Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000837/2020
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE ORIHUELA
Autos de Juicio Ordinario - 000083/2017
SENTENCIA Nº 275/2021
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega
Magistrado: D. Edmundo T. García Ruiz
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En ELCHE, a quince de junio de dos mil veintiuno
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de JUICIO ORDINARIO 83/2017, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la mercantil 'HOSER CABO ROIG, SL', representada por el Procurador Sr. Martínez Rico y dirigida por el Letrado Sr. Rafael Antonio Carmona Mari contra D. Lucas, representado por el Procurador Sr. Vera Saura y dirigido por el Letrado Sr. Marcos Manuel Almarcha.
Antecedentes
PRIMERO.-Fallo recaído en primera instancia.
El día 13 de mayo de 2020 se dictó sentencia en los autos arriba indicados cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
Que DESESTIMANDO como DESESTIMO la demanda interpuesta por la mercantil 'HOSER CABO ROIG, SL', representada por el Procurador Sr. Martínez Rico contra D. Lucas, representado por el Procurador Sr. Vera Saura, debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos de la demanda y con expresa imposición de costas a la parte demandante.
SEGUNDO.-Interposición del recurso de apelación.
Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la parte demandante, siendo admitido y dándose el traslado legal a la parte contraria para oponerse y/o impugnar el recurso.
TERCERO.-Oposición al recurso de apelación.
Conferido el traslado legal, la parte apelada se opuso al recurso presentado.
CUARTO.-Formación de rollo y designación de ponente.
Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el Rollo nº 837/2020, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 10 de junio de 2021 a las 9 horas.
QUINTO.-Control de la actividad procedimental.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, a excepción de algunos plazos procesales debido a la carga de trabajo que soporta este órgano.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Marcos de Alba y Vega
Fundamentos
PRIMERO.-La sentencia de instancia desestima la demanda presentada en ejercicio de acción de resolución del contrato de arrendamiento firmado por las partes en fecha 15 de enero de 2015 por incumplimiento de las obligaciones del arrendador y reclamación de la cantidad de 222.060,41 euros en concepto de daños y perjuicios, con intereses desde la reclamación judicial y costas.
La parte demandante, disconforme con la reclamación anterior, interpone recurso de apelación denunciando error en la valoración de la prueba tanto en relación con la procedencia de la acción resolutoria como respecto de los daños y perjuicios que considera probados, reclamando que ' se dicte resolución por la que con estimación del recurso de apelación se revoque la resolución judicial impugnada en todos sus extremos, y en su lugar se dicte otra por la que se estimen las pretensiones instadas por el apelante en su escrito de demanda; con carácter subsidiario a nuestra pretensión principal, se dicte resolución judicial por la que se acuerde estimar parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por mi representada contra la sentencia identificada, se revoque parcialmente la misma, y en consecuencia se condene al apelado a abonar la cantidad 221.577 '62 €, al haber excluido de la reclamación la factura n° A/46, de fecha 2 de junio de 2015, expedida por la mercantil Transport Benablon LKW, SL, que asciende a 482 '78 €, sin imposición de costas procesales a los litigantes; con carácter subsidiario a las anteriores pretensiones, se dicte resolución judicial por la que se acuerde estimar parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por mi representada contra la sentencia identificada, se revoque parcialmente la misma, en el sentido de dejar sin efecto la condena en costas impuesta en la primera instancia a la actora, declarando no haber lugar a la citada condena, y sin hacer expresa imposición de las costas procesales de esta alzada'.
La parte demandada se ha opuesto al recurso presentado, abundando con sus alegaciones en el acierto de la resolución apelada.
SEGUNDO.-La Juzgadora de instancia desestima la demanda razonando que 'partimos del reconocimiento por ambas partes del contrato de arrendamiento de finca rústica de fecha 15 de enero de 2015, y de su naturaleza jurídica, calificación e interpretación derivan los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario para, a continuación, analizar a la luz de las pruebas practicadas si el demandado ha incumplido lo que le incumbía, así como, en su caso, sus consecuencias. En primer término acudimos a la denominación del contrato : 'arrendamiento de finca rústica ' y a su objeto:
'(...) finca rústica ' CASA000', sita en Torremendo, con la siguiente descripción:
Dicha finca tiene una superficie total aproximada de 300 tahúllas, equivalentes a 35,55 Ha, y una superficie útil de cultivo, descontada la superficie que ocupa el embalse, taludes, caminos y eriales, de 250 tahúllas, equivalentes a 29,625 Ha.
