Sentencia Civil Nº 275/2006, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 27/2006 de 21 de Septiembre de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN OCTAVA

con sede en Jerez de la Frontera

Presidente: Ilma Sra Dª LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ

Magistrados: Ilma Sra Dª CARMEN GONZÁLEZ CASTRILLÓN

Ilmo Sr D BLAS RAFAEL LOPE VEGA

Rollo de apelación número 27/2006-AP

Juzgado de procedencia: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arcos de la Frontera.

Asunto número 376/2003

S E N T E N C I A Nº 275/2006

En Jerez de la Frontera a veintiuno de septiembre de dos mil seis.

Visto por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados ya indicados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada el 29 de junio de 2005 en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Jerez de la Frontera. Recurre en apelación don Vicente , representado por el procurador señor Pérez Barbadillo y asistido por el letrado don Federico Fernández Rodríguez. Son apelados:

-Doña Constanza , asistida por el letrado señor Rodríguez Walflar.

-Doña Julieta , representada por el procurador señor Agarrado y asistida por el letrado don Salvador Calderón Capilla.

Antecedentes

PRIMERO.- El 29 de junio de 2005 se dictó la sentencia que es objeto de recurso y que tiene la siguiente parte dispositiva: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales señor Andrades en representación de don Vicente contra doña Julieta y doña Constanza , se hacen los siguientes pronunciamientos:

1.- Que el contrato de opción de compra de la finca urbana.- 'Local comercial situado en la calle Molino 57, de Arcos de la Frontera, ocupa parte de la planta baja de un edificio de dos plantas, con una superficie construida de 103?5 metros cuadrados y útil de 85 metros cuadrados. Sin derecho de uso en los servicios comunes del edificio y sin servidumbre de paso y luces y vistas, con puerta independiente a la calle en que está situada la finca, reservándose doña Julieta el derecho de vuelo sobre el edificio', formalizado mediante escritura pública de fecha 15 de septiembre de 1998, por haber hecho el optante uso de tal derecho en el mes de septiembre de 2003, ha devenido en una compraventa perfeccionada y plenamente válida y eficaz.

2.- Que se condena a la demandada doña Julieta a otorgar escritura pública de compraventa de la finca referida en el apartado anterior a favor del demandante don Vicente , con percibo del precio correspondiente y fijado en 98.040?99 euros, debiendo realizar el otorgamiento en el plazo de treinta días a partir de la firmeza de la presente resolución ante el Notario que designe la actora, bajo el apercibimiento de que de no otorgar dicha escritura en el plazo expresado se procederá a otorgar por el Juzgado, todo ello con la continuidad en el usufructo de la finca por la ya titular de este derecho, doña Constanza , que deberá mantener sin alterar su forma ni sustancia y con arreglo a la naturaleza que en todo momento ha tenido la aludida finca desde que advino usufructuaria de la misma.

3.- No ha lugar a la indemnización a don Vicente de los gastos y perjuicios que se le originen y que se acreditarán en sede de ejecución de sentencia.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- La representación de don Vicente formuló recurso de apelación en el que solicitó que se revocase parcialmente la sentencia dictada en primera instancia y se acordase la elevación a escritura pública del contrato de compraventa conforme solicitó en el suplico de la demanda, pidiendo también la expresa condena en costas a la parte apelada. En el suplico de la demanda la petición del señor Vicente había sido que se dictase una sentencia por la que se declarase que la opción de compra se había ejercido en tiempo y forma, quedando perfeccionado y consumado el contrato de compraventa por el precio establecido por las partes, debiendo comparecer doña Constanza (se trata de un error, la demandada debías ser doña Julieta ) para otorgar la escritura ante Notario con fijación de día y hora y con apercibimiento de que si no lo hace se procederá a otorgar por el Juzgado, indemnizando a don Vicente con los gastos y perjuicios que se le originan y que se acreditarán en ejecución de sentencia y todo ello con expresa condena en costas. El recurso de apelación está unido a las actuaciones y lo damos por reproducido en su integridad, sin perjuicio de destacar los siguientes aspectos:

