Sentencia CIVIL Nº 275/2020, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 1514/2019 de 15 de Mayo de 2020

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000275/2020
Ilmos. Sres.
Presidente
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER (Ponente)
Magistrados
D. JUAN CARLOS FERNANDEZ LLORENTE
D. ALFONSO Mª MARTÍNEZ ARESO
En Zaragoza, a 15 de Mayo del 2020.
La SECCION Nº 5 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ZARAGOZA, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados
que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Apelación nº 0001514/2019,
derivado del Concursal - Sección 1ª (General) nº 0000510/2015 - 01, del JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 1
DE ZARAGOZA; siendo parte apelante, ADMINISTRACION CONCURSAL DE VILLA KRISTAL S.L. y RESIDENCIAL
VILLA KRISTAL S.L., representado/a por el/la Procurador/a D. LUIS IGNACIO ORTEGA ALCUBIERRE y asistido/a
por el/la Letrado/a D/Dª ADELA ISABEL FABREGAT CARRASCO y MANUEL CATALAN LÁZARO; parte apelada,
D/Dña. Leticia , Lorena y Avelino , representados por el/la Procurador/a D/Dª ANA ELISA LASHERAS MENDO,
EUGENIA BERDIE PABA y EUGENIA BERDIE PABA y asistidos por el/la Letrado/a D/Dª HIPÓLITO JOSÉ GÓMEZ
MUÑOZ, JOSE LUIS BERDIE PABA y JOSE LUIS BERDIE PABA.
Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- Con fecha 4 de Octubre de 2019, el referido JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 1 DE ZARAGOZA dictó Sentencia en Concursal - Sección 1ª (General) nº 0000510/2015 - 01, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: 'Que desestimando la demanda de incidente concursal interpuesta por la Concursada Residencial Villa Kristal SL y la Administración Concursal contra Avelino , Natividad , Leticia y Lorena debo acordar y acuerdo: 1º) No dar lugar a la solicitud de resolución del contrato de opción de compra de 24 de octubre de 2006, suscrito entre las partes, absolviendo a los demandados de los pedimentos de condena de la parte demandante. 2º) Con expresa condena en costas a la parte demandante, que deberán ser reconocidas en el concurso como créditos contra la masa.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de ADMINISTRACION CONCURSAL DE VILLA KRISTAL S.L. y RESIDENCIAL VILLA KRISTAL S.L..



CUARTO.- La parte apelada, Leticia , Lorena y Avelino , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.



QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Nº 5, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 0001514/2019, habiéndose señalado el día 2 de Marzo de 2020 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida, y
PRIMERO.- En el seno del Concurso de acreedores de la sociedad 'Residencial Villa Kristal, S.L.' se desarrolla el incidente concursal mediante el cual la concursada y la Administración Concursal (actual liquidador del concurso) solicitaban la resolución del contrato de opción de compra suscrito por aquélla con los demandados (concedentes de la opción) y la devolución de la prima satisfecha (1.167.460 Euros), más los intereses legales devengados desde la fecha de pago hasta la de presentación de la demanda (477.490 €), más los intereses legales de todo ello (1.644.950 €) a partir de la demanda hasta su pago.



SEGUNDO.- Las razones que avalan dicha pretensión se concretan en las consecuencias que la concursada (optante) extrae del contrato de opción de 24-10-2006 y que se concretan en incumplimientos relevantes por parte de los concedentes de la opción y propietarios de las fincas objeto de dicho pacto previo a la compraventa de éstas.

Según la demandante la opción de compra estaría condicionada (aunque utiliza otra terminología) a que los concedentes, futuros vendedores, realizaran todo lo necesario para que en el momento de ejercicio de la opción las participaciones indivisas de las que eran titulares se transmitieran como fincas concretas e independientes, habiendo por tanto, cesado la indivisión, como conditio sine qua non del ejercicio de la opción y subsiguiente compraventa.

Además, alega que ese incumplimiento de los concedentes es relevante, puesto que ninguna gestión realizaron para acabar con esa indivisión.

Por otra parte y relativo a una de las dos parcelas objeto del contrato (o precontrato), carecería de la calificación de suelo urbanizable y tendría la de rústico, por lo que su precio sería muy inferior al acordado (118.000 € frente a 500 Euros).

