Sentencia CIVIL Nº 274/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 480/2016 de 14 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 480/2016 -B
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Mollet del
Vallés
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 504/2014
Parte recurrente/Solicitante: Apolonia
Procurador/a: Carme Calvet Gimeno
Abogado/a:
Parte recurrida: Custodia , Fidela , Vicente
Procurador/a: Isabel Fuentes Angulo
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 274/2018
Magistrado: Antonio Recio Cordova
Barcelona, 14 de mayo de 2018.
La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, actuando como Tribunal Unipersonal, ha
visto el recurso de apelación nº 480/16 interpuesto contra la sentencia dictada el día 20 de noviembre de 2015
en el procedimiento nº 504/14 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia 5 de Mollet del Vallès en el que
es recurrente Doña Apolonia , apelados Don Vicente y Doña Custodia , no habiendo comparecido la
demandada Doña Fidela , y pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'QUE, ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA presentada por la procuradora Dña. ISABEL FUENTES ANGULO, en nombre y representación de D. Vicente y de Dña.

Custodia , asistidos por el letrado D. MANEL PALAU RODRÍGUEZ con nº de colegiado 1.402, frente a Dña.

Apolonia y Dña. Fidela , representadas por la procuradora Dña. CARMEN CALVET GIMENO y asistidas por el letrado D. MOISÉS CUEVAS FIETE, con nº de colegiado 36.031, debo ACORDAR Y ACUERDO la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRAS de 22 de mayo de 2013, por desistimiento de la parte vendedora Dña. Apolonia , y debo CONDENAR Y CONDENO a Dña. Apolonia al pago de la cantidad de 4.000 euros a los demandantes, con los intereses legales desde la fecha de la sentencia, así como el pago de las costas procesales por haber litigado con temeridad.

Que debo ABSOLVER Y ABSUELVO a Dña. Fidela de las pretensiones ejercitadas contra ella.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Don Antonio Recio Cordova.

Fundamentos

PRIMERO .- Planteamiento y resolución de litigio en la instancia.

1. La parte actora ejercita en su demanda acción de reclamación de 4.000 euros ante el incumplimiento de los vendedores-demandados, precisando los siguientes extremos: 'Las demandadas otorgaron con mis representados con fecha 22 de mayo de 2013 un contrato de arras penitenciales en el cual se puede apreciar como se acordaba en el mencionado documento de que las demandadas en calidad de propietarias del piso sito en la CALLE000 , NUM000 ; NUM001 - NUM002 ; de la población de Mollet del Vallés estaban interesadas en venderlo a mis mandantes, entregando éstos a las mismas la cantidad de DOS MIL EUROS (2.000.-Euros) en concepto de arras penitenciales (...) tal y como habían acordado verbalmente, el 31 de julio de 2013 mis representados entregaron a las demandadas una nueva cantidad de DOS MIL EUROS (2.000.-Euros) como arras y paga-señal del precio estipulado para la compraventa del piso (...) La formalización de la firma de la escritura de compraventa se fue retrasando debido a que una de las demandadas (la Sra. Apolonia ) estaba viviendo en Inglaterra y tenía que combinar la posibilidad de desplazarse a nuestro país para otorgar la correspondiente escritura (...) a partir del 20 de agosto de 2013, una de las demandadas entregó a mis representados las llaves del piso para que pudieran acceder a él y que realizaran así las correspondientes mediciones ya que las mismas demandadas habían vaciado el piso del mobiliario existente (...) A partir de Septiembre de 2013, mis representados volvieron a insistir para que se pudiera efectuar el correspondiente otorgamiento de la escritura de compraventa (...) Finalmente y dado que mis representados querían que se cumpliera lo acordado en el referido contrato otorgado por ambas partes, y que se llevara a cabo el correspondiente otorgamiento de la escritura de compraventa, volvieron de insistir a las demandadas para concretar fecha y hora para la firma de la escritura de compraventa llevándose la sorpresa mis representados al comprobar como a raíz de su insistencia para que se llevara a cabo el otorgamiento de la escritura de compraventa, una de las demandadas mandó un burofax con fecha 7 de octubre de 2013 a mis representados alegando de que finalmente no otorgarían el correspondiente contrato de compraventa (...) También llama mucho la atención como la demandada remite dos escritos el mismo día; con un contenido distinto; en uno expone brevemente de que mis representados no cumplen por falta de financiación y ene l otro escrito alegan que el motivo es el hecho de que los Srs. Vicente habían accedido a la vivienda sin su consentimiento'.

2. Concluye la actora su escrito inicial denunciando el incumplimiento de las vendedoras al negarse a la venta de piso con devolución únicamente de 2.000 euros de modo que vienen obligadas de reintegrar el resto de 4.000 euros en concepto de arras penitenciales.

3. La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda en la medida en que, si bien absuelve a la codemandada Dª Fidela de las pretensiones ejercitadas contra ella, acuerda la resolución del contrato de arras y condena a la otra codemandada Dª Apolonia al pago de la cantidad de 4.000 euros, con los intereses desde la fecha de la sentencia y la pago de las costas.

Justifica su decisión con los siguientes argumentos: 1º Dª Fidela carece de legitimación pasiva al no ser propietaria de la vivienda de autos y haber actuado en el contrato de arras como apoderada de su hermana, única propietaria al 100% de la vivienda objeto de dicho contrato.

