Sentencia Civil Nº 276/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 219/2011 de 15 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21 BIS

MADRID

SENTENCIA: 00276/2012

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: Fax:

N.I.G. 28000 1 2100249 /2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 219 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 10 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID

Ponente: Ilmo. Sr. D. José Luis Rodríguez Greciano

De: Victorino , Bárbara JARDINES AMBROZ SOCIEDAD COOPERATIVA

Procurador: BELEN JIMENEZ TORRECILLAS, BELEN JIMENEZ TORRECILLAS , MARIA JOSE ARRANZ DE DIEGO

Contra: Felisa

Procurador: BELEN JIMENEZ TORRECILLAS

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. José Luis Rodríguez Greciano

D. RAFAEL CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE

D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

En MADRID, a quince de Noviembre de dos mil doce. La Sección Vigésimoprimera Bis de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 10/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante Jardines Ambroz, Sociedad Cooperativa Madrileña, y de otra, como apelados Doña. Bárbara y Doña. Felisa y D. Victorino .

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. José Luis Rodríguez Greciano.

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha de 4 de diciembre del 2008, se presentó demanda en el Juzgado de Primera Instancia Decano de los de Madrid, por parte de la Procuradora Sra. Arranz de Diego, en nombre y representación de Jardines Ambroz S. Cooperativa Madrileña, contra D. Victorino y Dª Felisa , y Dª Bárbara , en procedimiento ordinario derivado de reclamación de cantidad con una serie de peticiones alternativas y subsidiarias, que fue turnado al Juzgado de Primera Instancia 10 de los de Madrid, el cual dictó resolución en fecha de 15 de enero del 2009, admitiendo a trámite la demanda y emplazando a los demandados.

SEGUNDO.- Tras las contestaciones a la demanda formuladas por las representaciones procesales de los demandados, se dictó resolución por el órgano judicial de Instancia en fecha de 23 de septiembre del 2009, convocando a las partes para la oportuna audiencia previa.

TERCERO.- En fecha de 22 de febrero del 2010, tuvo lugar la correspondiente audiencia previa, compareciendo las partes y proponiendo los correspondientes medios de prueba, celebrándose el oportuno acto de juicio en fecha de 28 de junio del 2010, y posteriormente se practicó continuación de dicho acto de juicio con citación del testigo representante de Tolsa el día 21 de julio del 2010, quedando los autos vistos para sentencia.

CUARTO.- El día 16 de diciembre del 2010, se dictó sentencia por el órgano judicial, en cuya parte dispositiva se contenía el siguiente pronunciamiento: "que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Arranz de Diego, en nombre y representación de la entidad Jardines de Ambroz Sociedad Cooperativa MAD, contra D. Victorino , Dª Felisa , y Dª Bárbara , absuelvo a los demandados de todos los pedimentos deducidos en su contra. Se imponen a la entidad demandante las costas del procedimiento". Aclarando dicha sentencia por auto de fecha de 14 de enero del 2011.

QUINTO.- Contra dicha resolución se preparó recurso de Apelación que luego fue formalizado en fecha de 18 de febrero del 2011, y que fue objeto de oposición conjunta de los tres demandados en escrito de fecha de 9 de marzo del 2011, remitiéndose las actuaciones a esta Sala en fecha de 23 de marzo del 2011. Y tras la entrada en funcionamiento de esta Sección bis, se procedió a señalar día y hora para la deliberación, votación y fallo, para el día 8 de noviembre del 2012, fijándose el correspondiente Magistrado Ponente y quedando desde entonces pendiente de resolución. Habiéndose observado, en la tramitación de este recurso, las prescripciones legales oportunas en cuanto al término para dictar sentencia, y en lo tocante a esta Sección bis.

Fundamentos

PRIMERO.- Ante la confusión generada por el suplico de la demanda, y para atender al objeto del proceso, hemos de tomar en consideración el contenido del suplico del recurso de Apelación. Donde por la parte recurrente, actora, se indicaba que se solicitaba de esta Sala la revocación de la sentencia, dando por resuelto el contrato de 6 de julio del 2007, con las consecuencias establecidas en el artículo 1454 de la LEC , condenando en costas a los demandados, tanto en primera como en segunda instancia". Aún cuando, lógicamente, debemos entender que la referencia a la LEC, lo debe ser al Código Civil. Y añadiendo que subsidiariamente si considera que ha existido incumplimiento o mutuo disenso, se condene a la parte contraria a la devolución de la cantidad de 909.847,81 euros más el IVA. O subsidiariamente no haya lugar a condena en costas en primera Instancia a la parte actora.

