Sentencia CIVIL Nº 274/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 163/2016 de 16 de Junio de 2017

Encabezamiento

Sección nº 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 934866302
EMAIL:aps19.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120148222499
Recurso de apelación 163/2016 -E
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 848/2014
Parte recurrente/Solicitante: Herminia , Mauricio
Procurador/a: Jesus-Miguel Acin Biota
Abogado/a:
Parte recurrida: Arcadio , Virtudes
Procurador/a: Jose Luis Aguado Baños
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 274/2017
Magistrados:
Miguel Julian Collado Nuño (Ponente)
Jose Manuel Regadera Saenz
Carlos Villagrasa Alcaide
Lugar: Barcelona
Fecha: 16 de junio de 2017

Antecedentes

PRIMERO .- En fecha 4 de abril de 2016 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 848/2014 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJesus-Miguel Acin Biota, en nombre y representación de Herminia , Mauricio contra Sentencia 24/11/2015 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jose Luis Aguado Baños, en nombre y representación de Arcadio , Virtudes .



SEGUNDO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos y, finalmente, quedaron las actuaciones para dictar la presente resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de 23 de noviembre de 2015dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 37 de Barcelona , en el juicio ordinario nº 848/2014 estimaba la demanda interpuesta por Arcadio y Virtudes contra Mauricio y Herminia condenando a estos a abonar solidariamente a los actores la suma de 12.000 EUR más los intereses legales desde la interpelación judicial y las costas causadas.

Entendía la resolución de instancia acreditado como ambas partes suscribieron contrato de compraventa de fecha 23 de diciembre de 2013 sobre la finca identificada en autos, fijando como precio el de 150.000 EUR y entregando los compradores 6.000 EUR en concepto de arras penitenciales; se convenía que la escritura de compraventa seria otorgada como máximo el 28 de febrero de 2014 y que los actores comunicarían, con una antelación de siete días al menos, el lugar, día y hora para su otorgamiento. Asimismo, se señalaba que el inmueble se encontraba libre de cargas, gravámenes, arrendamientos y vicios ocultos.

Como posteriormente los demandados comunicaron a los actores que el inmueble se encontraba hipotecado y el día 25 de febrero de 2014 la deuda pendiente , señalándose por los vendedores la imposibilidad de abonar la diferencia entre el precio de venta y la suma necesaria para la liberación de la garantía hipotecaria ofreciendo a los compradores bien la devolución del anticipo con intereses o un contrato con opción a venta a dos años con computo de los pagos mensuales a cuenta del precio de compraventa . El 27 de febrero de 2014 los actores comunicaron a los demandados que les tenían desistidos del contrato reclamándoles las arras dobladas en tanto que el demandado comunicó a los actores el 1 de marzo de 2014 como podrían firmar el contrato esa misma semana. Considera la sentencia de instancia que la comunicación de 25 de febrero de los demandados implica un desistimiento unilateral del contrato y que la voluntad manifestada el 1 de marzo lo fue transcurrido el plazo establecido; señalando como consecuencia la aplicación de la cláusula que establecía la devolución doblada de las arras entregadas.

Contra esta resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Mauricio y Herminia , por cuanto considera que se ha producido una errónea valoración de la prueba practicada , en cuanto a pesar de la comunicación de 25 de febrero de 2014 y considerado el contenido de la respuesta contraria el 27 de febrero , el 1 de marzo de 2014 los demandados ofrecieron la firma de la compraventa en los términos establecidos , reiterándolo el 3 de marzo . Considera el recurrente que se justifica la voluntad de los demandados de cumplir lo convenido solucionando los problemas surgidos y que impedían la instrumentalización de la compraventa y que esta fue comunicada verbalmente a los actores el mismo día 28 de febrero lo que debería ser entendido , a lo sumo , como mero retraso en el cumplimiento de sus obligaciones destacando el incumplimiento contrario en la designa de la notaria , día y hora para la firma interesando con esta base , la revocación de la sentencia de instancia. De contrario, Arcadio y Virtudes interesan su confirmación al entender cumplidas en el modo que expresa las obligaciones establecidas a su cargo, que lo producido es un desistimiento unilateral en la adquisición cuyas consecuencias serían las pactadas.

