Sentencia CIVIL Nº 274/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 290/2017 de 07 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimoctava
C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008
Tfno.: 914933898
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0078396
Recurso de Apelación 290/2017
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 08 de Torrejón de Ardoz
Autos de Procedimiento Ordinario 437/2009
APELANTE: D. Pedro Miguel
PROCURADOR : D. JAVIER GARCIA GUILLEN
APELADO: SJ OCHO PROMOCIONES Y OBRAS SA
PROCURADOR : D. ALEJANDRO UTRILLA PALOMBI
SENTENCIA Nº 274/2017
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMA SRA. PRESIDENTE :
Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. PEDRO POZUELO PÉREZ
D. JESÚS RUEDA LÓPEZ
En Madrid, a siete de septiembre de dos mil diecisiete.
La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución de contrato de compraventa,
procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como
apelante demandante DON Pedro Miguel representado por el Procurador Sr. García Guillén y de otra, como
apelado demandado SAN JOSE 8 PROMOTORA INMOBILIARIA S.A. representada por el Procurador Sr.
Utrilla Palombi, seguidos por el trámite de procedimiento ordinario.
Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Torrejón de Ardoz, en fecha 30 de diciembre de 2016 y auto de rectificación en fecha 18 de enero de 2017, se dictó sentencia, cuyas partes dispositivas son del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda del procurador de los tribunales Sr. García Guillen en nombre y representación de Pedro Miguel , frente a San Jose 8 Promotora Inmobiliaria SA, representados por el procurador de los tribunales Sr. D. Guillen Pérez y debo absolver y absuelvo a este demandado de los pedimentos deducidos contra el y debo condenar y condeno en costas a la parte actora.'.

'PARTE DISPOSITIVA: SE RECTIFICA LA SENTENCIA DE FECHA 30/12/16 , en el sentido de que donde se dice: Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que frente a las mismas cabe recurso de apelación en el plazo de cinco días desde el día siguiente al de su notificación ante la Ilma Audiencia Provincial de Madrid.

Debe decir: Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que frente a las mismas cabe recurso de apelación en el plazo de veinte días desde el día siguiente al de su notificación ante la Ilma Audiencia Provincial de Madrid.'.



SEGUNDO.- Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.



TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 5 de septiembre de 2017.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con fundamento legal esencialmente en los arts. 1124 y 1462 C.c . se ejercitó en su día por la parte actora la acción tendente a obtener la resolución del contrato de compraventa definitivamente documentado en escritura pública de fecha 23 de octubre de 2008 que tenía por objeto la plaza de garaje identificada como nº NUM000 , finca NUM001 , sita en el NUM002 NUM003 del edificio sito en la c/ DIRECCION000 nº NUM003 de Torrejón de Ardoz por incumplimiento por la vendedora, promotora de la construcción del edificio, de su obligación de entrega de la plaza vendida en perfectas condiciones para su uso como consecuencia de las humedades que se detectaron una vez entregada que determinaron, según el hecho quinto de su demanda, su inundación, pretensión a la que se formuló oposición en la forma que consta en autos, siendo, en definitiva, dictada sentencia en la instancia por la que se desestimaba la demanda formulada e interponiéndose por el demandante el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentarse en la, a su juicio, errónea valoración de la prueba efectuada por la Sra. Juez de instancia.



SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada, ha de partirse para su resolución de la consideración de que la acción ejercitada lo ha sido la resolutoria contractual fundamentada en el afirmado incumplimiento por la vendedora de su obligación de entrega de la cosa, es decir que no se ha ejercitado acción alguna tendente a obtener la reparación de desperfectos o la de saneamiento por vicios ocultos o la quanti minoris instando una reducción del precio de la venta. Y siendo tal la acción ejercitada han de cumplirse las exigencias jurisprudencialmente establecidas para su éxito.

Pues bien, resumidamente el argumento esgrimido para solicitar la resolución del contrato es la existencia de humedades en la zona de garaje que inundaban la plaza adquirida y la hacían inútil para su uso normal porque se inundaba, lo que en opinión del demandante comprador produce un incumplimiento grave de la obligación de entrega.

Como se deriva de la doctrina jurisprudencial, por ejemplo la STS de 17 de septiembre de 2010 , el incumplimiento contractual se demuestra por la frustración del fin del contrato bastando que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte siempre que la conducta del incumplidor sea grave. Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 C.c . es el aliud pro alio que comprende una doble hipótesis, a saber: la de entrega de cosa distinta a la pactada y la de incumplimiento por inhabilidad del objeto o por insatisfacción objetiva del comprador, que la hace impropia para el uso a que se le destina, que sería el supuesto ahora enjuiciado según el criterio de la parte demandante.

