Sentencia Civil Nº 276/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 761/2006 de 03 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00276/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 761 /2006

Ilmos. Sres. Magistrados:

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

JOSÉ MARIA SALCEDO GENER

En MADRID, a tres de abril de dos mil ocho.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 268/2005, procedentes del JDO. 1A.INST. E INSTRUCCION N. 5 de ALCOBENDAS, a los que

ha correspondido el Rollo 761/2006, en los que aparece como parte apelante MEXMARPE S.L., representado por el procurador

D. FELIPE SEGUNDO JUANAS BLANCO, y como apelado Adolfo , representado por la procuradora Dª

MARIA FRANCISCA URIARTE TEJADA, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Alcobendas, en fecha 3 de noviembre de 2.005, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimo la demanda interpuesta por la procuradora Araceli Gómez-Elvira Suárez, en nombre y representación de Adolfo, y condeno a MEX MARPE, S.L. a cumplir con el contrato de promesa de compraventa de despacho profesional nº 3-2y plaza de garaje nº 17 del edificio de oficinas y garajes de MEZ MARPE iba a construir o ha construido en la parcela I-1b en el ámbito Z.O., 59 de Moscatelares, en San Sebastián de los Reyes.- Se imponen las costas al demandado".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, cuya parte dispositiva consta transcrita en los Antecedentes de Hecho de esta resolución, se interpone recurso de apelación en el que, después de alegar la indebida interpretación de la cláusula resolutoria pactada, cuya nulidad no se interesó de contrario, mantiene que no nos encontramos ante un verdadero contrato de compraventa, sino de un precontrato debiendo aplicar lo establecido en el párrafo 2º del artículo 1451 del Código Civil .

Recurso al que se opuso la representación procesal del demandante D. Adolfo interesando su desestimación y la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Las partes suscribieron el 26 de junio de 2.003 un acuerdo denominado "documento de reserva y promesa de compraventa de despacho profesional" en el que el demandante entregaba a la demandada Mex Marpe S.L. la cantidad de 6.000 euros formalizando reserva a su favor condicionada a la obtención de la Licencia Municipal de obras para la compra de despacho profesional, número 3-2 y plaza de garaje 17 del edificio que esa sociedad va a construir en la parcela CE-1b de San Sebastián de los Reyes, después de describir las características de esos elementos su superficie, y la forma de pago, se estipuló entre sus condiciones, como así de denominan, que "Si dicho contrato no se pudiese formalizar por cualquier causa atribuible al vendedor o por causa de fuerza mayor, Mex Marpe S.L. estará obligado a devolver la cantidad hoy recibida por el comprador anteriormente".

TERCERO.- Esa concreta estipulación es en la que la parte apelante residencia su facultad de desistir unilateralmente de ese convenio o acuerdo.

Cierto es que en la anterior estipulación se prevé la posibilidad de que el futuro comprador incumpla sus obligaciones, no presentándose a formalizar el contrato de compraventa, en cuyo caso, perderá la cantidad entregada como cláusula penal y por los perjuicios ocasionados y limitación de la facultad de disposición, pero aquella estipulación no es el reverso de ésta, como se constata tras una breve comparación de sus términos, y, en todo caso, ninguna de ellas son de las previstas en el artículo 1.454 del Código Civil , denominadas arras penitenciales, únicas que autorizan a resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o la restitución doblada de la señal entregada.

Estipulación aquélla que solo contemplaba la imposibilidad sobrevenida de formalizar el contrato por causas imputables al vendedor o de fuerza mayor, como pudiera ser, por ejemplo, tal y como se recoge en la sentencia de instancia, la no obtención de las licencias constructivas o cualquiera otra diferente al desistimiento unilateral por el vendedor.

Causas que, como también se reconoce en esa resolución, no se ha demostrado su concurrencia, ni siquiera alegado. Habiendo continuado su normal desarrollo el proyecto constructivo.

CUARTO.- La segunda de las alegaciones insiste en la naturaleza precontractual del convenio suscrito (artículo 1.451 del Código Civil ) por lo que no puede ser llevado a cabo de la forma resuelta en la sentencia apelada.

La esencia del precontrato, también llamado contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo", es la de constituir un negocio jurídico en virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato, denominado contrato definitivo, que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que aquella figura contractual viene a consistir en un "quedar obligado a obligarse" (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 1.989, 4 de julio de 1.991 y 24 de julio de 1.998 ). El precontrato es en sí mismo un auténtico contrato que tiene por objeto celebrar otro en un futuro, de manera que su contenido es el de una obligación de hacer (sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1.993 y 11 de junio de 1.998 ), exigiendo que en el mismo se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos, cuyo perfeccionamiento se deja a voluntad de una de las partes o de ambas (sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1.995 y 3 de junio de 1.998 ).

Por otra parte, lo que determina la existencia y perfección de un contrato es el mero consentimiento o concierto de voluntades entre las partes por el que hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes (artículos 1.254 y 1.258 del Código Civil ). Este consentimiento o voluntad negocial, que constituye la verdadera esencia generadora del contrato y requisito fundamental de su existencia (artículo 1.261 del Código Civil ), se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (artículo 1.262 del Código Civil ), de manera que tanto la oferta como la aceptación contengan todos los elementos necesarios para la existencia del contrato, esto es el objeto y la causa (artículo 1.261 del Código Civil ), alcanzándose el consentimiento perfeccionador cuando se produce la aceptación plena de la oferta, lo cual constituye una declaración de voluntad de naturaleza recepticia, dirigida a la otra parte y emitida con el definitivo propósito de obligarse si la aceptación se produce (sentencias del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 1.980, 26 de marzo de 1.993, 30 de mayo de 1.996 y 31 de diciembre de 1.998 , entre otras).

Ahora bien, sin perjuicio de la distinción conceptual entre la promesa de venta, regulada en el artículo 1451 del Código Civil , y la venta propiamente dicha, la distinción carece de trascendencia práctica, cuando en el contrato previo o precontrato, están fijados todos los elementos esenciales del contrato definitivo (artículo 1261 del Código Civil ), en este caso, la cosa determinada y el precio cierto de la compraventa, pues entonces, el consentimiento del promitente vendedor al contrato definitivo, no se entiende personalísimo e incoercible, (cuyo incumplimiento genere sólo la obligación de indemnizar), sino que el precontrato puede ser ejecutado forzosamente sustituyendo la voluntad del obligado, por la del Juez (sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1995 ), siempre que fuera posible. Mientras que si en el contrato preliminar o promesa de venta y compra no se recogen los elementos y circunstancias del futuro contrato, sólo procederá, en caso de incumplimiento, la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

La sentencia de instancia reconoce aquella naturaleza, lo que no es óbice para acordar su ejecución forzosa al estar perfectamente determinados la cosa y el precio de la compraventa, como anteriormente se reseñó.

QUINTO.- Procediendo, por lo expuesto, desestimar el recurso de apelación interpuesto, lo que conlleva, a tenor de lo establecido en el artículo 398 apartado 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Mex Marpe, S.L. contra la sentencia de 3 de noviembre de 2.005 dictada en los autos civiles número 268/05 del Juzgado de Primera Instancia número cinco de Alcobendas, confirmando íntegramente esa resolución, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.