Sentencia CIVIL Nº 273/2021, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 162/2021 de 11 de Junio de 2021

Encabezamiento

Dª INMACULADA RIPOLLÉS MARTÍNEZ, SRA. LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA DE LA SECCIÓN SEXTA DE LA ILTMA. AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA,

DOY FE: Que en el rollo de apelación de referencia, se ha dictado la RESOLUCION y AUTO ACLARATORIO del tenor literal siguiente:

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA

Rollo de apelación nº 162/2.021

SENTENCIA Nº 273

Ilmos Sres.: Presidente:

Dª MARÍA MESTRE RAMOS

Magistrados:

Dª MARÍA-EUGENIA FERRAGUT PÉREZ

D. JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a once de junio de dos mil veintiuno.

Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario n.º 633/2.019, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 23 de VALENCIA, entre partes: de una como apelante la demandada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN VALENCIA, CALLE000 Nº NUM000, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª MARÍA PILAR PALOP FOLGADO, asistida de la Letrada Dª MARTA DE BRUGADAS MONTANER y, de otra, como apelada la demandante D. Cayetano y Dª Sonsoles, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª ANA FERRER GONZÁLEZ, asistida de la Letrada Dª MARÍA ISABEL BADAL VALERO.

Es Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dña. MARÍA-EUGENIA FERRAGUT PÉREZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos se dictó sentencia el 7 de Diciembre de 2.020, cuya parte dispositiva es como sigue:

'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda deducida por D. Cayetano y Dª Sonsoles, representados por la Procuradora Dª ANA FERRER GONZÁLEZ, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN

VALENCIA, CALLE000 Nº NUM000, representada por la Procuradora Dª PILAR PALOP FOLGADO, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada al pago a los actores de la cantidad de NUEVE MIL SETECIENTOS CUARENTA EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (9.740'50 euros) más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial (26 de abril de 2019). No ha lugar a hacer expresa condena en costas.'

SEGUNDO.- Contra dicha resolución, por la representación de la demandada se interpuso recurso de apelación y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, y acordado el día siete de junio de dos mil veintiuno para votación y fallo que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- Reclamaba la parte actora en su demanda a la Comunidad demandada el importe de las facturas que tuvo que pagar para solucionar el problema de entrada de agua en su vivienda que se habían venido produciendo durante años, daños por humedades y goteras.

Reclamaba tal como dice en su demanda en base a los informes periciales que acompañaba que señalaban que:

'Se producen filtraciones de agua a través del forjado, según indica la existencia de manchas y marcas de humedad en las perforaciones de los tirantes de sujeción del techo. La inclinación de la terraza es incorrecta, no evacuando adecuadamente el agua, estancándose y filtrándose a través del pavimento.

Posible entrada de agua a través de las juntas del cerramiento de la terraza, en el supuesto de una excesiva subida del nivel del agua debido a la evacuación defectuosa.

En vista de lo anterior, obtiene el Técnico las siguientes conclusiones:

'1. Se debería levantar el suelo de la terraza y realizar una impermeabilización en condiciones, sustituyendo tela asfáltica y pavimento de la misma.

2. En cuanto al cerramiento de la vivienda número NUM001, deberían de asegurarse de la estanqueidad del mismo, sellando las juntas con mastico para exteriores.'

Y la pericial de D. Fabio, que llegaba a las siguientes conclusiones: '- Las pendientes de la terraza se pueden considerar escasas para realizar su función.

- El canalón no ofrece las garantías suficientes para que pueda desalojar el agua con la

celeridad necesaria para evitar que rebose y filtre a la vivienda.

- En ningún caso entiendo que el cerramiento de aluminio y cristal pueda ser la causa de las filtraciones en la planta inferior.'

Y dijo que:

Debido a que el origen de los daños radica en los defectos de la terraza, esto es, falta de impermeabilización e insuficiente inclinación del pavimento y los canalones, y ante la falta de impulso por parte de la Comunidad de Propietarios, mi mandante solicitó a Tejados Levante, S.L. en fecha 31 de octubre de 2018, el presupuesto para una obra de reparación, consistente en la reconstrucción de la cubierta, añadiendo una adecuada impermeabilización y asegurando una inclinación adecuada en el nuevo pavimento.