La finca dispone de dotación de agua según se indica por la Comunidad de Regantes DIRECCION000, cuyo certificado de disponibilidad se adjunta a este contrato'.
La finalidad del arrendamiento era el cultivo durante cinco campañas de alcachofas, hortalizas u otros cultivos similares.
Es sabido que para la efectividad de estas cosechas es imprescindible implementar un sistema de regadío, pero son las partes las que deciden en ejercicio de la autonomía de la voluntad el obligado a proporcionar o instalar el sistema, su coste, su repercusión en la renta, el obligado a las reparaciones, las mejoras, etc y es llamativo que las partes no se refieran en el contrato de forma explícita a cómo se iba a regar ni a la existencia ni estado de conservación de la balsa o balsas, pero en las estipulaciones Cuarta y Séptima sí pactan sobre las obras, instalaciones necesarias y mejoras a realizar:
'ambos se facultan para 'permitir la realización de las obras, reparaciones o mejoras que deba o pueda realizar la otra parte...'.
'el arrendatario queda autorizado a realizar cuantas labores de preparación del terreno sean oportunas para la adaptación del cultivo a implantar, corriendo por cuenta del arrendatario los gastos necesarios'
'el arrendatario se compromete a dejar en la finca, cuando abandone la misma, las mejoras y materiales utilizados en la realización de su actividad en la finca, tales como gomas de riego, instalaciones necesarias y similares'.
Por ello, de la lectura del contrato podemos concluir que en el contrato la balsa o balsa no se ha tenido en cuenta ni como elemento principal ni accesorio a lo que es el objeto; se trata de un arrendamiento de finca rústica, mediante el que se cede temporalmente una finca o parte de ella para su aprovechamiento agrícola dentro de un plazo y que se rige por la voluntad de las partes en lo que no contradiga a la Ley 49/2003, de 29 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, modificada por Ley 26/2005, y supletoriamente por el CC y por los usos y costumbres. Se distingue del arrendamiento de explotación de finca, definido en el art. 2 de la LAR, referido a explotaciones constituidas con anterioridad o al concertar el arrendamiento, cuando la finca es objeto del mismo en el conjunto de sus elementos, considerado como unidad orgánica, pactada expresamente y acompañada del correspondiente inventario.
El art. 11 de la Ley 49/2003 establece los criterios y requisitos formales de los contratos de arrendamientos rústicos:
'1. Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados.
A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.
La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su, inscripción en el Registro de la Propiedad.
2. Los arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos, deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato.'
Es importante esta distinción porque la voluntad de las partes no fue la de incluir elementos que pudieran resultar esenciales para la finalidad de aprovechamiento agrícola y por ello no mencionan la existencia ni el estado de conservación para su uso de la balsa grande ni de la pequeña, pues no se concierta un arrendamiento de explotación ni se incluye inventario de elementos integrantes; se arrienda la finca con mención de su dotación de agua conforme al certificado de la Comunidad de Regantes DIRECCION000 que se anexa al contrato.
La parte actora toma posesión de la finca y en fecha 1 de octubre de 2015 su entonces abogado requiere por fax al demandado para resolver el contrato, con indemnización al arrendatario de 300.000 euros y sin que en el texto se mencione que la causa es que la balsa es inservible por las fugas de cantidad de agua.
En este fax (doc. 7 de la demanda) se dice: 'han sido múltiples los problemas derivados tanto de la falta de adecuación de la finca al objeto al que fue arrendada, por carecer de los medios materiales óptimos para ejercitar en ella la actividad agrícola, así como por una continua injerencia en la gestión y tratamiento de la finca por parte de mi cliente y de los profesionales por éste designados para la explotación de la finca...'
Hay un segundo requerimiento por fax en fecha 13 de enero de 2016 (doc. 8 demanda) en el que se reitera que la finca ha resultado inservible para su objeto, como consecuencia de los problemas derivados tanto de la falta de adecuación de la finca al objeto al que fue arrendada, por carecer de los medios materiales óptimos para ejercitar en ella la actividad agrícola, así como por una continua injerencia en la gestión y tratamiento de la finca por parte de mi cliente y de los profesionales por éste designados para la explotación de la finca; manifiesta que se han ocasionado daños y perjuicios, da por resuelto el contrato, devuelve la posesión al dueño y apercibe del inicio de acciones legales.
Tampoco en esta reclamación se menciona el defectuoso estado de la balsa como causa de que no se haya podido cultivar.
Es en la demanda cuando la parte actora explica que al llenar la balsa el arrendatario con 9.000 m³ de agua para iniciar las labores de cultivo se percató de una importante pérdida por el estado defectuoso y al no conseguir llegar a un acuerdo con el dueño para construir una nueva balsa en el lugar en el que ya había una más pequeña le requirió mediante el primer burofax de 1 de octubre de 2015 y en el que, reiteramos, se alude a problemas genéricos pero no se menciona la que según la demanda es la causa principal de que el arrendatario no pueda 'ejercitar en ella la actividad agrícola'.
Con la demanda se aporta el Informe pericial elaborado por el Ingeniero Técnico Agrícola, D. Estanislao, en el que se ha ratificado en el acto del juicio y sometido a preguntas y en cuyo punto 5.5 expone sus conclusiones sobre el estado de la balsa:
'La pérdida piezométrica de agua fue de 0,62 m. en un período de aproximadamente un mes. Por lo cual la balsa no puede ser utilizada para riego, por lo que habrá de acometerse la construcción de una nueva, ya que hay que recordar que en el caso de llenarse a más cota de agua la balsa, esta se perdería a más velocidad, ya que al aumentar la presión sobre la base donde se encuentra la rotura, el agua escaparía más rápido (...).
Por último, como conclusión final a este apartado, se deduce que sin balsa de riego, la finca no puede tener un aprovechamiento de regadío, por lo tanto no es posible la plantación de un cultivo hortícola, de las características del que viene en la 'cláusula primera' del contrato, ya que estos cultivos están caracterizadas por consumos hídricos superiores a los 10.000 m2'. En este último párrafo se sustenta la reclamación de resolución por incumplimiento contractual con indemnización por daños y perjuicios de la cantidad total de 222.060,41 €. y que se desglosan: 34.015,13 € en concepto de daño emergente: 10.256,50 € preparación de la finca e inicio de obras de construcción de la nueva balsa.
17.756,56 €: nóminas de trabajadores. 6.002,07 €: seguros sociales.
Y 188.045,28 euros en concepto de lucro cesante, calculado como renta anual de la explotación.
La parte actora argumenta que no figuraba la balsa en el contrato porque era evidente que tenía que estar y la parte demandada mantiene que la balsa no figura en el contrato porque no es su causa.
El actor ha manifestado que los goteros partían de la balsa grande que no tenía cabezales pero él entendía que la balsa no se incluía en las instalaciones referidas en el contrato.
Del clausulado del contrato es evidente que la voluntad de las partes nunca fue incluir la balsa como elemento esencial en la prestación del arrendador y además se pacta expresamente que serán por cuenta del arrendatario 'realizar cuantas labores de preparación del terreno sean oportunas para la adaptación del cultivo a implantar, corriendo por su cuenta los gastos necesarios y se compromete a dejar en la finca, cuando abandone la misma, las mejoras y materiales utilizados en la realización de su actividad en la finca, tales como gomas de riego, instalaciones necesarias y similares.'; es decir, se pactó a cargo del arrendatario la implementación del sistema de riego para el cultivo, contando con la dotación de agua de la Comunidad de Regantes y siendo posible la instalación de un sistema de riego por goteo localizado sin presencia de balsa y que es viable tal, como concluye el perito de la parte demandada y se compadece con la previsión contractual ya referida...
... En lo que se refiere a los daños de la balsa como 'vicio oculto' que justifica la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, en el Informe pericial que se aporta con la demanda (doc. 6), en la pág. 11 el Ingeniero Técnico Agrícola, Sr. Estanislao, describe la balsa y cifra su antigüedad en más de 30 años y considera que es imposible ver si existe rotura porque no es apreciable la lámina impermeable, pero también manifiesta que los materiales plásticos utilizados en esa balsa actualmente están en desuso y a pesar de ello considera existencia de vicio oculto dado que sólo una vez llenada es posible saber si estaba dañada y tenía pérdidas.