SEGUNDO.- El Tribunal Supremo ,en auto de 20 de abril de 2016 ha reiterado su doctrina en esta materia , destacando la tradicional clasificación de las arras entre : a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, siendo esta última finalidad la reconocida por el art. 1454 CC ; SSTS de 20 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2009 y de 21 de junio de 2013 . La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2014 añade a lo anterior como, si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454 CC ; lo cual supone la entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. De esta manera habremos de examinar las circunstancias concurrentes en el presente supuesto. Resultan conformes las partes en el contenido del contrato de compraventa de 23 de diciembre de 2013, igualmente sobre el inmueble al que se refería como en el precio, establecido en 150.000 EUR; habiendo entregando los compradores 6.000 EUR en concepto de arras penitenciales. Igualmente, no ofrece dudas que la escritura pública de compraventa seria otorgada como máximo el 28 de febrero de 2014 y que los actores comunicarían, con una antelación de siete días al menos, el lugar, día y hora para su otorgamiento; igualmente la referencia acerca de la libertad del inmueble sobre cargas, gravámenes, arrendamientos y vicios ocultos. La primera incidencia relevante, y fundamental a la postre, como tendremos ocasión de contemplar, resulta de si existir cargas sobre la finca, concretamente una hipoteca previa, resultando de las conversaciones entre las partes el compromiso de liberar esta con carácter previo a la instrumentalización de la compraventa, encontrándose hasta ese momento ambas partes conformes en el mantenimiento del compromiso contractual.Es en estas concretas circunstancias cuando , el día 25 de febrero de 2014 , tres días antes del término establecido por las partes los vendedores , además de concretar la deuda pendiente para la cancelación de la carga previa , manifiestan la imposibilidad de abonar la diferencia entre el precio de venta y la suma necesaria para la cancelación de la garantía hipotecaria ofreciendo en ese momento a los compradores , bien la devolución del anticipo con intereses , bien un contrato con opción a venta a dos años con computo de los pagos mensuales a cuenta del precio de compraventa ; oferta que es contestada por los compradores el 27 de febrero de 2014 comunicando a los demandados que les tenían desistidos del contrato reclamándoles las arras dobladas . Sera el 1 de marzo de 2014 cuando el demandado ofrece a los actores la firma del contrato esa misma semana en los términos inicialmente planteados.



TERCERO.- Se hace preciso examinar la relevante conducta de los demandados el 25 de febrero de 2014 , en cuanto no plantean un retraso , una modificación secundaria o una circunstancia irrelevante sino que , sobre la comunicación ulterior al contrato inicial de la existencia de una carga sobre la finca , se manifiesta la imposibilidad de cancelarla y no solo eso , sino que se ofrece una novación en el contenido contractual concertado ; asi la devolución del anticipo con intereses , o la suscripción de un contrato con opción a venta a dos años con computo de los pagos mensuales a cuenta del precio de compraventa. En este momento no resulta oportuno el análisis sobre la flexibilidad, facilidad negociadora o la continuación de las conversaciones entre las partes, sino que se hace preciso examinar la incidencia que esta circunstancia ha de tener sobre el contenido obligacional establecido entre las partes y al que voluntariamente se habían vinculado y sobre el que los ahora demandados habían percibido 6.000 EUR.

Al incumplimiento contractual le basta que existan actos o conductas del deudor que permitan inducir este , de un modo inequívoco y objetivo, sin que se haga precisa una pertinaz conducta obstativa, sino la que frustre el fin del negocio jurídico y las legítimas aspiraciones de la contraparte y sin requerir un ánimo deliberado de incumplimiento que integraría un dolo innecesario para su apreciación ; también se podría sustentar en un cumplimiento relativo, defectuoso con anormalidad , resistencia o demora excesivas, que hagan desaparecer el interés en la contraprestación originariamente pactada, o la conviertan en inútil y aún en perjudicial por frustrar el fin económico del contrato ínsito en la causa, quebrantando la mutua buena fe negocial y del principio y norma que obliga a estar a lo pactado . Hemos de recordar que en las manifestaciones iniciales de los vendedores que determinaron el contenido contractual expresado obviaron expresar un dato relevante como era la existencia de una carga hipotecaria previa y que la comunicación posterior dos días antes del señalado por la contraria para la instrumentalización de aquel lo que se indica es la imposibilidad de cancelarla proponiendo una modificación contractual tan relevante que es imposible de integrar sin la voluntad de la contraria . Consideramos, desde cualquier punto de vista que no es posible reprochar a los actores la admisión de una modificación que implicaba la frustración de la finalidad del contrato en los términos voluntariamente establecidos por ambas partes y el quebranto de la buena fe negocial y que no es posible considerarla en la comunicación posterior de 1 de marzo en la que se muestra la disposición a la firma en la misma semana.

Ciertamente a la hora de establecer un compromiso a la contraparte le corresponde valorar la solidez de las manifestaciones de la contraria resultando desequilibrante la de quien un día manifiesta una cosa y al siguiente la contraria. En tales términos y justamente por el conjunto de las circunstancias expresadas , acumulativas del incumplimiento achacado a los vendedores es por lo que resulta ajustada la decisión adoptada en la instancia tanto considerando el supuesto como desistimiento ante la evidente manifestación de los vendedores de su imposibilidad de cumplir como si lo entendiéramos como incumplimiento considerado que expresaban que , un aspecto fundamental del contrato , la transmisión del inmueble libre de cargas , no se haría efectivo ; en ambos casos con idéntica consecuencia , la fijada jurisprudencialmente por sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2014 cuando , si nada se dice sobre las arras o no consta de que clase, ha de entenderse que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454 CC ; lo cual supone la entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. El recurso, en consecuencia, se desestima.



CUARTO.- En cuanto al pronunciamiento relativo a las costas derivadas de este recurso, conforme a lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC y atendida la desestimación del recurso serán a cargo de la recurrente, habiendo de mantener las de la instancia comprobada la estimación de la demanda y el contenido del art 394 LEC .

Fallo

Acordamos: Que DESESTIMANDO el recurso de apelación deducido por Mauricio y Herminia contra la sentencia de 23 de noviembre de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 37 de Barcelona , en el juicio ordinario nº 848/2014, de los que el presente Rollo dimana, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la indicada resolución, con imposición de las costas procesales de esta alzada a los recurrentes.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :