Sentencia Civil Nº 275/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 887/2008 de 30 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00275/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 887 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a treinta de marzo de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1475/2005 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 20 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 NUM000 DE MADRID, representado por el Procurador Sr. Villasante García y de otra, como apelados Dª María del Pilar y Dª Asunción , representados por el Procurador Sr. Pozas Osset, sobre impugnación acuerdo junta de propietarios.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 20 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 28 de mayo de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "Desestimo la excepción de caducidad de la acción alegada por la parte demandada. Estimo la demanda presentada por Dª María del Pilar y Dª Asunción contra la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 , nº NUM000 , de Madrid, y en consecuencia: 1- Declaro la obligación de la referida Comunidad de propietarios de repercutir los gastos comunitarios conforme a lo dispuesto en los Estatutos, declarando que la propiedad del local comercial bajo derecha se encuentra exonerada de contribuir al pago de los gastos de conservación, reparación y reconstrucción del ascensor, así como los gastos de consumo de éste e igualmente está exonerada de contribuir a los gastos de calefacción. 2- Declaro nulo el acuerdo adoptado por la Comunidad de propietarios demandada en Junta de 15 de febrero de 2005 consistente en la aprobación de las cuentas del ejercicio económico del año 2004 y del presupuesto para el año 2005, en cuanto los mismos repercuten gastos de ascensor y de calefacción a la propiedad del local comercial bajo derecha, declarando la obligación de reintegro por parte de la Comunidad de los importes sufragados por tales conceptos durante esos dos ejercicios. No se hace imposición de costas". Notificada dicha resolución a las partes, por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NUM000 DE MADRID se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 10 de marzo de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, cuya parte dispositiva consta trascrita en los antecedentes de hecho de esta resolución, estimatoria de la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª. María del Pilar y Dª. Asunción contra la Comunidad de Propietarios del edificio de la DIRECCION000 , NUM000 de Madrid; se alza la parte demandada interponiendo recurso de apelación que articula en las siguientes alegaciones: 1ª) Errónea aplicación del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal respecto de la caducidad de la acción; 2ª) Error en la valoración de la prueba de la existencia del servicio de calefacción y en la aplicación del artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ; 3ª) Error en la apreciación de la validez del artículo 11 de los Estatutos de la Comunidad; 4ª) Error en la valoración de lo acordado en la Junta General de 29 de febrero de 1.988; y 5ª) Error en la aplicación de la doctrina de los actos propios.

Recurso al que se opuso la representación procesal de la Comunidad de Propietarios demandada interesando su desestimación, y la confirmación, por sus propios Fundamentos, de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La primera de esas alegaciones insiste en la caducidad de la acción impugnatoria al haber transcurrido más de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, (15 de febrero de 2.005), hasta la fecha de interposición de la demanda, (24 de noviembre de 2.005). La sentencia de instancia no apreció la caducidad al entender que el plazo para su ejercicio es de un año al tratarse de un acuerdo contrario a los Estatutos de la Comunidad. Decisión de la que se disiente por ser el acuerdo una simple ratificación de acuerdos anteriores, datados desde 1.988, no impugnados, en los que se venía repartiendo los gastos de ascensor y calefacción conforme a los coeficientes de propiedad establecidos en el título constitutivo, por lo que la acción habría caducado. Sin poder basar la impugnación en contravenir la ley especial o los estatutos ya que habrían sido sanados de tales defectos por los acuerdos anteriores, por lo que la impugnación debió hacerse en el plazo de tres meses. Además, ese acuerdo no es contrario a los Estatutos al no estar vigentes, ya que cuando se constituyó la Comunidad en el año 1.987 ésta se sometió exclusivamente al imperio de la Ley de Propiedad Horizontal sin hacer mención alguna a los Estatutos; y, caso de entenderse existentes, habrían sido modificados unánimemente, incluso con el voto de las demandantes, toda vez que desde 1.987 se desatendió la exención descrita en el artículo 11 de los Estatutos.