Es decir, debemos entender que lo que se pretende es la devolución de las arras, a cargo de los demandados, por duplicado (a eso debemos referirnos cuando se alude al artículo 1454 del CC ). O subsidiariamente se proceda a la devolución, por los demandados, de la cantidad íntegra, no duplicada. O en todo caso, no haya lugar a imposición de costas a la parte actora en la primera Instancia.

Se nos dice, en primer lugar, que ha existido incongruencia en la sentencia por cuanto no ha dado respuesta a las pretensiones que se han deducido oportunamente en la demanda, en orden a la calificación jurídica del contrato, si se cumplen o no los requisitos del artículo 1454 del CC , esto es, el desistimiento del comprador allanándose a perder las arras. Y si la resolución del contrato, por parte de los vendedores, comunicada a la parte compradora es ajustada o no a derecho. Y si la resolución pretendida debería haberse adoptado por reconvención.

El derecho fundamental protegido por el artículo 24 de la CE , alcanza a obtener una resolución fundada en Derecho, sea favorable o adversa, como garantía frente a terceros y frente a la arbitrariedad, por parte de los poderes públicos. Razón por la que su necesario respeto exige, en primer lugar, que la resolución esté motivada, es decir, exprese los elementos o razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos en que se basa la decisión, y, además, que la motivación consiste en una fundamentación en derecho, como garantía de que lo decidido no ha sido la consecuencia de una aplicación arbitraria de la legalidad ni de un error patente, pues, en tales, casos se trataría tan solo de una mera apariencia.

La motivación de las sentencias tiene como finalidad exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada y permitir su eventual control jurisdiccional, por medio de los recursos, la critica de la decisión y su asimilación por quienes integran la cultura jurídica interna y externa, garantizando el principio de proscripción de la arbitrariedad que proyecta sobre todos los poderes públicos. Para calificar una sentencia desde el punto de vista de su motivación y determinar si en ella se exterioriza el iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican su fallo, ha de tenerse en cuenta que, en la interpretación de los artículos 24 y 120 de la CE , se ha venido a indicar por el Tribunal Constitucional (sentencia de 3 de julio del 2006 entre otras), que el derecho a una motivación jurídica de las resoluciones judiciales, no faculta para exigir que la argumentación dada por el Juez sea exhaustiva, ni que alcance a todos los aspectos o perspectivas que ofrezca la cuestión litigiosa. Sino que basta con que se expongan las razones decisivas que permitan, en último término, la impugnación de la decisión y, por ello, entenderla previamente.

En el caso de autos se reclama en vía de suplico del recurso de Apelación la devolución duplicada de las arras, subsidiariamente se proceda a la devolución de la cantidad de las arras sin más. En la resolución jurídica dictada, fundamento tercero, se califica al contrato de arras penitenciales. Con lo cual ya se define la naturaleza jurídica del contrato, no incurriendo en la incongruencia que se expone. Añadiendo que la parte compradora no cumplió con sus obligaciones y sí la parte demandada, y por tanto, según la propia naturaleza del contrato, una vez expirado el término fijado para ello, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1454 del CC , tuvo lugar la resolución del contrato, exponiéndose la parte compradora a la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras. Desestimándose, por tanto, la demanda.

Es decir, se ha dado respuesta sucinta a las distintas pretensiones de las partes. Máxime cuando la demanda planteaba un sinnúmero de planteamientos alternativos y subsidiarios de forma harto confusa, por lo que bastaría, como así ha sido, una respuesta genérica a las pretensiones deducidas oportunamente por las partes. No habiendo lugar a incongruencia de tipo alguno.

SEGUNDO.- Alude a continuación a una serie de errores en la valoración de la prueba, referido a no estar al corriente los vendedores del pago de las derramas a la Comisión Gestora de Nueva Centralidad del Este, error al no entregar las fincas libres de ocupantes y/o arrendatarios, por cuanto están ocupados por la explotación minera Tolsa SA.

Sorprende de todo punto esta última afirmación, por cuanto el representante legal de Tolsa SA, indicó en declaración testifical que el aprovechamiento que tienen en la zona tiene una fecha de caducidad. Y es cuando se procede a la aprobación del nuevo planeamiento urbanístico de la zona, en cuyo caso, cesará su actividad de extracción. Que se rige, no por la ley de áridos, sino de minas. Añadiendo que ninguna de las fincas de los demandados está siendo explotada por su empresa. Y que no le consta que paguen ningún tipo de renta a los demandados.

