Sentencia Civil Nº 276/2012, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 74/2012 de 04 de Mayo de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA nº 000276/2012

En la Ciudad de Santander, a cuatro de mayo de dos mil doce.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria, constituida a estos efectos por el Ilmo. Sr. Magistrado don Javier de la Hoz de la Escalera, ha visto en grado de apelación los presentes Autos de juicio Verbal, núm. 433 de 2011, Rollo de Sala núm. 74 de 2012 procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. Diez de Santander, seguidos a instancia de D. Juan Carlos contra D. Candido ; D. Florentino y D. Marcial .

En esta segunda instancia ha sido parte apelante D. Juan Carlos , representado por la Procuradora Sra. Gutierrez Valtuille y defendido por la Letrado Sra. Calvo Moreno; y apeladas: D. Candido y D. Florentino , representados por la Procuradora Sra. Mier Lisaso y defendido por el Letrado Sr. Guardiola Paz y D. Marcial , representado por el Procurador Sr. Rizo González y asistido por la Letrado Sra. De Paz Valle.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. de , y en los autos ya referenciados, se dictó en fecha de de 200 Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: CÓPIESE.

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia la representación de la parte denmandante preparó recurso de apelación, que se tuvo pro preparado; interpuesto en forma, y dado traslado del mismo a la contraparte, que se opuso al recurso, se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales salvo el plazo de resolución en razón al número de recursos pendientes y su orden.

Fundamentos

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: El demandante, don Juan Carlos , ha solicitado en esta segunda instancia la integra revocación de la sentencia y que en su lugar se acoja su demanda, en que pedía la condena de los demandados al pago de la suma de 4.516 euros - esa es la cifra, pese lo expuesto en el recurso-, con sus intereses. Los demandados apelados se han opuesto al recurso.

SEGUNDO: Debe comenzarse la explicación de la decisión dejando constancia de que la pretensión deducida en la demanda tenía como causa de pedir, en su aspecto fáctico, la existencia de una deuda de los anteriores propietarios por una reparación del tejado por aquel importe, lo que se calificaba en la demanda como gravamen o carga ocultos del piso adquirido jurídico invocándose como norma aplicable al caso el art. 1.483 del Código Civil , y en esos términos se trabó el debate y resolvió el jugador de instancia sobre la pretensión, lo que debe ser respetado en esta se segunda instancia en que no caben innovaciones ( art. 456 LEC ). Pues bien, ese saneamiento por evicción a que se refiere el art. 1483 CC se produce cuando la cosa vendida está gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido. No se trata, por tanto, de defectos materiales de la cosa vendida, sino de cargas o servidumbres no aparentes y desconocidas por el comprador; y ha de tratarse de una carga real o una servidumbre, esto es, un derecho ajeno que grave la cosa, que recaiga sobre ella, no un simple crédito personal contra el propietario. En el ámbito de la propiedad horizontal, es sabido que los comuneros tiene la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades ( art. 9,1,e LPH ), pero se trata de una obligación personal que solo puede calificarse como carga a los efectos que nos ocupan en la medida en que la Ley permite configurarla, según común opinión en la doctrina, como una obligación 'propter rem', esto es, hasta el limite en que la propia vivienda o local responde de dicha obligación, el que representan las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tal como dispone el propio art. 9,1, e LPH ..

TERCERO: Aunque la propia parte actora parece rechazar que resulte de aplicación a la comunidad existente entre las partes la legislación sobre propiedad horizontal, lo cierto es que esta es de orden público, tiene carácter imperativo y se aplica siempre que existe la situación regulada en dicha ley y contemplada en el art. 396 CC ., esto es, cuando existen diferentes pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía publica ( art. 2, b LPH ); esta situación es la que concurre en el presente caso en que, a tenor de las alegaciones de las partes e indiscutidamente, en el edificio existen dos viviendas. Cuestión distinta es que pese a ser aplicable esa legislación de la propiedad horizontal no estén constituidos sus órganos o las partes no se hayan conducido de acuerdo a sus disposiciones, lo cual no empece a la aplicación de al ley en lo que es de derecho necesario. Desde esta perspectiva, no debe caber duda de que la norma contenida en el art. 9,1, e) antes mencionada es de todo punto aplicable al caso, así como la sujeción del piso vendido a responder de las deudas que hubiera pendientes; y así, llegados a este punto, lo decisivo es concretar si existía o no alguna deuda de los vendedores pendiente de pago al tiempo de la venta y de la que hubiera de responder el piso vendido, y por tanto el nuevo adquirente, en los términos antedichos, de tal forma que pudiera calificarse como una carga oculta de la que los vendedores deben responder frente al comprador conforme al art. 1483 CC antes citado.