La sentencia apelada estimó en parte la demanda y dice:

'En el caso sometido a debate tan solo dos de los peritos -el Sr. Florian y el Sr. Fabio- visitaron tanto la terraza en cuestión como la parte de la vivienda ubicada bajo la misma, y ambos coinciden al señalar que el suelo de la terraza presenta insuficiencia en su inclinación y en la tela asfáltica. Así, el Sr. Florian, ya en la visita girada en 4 de julio de 2014 manifestó que el suelo tenía deficiencias de rejuntado y de inclinación, que dudaba de la existencia de tela asfáltica o que se encontrara en buen estado, concluyendo que se debería levantar el suelo de la terraza y realizar una impermeabilización en condiciones, sustituyendo la tela asfáltica y el pavimento. Y el Sr. Fabio, en diciembre de 2018, indica que las pendientes de la terraza eran escasas en orden a la capacidad para desalojar el agua rápidamente, que el canalón de recogida de agua tenía una pendiente escasa y en algún punto nula, lo que hacía que el agua filtrara por la fachada y que la lámina impermeabilizante situada bajo la baldosa se encontraba deteriorada.

Añadiendo, en el acto del juicio, que cuando levantó las baldosas de la terraza pudo comprobar que la tela asfáltica estaba deshecha, mezclada con el mortero, y que no vio perforaciones, entendiendo, que si las hubiere habido, las mismas tampoco podrían haber causado las filtraciones de agua que él vio en una grabación audiovisual, donde pudo apreciar que el agua caía a chorros en la cocina. Aserto que desde luego se comparte, visto el tenor de las fotos adjuntas a su informe, donde se puede apreciar que, por su tamaño y entidad, no nos encontramos ante filtraciones por perforación.

Por tanto, si estamos ante un problema de pendientes insuficientes y de lámina de impermeabilización caducada no cabe derivar sobre los demandantes la obligación de reparar y su coste, al socaire que es de cargo de los mismos el cuidado y mantenimiento de ese elemento de uso privativo, maxime cuando los propios Estatutos -documento 1 de la demanda- indican que las reparaciones extraordinarias correrán de cuenta de la Comunidad.'

Interpone recurso de apelación la demandada que sostiene que:

De la lectura de la sentencia se extrae que nos encontramos ante una valoración parcial de la prueba pericial en la que únicamente se han tomado en consideración las declaraciones de los peritos relativas al estado de la tela de la tela asfáltica, sin tener en cuenta las declaraciones hechas en relación con la influencia que el mantenimiento y conservación habitual de la terraza influyen en la durabilidad y el buen estado de la misma, es decir, si se considera que la comunidad de propietarios es responsable de las reparaciones de carácter extraordinario, tales como la sustitución de una tela asfáltica en mal estado, también debería valorarse la actuación de los propietarios en cuanto al uso y mantenimiento que le han dado a la cubierta y que ha podido acelerar el proceso de deterioro de la tela asfáltica, por ejemplo, de manera que nos encontraríamos ante una concurrencia de culpas y no la responsabilidad exclusiva de la comunidad de

propietarios.

Centrándonos en la prueba pericial practicada, si bien se han tenido en cuenta las declaraciones hechas en el acto del juicio, que no dejan de ser la ratificación y aclaración de unos informes previos, no se han valorado en profundidad los informes que se presentan y que llevan a esas declaraciones.

Según el informe confeccionado por Florian, en el apartado DESCRIPCIÓN DE LA PROBLEMÁTICA, se recoge que el problema se encuentra en el pavimento del suelo de la terraza superior ya que el suelo tiene deficiencias en su rejuntado.

Por otro lado, afirma que la unión entre el cerramiento que se han instalado los propietarios con el suelo tiene perforaciones y agujeros que permiten la entrada de agua. Si seguimos leyendo el informe, en el reportaje fotográfico, cuando describe las fotografías 5 a 8, se señala que tras una prueba de estanqueidad por las juntas entraba agua y por los encuentros entre el cerramiento y el pavimento de la terraza se encuentran perforaciones y malos sellados, por donde también pasa el agua al inferior del suelo.

De dichas alegaciones, extraídas del informe del técnico Sr. Florian, se deduce que hay un problema de conservación y mantenimiento ordinario de la terraza que, además, fue confirmado por el técnico en su comparecencia ante el juzgado, cuando señaló que en su visita observó las deficiencias citadas de rejuntado, malos sellados y problemas en el pavimento.

A preguntas de esta parte confirmó que una entrada/filtración permanente de agua podía influir en el deterioro de la tela asfáltica, y que esa entrada se producía por el inexistente rejuntado o por los encuentros entre el cerramiento y la terraza (minuto 12 y ss. de la declaración de Florian), es decir, por las deficiencias observadas y puestas de manifiesto.

La misma pregunta fue formulada al Sr. Fabio y a la perito judicial Sra. Fermina, quien ratificó que una filtración constante y reiterada en el tiempo afecta al estado de la tela asfáltica y afecta a sus propiedades (minuto 11 y ss. de la declaración de Fermina).