Ni gestionaron e impulsaron el proyecto urbanizador, ni le otorgaron a la administradora de la optante ('Residencial Villa Kristal, S.L.') el poder notarial acordado, por lo que tampoco le permitieron a Dña. Santiaga realizar impulso y gestiones al respecto.



TERCERO.- Los demandados rechazan frontalmente dichos argumentos. No ha existido incumplimiento alguno. La conversión de participaciones indivisas en fincas concretas interesaba a la demandante, por eso se lo autorizó a actuar en ese sentido en nombre de los propietarios.

Hubo una autorización administrativa que utilizó frente al Ayuntamiento de Benasque. La Sra. Santiaga y la sociedad que administra se dedican al mundo inmobiliario y a la asesoría de naturaleza jurídica, por eso fue ella la que redactó el contrato de opción. De hecho, si se acordó una opción en vez de venta directa fue porque a la demandante le interesaba así evitar el rectracto de comuneros que iba a ejercitar el propietario de la mayor parte de participaciones indivisas de esas fincas. Como efectivamente así fue.

Tampoco su condición de experta en el tráfico inmobiliario hace creíble el error en la calificación y precio de las fincas.

En todo caso, nunca instó a los propietarios a nada. Es más pagaba anualmente el precio pactado por el mantenimiento de la opción.

Es más, todos los gastos tanto de la terminación de la indivisión, como de la urbanización se pactaron en la escritura de opción a cargo de la optante, lo que reforzaría el argumento de que le figura de la opción fue para evitar el triunfo del rectracto del Comunero mayoritario.

Carece de sentido que haya pagado 30.000 € por el mantenimiento de la opción (año tras año) sin exigir nada a los concedentes que, según la actora, serían los causantes del retraso por su inactividad.

La razón de todo ello no fue otra que la crisis económica e inmobiliaria que sucedió en los años 2007 y siguientes.



CUARTO.- La sentencia de primera instancia acoge la tesis de los demandados y desestima la demanda.

Ante lo que se alzan la concursada y la liquidadora del concurso, reiterando los citados argumentos al entender que la sentencia contiene una errónea valoración de la prueba y una incorrecta interpretación del contrato de opción de compra.



QUINTO.- OPCION DE COMPRA.- La Sentencia 538/2018, de 10 de julio de esta sección 5ª resume la doctrina relativa a dicha institución: 'El contrato (o precontrato para algunos) de opción de compra, es un negocio jurídico según el cual el concedente u optario concede a un tercero, optante, el derecho a adquirir un determinado bien. De tal manera que esa adquisición sólo dependerá de la decisión del optante, que vinculará al concedente o promitente; quedando así perfeccionado automáticamente el contrato, la compraventa ( Ss.T.S. 3-4-2006 y 722/14 , 18-2-2015 ). Por tanto, la opción de compra es esencialmente temporal. Pero, además, esa opción lleva generalmente consigo un precio o prima. Que es la contraprestación para que el concedente quede sujeto a la opción del optante, durante un determinado plazo. Cuando no se ejercita la opción, la consecuencia no es que deba indemnizar daños y perjuicios al promitente (salvo pacto), sino la pérdida del precio o canon de la opción ( S.T.S. 191/2015, 8-4 ).

Ahora bien, la opción de compra, como negocio sinalagmático es susceptible de resolución, ex art. 1124 C.c ., cuando el incumplimiento tenga fuerza resolutoria por su contenido de esencial. ( Ss.T.S. 91/15, 26-2 y 170/15, 26-3 ).'

SEXTO.- La reciente S.T.S. 67/2020, de 3 de febrero abunda en esta idea.

Hay un precontrato que si se cumple (ejercicio de la opción en plazo), obliga a los concedentes a perfeccionar la compraventa proyectada. Para lo cual es preciso que el objeto y precio de la misma estén ya plenamente configurados en el pacto de opción.

Constituyendo, pues, elementos principales de la opción: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa; la determinación del objeto de ésta y el señalamiento del precio para la futura adquisición; la concreción de un plazo para la opción y, optativamente, el pago de la prima por el derecho a optar.

En principio la única obligación de los concedentes es no disponer del bien ofrecido, mantener la oferta y respetar el plazo de la opción. Aunque se pueden pactar otras obligaciones en atención al principio de autonomía de la voluntad.

El optante ha de tener en cuenta que el requisito de la 'tempestividad' en el ejercicio de la opción es elemento esencial de la opción, es consustancial a su naturaleza.