-Alega en primer lugar la parte apelante que en el contrato de arrendamiento y opción de compra fechado el 15 de septiembre de 1998 la señora Julieta indicó que era titular de la finca, en parte por donación del solar por sus padres, donación otorgada en escritura pública de 23 de marzo de 1976, y el resto por compraventa a sus mencionados padres de forma verbal en la misma fecha y realización de obra nueva. Argumenta la parte apelante que la compraventa verbal produce plena eficacia entre las partes otorgantes y que la inscripción registral no tiene carácter constitutivo, por lo que considera que, independientemente de que el registro contenga las menciones relativas al usufructo, si la vendedora manifestó que sus padres le habían vendido verbalmente la finca, estaba legalmente habilitada para celebrar el negocio jurídico en los términos en que lo hizo, sin que el señor Vicente , como contratante de buena fe, pueda verse perjudicado por tal circunstancia.

-En segundo lugar argumenta la parte apelante que doña Constanza habría realizado una ratificación tácita del contrato de arrendamiento con opción de compra de 15 de septiembre de 1998, de acuerdo con el artículo 1.277 del código civil , pues se darían actos unívocos y concluyentes que implicarían la voluntad de aceptar lo hecho por el tercero que se excedió en las facultades concedidas, siendo ejemplo de ello la aceptación en su provecho de los efectos y consecuencias de lo ejecutado por el mandante excediéndose de las instrucciones sin hacer uso de la acción de nulidad. Alega la parte apelante que doña Constanza habría manifestado que es ella la que percibe el importe de las rentas porque su hija se lo da, lo que indicaría el conocimiento del contrato suscrito y la ratificación tácita del mismo.

-En tercer lugar argumenta la parte apelante que la compraventa es un mero contrato generador de obligaciones entre las partes, que por sí misma no produce la transmisión automática del dominio del bien objeto del contrato y que habría que aceptar por ello la validez de la venta de cosa ajena. Con cita de Jurisprudencia del Tribunal Supremo, la parte apelante indica que la compraventa celebrada entre el señor Vicente y doña Julieta sería perfecta y por ello debería dictarse una sentencia que revocase la de primera instancia ordenando la elevación a escritura pública de la compraventa perfeccionada, con independencia de las acciones que pudiera tener doña Constanza contra su hija doña Julieta , que en ningún caso deberían perjudicar los derechos del señor Vicente .

-Finalmente alega la parte apelante que habría perfeccionado la compraventa con título y modo, pues el señor Vicente suscribió el contrato de opción de compra, abonó el precio y detenta la posesión del inmueble, por lo que la compraventa sería perfecta y debería producir todos los efectos jurídicos inherentes a un contrato de compraventa perfecto.

Al recurso de apelación se opusieron las representaciones de doña Constanza y de doña Julieta , solicitando ambas una sentencia desestimatoria del recurso de apelación, con imposición de las costas a la parte apelante. Damos por reproducidos también ambos recursos de apelación, destacando los siguientes aspectos:

-La representación de doña Constanza muestra su conformidad con lo razonado en la sentencia recurrida sobre su ajenidad al contrato de opción de compra y su condición de usufructuaria vitalicia, estando inscrito el usufructo en el Registro de la Propiedad.

-Negó que doña Constanza hubiese ratificado tácitamente la opción de compra.

-La representación de doña Constanza dijo que la señora Julieta sólo tenía capacidad para obligarse en lo que a ella le pertenecía, la nuda propiedad, pero no podía ni extinguir ni transmitir el usufructo del que gozaba la señora Constanza , que estaba inscrito en el Registro de la Propiedad.

-La representación de doña Julieta alegó que en el contrato de arrendamiento financiero y opción de compra se había mencionado expresamente la escritura de donación de 23 de marzo de 1976, otorgada ante el Notario don Rafael González de Lara y Alférez, por lo que el señor Vicente , en opinión de esta parte apelada, tendría conocimiento de la existencia del usufructo.

