Sentencia Civil Nº 274/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 640/2010 de 26 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 640/2010 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 870/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 BARCELONA

S E N T E N C I A Núm. 274

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de mayo de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 870/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 DE Barcelona, a instancia de D. Amador , contra Dª. Maite ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud de los recursos de apelación interpuestos por las partes actora y demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de marzo de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: ESTIMAR parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Sr. Castell, en nombre y representación de D. Amador contra Dª Maite , con los siguientes pronunciamientos:

1. Condenar a la demandada a realizar las obras pertinentes para obtener la impermeabilización de la cubierta del local de autos bien mediante su sustitución, bien realizando las obras de sustitución en la misma, con sustitución y limpieza de los colectores de agua embozados, todo ello a la vista del informe pericial del Sr. Bernabe (documento número 17 de la demanda), así como a abonar al Sr. Amador la total suma de DOS MIL NOVECIENTOS TRECE con CUARENTA (2.913'40) EUROS en concepto de gastos derivados de la sustitución de los falsos techos de pladur dañados como con secuencia de las goteras habidas en los meses de enero y abril de 2009 y sufragar los costes del material dañado en estos días (por un total de 2.336'88 euros) y de gastos derivados de la reparación de la instalación interna del agua del local de autos (por un total de 576'52 euros). Cantidad total ésta de 2.913'40 euros que devengará también para la citada demandada la obligación de pago por su parte de un interés anual igual al del interés legal del dinero vigente en el momento del devengo incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución, de 30 de marzo de 2010, y hasta el efectivo y completo pago de lo debido.

2. ABSOLVER a la demandada del resto de pedimentos deducidos en su contra en este pleito.

3. CONDENAR a cada una de las partes al pago de las costas procesales caudadas a su instancia en este procedimiento y al de las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpusieron recursos de apelación las partes actora y demandada mediante sus escritos motivados, dándose recíproco traslado y oponiéndose ambas a su contraria en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día DIEZ DE MAYO DE DOS MIL ONCE .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda rectora, formulada al amparo de los arts. 21 y 30 LAU 94 en relación con el 1554, 1557 y 1558 CC, va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Maite (arrendadora) a

(1) realizar las obras pertinentes para obtener la impermeabilización de la cubierta bien mediante su sustitución, bien realizando las obras de sustitución en la misma, sustituyendo y limpiando los colectores de agua embozados;

(2) abonar al actor D. Amador (arrendatario) los gastos derivados de la sustitución de los falsos techos de pladur dañados a consecuencia de las goteras en los meses de enero y abril 2009 y a sufragar los costes del material dañado que ascienden a 2.336'88 €;

(3) sufragar los daños derivados de la acometida del agua y la instalación interna del agua del inmueble, que ascienden a 1.839'57 €;

(4) abonar los gastos soportados por la construcción de un muro de pladur que se levantó para cercar un foso cuya existencia se ocultó al suscribir el contrato, por importe de 4.951'50 €; (5) indemnizar al arrendatario actor en la pérdida de superficie útil que supone la existencia del foso en 54.000 € (acumulación de la pérdida de superficie útil en los "próximos 10 años") o, subsidiariamente, establecimiento de una nueva renta en proporción a la reducción del espacio útil, pasando de 1800 a 1350 € mensuales.

A dicha pretensión se opuso la arrendadora demandada en el sentido de que el estado de conservación del local era manifiesto y fue aceptado por el arrendatario, la cubierta de uralita era perfectamente visible desde el interior, aparte que realizó una serie de trabajos (coste de 11.116'05 €) aceptándose que el local se alquilaba en el estado que tenían las acometidas generales, lo mismo que el foso, siempre a la vista, aparte de las obligaciones asumidas por el arrendatario respecto de las instalaciones.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda en el sentido de condenar a la demandada a realizar las obras pertinentes para obtener la impermeabilización de la cubierta, mediante su sustitución o bien realizando las obras de sustitución en la misma, sustituyendo y limpiando los colectores de agua embozados y a abonar al actor la suma de 2913'40 € con los intereses legales, sin declaración especial sobre las costas causadas.

