Sentencia Civil Nº 274/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 206/2009 de 21 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00274/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7003364 /2009

RECURSO DE APELACION 206 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 71 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 64 de MADRID

De: PADEX ABANDO, S.L

Procurador: MARÍA PARDILLO LANDETA

Contra: Alvaro , Claudia , CONSTRUCCIONES ROJAS S.L.

Procurador: MARÍA DE LOS ÁNGELES FERNÁNDEZ AGUADO, MARÍA DE LOS ÁNGELES FERNÁNDEZ AGUADO, SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Ponente: ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

SENTENCIA Nº 274

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SRA. Dª. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a veintiuno de junio de dos mil diez. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario nº 71/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 64 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandantes-apelados Don Alvaro y Doña Claudia , representados por la Procuradora Sra. María de los Ángeles Fernández Aguado, de otra, como demandada-apelante PADEX ABANDO, S.L., representada por la Procuradora Sra. María Pardillo Landeta, y de otra, como demandada-apelada CONSTRUCCIONES ROJAS, S.L., no comparecida en esta alzada.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid, en fecha nueve de junio de dos mil ocho, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Dña. María de los Angeles Fernández Aguado, en nombre y representación de D. Alvaro y Dña. Claudia , debo declarar y declaro que las cantidades pendientes de abonar por éstos a CONSTRUCCIONES ROJAS, S.L. son las expresadas en el punto 2) del Suplico de la demanda, condenando a dicha demandada a que eleve a escritura pública los contratos privados de 13 de Julio y 23 de Julio de 2003 otorgados a los demandantes y con reserva a éstos del derecho a subrogarse en todos los derechos y obligaciones que a la misma demandada pudieran corresponder en el contrato privado de 10 de Julio de 2003 y en el consiguiente ejercicio de las acciones oportunas para hacerlos efectivos, sin imposición de las costas del proceso a ninguna de las partes".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada PADEX ABANDO, S.L., que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 17 de junio de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en lo pertinente los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del Juicio ordinario número 71/2007 tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia número 64 de Madrid promovido por don Alvaro y doña Claudia contra las mercantiles PADEX ABANDO S.L. y CONSTRUCCIONES ROJAS S.L., sobre elevación a escritura pública de contrato privado de compraventa, en relación a las plazas de garaje números NUM000 y NUM001 situadas en el sótano de la NUM002 planta, del edificio sito en la calle DIRECCION000 número NUM003 , de Madrid con base fundamentalmente en los artículos 1445 y siguientes reguladores del contrato de compraventa, 1279 y 1280 sobre el otorgamiento de escritura en relación a determinados contratos y 1124 sobre el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, todos ellos del Código Civil (CC).

Pretensión a la que se opuso sólo la codemandada PADEX ABANDO S.L., habiendo sido declarada en rebeldía CONSTRUCCIONES ROJAS S.L.

La sentencia estimando parcialmente la demanda declara las cantidades pendientes de pagar por cada una de las plazas de garaje y condena a CONSTRUCCIONES ROJAS S.L. a elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa de fechas 13 y 23 julio 2003 a favor de los demandantes, con reserva a estos del derecho a subrogarse en todos los derechos y obligaciones que a la referida demandada pudieran corresponder en el contrato privado de 10 julio 2003, sin hacer imposición de costas a ninguna de las partes.

Contra dicha sentencia se interpone recurso de apelación por PADEX ABANDO S.L. en base a las siguientes alegaciones:

1ª--considera que al no aceptar la sentencia ninguna reclamación planteada contra ella, ha de entenderse desestimada la demanda promovida por los actores contra esta sociedad, y en consecuencia a estos se deben imponer las costas, en aplicación del artículo 394 de la LEC .

2ª-- Existen fundadas sospechas de que los contratos privados que se aportan por la actora hayan sido preparados exprofeso para esta reclamación, dada la total y absoluta insolvencia de CONSTRUCCIONES ROJAS S.L., la cual adeuda a PADEX ABANDO S.L. la cantidad de 81.915,24 ?, según sentencia firme dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 49 de Madrid que consta en los autos. Asimismo el administrador de aquella sociedad, don Juan Francisco ya ha sido condenado por falsificación documental.

