Sentencia Civil Nº 275/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 30/2019 de 26 de Julio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0166929
Recurso de Apelación 30/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 19 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 984/2016
APELANTE: Dña. Leonor y Dña. Lourdes
PROCURADOR Dña. ELENA PUIG TUREGANO
APELADO: COMUNIDADES DEL SUR HABITAT S.L.
PROCURADOR D. FERNANDO RUIZ DE VELASCO MARTINEZ DE ERCILLA
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO
En Madrid, a veintiséis de julio de dos mil diecinueve.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 984/2016 seguidos en el
Juzgado de 1ª Instancia nº 19 de Madrid, en los que aparece como parte apelante Dña. Lourdes y Dña. Leonor
representados por la Procuradora Dña. ELENA PUIG TURÉGANO y defendidos por el Letrado D. JOSE
MIGUEL JIMÉNEZ ARCAS, y como parte apelada COMUNIDADES DEL SUR HABITAT S.L., representado
por el Procurador D. FERNANDO RUIZ DE VELASCO MARTINEZ DE ERCILLA y defendido por el Letrado
D. JUAN MANUEL PÉREZ DORAO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia
dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27/09/2018 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 19 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 27/09/2018, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'SE ESTIMA la demanda presentada por COMUNIDADES DEL SUR HABITAT S.L. condenando a DOÑA Lourdes Y DOÑA Leonor a abonar a la parte demandante la cantidad de nueve mil trescientos euros (9.300.-€) más el IVA correspondiente, con los intereses expresados y al pago de las costas.'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Leonor y Dña. Lourdes a los que se opuso la parte apelada COMUNIDADES DEL SUR HABITAT S.L. y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17 de julio de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen en su integridad los razonamientos jurídicos de la sentencia que ha sido apelada.


PRIMERO. La sociedad limitada Comunidades del Sur Habitat, empresa dedicada a la prestación de servicios de intermediación inmobiliaria, presento demanda contra doña Lourdes y doña Leonor en reclamación de 9.300 euros en base a los siguientes hechos que vamos a resumir.

Las demandadas contrataron los servicios de la actora para que gestionara la venta de un inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 de la URBANIZACION000 en la localidad de Conil (Cádiz), facilitándole fotos de la vivienda y los datos y documentos necesarios para llevar adelante el trabajo.

Fruto de las gestiones realizadas se concertó una visita a la finca por un grupo de personas interesadas que decidieron la compra del inmueble, redactándose el documento privado de venta que tiene fecha del 10 de mayo de 2016 y en el que intervinieron don Constantino y doña Celsa y doña Evangelina como compradores, las demandadas como vendedoras y doña Crescencia en nombre de la agencia inmobiliaria.

Posteriormente, una vez finalizadas las labores de intermediación, las demandadas desistieron de vender negándose al pago de los honorarios debidos a la actora, habiendo sido infructuosas todas las gestiones realizadas para llegar a una solución extrajudicial.



SEGUNDO. Las demandadas se opusieron a la demanda interesando que se dictara sentencia en la que se desestimen las pretensiones de la entidad actora y se la requiriese para que devuelva a las hermanas doña Leonor y doña Lourdes las llaves de acceso a la vivienda.

Con la firma del contrato privado de compraventa no pueden considerarse finalizadas las labores de intermediación.

Toda vez que la parte compradora debía obtener financiación bancaria para la compra de la casa se pactó una condición resolutoria en la cláusula sexta del contrato en los siguientes términos ' el comprador solicita un préstamo hipotecario, si no fuera concedido el importe que ellos solicitan en el plazo de 30 días naturales, la parte vendedora devolverá la cantidad depositada por los compradores en la agencia, anulando dicho contrato'. Por tanto, si llegado el 10 de junio la compradora no hubiese obtenido la aprobación de la financiación bancaria de la compraventa, las vendedoras podrían optar por resolver el contrato.

El día 12 de junio de 2016, esto es transcurrido el plazo de 30 días naturales concedido en virtud del contrato de compraventa privado de 10 de mayo de 2016, no se había cumplido la obligación de obtención de financiación por la parte compradora, remitiendo doña Celsa a la codemandada Leonor un WhatsApp en los siguientes términos 'Buenos días Leonor . No quiero molestarte en el fin de semana. Pero me gustaría decirle que mañana tenemos cita con otro banco, este nos ha hecho una oferta para sacar la operación adelante.