-También argumentó la representación de doña Julieta que al beneficiarse de la renta doña Constanza habría ratificado el contrato de arrendamiento, sin que esa ratificación pueda extenderse al contrato de opción de compra. Alegó esta parte apelada que la usufructuaria ni firmó el contrato de opción de compra, ni tuvo conocimiento de tal opción ni hizo nunca ningún acto positivo que pudiera interpretarse como aceptación de la opción de compra.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones en esta Sección de la Audiencia Provincial, se designó ponente al Magistrado BLAS RAFAEL LOPE VEGA y, una vez transcurrido el plazo para que se personasen las partes emplazadas, se señaló para deliberación y votación. Una vez celebrada la deliberación, el Magistrado designado ponente ha redactado la presente resolución, que expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda inicial del procedimiento contenía la petición de que se declarase que la opción de compra se había ejercitado en tiempo y forma por el señor Vicente y que se condenase a la demandada a otorgar escritura pública, con condena a indemnizar al demandante en los gastos y perjuicios que se le originasen. Esa demanda iba dirigida contra doña ' Constanza ', incurriendo en un error pues el contrato de arrendamiento con opción de compra fue firmado el 15 de septiembre de 1998 por el demandante don Vicente y doña Julieta . Tras diversas vicisitudes, provocadas por ese error y por otro en el que incurrió el Juzgado, la demanda fue contestada por doña Julieta , que se allanó a la pretensión del actor en cuanto a la nuda propiedad de la finca, haciendo constar en su escrito lo que había indicado ya en otro anterior fechado el 8 de enero de 2004, que la finca en cuestión no estaba inscrita sólo a su nombre pues existía un usufructo a favor de doña Constanza . Por providencia de 27 de mayo de 2004 se dio traslado a la parte demandante para que alegase sobre la posible intervención provocada de la persona referida como usufructuaria de la finca objeto de litigio, doña Constanza . La parte demandante presentó un escrito en el que indicó que el objeto de la litis era el cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra y que las partes deberían ser el arrendatario y el arrendador, sin que procediese llamar al proceso a persona distinta, argumentando que el señor Vicente era ajeno a cualquier relación interna que pudiera existir entre la demandada y su madre. Por auto de 28 de julio de 2004 se acordó la notificación de la pendencia del proceso a doña Constanza , emplazándola para contestar a la demanda, cosa que hizo, solicitando una sentencia que desestimase la demanda dirigida contra ella. La sentencia recurrida estima en parte la demanda pues condena a doña Julieta a otorgar escritura pública, pero 'con la continuidad en el usufructo de la finca de la ya titular de ese derecho, doña Constanza , que deberá mantener sin alterar su forma ni sustancia y con arreglo a la naturaleza que en todo momento ha tenido la aludida finca desde que advino usufructuaria de la misma'. Tampoco se accedió a la indemnización solicitada. La parte apelante pretende que se dicte en apelación una sentencia que estime su pretensión inicial, lo cual supondría la eliminación de toda mención a la subsistencia del usufructo. Para ello argumenta en primer lugar que en el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 15 de septiembre 1998 doña Julieta había indicado que era propietaria de la finca urbana y como título había indicado 'El de donación de parte del solar de sus padres don Jon y doña Constanza en escritura otorgada en fecha 23 de marzo de 1976 ante el Notario don Rafael González de Lara y Alférez, con número de protocolo 184, en Arcos de la Frontera, y el resto por compraventa a sus mencionados padres de forma verbal y en la misma fecha y realización de obra nueva sobre el susodicho.' Efectivamente, consta en el contrato esa declaración, en los términos que se ha transcrito, pero también se ha acreditado que en esa escritura de 23 de marzo de 1976, folio 85 y siguientes de las actuaciones, lo que se donó a doña Julieta fue la nuda propiedad y se hizo constar que: 'El usufructo reservado por los cónyuges donantes no se consolidará con el derecho de nuda propiedad hasta el fallecimiento de dichos cónyuges...'. Consta también en las actuaciones, folio 64, que en el registro de la propiedad figura inscrita la nuda propiedad de doña Julieta desde el 2 de junio de 1976, mientras que sus padres mantenían el usufructo. Alega la parte apelante que doña Julieta debe cumplir el contrato en los términos pactados, habiendo sido ella quien indicó que era la propietaria de la finca. No consideramos que esa alegación permita obligar a la señora Julieta a elevar a escritura pública el contrato prescindiendo del hecho probado de existir un usufructo vitalicio inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de su madre, doña Constanza . Es cierto que la compraventa es un contrato obligacional, pero ello no supone que las obligaciones derivadas de la compraventa se extiendan a terceros que no intervinieron en dicho contrato. A este respecto podemos citar lo indicado por la Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de 6 de mayo de 2004 (EDJ 2004/26192 ):