Alegación íntimamente relacionada con el resto de ellas, cuya resolución exige su análisis previo para poder determinar la vigencia de los estatutos y si el acuerdo impugnado es mera confirmación de otros adoptados anteriormente.

TERCERO.- La segunda de las alegaciones denuncia la errónea valoración de la prueba en cuanto a la existencia del servicio de calefacción y en la aplicación del artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , al olvidar el juzgador de la instancia que el edificio tiene calefacción central, y si el piso de las demandantes ha dejado de tenerla es porque sus propietarias han quitado, unilateralmente y sin conocimiento de la Comunidad, los radiadores; sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, tal y como establece ese precepto.

Procede recordar que el principio de inmediación que informa el proceso civil debe conducir inicialmente al respecto a la valoración probatoria realizada por el juzgador de instancia salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente, como sucede en el caso que nos ocupa, al limitarse a alegar que el edificio cuenta con calefacción central. Alegación, desde luego, insuficiente para desvirtuar el resultado de los medios probatorios y la valoración que ahora se impugna. En concreto, el informe emitido por el Arquitecto Técnico refleja que ese piso, ahora utilizado como local comercial, tiene un sistema de calefacción independiente de la calefacción central del edificio, sin que se haya aportado al proceso prueba alguna que acredite la alegación de la apelante, es decir, que las propietarias del piso hayan retirado voluntariamente los radiadores.

Siendo congruente su inexistencia con la exención estatutaria.

CUARTO.- Continua el recurso reiterando la contradicción existente entre el referido artículo 11 de los Estatutos y lo establecido en el artículo 9.1e) y 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , por lo que por el juego de la disposición transitoria primera de esa Ley , ese precepto estatutario no es aplicable. Quedando derogados conforme a lo dispuesto en su disposición final. Máxime cuando los Estatutos fueron aprobados en el año 1.951 , mucho antes de la entrada en vigor de esa Ley.

Al respecto, no cabe sino reiterar los acertados argumentos de la sentencia de la instancia, ya que el reseñado artículo 9.1e ) establece un diverso régimen de contribución a los gastos comunes, bien, conforme a la cuota de participación fijada en el título o, bien, conforme a lo especialmente establecido. No existiendo, por ello, contradicción entre la norma estatutaria y ese precepto al permitir éste que las contribuciones a los gastos comunes se fijen en los Estatutos de la Comunidad, tal y como permite el artículo 5 párrafos 2 y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Careciendo de relevancia las simples alegaciones sobre que los Estatutos no fueron redactados para el edificio, siendo obviados por la Comunidad, incluso en la fecha de su constitución en 1.987 al acordar que se regiría por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal; ya que los mismos se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad sin ninguna inscripción ni anotación que apunte a su derogación. Como tampoco se hizo referencia alguna en ese sentido en la que se denomina junta constitutiva de la Comunidad celebrada en el año 1.987. Resultando obvio que la misma funcionaba con anterioridad a esa fecha.

QUINTO.- La cuarta de las alegaciones denuncia el error en la valoración de lo acordado en la Junta celebrada el 29 de febrero de 1.988 en la que se acordó no proceder a una nueva modificación de los saldos de los propietarios en el ejercicio 1.987 y darlos por definitivos; y en los próximos ejercicios venideros serían repartidos los gastos de ascensores con la inclusión de los pisos bajos.