Por la tanto, como señala la citada S.T.S. 67/2020, la resolución del contrato de opción sólo procede cuando se da un incumplimiento de relevancia ( S.T.S. 690/2014, de 9 de diciembre).

SEPTIMO.- Partiendo de estas premisas jurídicas habrá que examinar el contrato, a la luz de los arts. 1281 y siguientes C.Civil y valorar la prueba practicada.

OCTAVO.- El contrato tiene una redacción amplia (7 Páginas) pero directa, lo que permite una aproximación a su comprensión en base a sus términos ( art. 1281), lo que no excluye la necesaria integración de las cláusulas entre sí ( art. 1285 C.c.).

A juicio de este tribunal son cuatro las cláusulas que merecen un estudio más detenido a fin de desvelar la intención de las partes. La tercera, quinta, séptima y octava.

NOVENO.- La cláusula tercera al hablar del plazo de la opción (5 años) y su adelanto al momento en que las participaciones indivisas de los concedentes se conviertan en fincas independientes, sí que permite entender que la finalidad era adquirir fincas individualizadas de propiedad única o conjunta de dichos concedentes; es decir, no compartido con terceros.

Redacción reiterada en la cláusula quinta-a).

Se fija, por tanto, el objeto de la compraventa.

Por lo que existe un condicionante a cumplir en la vida de la opción. Es preciso un comportamiento activo y no solamente el paso del tiempo.

DECIMO.- Pero, precisamente, a determinar a quien le correspondía ese 'agere' se dedican las cláusulas séptima y octava. Y éstas sí que poseen una clara determinación de que quien ha de ocuparse de que las fincas estén en las condiciones previstas para la compra es la optante y compradora; la experta en el tráfico inmobiliario; la que ha pagado ya por la opción alrededor de un millón de euros en previsión de una urbanización en la villa de Benasque.

A tal fin, los cedentes sólo se obligan a colaborar, es decir facilitar la aportación de sus derechos a la futura Junta de de compensación. Facilitar y no entorpecer las gestiones de la optante y compradora. A cuyo fin le concederán las necesarias autorizaciones (poder notarial).

Pero es que la cláusula octava también sitúa a la optante en el lado activo de la individualización de los derechos de los cedentes. Incluso, dice, ejerciendo la acción de división de la cosa común.

UNDECIMO.- A esta exégesis contribuye la prueba practicada.

En efecto, no puede alegar ahora la optante, que el precio pactado es excesivo, puesto que las fincas individualizadas valen más que las participaciones indivisas.

Tampoco que no se le otorgó poder notarial, que nunca requirió. Pero sí obtuvo una autorización para actuar ante el Ayuntamiento de Benasque, que utilizó en varias ocasiones.

No consta óbice ni cortapisa alguna por parte de los cedentes para que la optante llevara a cabo sus gestiones, tanto urbanísticas como de individualización de las fincas.

La postura actual de la demandante concuerda mal con el pago voluntario del precio adicional por cada anualidad que pasaba sin ejercitar su derecho de opción.

Y sí por el contrario, consta obviado el peligro real del retracto de comuneros que intentó el comunero con más participaciones indivisas, D. Heraclio , en el mismo año 2006.

DUODECIMO.- Por todo lo expuesto, no existe motivo alguno para declarar la resolución del pacto de opción por incumplimiento de los cedentes. Debiendo confirmarse la sentencia apelada. Con condena en costas a la parte apelante ( art. 398 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de ADMINISTRACION CONCURSAL DE VILLA KRISTAL S.L. y RESIDENCIAL VILLA KRISTAL S.L.. Confirmando la sentencia apelada. Con condena en costas a la parte apelante. Dese al depósito el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional, y extraordinario por infracción procesal, si es interpuesto conjuntamente con aquél ante esta Sala.

El plazo para su interposición será el correspondiente a lo dispuesto en el art. 2 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, en relación con los arts. 448 y siguientes de la LEC. Plazo que se computará desde el primer día hábil siguiente a aquél en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento, declarada por la D.A.

segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

La admisión de dicho recurso precisará que el recurrente al presentar el escrito de interposición acredite haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en la Sucursal 8005 de BANCO DE SANTANDER, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil- Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de este documento a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda. Los datos personales incluidos en este documento no podrán ser cedidos ni comunicados a terceros. Se le apercibe en este acto que podría incurrir en responsabilidad penal, civil o administrativa.