Frente a dicha resolución se alzan ambas partes: a) el actor, respecto de la desestimación del resto de pretensiones (acometida de agua externa por 1263'05 €, muro de pladur - 4.844'14 € - y pérdida de superficie útil por la existencia del foso, en la sumas establecidas en la demanda). b) el demandado, reiterando su petición de desestimación de la demanda en base a las cláusulas del contrato, y a la libertad de pactos del art. 3.4º LAU .

Con ello, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) Dª Maite , como arrendadora, a través de su administrador, Sr. Salarich, concertó con D. Amador , en 29.10.2008, contrato de arrendamiento sobre el local de negocio - con una superficie de unos 412 m2 - sito en la C/ DIRECCION000 , NUM000 de Barcelona por una renta inicial de 1800 € mensuales, y una duración de 10 años, concediéndose al arrendatario (cláusula 23ª) una carencia en el pago de la renta de noviembre y diciembre 2008 a fin que acondicionase el local e instalaciones conforme a la actividad a desarrollar (escrita a máquina), constando en el contrato e impreso que "el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación del local y aceptarlos expresamente..." (condición anexa 8ª) y

"...en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de los que está dotado el inmueble", e incluso "quedan exentas la propiedad y el Administrador de toda responsabilidad por falta de cualquier suministro" según las condiciones 9ª y 11ª; y, en fín, "el arrendatario con renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30 en relación con el 21 de la LAU , se obliga a hacer a su cargo en el local...todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido...", conforme a la condición anexa impresa 16ª (f. 14 y ss, en relación con el hecho 1º de la contestación, sin cuestionar el actor la validez del contrato ni de ninguna de sus cláusulas);

previamente el arrendatario visitó el local en varias ocasiones con una empleada de la administradora, acompañándole su hermano; no consta la actividad desarrollada por el actor en el local.

2) al parecer, existieron dos "siniestros" en enero y abril 2009 (pericial a los f. 44 y ss), a consecuencia de filtraciones de agua pluvial, que afectaron al falso techo de pladur y, según dicha pericial, al material almacenado.

3) existieron reclamaciones previas advirtiendo de las anomalías en el local, la necesidad de sus reparaciones y las sumas invertidas (f. 18 y ss) en 3.12.2008 (si bien, no se hace referencia alguna a daños en material ni en falso techo de pladur, solo que éste es "delicado", sino que solo se alude a la necesidad de tapar el foso, pues, de no hacerlo, perderían "la 6ª parte de la superficie") y en 10.2.2009, reconociendo el actor que se han realizado actuaciones en cubierta, comunica que, a consecuencia de las lluvias, el agua se ha filtrado y ha dañado productos y planchas de pladur que habían instalado, así como que la instalación interna del agua también estaba destrozada (no se aludía a ello en el fax anterior).

TERCERO .- Respecto de los contratos para uso distinto, rige - como regla general - la total libertad de pactos, lo que se confirma con el preámbulo ("...la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del CC") y lo establecido en el art. 4.3 LAU (a cuyo tenor : " Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC" ),

es decir se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Tít. III (arts. 29 a 35 , en relación - por remisión - con los arts. 19, 21, 22, 23, 25, 26, 27.2 .a,b,e, y supletoriamente, por el CC (aparte de estar imperativamente sujetos al Tít. I - arts. 1 a 5 - y a las Disposiciones comunes del tít. IV (arts. 36 y 37 ), por lo que la autonomía de la voluntad prevalece con gran amplitud (arts, pues, 6.2 y 1255 CC ).

Efectivamente, recordemos que las obras de conservación todas aquellas que sean indispensables para que el inmueble arrendado, sea vivienda o local, pueda servir para el uso convenido, son por lo tanto obras necesarias , y esta necesidad puede obedecer a diferentes causas: el paso del tiempo; el deterioro de la cosa, ya sea por motivos naturales o por caso fortuito o fuerza mayor; o porque venga impuesto por la autoridad competente (administrativas).

