Sentencia Civil Nº 276/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 433/2009 de 16 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00276/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 433/2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

MARÍA DE LOS ÁNGELES RODRÍGUEZ ALIQUE

En MADRID, a dieciséis de abril de dos mil diez.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 127/2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 18 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 433/2009, en los que aparece como parte apelante POR UN FUTURO ORDENADO S.L., y como apelado Enriqueta , siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Madrid, en fecha 4 de diciembre de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Se desestima la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Isabel Sánchez Ridao, en nombre y representación de Por Un Futuro Ordenado S.L., defendida por la Letrado Sra. Ramos Palenzuela, contra Doña Enriqueta , representada por la Procuradora Doña Marta Ortega Cortina y defendida por el Letrado Sr. Pérez Romero, absolviendo a la parte demandada de las pretensiones contra ella deducidas. Todo ello con imposición de costas a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Frente a la sentencia dictada en la primera instancia se ha alzado la representación procesal de la mercantil demandante "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L." que articula su recurso en cinco alegaciones, divididas en numerosos apartados y subapartados, terminando por suplicar que se estime el presente recurso y se acoja la demanda en su integridad.

SEGUNDO: Supuesto que se solicita que se estime la demanda en su integridad, cuyo súplico contiene pretensiones heterogéneas, debemos destacar que la demandante y Don Edmundo , que no es parte en este procedimiento, son personas distintas y perfectamente diferenciables, y, por tanto, la mercantil demandante, hoy apelante sólo es titular del derecho de opción de compra sobre las fincas piso bajo izquierdo de la casa NUM000 de la calle DIRECCION000 de Madrid, y piso NUM001 del mismo edificio, ambas propiedad de la apelada DOÑA Enriqueta , otorgado en documento privado fechado el día 1 de febrero de 2005 (folios 73 a 76 de loa autos), derecho que le fue cedido por Don Edmundo con fecha 17 de diciembre de 2007, pero no es parte del contrato de arrendamiento sobre las fincas, otorgado en documento privado de la misma fecha (folios 67 a 72 de los autos), que vincula exclusivamente a sus otorgantes (Doña Enriqueta y Don Edmundo ) y cuyos derechos y obligaciones no han sido objeto de cesión alguna.

TERCERO: Dicho lo anterior, debemos señalar que no consta que ninguno de los dos contratos a que se ha hecho referencia y, concretamente el de opción de compra, hayan sido elaborados y redactados en su integridad por la demandada. Sobre este particular existe una absoluta falta de prueba, y, por el contrario, como luego analizaremos más detenidamente, aparece claro que se intentó su novación y que "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L." actuaba en todo momento asesorada por letrada en ejercicio.

CUARTO: La cuestión litigiosa se centra en la interpretación y alcance de la cláusula tercera del contrato de opción de compra ya mencionado.

De su lectura se desprende que la citada cláusula contiene tres previsiones: a) El plazo y forma del ejercicio del derecho de opción, y b) el plazo para el otorgamiento de escritura pública de compraventa, entrega de fincas vendidas y precio, y c) las consecuencias del incumplimiento por cualquiera de las partes contratantes de la obligación de otorgar la meritada escritura pública, entrega de fincas o del precio.

Desde dicha óptica la cláusula resulta clara sin oscuridad alguna, y no vulnera las normas relativas al contrato de opción.

QUINTO: El artículo 1451 del Código Civil , comprende, por un lado, la promesa bilateral de comprar y vender, que constituye un contrato preliminar o precontrato cuya finalidad es vincular a ambas partes respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, con plena conformidad en la cosa y en el precio, perfeccionándolo en un momento posterior, de modo que los contratantes pueden reclamarse recíprocamente que dicha perfección tenga lugar si ello resultara jurídicamente posible; pero también se comprende en dicha norma la promesa unilateral de vender o de comprar, en cuya virtud es uno solo de los futuros contratantes el que, adelantando en firme su consentimiento para la celebración del contrato queda pendiente, en las condiciones pactadas, de que la otra parte decida sobre su definitiva perfección. Esta es la situación que se plantea en el presente caso, ya que estamos ante una opción de compra concedida por DOÑA Enriqueta a Don Edmundo que cedió posteriormente su derecho a "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L." que se halla sujeta a su ejercicio en un determinado plazo.

Por tanto, la compraventa futura estaba ya plenamente configurada, dependiendo únicamente del optante que se perfeccionara o no.

No discuten las partes que el ejercicio del derecho de opción se efectuó por "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L." en la forma y tiempo pactados, y, por tanto, la compraventa de las fincas litigiosas quedó perfeccionada.

SEXTO: Sin embargo, ello no significa que DOÑA Enriqueta no pudiera desligarse del contrato, una vez perfeccionada la compraventa, en virtud del pacto de arras que se incorporó al contrato. Como señala la STS de 24 de octubre de 2002 , reiteradamente citada por resoluciones posteriores al Alto Tribunal, "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil .

Esto es, las arras penitenciales permiten a las partes desistir de un contrato de compraventa ya perfeccionado, aunque la perfección se haya producido por un previo ejercicio de un derecho de opción, pues la ley no distingue.