Ciertamente, a la Sala no le es ajena la dificultad que muchas veces presenta en la práctica la superposición de tal figura y la del saneamiento por vicios ocultos no resolutorio, cuando de lo que se trata es de valorar el alcance que deba dársele a la expresión 'hacerla impropia para el uso a que se le destina'; sin embargo el sometimiento de la cuestión a hipótesis de aliud pro alio debe entenderse presente en circunstancias donde la entidad de la insatisfacción o de incumplimiento por inhabilidad es de tal magnitud que frustra objetivamente el objeto del contrato. La expresión ' pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina' es reiteradamente empleada por el Tribunal Supremo para explicar cómo no todo incumplimiento de la obligación contractual y legal de entregar de la cosa vendida, es decir, de entrega de cosa distinta ( aliud pro alio ), provoca la insatisfacción plena y absoluta de los intereses del comprador. La frustración del sinalagma funcional se produce cuando el objeto entregado es de una inidoneidad o inhabilidad total; los defectos que presente han de ser tal magnitud como para que el comprador vea frustradas todas sus expectativas respecto del objeto adquirido, de lo que se sigue que la cuestión se ha de centrar en la determinación de si en este caso nos hallamos ante unas meras imperfecciones o defectos ocultos subsanables o ante la entrega de algo distinto a lo querido adquirir por ser totalmente inhábil para la finalidad perseguida.



TERCERO.- Pues bien, en el presente caso se pretende establecer un incumplimiento relevante de la obligación de entrega en base a la existencia de un defecto por humedades localizado en la estructura o forjado del garaje que afecta a la plaza adquirida, y ciertamente que a la vista de las pruebas obrantes en autos tal pretensión es insostenible pues aun cuando puede estimarse la existencia de dichas humedades, ya reparada su causa y subsanado su efecto, no puede decirse que estemos ante un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega ni menos que la plaza entregada sea totalmente inhábil para ser usada según su destino que es el de estacionar un vehículo, toda vez que esas humedades afectaron a las columnas o pilares y al techo en la junta de dilatación y no en la vertical del estacionamiento del vehículo, con la mera consecuencia de que en ocasiones al parecer se formaba un charco en el suelo de esa plaza, cuyas dimensiones y profundidad se ignora, lo que determinaba una incomodidad hasta que se solucionase la causa de tales filtraciones insuficiente para entenderse frustrada la finalidad del contrato por absoluta inhabilidad de esa plaza, menos aún cuando la misma se usó, aunque se afirme que esporádicamente, cuando se adoptaron soluciones provisionales que evitaron la formación de ese charco hasta que se lograse la solución definitiva, se ofreció ( y aceptó) el uso de otra plaza mientras se solucionaba el problema y en definitiva se solucionó el mismo aunque se tardara un tiempo puesto que hubo de intervenirse en zonas comunes de la urbanización al estar localizada la causa de las filtraciones en la superficie exterior, cubierta del garaje, en la junta de dilatación y no sólo en ese concreta plaza adquirida.



CUARTO.- Ante ello no puede prosperar el recurso formulado puesto que aunque es cierto que las humedades existieron, aunque es cierto que se formaban eventualmente charcos en el suelo, cuya dimensión y profundidad como se dijo se ignora, aunque es cierto que la vendedora aceptó la realidad de esas humedades, aunque es cierto que ante ello se adoptó una solución provisional consistente en la colocación de bandejas y conducciones, y aunque es cierto que en definitiva hubo de ejecutarse una actuación de envergadura para eliminar el problema en la cubierta de los garajes y no en esa plaza porque la causa no estaba en ella, siendo efectivamente eliminado o al menos no consta otra cosa, aunque todo ello sea así, nunca se ha dado un pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, por ser esa plaza de garaje impropia para el fin a que se destina ya que los defectos que presentaba la estructura del edifico y el forjado afectantes a dicha plaza causados por filtraciones de agua no fueron de tal magnitud como para que el comprador viera frustradas todas sus expectativas respecto de la plaza adquirida, menos aún cuando se adoptaron soluciones provisionales hasta la definitiva que permitían el estacionamiento del vehículo sin que nada cayera sobre él ni ningún charco se formara bajo él, con lo que la conclusión a la que se ha llegado en la instancia es plenamente ajustada a derecho en relación con la acción ejercitada que es de insistir no lo era de reparación de defectos (ya reparados) o de minoración del precio por ser gravoso el uso de la plaza, sino resolutoria por incumplimiento total de la obligación de entrega por el vendedor, y ese incumplimiento total no se ha dado, sino a lo sumo un incumplimiento parcial no resolutorio ya subsanado, en el cual no se fundamentó la demanda que no instaba ni siquiera subsidiariamente la subsanación de los defectos sino la resolución contractual.

Procede, pues, la desestimación del recurso formulado, confirmándose la sentencia recurrida con imposición al recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Pedro Miguel representado por el Procurador de los Tribunales Sr. García Guillén contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 1 de Torrejón de Ardoz de fecha 30 de diciembre de 2016 y auto de rectificación de fecha 18 de enero de 2017 en autos de juicio ordinario nº 437/09 DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con imposición al recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada. Con pérdida del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el artº. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el artº. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.