Es relevante que en ningún caso se puso en duda por los peritos la existencia de defectos en la cubierta, se habló de defectos en el rejuntado, de grietas, de filtraciones por el encuentro del paramento y el suelo, es más, el propio Tribunal, en la sentencia, en el FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO, admite que 'la terraza de la vivienda de la parte actora, de uso privativo, presentaba deficiencias que generaron daños...' de modo que se está reconociendo que había unas deficiencias en la cubierta que generaron daños, pero no se reconoce la responsabilidad del obligado al mantenimiento y conservación de la terraza y se deriva toda ella hacia la comunidad de propietarios, que ha de asumir las negligencias de los titulares del inmueble.

Cuestión aparte merece el hecho que por parte del perito de la actora se confunde mantenimiento de la terraza con limpieza exclusivamente, cuando supone mantener en buen estado el pavimento, controlar la aparición de grietas o la desaparición del rejuntado, evitar la aparición de plantas y el emboce de sumideros, es decir, el mantenimiento de la terraza va más allá de barrerla de vez en cuando.

En el FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO se refiere a la terraza como un elemento de 'uso privativo', lo que deja en evidencia al Juzgado puesto que no ha valorado debidamente la documental, consistente en los estatutos de la comunidad de

propietarios y en la inscripción registral del inmueble, en los que se fija claramente la terraza no como un elemento de uso privativo sino como un elemento privativo; se produce una desafectación de los elementos comunes terrazas que pertenecen a los áticos y se califican en ambos casos como elemento privativos de las citadas viviendas.

Que es el titular de la vivienda el que debe hacerse cargo de los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como terrazas, por afectar a su superficie o pavimentos, y la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado de cubiertas, como lo es la impermeabilización, cambios de desagües y similares, salvo que tales daños hayan sido causados por dolo o culpa del titular del piso en cuyo nivel se encuentran.

El inexistente mantenimiento por parte del propietario sobre el pavimento de la terraza, que sería la primera barrera de impermeabilización, puede generar una entrada de agua, por debajo del suelo de la terraza, que vaya afectando de forma progresiva a la tela asfáltica, segunda barrera de impermeabilización, provocando con el tiempo que ésta pierda su función original y que reduzca su vida útil.

Por lo que nos encontramos con dos tipos de responsabilidad según la legislación y los estatutos de la comunidad:

-Responsabilidad del propietario en el deterioro de la impermeabilización de la cubierta como consecuencia de un inexistente o defectuoso mantenimiento de la misma.

-Responsabilidad de la comunidad al tratarse de una reparación de carácter extraordinario.

A la hora de valorar las pruebas en este caso deberían haberse considerado los siguientes aspectos con el fin de obtener una imagen global del problema y llegar a una justa solución del mismo:

- Calificación del elemento común o privativo de la terraza.

- Obligados al mantenimiento ordinario.

- En qué consiste ese mantenimiento ordinario y si se ha llevado a cabo.

- Obligados a reparaciones extraordinarias.

- Informes periciales.

- Comparecencia de los técnicos.

SEGUNDO.- No se discute que la terraza en cuestión es un elemento privativo, pero en lo que las partes discrepan es sobre la obligación de hacerse cargo de los gastos de reparación que tuvieron que llevarse a cabo, y están de acuerdo también en que conforme a los estatutos, los gastos extraordinarios los debe asumir la Comunidad de Propietarios, y la sentencia apelada considera que se trata de gastos extraordinarios.

Está probado a través de la prueba pericial que las filtraciones se producían por dos motivos, uno por la deficiente inclinación del suelo de la terraza y por el deterioro de la tela asfáltica.

Hemos dicho en nuestra sentencia de 18 de octubre de 2019 (ROJ: SAP V 6122/2019) 'Dice el art. 396 del Código Civil:

'Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de

aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los

necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.'

Dijo la STS, Civil sección 1 del 18 de enero de 2007 ( ROJ: STS 110/2007 - ECLI:ES:TS:2007:110 ) ' pretende hacer valer la privacidad de las terrazas o balcones de las viviendas contra el criterio de la sentencia que entiende lo contrario a partir una interpretación de los Estatutos, vigentes en el momento en que se toma el acuerdo, reforzada por la redacción dada al artículo 396 por Ley 8/99, de 6 de abril , que resulta ajustada a los preceptos que se dicen infringidos teniendo en cuenta que las obras que autoriza la Comunidad afectan a los balcones del inmueble y estos balcones, como las galerías y miradores, además de formar parte inseparable de su fachada hacen la función de muro delimitador de los pisos al exterior, y son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 396 del Código Civil , razón por la cual gozan de igual protección que ésta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones, por más que el espacio que delimitan sea privativo, lo que determina la responsabilidad directa de la Comunidad sobre este elemento común de cierre del edificio, en lo que hace a su conservación y, en su caso, reparación o sustitución, y la de quien lo disfruta en lo demás, en la forma que establezca el título constitutivo o resuelvan en forma legal los comuneros sobre el uso y disfrute de los mismos.'

También sobre los gastos relativos a elementos comunes de uso privativo dijimos en nuestra sentencia SAP, Civil sección 6 del 07 de diciembre de 2018 (ROJ: SAP V 4770/2018 - ECLI:ES: APV:2018:4770)

Es cierto que la terraza en cuestión, según consta en la nota simple del Registro de la Propiedad, viene atribuida a la vivienda nº NUM001 del edificio de CALLE000 nº NUM000, pero como esa terraza a su vez es cubierta del edificio al estar situada sobre el local del edificio, no puede ser considerada sino elemento común de uso privativo con lo cual le es aplicable el régimen jurídico que ha venido estableciendo reiterada doctrina de las Audiencias Provinciales, en el sentido de que los gastos de mantenimiento ordinario de los bienes de propiedad común, pero de uso exclusivo de algún propietario o propietarios, corresponden al propietario que tiene asignado el uso exclusivo de dicho elemento común (Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz, Sección 4ª, de 17 de octubre de 2007, Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Valencia de 26 de julio de 2002, la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de A Coruña de 7 de junio de 2002, la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Valladolid de 5 de noviembre de 2001, Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Cádiz de 27 de junio de 2003, Baleares, Sección 4ª, de 10 noviembre 2006 y Gerona, Sección 2ª, de 25-11-2002, entre otras muchas).'

También la Sentencia de la Sección 7ª de la esta Audiencia Provincial de Valencia de 18 de abril de 2012 dijo que 'cuando los daños por filtraciones deriven de un elemento común de uso privativo la jurisprudencia es conteste en que, por la obligación de conservación que impone el art. 9.1.b de la LPH al propietario de estas instalaciones que usa sin perjudicar a la Comunidad ni al resto de comuneros, es éste el que ha de responder de aquéllos' .

Y en esa sentencia de 7 de diciembre de 2018 (ROJ: SAP V 4770/2018) concluimos que:

'En el presente caso resulta de la prueba practicada que la causa de las filtraciones estuvo en la terraza de la vivienda de la puerta NUM001 del edificio. Tal terraza, como techo de una parte del edificio, es elemento común, pero de uso privativo, pues sólo se tiene acceso por una de las viviendas, que es la que la utiliza. Es el propietario de tal vivienda quien tiene el deber de conservación adecuada de la terraza y no la Comunidad de Propietarios, por lo que, existe la alegada falta de legitimación pasiva de la Comunidad demandada.'

Y también en la sentencia de esta Sala dictada en el recurso de apelación nº 629/2.020 reiterando lo mismo, concluimos que:

'Por tanto, la obligación de mantenimiento recae sobre los demandados propietarios de la vivienda que tienen el uso de esa terraza y en consecuencia deben ser condenados a llevar a cabo las obras necesarias para solucionar el origen de las filtraciones (solucionar los de defectos de impermeabilización de juntas perimetrales y sumideros de la terraza del apartamento) y de llevar a cabo el necesario mantenimiento de la terraza.'

TERCERO.- Pero en el caso que nos ocupa, confluyen dos concausas, como ya hemos señalado y como una de ellas que es la deficiente pendiente del suelo de la misma, que ha sido necesario corregir, se trata de un gasto extraordinario y no puede achacarse a un deficiente mantenimiento y debe ser asumido por la Comunidad de Propietarios y que en la factura de Tejados Levante esa partida ha sido facturada en lo que se refiere a la corrección de la inclinación del suelo y levantado y reposición del pavimento en 1.480 euros y en 2.960 euros, total 4.440 euros más el 21 % de IVA=5.372,40 euros.

Y en cuanto al deficiente estado de la tela asfáltica, como su mantenimiento corresponde a la demandante, debe ser asumido el gasto de reposición por ella.

En cuanto al gasto de la primera reparación efectuada por Virgilio, al tratarse de corregir los defectos de falta de pendiente deben incluirse entre esos gastos extraordinarios, y o de mantenimiento, y por ello los debe asumir la Comunidad de Propietarios.

Por ello, procede estimar en parte el recurso debiendo ser condenada la Comunidad de Propietarios a pagar la cantidad total de 8.349 euros.

ALTERNATIVAMENTE CONSIDERAMOS QUE TODA LA REPARACIÓN ES EXTRAORDINARIA Y CONFIRMAMOS LA APELADA

CUARTO.- Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede hacer expresa condena en costas en esta alzada.

QUINTO.- La estimación parcial del recurso conlleva la devolución del depósito constituido para recurrir, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional

15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

1. Estimamos en parte el recurso interpuesto por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN VALENCIA, CALLE000 Nº NUM000.

2. Revocamos parcialmente la sentencia apelada en el sentido de reducir la condena de la demandada a la cantidad de 8.349 euros, confirmándola en los demás extremos.

3. No hacemos expresa condena en costas en este recurso. Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.