Sentencia CIVIL Nº 275/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 423/2018 de 25 de Junio de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933929
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0183221
Recurso de Apelación 423/2018 C
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1002/2016
APELANTE: D./Dña. Hernan
PROCURADOR D./Dña. MARÍA BELLON MARIN
APELADO: IGLESIA DEL EVANGELIO CUADRANGULAR
PROCURADOR D./Dña. MARIA ANGELA NADAL LOPEZ
SENTENCIA Nº275/2018
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D.JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ
Dña. LUISA MARÍA HERNÁN PÉREZ MERINO
Dña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO
En Madrid, a veinticinco de junio de dos mil dieciocho. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de
Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos
de Juicio Ordinario nº 1002/2016, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Madrid, seguidos
entre partes; de una, como demandante-apelante, DON Hernan , representado por la Procuradora Doña
María Bellón Marín, y de otra, como demandada-apelada, IGLESIA DEL EVANGELIO CUADRANGULAR,
representado por la Procuradora Doña María Ángela Nadal López.
VISTO, siendo Magistrada-Ponente la Ilma. Sra. DÑA. Dª. LUISA MARÍA HERNÁN PÉREZ MERINO

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Madrid, en fecha veinticinco de enero de 2018, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Desestimo la demanda formulada por la procuradora María Bellón Marín, en nombre y representación de Don Hernan , contra la Iglesia del Evangelio Cuadrangular, y en su virtud absuelvo a la demandada de los pedimentos contra ella deducidos, con imposición al demandante de las costas del procedimiento . '

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante que fue admitido y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 20 de junio de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formula demanda por Hernan , comprador de la vivienda unifamiliar sita en la CALLE000 nº NUM000 de la localidad de San Martín de la Vega (Madrid), en fecha 3 de mayo de 16, contra Iglesia del Evangelio Cuadrangular quien actuó como vendedora. Se insta la condena de la demandada al pago de 20.000 euros e intereses legales, como rebaja del precio de la compra en atención a los vicios ocultos que presentaba la vivienda.

La parte demandada se opuso a la estimación de la demanda.

La sentencia desestima la demanda. Después de exponer los requisitos necesarios para exigir el saneamiento por vicios ocultos previsto en el Código Civil ( artículos 1484 a 1499 CC ), concluye que en este caso no se da el carácter oculto del vicio denunciado. Revisando la fachada de la edificación desde el exterior de la vivienda, en la misma se observaba una mancha ondulante subiendo por encima del zócalo de aplacado pétreo, denotando a simple vista la presencia de agua y/o humedad, apreciándose igualmente un ladrillo con síntomas de exfoliación y llagas de mortero disgregado en la zona con indicios de humedad, así como presencia de manchas blanquecinas denotando la presencia de agua y sales. Además, prosigue la sentencia, 'resulta que el demandante, que ni en la demanda ni en ningún otro momento ha participado al Juzgado cuál es su profesión u oficio, aparece en la propia escritura de compraventa diciendo ser arquitecto técnico, de forma que no solo estaríamos ante una falta de diligencia por su parte en la valoración de la naturaleza y alcance de las visibles humedades, sino ante la concurrencia del supuesto previsto en el artículo 1484 CC en virtud del cual el vendedor no es responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, 'ni tampoco de los que no lo estén , si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos ', lo cual convierte en ociosa cualquier otra consideración.' Contra tal pronunciamiento desestimatorio se alza en apelación la parte actora.

La parte apelda se opone a la estimación del recurso.



SEGUNDO.- Se hace valer por el apelante como alegación impugnatoria la infracción de lo dispuesto por el artículo 1484 del Código Civil en relación al artículo 217.2LEC . Según se sostiene, el informe pericial refleja dos tipos de deficiencias. Una, se remonta a la construcción del inmueble ausencia o insuficiencia de impermeabilización. Otra, humedades que afectan a la planta baja de la vivienda que se manifiestan lo largo de los arranques de los muros y tabiques hasta la altura aproximada de un metro. Las patologías se remontan al origen de la construcción. Se sostiene que los defectos no están a la vista. La ocultación en el sentido requerido reside en el desconocimiento de la causa que origina las humedades, el vicio no sería la propia humedad, que sería una consecuencia derivada de la filtración de agua sino que el vicio oculto residiría en el deterioro o imperfección del elemento constructivo que permite el paso de agua del exterior al interior. No se comunicó al comprador los vicios que se ponen de manifiesto en el informe pericial. Según el perito autor del informe aportado con la demanda sin los conocimientos técnicos adecuados una persona normal a través d la mera contemplación de la cosa vendida, no puede averiguar ni la naturaleza ni el alcance de la patología. No puede verificarse por parte del actor la existencia del vicio oculto, aparentemente la vivienda se encontraba en buen estado, además el testigo agente inmobiliario que acompaño al actor en dos de sus vistas a la vivienda dijo que al fijar el precio del inmueble no se tuvo en cuenta vicio alguno. En segundo lugar, el defecto de impermeabilización en muros y tabiques estaba oculto tras un zócalo que impedía que el defecto fuera visible.