Cuando sepa mañana el planteamiento que me hacen, les preguntaré por los plazos y le informo'.

En tales condiciones las vendedoras quedaban facultadas para dar por resuelto el contrato de compraventa sin más requisitos y así lo hicieron comunicándolo a doña Celsa el mismo día 12 y remitiendo al día siguiente un burofax a la agencia inmobiliaria a través de doña Isabel , que no lo recibió reiterando la comunicación el día 16 de junio, esta vez dirigida a doña Crescencia , que llego sin incidencias a su destino.

Y además el día 22 de junio de 2016, doña Celsa recibe también la confirmación por escrito de lo que ya se le había comunicado por teléfono y 'WhatsApp', la voluntad de las demandadas de resolver el contrato en aplicación de la cláusula de resolución del contrato (doc. 11 contestación).

Por tanto, como muy tarde el día 22 de junio, tanto la parte compradora como la agencia demandante conocían la voluntad de las demandadas de dar por resuelto el contrato de compraventa y dar por finiquitada la relación.

No obstante, pese a la recepción del burofax comunicando la voluntad de resolver el contrato, las trabajadoras de la entidad actora, en particular doña Isabel , optan por ignorar la voluntad de las vendedoras y el contenido del contrato suscrito y mantienen una suerte de ficción como si la compraventa siguiera adelante y solamente faltaran meras formalidades para el otorgamiento de la escritura pública. Así el 21 de junio, vencido el plazo de 30 días naturales para obtener la financiación, doña Isabel remite un WhatsApp en el que afirma 'buenas tarde Leonor , el banco tiene aprobada la hipoteca, le ruego facilite la entrada al tasador mañana a las 10,15 horas. Gracias y un saludo '.



TERCERO. La magistrada de instancia estimo la demanda en su integridad condenando a la parte demandada al pago de la cantidad de 9.300 euros y al de las costas procesales, decisión que adoptó en base a los siguientes razonamientos que pasamos a extractar.

En primer lugar puso en relación las estipulaciones tercera y sexta del contrato que textualmente indican que ' las partes acuerdan que se otorgarán las escrituras públicas que procedan, y entre ellas y sin carácter limitativo, la escritura de elevación a documento público del presente contrato ( en adelante la Escritura de Compraventa) en un plazo máximo de cuarenta y cinco(45) días laborales a contar desde la fecha del presente contrato'( estipulación tercera) y ' el comprador solicita un préstamo hipotecario, si no fuera concedido el importe que ellos solicitan en el plazo de 30 días naturales, la parte vendedora devolverá la cantidad depositada por los compradores en la agencia, anulando dicho contrato' (clausula sexta). De la lectura de estas cláusulas( artículo 1281 del Código Civil) se deben sacar las siguientes conclusiones: El plazo previsto en el contrato para el otorgamiento de la escritura pública de venta es el de 45 (cuarenta y cinco) días laborables tal como se recoge en la estipulación tercera del contrato privado de compraventa (doc.3 demanda y 7 de la contestación).

En cuanto a la forma de pago en el contrato únicamente, sin condicionamiento alguno, se prevé que se realizará en el momento de la firma de la escritura pública (clausula segunda), lo que significa que podría realizar el pago en la forma que tuviera a bien, mediante un préstamo hipotecario o sin financiación.

El plazo que se prevé en la cláusula sexta no es para el cumplimiento de ninguna obligación por la parte compradora sino una estipulación a su favor en el sentido de que si en plazo de 30 días no obtiene la financiación necesaria para el pago del precio podía resolver el contrato sin perder la cantidad entregada. Por ello prevé que la parte vendedora le devuelva la cantidad depositada por los compradores en la agencia.

Si a la compradora le hubieran denegado la financiación podría haber comunicado dicho hecho a los vendedores y conseguir que se le devolviera el dinero entregado en concepto de arras, pero solamente indicó que estaba en trámites para obtenerlo. La entidad Deutsche Bank explico que no se concedió el préstamo porque había sido imposible realizar la tasación, sin aludir a la falta de solvencia de los compradores u a otros motivos distintos, explicando la parte compradora, en concreto doña Celsa , que con Deutsche Bank habían llegado a un acuerdo para un préstamo garantizado con hipoteca a devolver en 20 años, pero intentaron sin éxito con otras entidades que la duración del periodo de amortización del préstamo se aumentara hasta los 30 años, por lo que volvieron a la primera entidad que remitió al tasador para seguir adelante con la operación, sin que pudiera entrar al haber cambiado la cerradura.