lo cierto es que, tanto la doctrina científica como la jurisprudencia, y sobre la base de la amplitud de los términos en que se pronuncia el art. 1.445 Cc EDL 1889/1 , como definidor del contrato de compraventa, consideran legítima la llamada "venta de cosa ajena", que aquí se hubiera dado si el padre causante del vendedor no hubiera fallecido a la fecha del contrato de que se trata, y ello lo será siempre que no medie engaño por parte del que vende, en cuyo caso cabría su nulidad por dolo, pues tal figura jurídica tiene como límite (aparte del engaño expresado) la efectiva transmisión (tradición) de la cosa en su día, la que, entre las partes afectadas, puede sustituirse, si tal elemento falta, por la correspondiente indemnización, efecto típico de cualquier incumplimiento (S.S. de esta Sala, entre otras, de 3-VI y 31-XII-84 y 25-VI-93 EDJ 1993/6272 ), sin que estos efectos se refieran para nada a terceros, pues los mismos entran en juego sólo en las relaciones puramente personales (contractuales) entre comprador y vendedor.

Los efectos del contrato sólo alcanzan a quienes fueron parte en él, de acuerdo con el artículo 1257 del código civil que indica que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos.

SEGUNDO.- Argumenta la parte apelante que doña Constanza habría ratificado tácitamente el contrato de arrendamiento con opción de compra al aceptar en su provecho las consecuencias de lo pactado por su hija, percibiendo la renta correspondiente al local de negocio. Pero tan sólo se ha acreditado que doña Constanza sabía que el local de negocios estaba arrendado, habiendo admitido la señora que su hija le entregaba la renta, pero ese dato no puede ser en ningún modo concluyente para poder considerar tácitamente ratificada la opción de compra otorgada, pues no se ha probado en modo alguno que doña Constanza tuviese conocimiento de la existencia de la opción de compra. ,El Tribunal Supremo en Sentencia de su Sala Primera, de 13 de noviembre de 2001(RJ 20019689 ) hace referencia a la necesidad de actos inequívocos de los que se deduzca la existencia de una ratificación tácita:

En primer lugar, la declaración tácita es aquella que se deduce de una declaración o de un comportamiento, que no admiten duda -como hechos concluyentes- de su significado; así las javaScript:enlaza('RJ 19876280','.','F.4') que, con abundante cita de jurisprudencia anterior, destaca la «facta concludentia» y de javaScript:enlaza('RJ 199010287','.','F.4') que destaca la necesidad de actos inequívocos; en el mismo sentido, la de javaScript:enlaza('RJ 1993 4791','.','F.4'). En segundo lugar, la ratificación a que se refiere el motivo, no existe, no aparece, no la mencionan las sentencias de instancia, ni esta Sala la acepta, deduciéndola de actos que de ningún modo demuestran la voluntad unívoca de ratificar.

Lo mismo podemos decir en el presente caso, contra lo que sostiene la parte apelante, no hay ningún acto que demuestre la voluntad de doña Constanza de ratificar el acuerdo que alcanzó su hija respecto a la opción de compra sobre el local comercial.