En el juicio ha declarado que cuando visitó la finca en noviembre de 2015 se veía que la finca estaba sin cultivar varios años y no tenía ni cabezales de riego ni tuberías.
Ha quedado acreditado por la testifical del intermediario en el trato, D. Hilario, que el arrendatario visitó la finca antes del contrato y pudo ver el estado de la balsa.
La parte demandada practica prueba pericial consistente en el Informe del Ingeniero Agrónomo D. Ismael, quien también ha sido llamado al acto del juicio, se ha ratificado en su Informe que ha sido sometido a contradicción y de su descripción de la finca y del estado de la balsa, (págs. 5 y 6), reproducimos los siguientes párrafos:
(...) Desde, al menos, el año 2005 en la finca no se han cultivado hortalizas, permaneciendo únicamente la producción de cítricos en las dos pequeñas piezas indicadas anteriormente...
No podemos determinar con exactitud el estado de la balsa y la fecha en que dejó de tener uso, probablemente no lo tuviera desde el año 2005 fecha en la que se encuentra cultivada una porción de finca inferior al 2% de la totalidad de la superficie (cítricos), por tanto, no era necesaria su utilización. En el año 2012 la finca está completamente en blanco, por tanto la balsa no se usaba. En el año 2014 observamos que la finca se encuentra sin ningún cultivo y la balsa totalmente vacía, de lo que se deduce que no se usaba.
En la visita realizada por el presente perito, se evidencia que la balsa estaba en desuso desde hace años, con presencia de matas y cañas, además del evidente deterioro de las conducciones de entrada y salida de la misma, esa circunstancia es apreciable para cualquier agricultor o persona versada en sistemas de riego por tanto es obvio que la balsa necesitaba obras de adecuación y rehabilitación...'
Para esta descripción se han utilizado los planos y ortofotos históricas que se acompañan como anejo 1 al Informe.
De la valoración conjunta de las descripciones de la finca que realizan los dos peritos en su Informes y en el acto del juicio, unido al testimonio del intermediario que visitó la finca con las partes antes de firmar el contrato, así como con los testimonios de los personas que por encargo de la actora realizaron trabajos en la finca durante el año de vigencia del contrato sobre la existencia de restos gomas y conducciones de agua antiguas, abandonadas e inservibles como conducciones de riego, unido al conocimiento profesional de la actividad que se le presume a la mercantil arrendadora, consideramos que el estado de abandono del sistema de conducciones de regadío y la evidente antigüedad y apariencia de haber estado años sin rellenar de la balsa grande no pasó desapercibido por el arrendatario antes del firmar el contrato, por lo que no podemos considerar la existencia de 'vicio oculto'.
En este sentido ha declarado como testigo el legal representante de Riegos Visan, SL que cualquiera podría ver 'a simple vista' que la balsa grande 'vieja' estaba rota y tenía que repararse y no servía para ser utilizada por su deterioro.
No ha quedado probado que la balsa fuera elemento esencial del contrato de arrendamiento de finca rústica, ni que el arrendador estuviera obligado al buen estado de conservación de la balsa ni que fuera apta para su uso por el arrendatario; tampoco ha quedado probado que el único y viable aprovechamiento de la dotación del agua que corresponde a la finca pasara por el uso de balsa, pues es posible un sistema de riego localizado por goteo, ni que el coste de la ejecución de una nueva balsa fuera a cuenta del arrendador y de hecho en el contrato está previsto que serán de cuenta del arrendatario las 'instalaciones necesarias'. El testigo D. Hilario, intermediario del contrato, ha declarado en el juicio que el actor vio la balsa grande y se pactó que se haría cargo de preparar la finca, no se habló de balsa ni de preparar caminos y la balsa 'estaba abandonada pero no sabía que estuviera rota' y sí confirma que se habló de renegociar el contrato para un plazo de 8 años y con la obligación de Nemesio de 'reparar la balsa' pero el demandado no firmó.
