bien hubiera resultado más fácil para la empresa pública que expropiaba, Mercapalma SA, el pagar el justiprecio y con el mismo el Sr Adriano hubiera buscado por su cuenta una vivienda alternativa, el hecho de haber optado por ayudar al Sr Adriano , - persona que tenía la finca de su propiedad ahora expropiada por ampliación de los terrenos de Mercapalma, en la que residía con su rebaño de cabras- a buscar una finca a la que pudiera trasladarse junto con su rebaño de cabras, no puede reputarse como una actuación dolosa o engañosa, sin que obre en autos prueba expresiva de tal situación. Del mismo modo el hecho de que al no ser suficiente el dinero del justiprecio para tal adquisición y gastos de traslado ( 10.000 euros), la entidad expropiante hubiera adquirido la nuda propiedad de una de las fincas ( la de menor valor en la que no se ubica la vivienda) pactando con el Sr Adriano un derecho de opción para consolidar la plena propiedad.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida.

SÉPTIMO .- De conformidad con el artículo 398 de la LEC , procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente, al haber sido desestimado en su integridad el recurso interpuesto y ser la sentencia confirmatoria de la de instancia.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador D. Frederic Ruíz Galmés, en nombre y representación de D. Adriano , contra la sentencia de fecha 20 de abril 2.017 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma, en los autos de juicio ordinario, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.