2º En el contrato de arras de 22 de mayo de 2013 se establece expresamente que el carácter de las arras pactadas es penitencial, sin contener una fecha límite para la formalización del contrato de compraventa por cuanto la inicialmente pactada (julio 2013) se podía aplazar en función de la concesión de la hipoteca y cabe inferir la existencia de pacto de aplazamiento en atención a la propia actuación de la vendedora que aceptó el pago de 2.000 euros precisamente el 31 de julio de 2013.

3º La vendedora no ha probado ninguna justa cusa que le permita desvincularse del contrato de arras y, por tanto, viene obligada a devolver su importe por duplicado.



SEGUNDO .- Recurso de apelación.

1. La parte demandada formula recurso de apelación insistiendo en que el incumplimiento debe imputarse a los compradores por cuanto no formalizaron la escritura de compraventa en la fecha límite del 31 de julio de 2013 y, además, por haber sacado cosas del piso sin autorización de la propiedad de modo que 'en el propio burofax se le dice que las arras corresponderían a lo extraído'.

Añade que resulta improcedente la condena al pago de las costas 'atendiendo a la mala fe, cuando en ningún momento esta puede considerarse como probada'.

2 . La parte actora se opone a la apelación e interesa la confirmación de la resolución de instancia con imposición a la recurrente de las costas de la alzada.



TERCERO .- Desistimiento contractual.

1. Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos indicados en el numeral anterior, es claro que el mismo se centra en analizar si procede la devolución de las arras por duplicado, como postula la actora y se accede en la demanda, o más bien ésta debe soportar la perdida de las mismas al haber desistido del contrato de compraventa (o si se prefiere incumplido dicho contrato), como sostiene la demandada-recurrente.

2. Conviene comenzar por recordar las precisiones que efectúa la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de octubre de 2002 cuando afirma que 'ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 )'.

Por tanto, las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta; en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 CC , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria.

Se ha de insistir en que el Tribunal Supremo viene señalando que la interpretación del artículo 1454 CC , en razón a su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausurado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario, afirmándose que para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, que debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( STS 4 noviembre 1991 , 3 octubre 1992 , 11 diciembre 1993 , 21 junio 1994 y 25 marzo 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando el contenido del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.

3 . Aplicando tal doctrina al caso de autos es de observar que en el contrato suscrito por los ahora litigantes en fecha 22 de mayo de 2013 (doc.nº1 de la demanda) se pacta de forma expresa lo siguiente: '

TERCERO.- Se conviene como precio de la compra-venta la cantidad de: (...) B).- DOS MIL EUROS (2.000.-€) que se entregan en efectivo hoy día 22 de Mayo de 2013 en este acto en concepto de ARRAS, sujetas al Art.1454 del Código Civil . Quedando bien entendido que si la parte vendedora se negase a efectuar la venta, esta abonaría la cantidad de 4.000 €, que es el doble de la cantidad recibida. Si fuese la parte compradora la que desistiese de la compra esta perdería la cantidad entregada o sea la suma de 2.000 €, sirviendo el prese te documento de carta de pago de la expresada cantidad. Supuesto que fuese denegada la hipoteca los propietarios devolverían a los compradores la cantidad recibida de 2.000 € euros' 4. Así las cosas, compartimos el criterio de la instancia, no discutido en esta alzada por ninguna de las partes, de que nos encontramos ante unas arras penitenciales; y como quiera que ya en la instancia se descartó que alguna de las partes desistiera del contrato de compraventa (obviamente la compradora insiste en esta alzada en que no desistió), la cuestión se reconduce a analizar si existió un incumplimiento contractual por parte de la compradora-demandante al no haber otorgado la escritura de compraventa en el plazo pactado (antes del 31 de julio de 2013) y las consecuencias que ello pudiera tener en la relación contractual habida entre los ahora litigantes.

Conviene advertir ya desde este momento que la pretendida retirada de objetos de la vivienda que la vendedora imputa en esta alzada a los compradores no puede considerarse como un incumplimiento contractual que habilite a la vendedora a negar el otorgamiento de la escritura de compraventa en la medida en que se trata de una cuestión ajena al contrato.

5. Sentado lo anterior, no podemos sino confirmar el acertado criterio de la instancia dado que difícilmente se puede sostener que los compradores incumplieron la obligación de otorgar la escritura pública en el plazo pactado (31 de julio de 2013) cuando la propia compradora aceptó en esa fecha el pago adelantado de 2.000 euros, mostrando de esta forma su conformidad con demorar la consumación de la venta; máxime cuando consta en autos (i) que los compradores ya tendían preconcedida la hipoteca en julio de 2013, (ii) que la tasación pericial de la viviendas se efectuó en fecha 9 de agosto de 2013 y (iii) que en el acta notarial de fecha 25 de octubre de 2013, levantada para hacer constar la incomparecencia de la vendedora para el otorgamiento de la escritura, se adjunta un cheque bancario al portador por el importe pendiente de pago.

Más bien resulta de lo actuado que fue la vendedora quien desistió de la venta e intentó justificar tal decisión con imputaciones de incumplimiento a los compradores para evitar la devolución de arras por duplicado, obteniendo, además, el beneficio de retener el importe de las arras.

Tal actuación permite advertir una actuación de mala fe que la hace acreedora de la imposición de costas efectuada en la instancia.



CUARTO .- Conclusión.

En atención a todo lo expuesto, se ha de desestimar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada; y, en consecuencia, confirmar la sentencia de instancia, con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada al haberse rechazado totalmente su pretensiones ( arts.394 . y 398.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimo el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Apolonia contra la sentencia de 20 de noviembre de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº5 de Mollet del Vallès , que confirmo, con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncia y firma esta sentencia el Magistrado.