Por todo lo expuesto concluimos que el demandado no incumplió el contrato que ya quedó ya resuelto por iniciativa de la parte arrendataria en el burofax de 13 de enero de 2016 (doc. 9 de la demanda) y que la parte arrendadora consintió de forma implícita.
El contrato quedó resuelto por voluntad de las dos partes justo al año de la firma y estando pagada la renta del primer y único año de vigencia y recuperada la pacífica posesión por el propietario, no hay ninguna consecuencia jurídica derivada....'
Ante dicha argumentación la demandante opone, para justificar su pretendida valoración errónea por parte de la Juzgadora a quo, que la existencia de la balsa de riego formaba parte de la 'dotación de agua' que se enuncia en el contrato y que su ausencia hace inadecuada la explotación de la finca para el cultivo de alcachofas, hortalizas y similares; que no era necesario inventariar las balsas porque era obvia su existencia; que inicialmente se aceptó un acuerdo modificativo precisamente por esa causa; que la parte actora desconocía que la balsa estaba rota y que, por otra parte, los daños y perjuicios son los que relata en su demanda.
Con carácter previo debemos significar que como esencialmente lo que se pretende es denunciar una errónea valoración de la prueba, según reiterado criterio jurisprudencial si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero teniendo en cuenta, como recuerda la STS de 14 de octubre de 2009 que 'el principio de inmediación tiene una presencia más limitada en la segunda instancia - lógicamente referida a la práctica de nuevas pruebas y celebración de vista- y el tribunal de apelación examina las actuaciones probatorias llevadas a cabo ante el Juzgado sin plena inmediación, si bien teniendo a su disposición las mismas mediante la grabación efectuada sobre su desarrollo.'
Además de lo anterior, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia. Salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, porque prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.
En este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.
Como recuerda la STS de 30 de julio de 2008: 'La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.'
TERCERO.-Efectivamente, debemos recordar primeramente que en la demanda inicial lo que se afirmaba es que, tras suscribir el contrato de arrendamiento referenciado, observaron que la balsa grande de riego perdía agua, alcanzado un acuerdo con el demandado por el cual se ampliaba la duración del contrato a 8 años con una rebaja proporcional de la renta de carácter temporal, pero que ' una vez iniciados los trabajos de construcción de la balsa, el demandado cambió de opinión negándose tanto a la realización de la nueva balsa como a la reparación de la balsa de riego existente, circunstancia que motivó que mi representada no pudiera explotar la finca...'.
El acuerdo novatorio mencionado no ha quedado demostrado, ni siquiera que se realizara de forma verbal y, por contrario, el corredor que medió en la contratación afirma que no llegó a suscribirse, por lo que el único incumplimiento contractual que podría imputarse al demandado debería estar fundamentado en las cláusulas del contrato de arrendamiento de 15 de enero de 2015 que referencia la resolución impugnada.
El contrato dice en su clausulado:
'1ª.- El arrendamiento tendrá una duración de 5 años, a contar desde el día 15-1-2015 hasta el 14-1-2020, equivalentes a 5 campañas de cultivo de alcachofas, hortalizas u otros cultivos similares; una vez finalizado se podrá prorrogar por acuerdo de ambas partes.
2ª.- El precio se establece en la cantidad de 21.000 €/ año, actualizable anualmente conforme incremento IPC.
3ª.-El importe de la primera anualidad se confiesa recibido y las ulteriores rentas se abonarán al inicio de cada anualidad entre los días 15 y 30 de enero, mediante cheque bancario o transferencia.
4ª.- Tanto arrendador como arrendatario se obligan a permitir la realización de las obras, reparaciones o mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante, realizándose las mismas en la época de año y en la forma que menos perturben, salvo las que no puedan diferirse.
Así mismo el arrendatario queda autorizado por el arrendador, a realizar cuantas labores de preparación del terreno sean oportunas para la adaptación al cultivo a implantar, corriendo por cuenta del arrendatario los gastos necesarios.
5ª.- En el caso de venta de la finca en el período del arriendo, el arrendatario dejará libre la finca del presente arriendo en la campaña inmediata siguiente a producirse dicha venta. La indemnización a percibir en ese supuesto será la cantidad satisfecha por el arriendo en el año de la venta.