3ª-- No procede la reserva realizada en sentencia a favor de la parte actora del derecho para subrogarse en todos los derechos y obligaciones que pudieran corresponder a CONSTRUCCIONES ROJAS S.L. en relación con el contrato privado de compraventa realizado con PADEX ABANDO S.L., de fecha 10 julio 2003. Que ha iniciado procedimiento de nulidad en relación a la venta de las parcelas de garaje, que se tramita en el Juzgado de 1ª instancia número 51 de Madrid, autos de procedimiento ordinario 1381/07; téngase en cuenta que el valor actual de las parcelas de garaje, objeto del contrato firmado entre las dos -hoy- codemandadas es sensiblemente superior. La novación que supondría la subrogación de los demandantes en dicho contrato necesita el consentimiento expreso del acreedor.

Solicita en definitiva que se declare no haber lugar a que la parte actora se subrogue en los derechos y obligaciones que CONSTRUCCIONES ROJAS S.L. tenía en relación con PADEX ABANDO S.L. respecto del contrato privado de 10 julio 2003, así como que se impongan las costas de la primera instancia a la parte actora, en lo que a esta apelante se refiere.

Recurso al que se oponen ambos demandantes y solicita la desestimación íntegra del recurso con expresa condena en costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Con carácter previo cabe referir los distintos elementos de hecho aportados por ambas partes al proceso.

Por los demandantes se aportan los siguientes documentos:

-- Certificación registral según la cual la finca número NUM004 está actualmente inscrita a favor de PADEX ABANDO S.L. y consiste en el sótano de la NUM002 planta, sito encima del anterior del edificio en Madrid DIRECCION000 número NUM003 , de cuya finca han pasado a formar fincas independientes cuatro décimas partes indivisas de la misma, que dan derecho al uso a las plazas de aparcamiento números NUM005 , NUM006 , NUM007 y NUM008 .

-- Contrato privado de compraventa con parte de precio aplazado de fecha 10 julio 2003 entre don Indalecio , en nombre y representación de PADEX ABANDO S.L., de un lado como vendedora, y de otro don Juan Francisco en representación de CONSTRUCCIONES ROJAS S.L. como compradora, sobre las plazas de garaje números NUM009 , NUM000 y NUM001 de la planta NUM002 del edificio sito en la DIRECCION000 NUM003 , que se hallan en construcción, por el precio total de 60.990 ? IVA incluido, de los que se abonan 6.099 ? a la firma del contrato y el resto al término de la edificación y entrega de las llaves. Según la estipulación quinta la parte vendedora entregará la posesión a la parte compradora tan pronto esté terminado el inmueble en su totalidad, lo cual se prevé para antes del día 30 junio 2004, salvo causa de fuerza mayor o ajenas a la voluntad del vendedor.

-- Contrato privado de compraventa de fecha 13 julio 2003 entre don Juan Francisco en representación de Construcciones Rojas S.L. como vendedor y doña Claudia como compradora, en relación a la plaza de garaje número NUM000 en construcción, si está en DIRECCION000 NUM003 planta sótano NUM002 .

-- Contrato privado de compraventa de fecha 23 julio 2003 entre don Juan Francisco en representación de Construcciones Rojas S.L. como vendedor y don Alvaro como comprador en relación a la plaza de garaje número NUM001 , que no existe pero esta proyectada su construcción por la promotora PADEX ABANDO S.L., propietaria del solar.

-- Copia de la sentencia de fecha 29 mayo 2006, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Madrid , que se dice apelada, en el juicio ordinario número 918/05, promovido entre los aquí demandantes y otros, contra las dos mercantiles aquí codemandadas (entre otros) y respecto de sendas viviendas adquiridas en virtud de compraventa privada otorgadas en marzo y julio de 2003, estando inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de la entidad PADEX ABANDO S.L. Dicha sentencia declara que los demandantes son propietarios respectivamente de las viviendas que reseña y fija la cuantía de las cantidades pendientes de abono a Construcciones Rojas S.L. en el momento del otorgamiento de las escrituras de compraventa. De igual modo condena a elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa de 23 julio 2002 otorgado entre PADEX y don Jose Ángel y don Juan Francisco , subrogándose en los derechos y obligaciones de los allí compradores la entidad Construcciones Rojas S.L., inscribiéndose a nombre de ésta la transmisión de las fincas en el Registro de la Propiedad, viniendo obligada esta última a inscribir a su nombre la transmisión de las fincas en el Registro de la Propiedad. Finalmente se condena a Construcciones Rojas S.L. a elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa estipulados entre ella y los actores y a hacer entrega a los actores de las viviendas, previa entrega, a su vez, a esta, por parte de la entidad PADEX.

