Sentencia Civil Nº 276/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 125/2009 de 22 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00276/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7001978 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 125 /2009

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 50 /2008

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de LEGANES

De: COMUNIDAD CRISTIANA INTEGRAL

Procurador: PURIFICACIÓN BAYO HERRANZ

Contra: DERTEL, S.A.

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En MADRID , a veintidós de abril de dos mil nueve.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 50/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Leganés, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante COMUNIDAD CRISTIANA INTEGRAL, representada por la Procuradora Dª Purificación Bayo Herranz y defendida por Letrado, y de otra como demandada-apelada DERTEL, S.A., incomparecida en esta instancia, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.Sr. D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ .

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Leganés, en fecha 29 de septiembre de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:"Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Ruiz Resa, en nombre y representación de LA COMUNIDAD CRISTIANA INTEGRAL, contra la entidad DERTEL, S.A., debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la entidad demandada de todos los pedimentos formulados respecto de la misma en el suplíco de dicha demanda, con expresa condena en costas para la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 20 de abril de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 21 de abril de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Habiéndose dictado sentencia en el primer grado jurisdiccional, inestimatoria de los pedimentos formulados en el suplíco del escrito iniciador del pleito, se alza en apelación la parte demandante interesando su revocación y sustitución por otra que acorde a dicho suplíco con condena en costas en ambas instancias, subsidiariamente, se condene a la entidad DERLELSA a la devolución de cantidad de 50.000 euros, más intereses legales desde la formulación de la demanda, o subsidiariamente, se rebaje la pena unilateralmente impuesta por la demandada y se condene a este a devolver la cantidad menor a 50.000 euros que considere razonable este Tribunal, sin que exista condena en costas en ninguna de las instancias y, subsidiariamente no se haga especial pronunciamiento en cuanto a las costas generadas en ambas instancias. Se fundamentan dichas pretensiones en la base impugnativa expueta en el escrito de interposición del recurso de apelación, redactado conforme a lo normado en el artículo 458 de la LEC , que delimita el ámbito del enjuiciamiento en esta instancia. Sentado lo anterior, es de poner de relieve que el punto nuclear que plantea la problemática litigiosa se contrae a determinar si se ha ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción que fue concedido a la parte actora por su oponente rituario en contrato suscrito el 13 de febrero, modificado por las partes el día 30-V-2007 en lo atinente a la opción de compra (documentos 2 y 3 de la demanda); interrogante que fue contestado negativamente en la respuesta judicial proferida en la primera instancia y que se combate por la parte actora, dado que las demás peticiones deducidas en el suplíco del escrito de interposición del recurso habría de sucumbir por su absoluta inconsistencia jurídica. Ninguna duda reviste que las partes concertaron un contrato de arrendamiento el 13-2-2007 y se otorgó a la parte arrendataria un derecho de opción en su estipulación tercera. En consecuencia, ha de partirse de esa realidad jurídica innegable, ya que cualquiera que fuese la finalidad perseguida por las partes contratantes, no puede verse contradicha la fórmula contractual escogida de mutuo acuerdo por alegatos que pugnan abiertamente con el comportamiento definido de las partes tanto en el momento inicial de firmar el contrato como en momentos ulteriores, cual acaece con la firma del anexo contractual relativo a la opción de compra o los burofaxes enviados los días 25 y 30 de julio de 2007 (documentos 5 a 14 de la demanda). Siendo esto así, no puede la parte apelante alterar ahora los términos en que ha quedado planteado el debate en los escritos alegatorios fundamnetale afirmando que se disfrazó por las partes de consuno su relación contractual con la ficción jurídica de un arrendamiento con opción de compra y sólo existió concurrencia de voluntades de vender y comprar, en atención a que con dicha cuestión nueva se desconocen principios procesales que por su enjundia han sido consagrados en el artículo 24-1 de la CE , lo que conduce al perecimiento del motivo.

SEGUNDO.- El segundo reproche enfrentado a la sentencia discutida acusa violación por no aplicación de la jurisprudencia que interpreta el derecho de opción de compra, artículo 1450 en relación con el 1504 del CC aduciendose que el contrato de opción de compra desarrolló todos sus efectos en fecha 25-VII-2007 cuando la entidad ahora apelante notificó mediante burofax el ejercicio del derecho de opción concedido sobre la nave sita en la c/Vizcaya nº 9 de Leganés. Se sustenta que desde esa notificación el contrato de compraventa queda perfeccionado, aunque ni la cosa y el precio se haya entregado, por lo que si el contrato se ha perfeccionado, es preciso analizar si ha sido resuelto, sin que exista prueba alguna de la voluntad de la parte demandada de darlo por resuelto el contrato de compraventa, el cual nace desde el momento en que la actora manifestó su voluntad de comprar. El reproche ha de tener acogida favorable en esta instancia por la propia argumentación que le sirve de basamento, habida cuenta que con el ejercicio del derecho de opción de compra queda automáticamente perfeccionado el contrato de compraventa y sometido a su propia regulación, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado (artículo 1450 del CC ), por lo que ejercitada la opción todas las incidencias que puedan sirgir entre las partes hayan de residenciarse en el ámbito del contrato de compraventa perfeccionado y único ya existente entre las partes contratantes, quienes vienen obligadas a realizar la compraventa en las condiciones preestablecidas, pero para un momento posterior y no para su cumplimiento durante el plazo de opción. Así se ha de colegir de forma inequívoca del tenor literal de la cláusula tercera del contrato concertado el día 13-2-2007 , cuya dicción es la siguiente "La opción de compra se realizará de forma fehaciente mediante escrito dirigido a la parte arrendadora dentro del plazo estipulado. Una vez ejercitado el derecho, se procederá al otorgamiento de la escritura pública en el plazo de quince días desde ese momento", por lo que no se hizo coincidir en el tiempo el ejercicio del derecho de opción y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, sino que dicho otorgamiento se pactó que efectuase en el plazo de quince días una vez ejercitada la opción. Claro que las partes pudieron haber estipulado que al momento de ejercitarse la opción hubiera de abonarse el precio en virtud del principio de la autonomía de la volutnad, pero no es eso lo pactado, cual rezuma prima facie de la lectura del último párrafo de la cláusula tercera que hemos dejado transcrito. Una reiterada doctrina legal cuya cita se hace ociosa por conocida, viene declarando el carácter unilateral del acto de ejercicio del derecho de opción, que no requiere la aceptación de la parte que lo concedió, pero sí el cumplimiento de los requisitos legales y pactados, encontrándose entre los primeros la puesta en conocimiento del optatario de la aceptación del optante dentro del plazo concedido para el ejercicio del indicado derecho, requisito cuyo cumplimiento no se pone en tela de juicio por la parte demandada, quien deja a la sombra que esa dilatada línea jurisprudencial viene proclamando no sólo que mediante la cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, sino también que una vez ejercitada la opción oportunamente se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que, como indica la STS de 4-2-1994 , el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción (STS de 13-11 y 22-12-1993 ). Dentro de los efectos de la opción, recuerda la STS de 14-2-1997 , que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación (arts. 1445 y ss. del CC , en la que figura el artículo 1450 , que manteien, desde luego, la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina de esta Sala (SS, entre oras, de 3-2-1992 ), el poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma (y no ota es la hipótesis contemplada, la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada. En suma, una vez ejercitada la opción, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción, naciendo y perfeccionándose el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la Ley. Ciertamente la actuación de la parte actora, ejercitando la opción y citando al otorgamiento de la escritura pública para negarse el día 31-1-2007 a otorgarla no encuentra justificación alguna, pero ello no afecta al contrato de opción, ya que ejercitado el derecho de opción y notificado al concedente estamos ante un contrato de compraventa que no necesita actividad posterior de las partes a efectos de perfección. Claro que algunas sentencias, particularmente las de 4-2 y 2-11-1995 se considera que la opción no llegó a ejercitarse al no cumplirse lo pactado sobre el pago del precio, pero en ambos, como recuerda la STS de 23-4-2007 , se contemplaban supuestos en que el optante no cumplió la exigencia manifiesta y pactada de que el precio fuera pagado y por tanto efectivamente desembolsado en aquél momento, por lo que se trata de supuestos distintos al que nos ocupa, donde el tenor de la estipulación tercera resulta paladino. Como fuera que la parte demandada no procedió a resolver el contrato de compraventa judicial o extrajudicialmente, es llano que ha de acogerse el recurso y estimarse la demanda, ya que es materia ajena a lo discutido si ha habido incumplimiento de las prestaciones asumidas por las partes afectantes al contrato de compraventa, ya que el thema decidendi se ha circunscrito, insistimos, a si el derecho de opción se ha ejercitado en tiempo y forma lo que no suscita la menor duda, estando acreditado que, además del precio de la opción, cifrado en 50.000 euros, la parte demandada ha efectuado entregas a cuenta del precio de la compraventa, ascendentes a los 141.335,71 euros, como se desprende de la lectura de las cláusulas 4ª y 6ª del contrato de arrendamiento con opción de compra velebrado el 13-2-2008, el anexo contractual que se adjuntó a la demanda y los documentos 15 al 37 aportados por la parte actora, de lo que ha de seguirse que el pedimento principal formulado en la demanda originadora del pleito ha de prosperar, lo que cristaliza en el éxito del recurso.

TERCERO.- Corolario del acogimiento del recurso es que no se haga especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales originadas en esta instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC, debiendo imponerse las generadas en la primera instancia a la parte demandada, a tenor del artículo 394 del mismo cuerpo legal, al estimarse el pedimento principal deducido en la demanda y rehusarse las pretensiones de la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con acogimiento del recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Elvira Ruiz Resa, en representación de la COMUNIDAD CRISTIANA INTEGRAL, frente a la sentencia dictada el día veintinueve de septiembre del 2008 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Leganés en los autos a que el presente Rollo se contrae, debemos revocar y revocamos la indicada resolución y, en consecuencia, con estimación de la demanda formulada contra la entidad mercantil DERTEL, S.A., declaramos que la entidad demandante ha ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción concedido en el contrato suscrito el trece de febrero de dos mil seis, perfeccionándose el contrato de compraventa sobre la nueva industrial ubicada en la c/Vizcaya nº 9 de Leganés y condenamos a DERTEL S.A. a otorgar escritura pública de compraventa del referido inmueble por el precio de 1.190.000 euros y con las demás condiciones reflejadas en dicho contrato. Asimismo declaramos que la sociedad demandada ha recibido a cuenta del precio pactado la cantidad de 141.335,71 euros, debiendo descontarse del precio pendiente de pago cuantas cantidades haya abonado la actora a la demandada en pago de las rentas vencidas con posterioridad a la presentación a la demanda, todo ello con imposición de las costas causadas en la primera instancia a DERTEL S.A., y sin hacer especial pronunciamiento en punto a las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.