Como señala la sentencia de la instancia no consta que ese acuerdo fuera adoptado por unanimidad en cuanto suponía la modificación de los Estatutos. Debiendo hacer una breve referencia a las consideraciones previas que desembocaron en su adopción, reflejadas en la correspondiente acta. Así, dentro del segundo punto del orden del día referido a la "presentación del nuevo cierre del ejercicio 1.987", se pasó a dar cuenta por el administrador "de que debido a los acuerdos adoptados en la anterior junta de eximir a los pisos bajos de los gastos de ascensores, había procedido a estos pisos, dejarlos sin cargo en cuanto al concepto indicado, por lo que los saldos resultantes individuales de cada propietario habían quedado a su vez modificados. D. Francisco... manifestó en aquellos momentos, que dado que la Ley de Propiedad Horizontal exponía que todos los gastos deberían ser satisfechos por los propietarios en relación con sus cuotas de participación en el inmueble, él entendía, que este acuerdo tomado, iba en contra de la Ley por lo que no debería de eximirse a los pisos bajos en la participación que les correspondiese en tales gastos". Tomando, a la vista de ello, el acuerdo trascrito. En definitiva, se modifica un acuerdo, al parecer adoptado en junta precedente, coincidente con la exención estatutaria, sin que estuviera incluido en el orden del día, lo que supone una evidente infracción de los requisitos de la convocatoria de la junta y, más en concreto, en cuanto al contenido del orden del día, se ha pronunciado reiteradamente el Tribunal Supremo (en aplicación del actual artículo 16-2 , antes artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal ) en el sentido que "en las comunidades de propietarios no se pueden tomar acuerdos que no estén en el orden del día, pues sería fácil burlar la voluntad de determinados propietarios, consiguiendo en la junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en dicho orden, nulidad que abarca igualmente a dichos acuerdos si se adoptaren bajo la rúbrica de ruegos y preguntas, pues el artículo 15 Ley de Propiedad Horizontal señala entre los requisitos de convocatoria para las juntas la indicación de los asuntos a tratar" (STS de 26 de junio de 1995 ). El mismo criterio se sigue en la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2004 al señalar que "En efecto, la jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (sentencias de 16 diciembre 1.987 y 26 junio 1.995 )". Y se reitera en la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 2007 según la cual "La Ley de Propiedad Horizontal ha dispuesto unas normas para la convocatoria de las Juntas de Propietarios, que deben ser cumplidas, al configurar un sistema de garantías, ya que, si bien los titulares de pisos o locales de negocio gozan de libertad de acudir o no a las Juntas, no se les puede impedir su asistencia por falta de conocimiento de su celebración. En la citación correspondiente, debe constar el lugar, el día y la hora de celebración y el orden del día, pues, como antes se ha indicado, aunque la asistencia sea voluntaria, no cabe privar a ningún propietario del previo conocimiento de los temas a tratar, que les sirva para decidir su posición y su asistencia, lo que resultará imposible si no figura en la convocatoria.".

SEXTO.- La última de las alegaciones se refiere a la errónea aplicación de la doctrina de los actos propios, al haber votado a favor de los acuerdos de aprobación de distintos ejercicios que no contenían esa exención.

Como señalo la sentencia de Santa Cruz de Tenerife de 1 de abril de 1996 , con cita de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal entonces vigente: «... La vida económica de las comunidades de propietarios sometidas a las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, se organiza y funciona normalmente sobre la base de los presupuestos que anualmente confecciona el administrador, anticipando los ingresos y los gastos que se prevén para la anualidad siguiente -artículo 18.2ª - y de las cuentas que al final de la misma ha de rendir, dando explicación justificada sobre la realización de sus previsiones, correspondiendo a la Junta General de Propietarios -artículo 13.1ª - la aprobación, si procede, de aquellos y éstas, mediante acuerdos que, como propios de un acto de administración, están sujetos a la mayoría establecida por el artículo 16.2ª de la referida Ley ...», por lo que cada año las cuentas contenidas en presupuesto se han de adaptar a las previsiones de las normas comunitarias, sin que la infracción de alguna de ellas en un determinado ejercicio económico, aprobado en junta, suponga la modificación de la norma quebrantada en el sentido inapropiadamente aprobado ni tampoco aceptación de esa infracción para los sucesivos ejercicios. Por ello, la acción ejercitada no había caducado.

SEPTIMO.- Procediendo, por lo expuesto la desestimación del recurso interpuesto, lo que conlleva, a tenor de lo establecido en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del edificio de la DIRECCION000 , NUM000 de Madrid, contra la sentencia de 28 de mayo de 2008 dictada en los autos civiles 1475/2005 del Juzgado de Primera Instancia número 20 de Madrid , confirmando íntegramente esa resolución, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.