La codemandada PADEX aporta los siguientes documentos

--Copia de la escritura pública de compraventa y subrogación otorgada por PADEX a favor de Construcciones Rojas S.L., de fecha 7 noviembre 2006 en relación a las viviendas bajo a, b, c, d y e, situadas en el inmueble de la DIRECCION000 número NUM003 de Madrid, en virtud del cual PADEX vende y transmite tales viviendas a Construcciones Rojas S.L., que compra y adquiere por el precio total de 504.486,55 ?, de los que se han recibido 9.415,25 ?.

-- Copia de la sentencia dictada por Juzgado de 1ª Instancia número 49 de (procedimiento ordinario nº 770/2006 ), de fecha 18 enero 2007, en la que se condena a Construcciones Rojas S.L. a que pague a PADEX la cantidad 81.915,24 ? los intereses y costas, derivada del contrato, ya resuelto, de ejecución de obra de edificación en DIRECCION000 NUM003 . Sentencia que ha devenido firme al declarar desierto el recurso de apelación interpuesto inicialmente por Construcciones Rojas S.L.

En la audiencia previa se aporta auto de 18 mayo 2007 del Juzgado antes mencionado, en el que se decreta la anotación preventiva del embargo que, con fecha 17 abril 2007, se acordó sobre las plazas de garaje números NUM009 , NUM000 y NUM001 referidas, como bienes de la parte ejecutada Construcciones Rojas S.L..

TERCERO.-El objeto en esta segunda instancia queda reducido a dos cuestiones: la procedencia de la no imposición de las costas causadas en la primera instancia realizada por el Juzgador a quo y la procedencia de la reserva del derecho a los demandantes a subrogarse en todos los derechos y obligaciones que a CONSTRUCCIONES ROJAS S.L. pudieran corresponder, según el contrato privado de 10 julio 2003 suscrito con PADEX ABANDO S.L.

En cuanto al tema de las costas de primera instancia, considera esta sala correcta la fundamentación jurídica contenida en la sentencia, en virtud de la cual no hace imposición de costas a ninguna de las partes, y que es la compleja situación creada por los contratos litigiosos que permite deducir que el resultado del litigio era imprevisible para las partes litigantes y puesto que se estima parcialmente la demanda. Hay que tener en cuenta la posición de los demandantes como adquirentes, en virtud del contrato privado, de una mercantil (CONSTRUCCIONES ROJAS S.L.) que a su vez había comprado a otra sociedad (PADEX ABANDO S.L.) también en contrato privado de compraventa, de manera que la escritura pública de la segunda transmisión no tendrá acceso al Registro de la Propiedad hasta que no se reanude el tracto sucesivo, ya que la vendedora no es la titular registral. La llamada al juicio de dicha titular registral en calidad de demandada se presenta como oportuna y procedente, precisamente para que pueda alegar lo que a su derecho y en defensa de sus intereses convenga, como efectivamente ha efectuado. Así las cosas y puesto que "ab initio" el resultado del procedimiento no era previsible para las partes litigantes y, además, se estima parcialmente la demanda, procede la aplicación del artículo 394. 2 de la LEC, y no hacer imposición de las costas de primera instancia, al no apreciar temeridad en ninguna de las partes. No se acoge por tanto la alegación de la recurrente de que la demanda contra PADEX ABANDO S.L. es temeraria y negligente. Y no puede serlo porque en virtud de los artículos 1279 y 1280 del CC , deben constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles, y uno de esos contratos es el de compraventa. De manera que si bien nuestro ordenamiento jurídico no exige ninguna forma para la validez de los contratos, salvo supuestos muy concretos y especiales previstos expresamente en la ley, la normativa del artículo 1280 del CC no comporta la exigencia de formalidades "ad solemnitatem", sino tan sólo "ad probationem", pudiendo los contratantes compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos para la validez de los contratos.