Es obvio, por tanto, que las fincas de los demandados no están siendo ocupadas por persona alguna a título de ocupante o de arrendatario. Y así figura en las certificaciones registrales, donde consta claramente que dicha fincas en cuestión, están libres de cargas y gravámenes. Debiéndose añadir que en documento (folio 551), de fecha de 4 de marzo del 2010, se indicaba por la Comisión Gestora de la Nueva Centralidad del Este, que los demandados tenían pendientes de abonar, entre los tres, a dicha Comisión Gestora, entre las fechas de 6 de julio del 2007 y 6 de abril del 2008, la cantidad de 12.311,56 euros, y que el mencionado importe fue abonado en fecha de 18 de junio del 2008.

Efectivamente en fecha de 6 de abril del 2008, cuando expiraba el término para llevarse a efecto la futura compraventa, los demandados no estaban al corriente de pago con relación a la Comisión Gestora.

Independientemente de ello, esta cuestión carece totalmente de relevancia puesto que en la cláusula sexta del contrato se estipuló que "las cuotas giradas por la Comisión Gestora de la Nueva Centralidad del Este, hasta el día del otorgamiento del presente contrato, correspondientes a las fincas en cuestión, corresponderán su pago a la propiedad". De tal manera que el hecho que la parte vendedora estuviera al corriente o no del pago de las correspondientes cuotas a la Comisión Gestora, en ningún caso, sería impedimento para la formalización de la compraventa. Ni implica un incumplimiento de los demandados.

Ni evidentemente supone motivo alguno para no formalizar la compraventa por la propia actuación de la parte actora, quien remitió una carta, con fecha de 12 de marzo del 2008, (documento 2 de los acompañados a la demanda), donde hacía mención que el plazo señalado en el contrato de mutuo acuerdo, era el plazo estimado para ir con garantía de recursos económico-financieros para acometer toda la escrituración de todas las fincas. Existiendo dificultades en la financiación. Por lo que solicitaban a los demandados que el dinero entregado hasta el momento, más lo que se entregaría en el plazo convenido, sirviera para ir realizando transmisiones de una o varias fincas, de acuerdo a la cantidad y superficie de metros. Quedando en poder de la vendedora una cantidad a fijar de mutuo acuerdo entre las partes, que sirviera como pago a cuenta y compromiso de las otras fincas no escrituradas hasta este momento, realizando una ampliación del plazo del contrato. En caso contrario, se propone una renovación o ampliación del plazo del contrato.

Es decir, si el contrato no se formalizaba en plazo no era debido a que las fincas propiedad de los demandados no cumplieran los requisitos establecidos para ser vendidas. No se menciona que estuvieran ocupadas ni que sobre ellas existiera explotación alguna, sino que simplemente, se mencionaba que el motivo de pretender alargar los plazos era debido a una situación financiera que imposibilitaba el cumplimiento de sus obligaciones, en el término establecido a tal efecto, por la entidad actora. No mencionándose, para nada, una supuesta deuda contraída por los demandados frente a la Comisión Gestora Nueva Centralidad el Este.

Por lo que las alegaciones a un supuesto incumplimiento de los demandados y a un error de valoración de la prueba por parte de la Juez a quo, formulados en vía de recurso de Apelación, carecen de base alguna jurídica en qué apoyarse.

TERCERO.- Dicho esto, procederemos a analizar el fondo de la cuestión, resolviendo sobre los supuestos errores en la valoración de la prueba cometidos por al Juez a quo.

El contrato que ha dado origen a estas actuaciones es definido por las propias partes contratantes como de señal (arras penitenciales). Es decir, esa es la calificación literal y jurídica que otorgan, al amparo del artículo 1255 del CC , las partes al citado contrato. Es evidente que conforme el artículo 1281 del CC , los términos del contrato habrán de interpretarse en sentido literal, salvo cuando sea clara otra la voluntad de los contratantes ( artículo 1282 del CC ). Añadiendo el artículo 1285 del CC que las cláusulas de los contratos, a efectos de determinar cuál sea la intención real de los contratantes, habrán de interpretarse unas con otras. Estando dichas arras penitenciales incluidas en un contrato que la jurisprudencia ha venido calificando como de reserva, que luego analizaremos.

En la cláusula primera se especifica que "la parte recurrente hace entrega en este acto a los demandados de la cantidad de 909.847,81 más el IVA, que asciende a un total de 145.575,65 euros. En concepto de señal o arras penitenciales. Para una futura venta, que en caso de perfeccionarse se entenderán comprendidas en el precio total. Fijándose en la cláusula cuarta, que la parte recurrente podrá ir pagando a cuenta del precio, desde la fecha de otorgamiento del contrato (6 de junio del 2007), hasta la fecha de perfeccionamiento de la compraventa, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y pago correlativo del precio, una serie de cantidades. Añadiendo expresamente que este contrato no tiene el carácter de compraventa. Con lo que se da ya respuesta a uno de los planteamientos deducidos por la entidad recurrente en su demanda.