CUARTO: A la vista de las pruebas practicadas, para cuya valoración este tribunal goza de plena jurisdicción incluso respecto de las personales debidamente grabadas ( art. 456 LEC ), no puede afirmarse que la Comunidad hubiera acordado la realización de la obra del tejado, ni que existiera un acuerdo vinculante en ese sentido del que derivara una deuda de los ahora demandados. Siendo evidente que no hay constancia documental alguna de dicho cuerdo, la única prueba es el testimonio de doña Celia y don Victor Manuel ; pero este ultimo reconoció no haber tenido trato alguno con los demandados; y la primera, además de concurrir en ella la causa de incredibilidad subjetiva aludida en la sentencia recurrida por el interés indirecto en el asunto, ni siquiera fue firme y clara en sus manifestaciones al punto de permitir afirmar con base en ella y como hecho probado la realidad de un acuerdo de realización de las obras, pues afirmó que ella entendió - 'para mi entender'-, que don Candido estaba de acuerdo con el precio de la obra y que le dio 'la sensación' de que decía que sí, pero también reconoció que el propio don Candido le dijo que tenia que hablar con sus hermanos, sin que con posterioridad a la conversación telefónica mantenida con Candido en esos términos recabara nuevamente el consentimiento de los demandados, ni consta que estos lo prestaran, ni por sí ni a través de su madre, que fue la que según doña Celia recibió el presupuesto. No se trata ciertamente, de exigir las formalidades de una junta de propietarios cuando todos los interesados y durante años han eludido sus normas de funcionamiento e incluso su escaso numero les permitiría acogerse a las normas de la comunidad ordinaria en este punto ( art. 13,8 LPH ); pero en todo caso, para poder reconocer existente una deuda con la comunidad de propietarios que produzca la afección real que permite calificarla como carga a estos efectos, debe acreditarse un acuerdo válido de los condóminos, lo que en este caso no se ha probado.

QUINTO: Por lo anterior, no puede afirmarse que al tiempo de la venta al actor del piso en cuestión los vendedores hubieran contraído con la Comunidad de propietarios la deuda que se reclama ni, por tanto, que al tiempo de la venta la vivienda tuviera esa carga o responsabilidad; por ello, la demanda en que se reclamaba con base en la existencia de esa carga o gravamen oculto no puede ser sino desestimada, como ya lo fue en la instancia de forma razonada y correcta. Cabiendo tan solo añadir que, como ya queda dicho, no cabe alterar en segunda instancia los términos del debate, ni por tanto reconducir la pretensión de saneamiento de evicción por cargas ocultas a una pretensión de saneamiento por vicios ocultos de la cosa, a lo que se refiere el art. 1484 CC , citado por primera vez en el recurso y que regula una hipótesis de hecho y de derecho esencialmente distinta de la que fue base de la demanda y que por asentarse sobre otra base fáctica - los defectos materiales de la cosa y su carácter oculto o visible-, plantea cuestiones distintas a las que fueron objeto de la primera instancia, como acusan don Candido y don Florentino en su oposición al recurso, que no pueden ser admitidas en esta segunda.

SEXTO: Por todo lo expuesto, procede la integra desestimación del recurso y en aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC ., imponer al demandante las costas de esta alzada.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que me ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,

Fallo

1º.- Desestimo íntegramente el recurso de apelación interpuesto por don Juan Carlos contra la ya citada sentencia del juzgado.

2º.- Condeno al recurrente al pago de las costas causadas en esta segunda instancia.

Contra esta sentencia cabe interponer los recursos extraordinarios de casación y por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo, ante este mismo tribunal y en plazo de veinte días.

Así por ésta Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.