SÉPTIMO: Los tres últimos párrafos de la cláusula tercera del contrato de opción de compra sobre las fincas piso bajo izquierdo de la casa NUM000 de la DIRECCION000 de Madrid, y piso NUM001 del mismo edificio, otorgado en documento privado fechado el día 1 de febrero de 2005, contemplan el supuesto de que la compraventa se hubiera ya perfeccionado por el ejercicio de la opción, y establecen lo siguiente:

"En el plazo máximo de treinta días naturales a contar desde la recepción de la notificación por la parte concedente, se otorgará la correspondiente escritura de compraventa ante el fedatario público que designe la parte concedente. En el mismo acto se procederá a la entrega de las fincas objeto del presente contrato por la parte concedente, así como a la entrega del precio convenido por la parte optante, conforme a lo pactado en la estipulación anterior.

En el supuesto de que no se otorgare ante fedatario público la correspondiente escritura de compraventa en el plazo indicado de treinta días naturales por motivos imputables a la parte optante, ésta perderá el derecho a ejercitar la opción de compra, no pudiendo instar a la parte concedente la devolución de las cantidades entregadas en concepto de prima por derecho a la opción de compra, que se encuentran detalladas en la cláusula quinta del contrato.

Por el contrario, si los motivos por los que no se otorgase la escritura pública de compraventa fueran imputables a la parte concedente, está deberá devolver a la parte optante el duplo de la totalidad de la cantidades entregadas en concepto de prima por derecho a la opción de compra, detalladas en la cláusula quinta del contrato. En tal caso, la parte optante renuncia a cualquier reclamación judicial que pudiera corresponderle como consecuencia de dicho incumplimiento".

OCTAVO: De la redacción de estos tres párrafos citados se desprende que nos encontramos ante un auténtico pacto de arras penitenciales, como acertadamente ha entendido la Juzgadora de instancia, que permitían a ambas partes litigantes desistir de la compra ya perfeccionada por el ejercicio de la opción, bien, perdiendo el comprador las cantidades abonadas en concepto de prima, que a partir del ejercicio de la opción, se consideraban parte del precio (estipulación quinta), bien devolviendo el comprador las citadas cantidades dobladas.

Por si hubiera alguna duda sobre que ésta fue la voluntad de las partes, la prueba obrante en autos acredita (documento nº 1 de la contestación a la demanda, y documento nº 1 del ramo de prueba documental de la actora aportada en el acto de la audiencia previa) que existieron negociaciones entre las partes posteriores a la celebración del contrato pretendiendo una novación del contrato de opción de compra, entre otros extremos para modificar la cláusula tercera e introducir arras penales, acto posterior de la parte, sin duda muy indicativo de cuál era la voluntad expresada en el contrato litigioso, pues si las arras pactadas hubieran sido penales, tal y como alega la parte apelante, hubiera sido innecesaria cualquier novación del contrato.

NOVENO: Por último, resulta un acto propio de indudable transcendencia el hecho de que "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L." tomara e hiciese efectivo el cheque por importe de 153.800 euros (duplo de la totalidad de la cantidades entregadas en concepto de prima por derecho a la opción de compra por la citada mercantil), cheque que DOÑA Enriqueta le remitió por vía notarial (documento nº 12 de la demanda), para desistir del contrato de compraventa conforme a lo estipulado en el último párrafo de la cláusula tercera , por más que hiciera toda clase de protestas y reservas.

La aceptación y posterior ingreso en una cuenta corriente del cheque remitido por la vendedora por una cantidad equivalente al duplo de las cantidades entregadas por "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L.", debe producir el efecto de la aceptación de la resolución del contrato pretendida por DOÑA Enriqueta , y la renuncia a las acciones derivadas del contrato, por lo que resulta de aplicación, como ha entendido la sentencia recurrida, la doctrina de los actos propios, que tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe.

A nuestro juicio, "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L.", si pretendía la consumación del contrato de compraventa, no debió en ningún caso aceptar el cheque que le ofrecía la vendedora, pues su aceptación implicaba renuncia de derechos y, al tomarlo, debe sufrir las consecuencias jurídicas de su actuar, esto es, pasar por la resolución del contrato de la vendedora, con pérdida de las acciones que le pudieran corresponder en otro caso a exigir el cumplimiento, sin que en la citada conducta pueda apreciarse en modo alguno error, ignorancia, o conocimiento equivocado, pues estaba perfectamente asesorada por técnico en derecho, sin que los efectos jurídicos de tan transcendente actuación pueda verse en modo alguno afectados por sus manifestaciones unilaterales efectuadas por escrito que quedaron unidas al acta notarial, que no contienen otra cosa que una peculiar interpretación de la cláusula tercera como arras penales, que, como hemos visto, ni es ajustada a derecho ni podía en modo alguno vincular a la compradora, no pudiendo olvidarse si bien las arras penales como garantía adicional del contrato de compraventa están admitidas en el artículo 1454 del Código Civil , tienen sin duda un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido.

DÉCIMO: Por todo lo expuesto, habiendo aceptado "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L." el pago de una suma de dinero a cambio de la resolución del contrato, procede la confirmación de la sentencia y la desestimación íntegra del recurso de apelación interpuesto, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta segunda instancia (artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L." contra la sentencia de fecha 4 de diciembre de 2008 , recaída en procedimiento ordinario seguido con el nº 127/2008 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Madrid, confirmamos dicha resolución en todos sus pronunciamientos, e imponemos a la parte recurrente las costas originadas por su recurso.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a preparar en el plazo de cinco días ante este mismo órgano jurisdiccional, en los términos y con los requisitos establecidos en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J . aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.