Fijándose expresamente que en los casos de resolución del presente contrato de arras, se estará a lo dispuesto en el artículo 1454 del CC . Es decir, para las partes resulta clara la naturaleza de arras penitenciales de dicho contrato. Y por remisión a dicho artículo, en caso de no consumarse la venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perder las arras o el vendedor a devolverlas por duplicado.

Fijándose como fecha límite para el otorgamiento de la escritura el día 6 de abril del 2008.

En fecha de 9 de abril del 2008, la parte demandada, a través de Notario, procedió a remitir una carta a la parte recurrente en el sentido que en el plazo máximo de quince días procedieran al pago de las cantidades pendientes de pago. A esta carta, y por otra de 5 de mayo del 2008, la entidad recurrente indicó a la parte demandada que "estaban a su disposición siempre que se resuelvan los problemas planteados en el contrato. Debiendo de comparecer ante la Notaría de D. Álvaro Lucini el día 21 de mayo del 2008, para el otorgamiento de la escritura pública. Requiriendo, en caso de no ser atendida esta petición, la devolución de la cantidad de 1.965.271,27 euros.

No compareciendo ese día 21 de mayo del 2008, los demandados. Los cuales por otra carta de 15 de mayo del 2008, respondieron dando por resuelto el contrato de arras, cuanto que no habían pagado el precio, ni habían procedido a otorgar la correspondiente escritura de venta, cuyo plazo expiraba el día 6 de abril del 2008.

Es decir, que anteriormente a la fecha convocada para el otorgamiento de la escritura de venta por los recurrentes el día 21 de mayo del 2008, los demandados habían manifestado ya su intención de dar por resuelto el contrato. Y derivada dicha resolución de la falta de pago del resto del precio fijado en el contrato y la inexistencia de otorgamiento de la escritura de venta, cuyo plazo finalizó el día 6 de abril del 2008. Sin que, una vez expirado dicho plazo, y requerida nuevamente la entidad recurrente para proceder al pago del precio y el otorgamiento de la correspondiente escritura por un plazo de 15 días (a contar desde el citado 6 de abril del 2008), se hubiera procedido por Jardines de Ambroz, ni al pago del resto del precio ni al otorgamiento de la escritura de venta. Lo que determinó que, incluso antes de la fecha de 21 de mayo del 2008, donde los demandados habían sido convocados para el otorgamiento de la escritura, se hubiera dado por resuelto el contrato de arras a instancia de los propios vendedores.

El precio total pactado era si la venta se otorgaba antes de seis meses (es decir antes de 6 de enero del 2008), de 9.098.478,14 euros, más el IVA ascendente a 1.455.756,60 euros. Si se procediera al otorgamiento de la escritura de venta y pago correlativo del precio entre 6 de enero del 2008 y 6 de abril del 2008, la citada cantidad se incrementaría con el interés calculado conforme al IPC. Incrementado en dos puntos por el plazo contado en días, que medie entre el día 6 de enero del 2008, y la fecha de otorgamiento de la escritura de venta.

Tal como se viene sosteniendo ha de recordarse que el artículo 1124 del CC , prevé la facultad de resolver las obligaciones va implícita cuando se trate de obligaciones recíprocas o bilaterales, cuando uno de los obligados no cumple lo que debe, para que llegue a buen fin dicha condición debe tener la certeza de que el incumplimiento tenga tal importancia que justifique la resolución de lo convenido, con suficiente entidad y manifestando serio ánimo de incumplir, y no mero retraso o similares. En esta línea se ha venido considerando que se da la nota de gravedad cuando se frustra la finalidad del negocio o interés del acreedor, al entregarse una cosa distinta a la convenida, existiendo una diferencia sustancial. O cuando exista una voluntad deliberadamente rebelde del deudor al cumplimiento e lo convenido, derivándose todo ello de un hecho o conducta obstativa del mismo que lo impide de modo absoluto, definitivo e irreformable. Sin que sea necesario el dolo o resistencia tenaz y persistente, ya que basta la constatación de un inequívoco y objetivo incumplimiento. Pudiendo revelarse todo el lo de una inactividad o incumplimiento del deudor.