6ª.- El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
7ª.- El arrendatario se compromete a dejar en la finca, cuando abandone la misma, las mejoras y materiales utilizados en la realización de su actividad en la finca, tales como gomas de riego, instalaciones necesarias y similares.
8ª.- Podrá resolverse el contrato a instancia del arrendador cuando concurra alguna de las siguientes causas:
-I. Falta de pago de la renta en el plazo estipulado.
-II. Destinar la finca en todo o en parte a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente.
-III. Ceder o subarrendar la finca el arrendatario sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
-IV.-Que el arrendatario cause graves daños en la finca con dolo o negligencia manifiesta.'
El Capítulo IV, del Título II, del Libro IV del Código Civil, bajo l rúbrica 'De la interpretación de los contratos', (artículos 1281 a 1289, inclusives), establece las normas de la interpretación contractual. El Tribunal Supremo, ha señalado en su sentencia de fecha 30 de diciembre de 2003, que 'Una reiterada y muy abundante jurisprudencia de esta Sala que mantiene que la interpretación del contrato corresponde al órgano jurisdiccional de instancia y sólo puede ser combatida en casación si ha sido ilógica, errónea, arbitraria, absurda o contraria a derecho. Así lo han ducho, con práctica literalidad, las SS 25-1-95, 16-11-95, 19-2-96, 23-11-97, 10-6-98, 3-12-99, 20-1-2000, 25-7-2000, 12-7-2002, 16-7-2002, 11-3-2003 y 21-4- 2003; ésta ultima resume la doctrina en estos términos: 'Con relación a los arts. 1281.2 y 1282 CC, esta Sala tiene repetido hasta el cansancio, que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los tribunales de instancia y tal criterio prevalece, a menos que se demuestre que sea ilógica o absurda - SS 17-3 y 23-5-83- o se impugne por la vía adecuada el error sufrido por aquellos, pero sin que pueda pretenderse sustituir por el criterio del recurrente la interpretación rechazada - SS, entre otras muchas, de 30-10 y 22-11-82, 4-5-84, 26-9-85, y 28-2-86'. El Código Civil, da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas (S 30-9-2003).
Los arts. 1281 y 1282CC sancionan el principio espiritualista de la interpretación de los contratos. En particular, el art. 1281.1 manda estar al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes. Según dicha norma los términos no pueden ser considerados claros si hacen dudar sobre cual es la común voluntad ( SS 28-6-2004).
En el caso enjuiciado lo que se arrienda es exclusivamente una superficie agrícola, sin mención alguna a ninguna clase de instalaciones, con 'dotación de agua', expresión que únicamente indica que el terreno tiene dicho elemento de cultivo, pero en modo alguno puede considerarse que incluya, como pretende el recurrente, una balsa de riego que además, como se dirá seguidamente, no se considera un elemento imprescindible para cultivar, incluso en el sistema de riego pretendido (que tampoco se enuncia en el contrato), y, por el contrario, aún en la tesis de la demandante de que si era esencial a los fines del contrato, era ella la que debería haber asumido el coste de su construcción o reparación, pues se comprometió a dejar en la finca las 'instalaciones necesarias' para la explotación (clausula 7ª).
En segundo lugar resulta, al tenor del informe pericial realizado a instancias de la demandada (folios 159 y siguientes de las actuaciones),que aunque es necesario un sistema de riego localizado para plantar alcachofas, los únicos elementos imprescindibles para su efectividad son una fuente de agua, cabezales de riego, conducciones primarias y secundarias y laterales de riego con emisores, pero no la existencia de una balsa, la cual es útil para regular los riegos, ahorrar agua o mejorar la presión del sistema, pero no imprescindible.
En el mismo sentido, la 'esencialidad' de la balsa como elemento de riego no aparece hasta la presentación de la demanda, pues no se menciona en los requerimientos extrajudiciales, que únicamente menciona la carencia de 'elementos materiales óptimos para ejercitar' la explotación además de una actuación obstaculizadora que tampoco ha quedado probada.