El WhatsApp del día 12 de junio de 2016 remitido por la compradora a doña Leonor no refiere que se haya frustrado o denegado la financiación sino que al día siguiente tiene cita con otro banco y que le comunicaría el resultado. En ningún momento indica que se haya frustrado o denegado la financiación sino que sigue en tramitación; en ningún momento la compradora ha solicitado la restitución de las arras para deshacer la operación como permitía el contrato.

Por tanto la magistrada de instancia consideró que ' la resolución del contrato comunicada por las vendedoras a la compradora y la agencia el día 13 y 16 de junio de 2016 respectivamente, fue injustificada, sin que en ningún caso, el hecho de no haber ultimado la tramitación del préstamo dentro de los 30 días equivalga al incumplimiento del contrato, por lo que procede la íntegra estimación de la demanda, debiendo la parte demandada abonar a la agencia los honorarios previstos en el encargo dado que llevó a cabo todas las gestiones necesarias para buscar un comprador de la vivienda en las condiciones aceptadas por la parte vendedora y que finalmente no se otorgó la escritura por causa no imputable a la agencia'.



CUARTO. Contra la sentencia de instancia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en el que invocó los siguientes motivos para solicitar su revocación y su libre absolución.

A.-Indebida interpretación de las cláusulas del contrato. Aplicación incorrecta del artículo 1281 del CC.

Solamente se ha considerado que la estipulación sexta favorece a la parte compradora, en cuanto permite que no se aplique la penalización prevista en la cláusula séptima en caso de que no se obtenga la financiación.

Ahora bien la citada cláusula también se pone en beneficio de la vendedora al aportarle seguridad jurídica en la certeza de que, obtenida la financiación, la compra se va a perfeccionar y no obtenida podrá disponer del inmueble al estar resuelto el contrato venta.

B.-La naturaleza jurídica de la cláusula sexta del contrato privado es la de constituir una condición resolutoria ( artículos 1114 y 1115 del Código Civil) La perfección del contrato estaba condicionada a la obtención de la financiación en el plazo de 30 días de tal forma que si cumplido el plazo no se obtiene el precio debe resolverse el contrato por cualquiera de las partes.

La cuestión es si dentro del plazo marcado se obtuvo la financiación, o lo que es lo mismo, si se obtuvo una oferta vinculante y si para obtenerla era preciso la tasación del inmueble, siendo preciso que todo ello se realice dentro del plazo de los 30 días naturales siguientes a la firma del contrato privado de compraventa.

Como es evidente que los compradores no obtuvieron la financiación en el plazo marcado en el contrato, entro en juego la condición resolutoria privando de eficacia absoluta al contrato.

C.-Vulneración del artículo 1256 del CC. El derecho de los actores a resolver el contrato tiene que ser equivalente al de la parte compradora y la sentencia recurrida atiende exclusivamente al derecho de la parte compradora, pero no al de las vendedoras, opción que no se extrae de la literalidad de la cláusula sexta exclusivamente.

En todo caso aquietada la parte compradora respecto de la resolución que deciden mis representadas el contrato debe considerarse resuelto y la no perfección impide a la parte demandante percibir sus honorarios.

Se trata de dos cuestiones totalmente diferentes, de forma que si el contrato no se perfecciona por las partes el derecho de la agencia no nace, porque la aplicación de la condición resolutoria implica, per se, que se retrotraigan los efectos del contrato privado, devolución de la señal y anulación del contrato para todas las partes, incluida la agencia demandante.



QUINTO. Para poder estimar el recurso de apelación presentado por las demandadas deberíamos admitir que en la estipulación sexta se contiene una condición resolutoria que privaría de eficacia al contrato si en el plazo de treinta días no se obtuviese la financiación necesaria para la compra del inmueble o determinar que los compradores estaban obligados a conseguir una financiación bancaria para la compra del inmueble de la URBANIZACION000 , por lo que tal incumplimiento permitiría al vendedor a resolver el contrato de compraventa, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil.