Ambas LAUs hablan en ocasiones indistintamente de obras de conservación como de reparación, y aunque la diferencia no tiene básicamente trascendencia jurídica, interpretamos que las de conservación tienden a evitar un deterioro de la finca; y las de reparación están dirigidas a subsanar un daño ya producido.

La obligación de reparación o conservación, alcanza a todos los elementos o servicios inherentes a la vivienda o al local o que se entregaron con la misma.

Establecidos los conceptos generales, conviene concretar el régimen jurídico aplicable, el cual variará en función de la fecha de formalización, sin perder de vista la supletoriedad del Código Civil referida a las normas reguladoras de las obras en el contrato de arrendamiento (1554.2, 1555.3, 1556, 1557, 1558, 1559, 1561, 1562, 1563, 1564, 1568, 1569, 1573 y 1580 CC); en nuestro caso, se trata de un contrato posterior al 1.1.1995, para uso distinto .

Conviene señalar que se aplica la misma regulación tanto si se trata de contratos de arrendamiento de vivienda como de contratos de uso distinto a vivienda, ya que a estos últimos contratos se les aplicará "a falta de pacto" las normas dictadas al efecto para viviendas (art. 30 ), obras de conservación (a rts 21 y 26 LAU 1994 , y por remisión del art. 30 para contrato uso distinto a Vvda.)

No hay distinción, en terminología jurídicamente trascendente, entre obras de conservación y reparación ("reparaciones que sean necesarias para conservar...") . Todas las obras de mantenimiento y las que se lleven a cabo a los efectos de mantener el inmueble en condiciones de servir al uso convenido "serán de cuenta y cargo del arrendador"

Por lo tanto, al igual que en la LAU de 1964 (art. 107 ) es el arrendador el obligado a realizar la obra siendo la misma de su exclusivo cargo, y debemos entender que se refiere a reparaciones de la vivienda o local arrendado, como de sus elementos o servicios con los que cuenta y son arrendados, como los elementos comunes del inmueble que puedan afectar a la entidad arrendada.

CUARTO.- Ahora bien ha de partirse de varios datos:

1) Con anterioridad el local estaba arrendado para la actividad de taller de reparación de taxis, con la infraestructura propia del mismo;

2) previamente a contratar, el actor visitó el local en varias ocasiones, pudiendo constatar su estado;

3) se constata la necesidad de adaptar el local para la nueva actividad del actor (a través de una cláusula no impresa, sino escrita a máquina y añadida, con otras, a las impresas, con una carencia en el pago de la renta de noviembre y diciembre 2008 a fin que acondicionase el local e instalaciones conforme a la actividad a desarrollar, lo que suponen 3600 €).

Dice la sentencia que no obstante las cláusulas pactadas, no puede abarcar "aquellas deficiencias o patologías que, existentes en el local, fueran ocultas o desconocidas en el momento de suscripción del contrato y que, como tales, deberán ser asumidas por la arrendadora como consecuencia de sus obligaciones contractualmente asumidas y de la normativa aplicable en la materia, en particular de su obligación de entrega al arrendatario de la cosa arrendada", es decir el coste o reparación de defectos preexistentes, que, por no estar a la vista, no fueron aceptados, en base al art. 1554.1º en relación con los arts. 1553, 1484 y 1485 CC .

QUINTO .- En orden a las concretas reclamaciones:

a) Ciertamente, a la vista de la documentación obrante en las actuaciones, se revela difícil no apercibirse previamente a la celebración del contrato sobre el estado de conservación de la cubierta, de uralita, perfectamente visible desde el interior del local, en todo caso antes de la colocación de las placas de pladur por parte del demandado, y, no obstante eso se llegan a colocar (también en esta operación de colocación entre noviembre y diciembre del 2008 de las placas, forzosamente había que apercibirse de dicho estado) .

No obstante, consta (en base a la testifical del administrador) que el arrendador realizó trabajos y atendió requerimientos del actor (f. 86 y 87), referidos a la reparación de los canales perimetrales de la cubierta, y aplicación de pintura impermeabilizadora a las juntas en 1 noviembre 2008, y reparación de un canal con tela asfáltica y aplicación de pintura en abril 2009, aparte de que en el informe pericial se reconocen actuaciones por "un operario en el mes de enero 2009 para que aplicara pinturas plásticas para evitar las filtraciones de agua...", también se reconocen en las reclamaciones extrajudiciales (en las que se consideran insuficientes), con lo que se asumía la responsabilidad de su reparación.