TERCERO.- La tercera alegación del recurso de apelación vuelve a insistir sobre el carácter obligacional del contrato de compraventa, que supondría la validez de la venta de cosa ajena, por lo que concluye que se debería condenar a doña Julieta a elevar a escritura pública la compraventa perfeccionada, con independencia de las acciones que pudiera tener doña Constanza contra su hija doña Julieta , alegando la parte apelante que todo ello no debería perjudicar los derechos del señor Vicente . En este punto hemos de repetir que los contratos sólo producen efectos entre los que fueron parte en el contrato, conforme al artículo 1.257 del código civil , por lo que lo pactado por su hija no obliga jurídicamente a la señora Constanza , que ha acreditado que tiene inscrito en el Registro de la Propiedad su usufructo vitalicio sobre la finca litigiosa. Ahora bien, el recurso de apelación menciona una sentencia dictada el 7 de diciembre de 1998 por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid , que en su fundamento de derecho séptimo (folio 133 de las actuaciones) dice:

SEPTIMO.- En base a estas consideraciones bien fácil nos debe ser aceptar la pretensión formulada por los actores respecto a D. Benito , pues en definitiva solo se exige el reconocimiento de la validez del contrato de venta y el otorgamiento de la escritura pública correspondiente, lo que tiene pleno apoyo en el art. 1.280 nº 1 del Código Civil , sin que pueda mediatizarnos nuestra decisión el hecho de que puedan existir complicaciones futuras en la ejecución de la misma, pues ello será un tema a dilucidar, en su caso, cuando por el Juzgado de Instancia se compruebe la imposibilidad de dar cumplimiento a lo ordenado en la sentencia, en especial al otorgamiento de la escritura pública que sirva como título de tradición, en cuyo caso deberá procederse tal como ordenan los artículos 924 y ss de la L.E.C . en supuestos de imposibilidad de cumplimiento especifico de las resoluciones judiciales.

Trasladando ese razonamiento al caso que nos ocupa, la parte apelante viene a decir que debería haberse estimado la demanda dirigida contra la señora Julieta , sin atender a la existencia del usufructo, y que si hubiesen surgido dificultades para la inscripción registral de la compraventa por la existencia del usufructo, las mismas se habrían tenido que solventar en ejecución de sentencia. No compartimos ese razonamiento por las razones ya expuestas con anterioridad: doña Constanza fue llamada al procedimiento haciendo uso de lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil e intervino como demandada, solicitando expresamente la desestimación de la demanda respecto a ella y puso de manifiesto la existencia de un usufructo inscrito en el registro de la propiedad, que es un hecho del que no podemos prescindir, sin que tampoco en el recuso se haya impugnado la intervención en juicio como demandada de la señora Julieta , debiendo atenernos al resolver a lo dispuesto en el artículo 465-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

CUARTO.- Otras de las alegaciones realizadas por la parte apelante fue que el contrato de compraventa se habría perfeccionado porque el señor Vicente suscribió el contrato de opción de compra, abonó el precio y detenta la posesión de inmueble, por lo que, afirma la parte apelante que la compraventa debería producir todos los efectos jurídicos de un contrato de compraventa perfecto. Esa argumentación soslaya que la posesión que tiene el señor Vicente del local de negocio es únicamente como arrendatario y que por tanto no tiene validez a efectos de la transmisión de la propiedad.

QUINTO.- La conclusión de todo lo expuesto es que no podemos atender las alegaciones formuladas por la parte apelante y hemos de desestimar su recurso de apelación, lo cual conlleva que por aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil impongamos las costas del recurso a dicha parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, pronunciamos el siguiente

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación formulado por don Vicente contra la sentencia dictada el 29 de junio de 2005 , que confirmamos íntegramente. Condenamos a don Vicente a abonar las costas causadas en la segunda instancia.

Así por esta sentencia, de la que se llevará testimonio literal al rollo de sala y se notificará a las partes con expresión de caber contra ella, en su caso, el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, conforme a la vigente Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil , que se podrán preparar por escrito dentro de los cinco días siguientes al de la notificación y que se presentará ante esta sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, juzgando en segunda instancia los pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION-. Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Sres. Magistrados que la suscriben, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, doy fe.