Finalmente, coincidimos plenamente con el segundo argumento nuclear desestimatorio de la demanda relativo a la inexistencia de ningún vicio 'oculto' en la balsa referenciada, pues como expresa el citado perito, se trataba de un elemento de almacenaje con más de treinta años de antigüedad (hecho reconocido por ambos peritos) y en un estado evidente de abandono tal y como se aprecia en las fotografías que constan en el informe pericial presentado con la demanda (folios 32 a 34 de las actuaciones), por lo que la actora, cuyo representante revisó la finca antes de contratar, no podía desconocer que, al igual que no existían otros elementos de riego, la balsa pudiera presentar algún tipo de filtración o rotura.
En todo caso, reiteramos que del contrato no resulta que existiera obligación de aportar por parte del arrendador ningún elemento necesario para la explotación más allá de la tierra de cultivo y la dotación de agua, por lo que resulta irrelevante el estado de dicha balsa como de cualquier otra construcción o equipamiento no contemplada en el contrato.
Por lo expuesto, en plena coincidencia con la fundamentación de la sentencia apelada, rechazamos que haya existido el incumplimiento contractual pretendido, por lo que resulta innecesario analizar la existencia de los daños y perjuicios reclamados.
CUARTO.-Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC, procede la condena en las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.
Respecto a las costas de la primera instancia afirma la recurrente que ' resulta evidente que en el presente supuesto existen serias dudas de hecho, toda vez que, por un lado, no se puede pasar por alto la declaración testifical de D. Hilario, intermediario en el contrato arrendamiento rustico, quien, articuló en la vista del juicio oral que no se sabía que la balsa era inservible, y que como consecuencia de ello las partes intentaron renegociar las condiciones del contrato resultando finalmente imposible; y por otro lado, no se puede obviar la cuantía de la renta establecida, importe que no se ajusta a un arrendamiento de una finca rustica donde se tenga que realizar una inversión titánica y emplear un espacio de tiempo considerable para poder hacer útil la finca para posteriormente cultivar alcachofas, hortalizas u otros productos similares'.
En relación con esta cuestión, diremos que el sistema general de imposición de costas previsto en el artículo 394LEC se basa de forma fundamental en el principio del vencimiento objetivo, si bien se establece como pauta limitativa que afecta al principio del vencimiento, la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición, lo que en régimen del citado precepto tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho. Es la denominada discrecionalidad razonada, se pretende evitar que el sistema del vencimiento sea una consecuencia fatal y automática, desconectado del asunto, sino que ha de estar ligado a él, consiguiendo que sea más justo, al permitir valorar las causas concretas y específicas que originaron el proceso, la complejidad fáctica o jurídica, o la razón de traer a determinadas personas, pero siempre entendiendo que el criterio general es el del vencimiento, de modo que la excepción no ha de entenderse referida a supuestos poco frecuentes, sino a que su admisión exige que concurran circunstancias de extraordinaria importancia. Su aplicación es restringida y excepcional, de ahí que se exija razonarla.
La duda de hecho constituye una indeterminación o vacilación sobre unos hechos concretos, pero esta incertidumbre requiere que no se pueda despejar, pese a que se realice un análisis con criterios objetivos y racionales, desde luego tratándose de hechos que le corresponda acreditarlos a quien los alega, de conformidad con la regla de la carga de la prueba, en cuanto que se trata de hechos esenciales en los que fundamenta su pretensión, de tal modo que se ha visto abocado a acudir al proceso judicial, sin poder aclararlos o como medio para ello.
Nada de lo anterior acontece en el caso enjuiciado. El contrato es claro en sus términos y ni del mismo ni de ningún otro elemento probatorio cabía inferir que el demandado tuviera obligación de entregar una balsa de riego como parte de sus obligaciones contractuales; por otra parte, si como parece ahora insinuar la apelante padeció alguna clase de error o vicio de consentimiento que le llevó a creer lo contrario, así debió articularlo en su demanda que, sin embargo, se ha fundamentado en unos pretendidos incumplimientos que no ha conseguido demostrar, de tal manera que no existe la incertidumbre fáctica pretendida que justifique que pueda eludir el abono al demandado de los gastos que le haya causado su defensa en el presente procedimiento.
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;
Fallo
Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por HOSER CABO ROIG SL contra la sentencia recaída en los autos de JUICIO ORDINARIO 83/2017, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Orihuela, debemos confirmar y CONFIRMAMOSdicha resolución, con condena en las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.
Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.
Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.
Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.
Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.