Ahora bien, no solo no consta prueba alguna de la afectación a determinado "material almacenado", sino que ni siquiera se detalla (máxime cuando se distingue entre el material dañado entre el primer y el 2º siniestro; y extraño resulta que pasaran dos meses, durante los que no hicieron nada desde el primero, para evitar el segundo, máxime cuando el día de la visita del perito "pudo comprobar varios puntos de deterioro por los cuales se producen filtraciones de agua los días de lluvia - y - un emboce del canal de recogida de aguas por la falta de mantenimiento"),

ni consta su preexistencia o sobre su afectación, más allá de la foto de unas cajas al f. 52 y los "documentos/factura", y además, antes de que (hipotéticamente) pudiera quedar afectados, el actor ya conocía las patologías y requería para su reparación

Por lo que la indemnización debe quedar limitada a las 12 placas del falso techo, por importe de 1433'76 € (f. 30 y ss). b) se dice que la acometida de agua no existía y tuvo que hacerse cargo de poner en marcha y asumir el coste de la instalación (coste de la acometida, para que el agua llegase al local desde la tubería principal), lo que suponen 1.263 € (f. 40 y ss); pero los términos del contrato son claros, constando que el local (y aparte de la condición 23 antedicha) " se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de los que está dotado el inmueble" , por lo que no procede indemnización alguna. c) respecto de la instalación interna del agua, por la que se reclaman, 576'52 €, en base a que "estaba destrozada y no era apta para el uso", lo que no consta, mínimamente objetivado es el estado anterior, que impusiera su reparación; d) y, en fín, respecto de la existencia de un foso, que representa una pérdida de superficie útil del, se dice, 25%, así como que no pudo apreciarse al existir máquinas pendientes de ser retiradas por el anterior propietario, ante su inutilidad y peligro, levantó una pared de pladur, reclamando por tal concepto 4.951'50 € (f. 42, donde obra un "presupuesto") y la cantidad correspondiente por suponer una pérdida de superficie útil; pero se trataba de un foso de taller mecánico de "taxis", que se usaba para reparaciones y cambios de aceite, con una superficie de 8'5 m2 que siempre estuvo a la vista, y el mismo perito alude a que, al destinarse a taller mecánico, se realizasen importantes reformas, la más importante "la construcción de una pared de separación para la antigua zona destinada a los fosos del taller", y, a pesar de la citada superficie, el perito dice que el local ha perdido un 25% de su superficie útil, constando que el administrador se ofreció para "taparlo" (así como otra zona rebajada, tras retirarse una máquina), con una plancha metálica, interesando presupuesto a BABER METAL ("tapar" es lo que interesaba previamente el actor), sin que conste que fuese necesario levantar una pared, cuando previamente se pedía por parte del actor sólo taparlo.

SEXTO .- Consecuentemente, con estimación parcial del recurso formulado por Dª Maite y desestimando el formulado por D. Amador contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, procede revocar parcialmente dicha resolución en el sentido de estimar parcialmente la demanda, condenando a la demandada a pagar al actor la suma de 1433'76 € con más los intereses desde la interpelación judicial, sin declaración sobre las costas de la primera instancia, ni de la de la segunda derivadas del recurso de la demandada, y con expresa imposición de las costas causadas de esta alzada al apelante actor, derivadas de su recurso.

Fallo

FALLAMOS QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso formulado por Dª Maite y DESESTIMANDO el formulado por D. Amador contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución y, en su lugar, ESTIMAMOS PARCIALMENTE la demanda, condenando a la demandada a pagar al actor la suma de 1433'76 € con más los intereses desde la interpelación judicial, sin declaración sobre las costas de la primera instancia, ni de la de la segunda derivadas del recurso de la demandada, y con expresa imposición de las costas causadas de esta alzada al apelante actor, derivadas de su recurso.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.