Por tanto, la forma no está incluida entre los requisitos necesarios, pero después de que éstos se han reunido, y por tanto una vez que exista ya contrato válido, es cuando se ha de llenar el requisito de forma si lo pide uno de los contratantes. Y si bien en este caso la sentencia acuerda sólo la elevación a documento público del contrato suscrito entre los demandantes y CONSTRUCCIONES ROJAS S.L., al haber esta última adquirido en virtud del contrato privado que igualmente se acompaña, de PADEX ABANDO S.L., no puede entenderse desproporcionada la llamada al pleito como parte demandada de esta última mercantil, desestimando en consecuencia la primera alegación o motivo del recurso.

CUARTO.- Tampoco ha lugar al resto de las alegaciones o motivos del recurso.

En cuanto a las fundadas sospechas de que los contratos privados que se aportan por la actora hayan sido preparados exprofeso para esta reclamación, dada la total y absoluta insolvencia de CONSTRUCCIONES ROJAS S.L., se trataría de meras sospechas, que no afectan a lo acordado en el Fallo de la sentencia, y se contradice con el hecho tercero del escrito de contestación a la demanda (al folio 56), en el que se dice que la mercantil Construcciones Rojas S.L. no posee más bienes que las tres parcelas de garaje que ahora se reclaman...por cuanto las citadas parcelas evidentemente son propiedad de Construcciones Rojas S.L. por haberlas comprado mediante contrato privado el día 10 julio 2003, aunque no se han abonado más que una pequeña parte. Razonamiento que se reproduce en los Fundamentos de Derecho (al folio 58) donde vuelve a repetir que las parcelas de garaje son propiedad de Construcciones Rojas S.L. por haberlas adquirido de mi mandante mediante contrato privado. Luego si se admite haber transmitido las fincas, parece claro que debe admitirse también la posibilidad de que Construcciones Rojas S.L. pueda a su vez venderlas.

Por otro lado, cabe mencionar el criterio mantenido por el Tribunal Supremo en sentencia de 31 de diciembre de 2001, (nº 1244/2001, rec. 2652/1996 . Pte: García Varela, Román, EDJ 2001/53963), referida por los demandantes en su escrito de oposición al recurso:

"En aras de la protección de los derechos de los adquirentes de todo o parte de una edificación, la regla de la eficacia relativa de los contratos establecida en el artículo 1257 del Código Civil no impide que éstos reclamen del vendedor, en su condición de causahabientes a título singular y por actos "inter vivos" del mismo, así como de otro litigante conectado contractualmente con aquél en la calidad de vendedor del después vendedor, la elevación a escritura pública de un precedente documento privado de compraventa suscrito por los últimos, de cuya omisión formal, por la actitud negativa de uno o de los dos, deriva un daño a los recurrentes ante la imposibilidad de completar el tracto registral, que se traduce en el impedimento de inscribir la titularidad del derecho de dominio sobre los apartamentos o locales comprados en el Registro de la Propiedad, habida cuenta, además, de que, en virtud del artículo 1112 del Código Civil , "todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, sino se hubiese pactado los contrario".

Y añade que "no cabe negar el derecho a inscribir en el Registro de la Propiedad la titularidad dominical que dichos adquirentes ostentan sobre los locales y apartamentos, que sólo es factible, como antes se indicó, mediante la regular ordenación del ciclo registral con la elevación a escritura pública del documento de fecha..".

En cuanto a la reserva realizada en sentencia a la parte actora del derecho para subrogarse en todos los derechos y obligaciones que pudieran corresponder a CONSTRUCCIONES ROJAS S.L., en relación con el contrato privado de compraventa realizado con PADEX ABANDO S.L. (de fecha 10 julio 2003), debe mantenerse, al traer causa el contrato, de la referida constructora con los aquí demandantes, de ese otro contrato anteriormente suscrito con quien era y es la titular registral (PADEX), sin que ello suponga una alteración en los derechos y obligaciones que PADEX pudiera ostentar en virtud de aquél contrato.

En atención a todo lo expuesto, procede desestimar el recuso y confirmar la sentencia apelada.

QUINTO.- Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña María Pardillo Landeta, en nombre y representación de PADEX ABANDO S.L., contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid, de fecha 9 de junio de 2008 , debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición de las costas causadas en ésta alzada a la parte apelante.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, en su caso, contra esta resolución cabe recurso de casación o infracción procesal si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de cinco días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a