Por lo que se refiere a la cualificación profesional del actor no fue esgrimida para oponerse a la reclamación y en todo caso no es arquitecto técnico sino técnico informático. La referencia que hace la sentencia crea una situación de indefensión porque se ha privado de toda posibilidad de proponer prueba en contario sino porque no se ha practicado prueba orientada a acreditar la incidencia que pudiera haber tenido la cualificación como elemento determinante para conocimiento de la naturaleza entidad y origen del vicio o deficiencia.

El recurso se desestima.

Se regulan las llamadas acciones edilicias -redhibitoria y quanti minoris- en el artículo 1486 CC CC que en relación con el artículo 1848 CC -que establece la obligación de saneamiento del vendedor por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella cuando los defectos no sean manifiestos o que estén a la vista -, prevé la posibilidad de desistimiento del contrato por parte del comprador, con abono de los gastos que pagó, o la rebaja proporcional del precio, por la propia gravedad de los vicios o defectos ocultos, que es lo que aquí se insta por el demandante.

Según sintetiza la STS nº 777/2007 de 17 de octubre ' La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor 'si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos'; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, 'si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella' ( artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil )'.

La sentencia de instancia que desestimó la pretensión de la actora concluyó que los defectos del inmueble aun siendo graves y previos a la venta, estaban a la vista. Añade que en todo caso el comprador era arquitecto técnico según el mismo manifestó al otorgarse escritura de compraventa y por tanto perito, por lo que no existiría obligación de saneamiento de vicios aunque no hubieran estado manifiestos a la vista.

Pues bien, la valoración de la prueba realizada por la juez a quo resulta acertada. El testimonio del testigo imparcial sr Lidia que intermedió en la venta resulta concluyente: antes de la compra el demandante pudo comprobar la existencia de humedades en la fachada y humedades en el interior por encima del zócalo de madera al menos en dos habitaciones. Como afirmó el perito, sin que para eso sean preciso conocimientos técnicos, ese tipo de zócalos en la mayoría de los casos se instalan para ocultar desconchones de yeso que origina la capilaridad. Que el zócalo tenía esa finalidad resultaba más plausible en este caso en que las humedades se llegaban a manifestar por encima del mismo. En cuanto a las manchas de humedad de la fachada resulta asimismo acreditada su presencia en las visitas previas a la compraventa.

Viene a manifestar en su recurso la apelante que una cosa es que se vieran a simple vista las humedades y otra que se conociera su causa y gravedad, tal como el perito explicita en su informe. Pues bien, tal argumentación no resulta conducente a evitar que la acción por vicios ocultos perezca. Estaríamos en todo caso ante una falta de diligencia del comprador al no desplegar el deber de cuidado en la comprobación de la cosa al tiempo de celebrar el contrato, respecto de defectos visibles y no ignorados. Que se trate de defectos ocultos es como se ha expresado requisito necesario para el éxito de la acción. Es necesario que el comprador adquiera el bien en la creencia de que se encuentra en perfecto estado, lo que no pudo suceder en este caso en que la realidad patológica o anómala del inmueble estaba a la vista. Como expresa la SAP de Barcelona secc. 17ª de19 de julio 2017 , 'la existencia de vicios ocultos determina un quebranto del equilibrio de prestaciones establecido por las partes, y la idea de lesión es fundamental para abordar la cuestión; a la vez la existencia de vicios ocultos implica un error en el comprador, aunque las acciones de saneamiento no están concebidas en nuestro sistema como remedio por un vicio del consentimiento, sino como solución a un problema de insatisfacción del interés del comprador consecuencia de la existencia del defecto.' Por otra parte, uno de los requisitos de la acción ejercitada es que el defecto debe ser grave, en el sentido de que hagan a la cosa vendida impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo habría adquirido, o habría dado menos precio por ella .

En el caso de que se trata , ningún medio probatorio se propuso por la parte reclamante tendente a acreditar que el precio de compra coincidió con el valor de mercado del bien ; por el contrario , el testigo sr Lidia que intermedió en la venta, si bien no llegó a afirmar que se redujera el precio por los problemas de humedades que presentaba la vivienda, sí afirmó que el precio pagado fue inferior al precio de mercado, lo que resulta coherente con el hecho de que el comprador conocía el estado del inmueble y las reformas que podía precisar.

En conclusión debe mantenerse la desestimación de la demanda , no tanto porque el comprador fuera perito -lo que sería relevante sólo en caso de vicios no comprobables a simple vista- como por el hecho acreditado de que las humedades exteriores e interiores de la vivienda resultaban visibles y el comprador así lo percibió en las visitas previas a la compra.

Procede en suma la desestimación del recurso.



TERCERO.- Las costas de la alzada se imponen al apelante que ha visto desestimado su recurso en aplicación del artículo 398 LEC Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º PROCEDE DESESTIMAR EL RECURSO DE APELACION FORMULADO POR LA REPRESENTACION PROCESAL DE Hernan CONTRA LA SENTENCIA DE FECHA 25 DE ENERO DE 2018 DICTADA EN PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1002/2016 SEGUIDO EN EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº3 DE MADRID , RESOLUCION QUE SE CONFIRMA.

2º LAS COSTAS DE LA ALZADA SE IMPONEN AL APELANTE.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así, por esta Sentencia, lo acuerdan, mandan y firman los Ilmos. Sres. Magistrados arriba reseñados.