La última posibilidad, resolución del contrato por incumplimiento grave, en aplicación del artículo 1124 del CC, al que alude la parte demandada en el hecho sexto (final de la hoja 4) de su escrito de contestación a la demanda, debemos rechazarla pues no se puede exigir como obligación esencial del contrato algo que no depende de la voluntad de una de las partes y además ningún pacto contenido en el contrato impediría a los compradores que pagasen el precio pactado por la finca de la localidad de Conil sin mediar financiación.

La condición resolutoria produce la perdida de los derechos adquiridos, la extinción de los mismos y la restitución de los efectos derivados del contrato, en definitiva la relación jurídica ha desplegado todos sus efectos desde el momento de la celebración del contrato y la llegado o cumplimiento de la condición pone fin a la relación existente entre las partes bien con efectos 'ex nunc', desde ahora en adelante o bien con efectos retroactivos ( ex tunc). No parece ser la figura que se adecue al pacto contenido en la estipulación sexta, pues regula la situación cuando todavía no se había consumado el contrato de compraventa y no podemos ignorar que, como dijimos antes, nada impediría que los compradores abonasen el precio sin valerse de financiación.



SEXTO. Dado que la redacción del párrafo primero de la cláusula sexta es un poco confusa nos parece que debemos apoyarnos también en el contenido del artículo 1285 del Código Civil que establece que 'las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas' y en del artículo 1286 ' las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato', en definitiva analizar la estipulación sexta de acuerdo con los pactos y facultades concedidas a la partes en el contrato y con la naturaleza del mismo.

Simplemente se ha introducido un pacto que permite al comprador desligarse unilateralmente del contrato, sin la pérdida de la cantidad entregada al firmar el contrato, como ocurre con la figura de las arras penitenciales que vienen reguladas en la estipulación séptima. Con la misma la parte compradora puede desistir del contrato unilateralmente, por su sola voluntad, y sin que la otra parte pueda exigir el cumplimiento ni cualquier clase de indemnización.

Ahora bien tal facultad, a pesar de que la redacción permite llevarnos a confusión, solo la puede ejercitar la parte compradora que es la que puede ver supeditado el cumplimiento de sus obligaciones a la obtención del préstamo; el vendedor que quiera desistir del contrato antes de su consumación debe sujetarse a lo establecido en la cláusula 7ª del contrato, arras penitenciales, es decir solo puede desvincularse devolviendo duplicadas la cantidad recibida en el acto de la firma del contrato privado.

No puede equipararse la situación del comprador, que puede verse ante la imposibilidad de pagar el precio pactado sino se le concede la financiación, de la del vendedor, por lo que no existe motivo para extenderle tal facultad ya que su posición queda protegida en cuanto que de no consumarse el contrato se quedaría con la cantidad entregada a cuenta como parte del precio. La parte apelante indica en el recurso que la cláusula sexta también está dispuesta en beneficio del vendedor pues le aporta seguridad jurídica sobre el buen fin de la operación permitiéndola disponer de la finca en caso de que no se hubiese concedido el préstamo, pero no debemos olvidar que la seguridad jurídica no queda en peligro, pues unos días después (ver estipulaciones 3ª y 7ª) se tendría que abonar el precio por la compradora y, de no hacerse efectivo, la vendedora quedaría absolutamente libre para resolver el contrato. Por todo ello la invocación que hace la parte apelante del artículo 1256 del CC, que dispone que 'la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes', para solicitar un trato igualitario a las partes carece de justificación pues la posición de las mismas es sustancialmente diferente para interesar la aplicación de una misma facultad tras el fracaso de la financiación.

Es cierto que en este caso el contrato estaba perfeccionado, la labor del mediador había finalizado y solamente podría privar de eficacia al contrato, con efectos ex tunc o retroactivos, que la parte compradora decidiese resolver el contrato en caso de no obtención de la financiación, lo que no lo hizo. El que posteriormente voluntariamente la parte compradora y vendedora acordasen resolver el contrato que era perfecto no afecta al derecho de la parte actora de exigir el importe de su mediación.

SÉPTIMO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales fácticas o jurídicas que permitan separarnos del principio objetivo del vencimiento ( artículos 398. 1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por doña Lourdes y doña Leonor , que vienen representadas ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Elena Puig Turégano, contra la sentencia dictada el 27 de septiembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Madrid en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el número 984/2016, debemos CONFIRMAR la referida resolución en todos sus extremos y con condena a la apelante en las costas devengadas en esta segunda instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0030-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a 23 de septiembre de 2019 DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.