Esta facultad de resolver, conforme señala el TS de 28 de febrero de 1989, puede ejercitarse en nuestro Ordenamiento Jurídico no solo en la vía judicial -mediante demanda o reconvención- sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, como la reseñada por misiva de fecha de 15 de mayo del 2008 (folio 88). A reserva, eso sí, que los órganos judiciales examinen, en su caso, y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, es decir, el órgano judicial solo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos ex tunc. Para determinar la viabilidad de la acción resolutoria, reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos:

a). La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron.

b). La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad.

c). Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivado aquél, o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al concertarlo.

d).Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio o irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante.

e). Que quien ejercite la acción no haya incumplido sus obligaciones, salvo si ello concurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso.

Finalmente en lo que se refiere al incumplimiento del plazo de otorgamiento de la escritura de venta, debe cumplir, para que genere incumplimiento contractual con virtualidad resolutoria un requisito esencial. Esto es, que del mismo se derive un verdadero y propio incumplimiento y pueda dar lugar, en las obligaciones recíprocas, al efecto resolutorio. Siendo esencial que el término o plazo convenido haya sido elevado, por la voluntad expresamente declarada de las partes, o por exigencias derivadas de la naturaleza de la obligación o del comprobado interés de las partes, decisivos a la hora de otorgar el consentimiento perfeccionador del contrato, a la categoría de elemento o condición esencial del mismo, de tal manera que el retraso conduzca a una frustración del fin práctico perseguido en el negocio. Y el cumplimiento tardío, se convertiría en relativamente imposible, al carecer ya de todo interés para la otra parte.

Indicándose que la naturaleza esencial o no del plazo debe inferirse de los propios términos del contrato, bien de la actuación de las partes contratantes que habían pactado una fecha de entrega o de otorgamiento de la escritura de venta, como tal consignada en el contrato, y como tal aceptada por ambas partes contratantes.

En el presente caso dicho plazo es esencial, no solo porque se fijaba claramente la fecha máxima de otorgamiento de la escritura de venta en el contrato, 6 de abril del 2008, sino porque expresamente en la cláusula quinta del contrato se establecía que "de no suscribir la entidad recurrente la escritura de venta antes del 6 de abril del 2008, los demandados, además, de hacer suya la cantidad recibida en concepto de señal, podrá disponer libremente de las fincas sin necesidad de requerimiento o intimación de clase alguna". Es decir, daba por resuelto el contrato.

Pero es que, además, la voluntad obstativa o rebelde al cumplimiento del contrato por parte de la entidad recurrente viene derivada, no ya solo por la falta de otorgamiento de la escritura de venta antes del 6 de abril del 2008, sino por el dato que siendo requerido por los demandados a fin que procediera a dicho otorgamiento antes de 15 días desde entonces, con el consiguiente pago del precio, se hizo caso omiso a dicho requerimiento. Dando lugar a la resolución definitiva del contrato posteriormente. Y solo entonces, la parte recurrente pareció tener una intención de otorgar la escritura de venta, pero eso sí, requiriendo antes a los demandados para el cumplimiento de una serie de obligaciones que carecían de sentido, pues dicha parte había cumplido escrupulosamente los términos del contrato. Y dicha voluntad rebelde al cumplimiento viene determinado, además, de la propia carta enviada por la entidad recurrente a los demandados en fecha de 12 de marzo del 2008, es decir, poco tiempo antes del término fijado para el otorgamiento de la escritura de venta, donde venía a presentar una serie de excusas para justificar el no otorgamiento de dicha escritura y el consiguiente perfeccionamiento del contrato. No habiendo procedido al pago de ninguna otra cantidad, en concepto de precio, desde la fecha de otorgamiento del contrato 6 de julio del 2007, hasta la fecha de resolución del mismo. Lo que evidenciaba el nulo interés de la parte actora para dar lugar al cumplimiento del contrato y dar lugar al perfeccionamiento de la escritura de venta.

El Tribunal Supremo, ha venido calificando a esta modalidad contractual, como contrato de reserva, según el cual podemos entenderlo como precontrato bilateral de reserva en la que las dos partes tienen el deber y derecho de poner en vigor del contrato, de compraventa en el presente caso. Es una especie de género del precontrato que se incardina en el artículo 1451 del CC .

En cuanto a su calificación del negocio jurídico, es un precontrato bilateral de compraventa, donde declaran las partes su intención de comprar y vender, el compromiso de compraventa asumido que se llevará a cabo. Como por el contenido de los derechos y obligaciones que se circunscriben al calendario de ejecución de compromiso, unas formas de pago, en distintas fases, y responde al concepto típico de precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado. Distinguiéndose dos fases, una primera de precontrato en que se concreta el contrato comprometido y una segunda el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior. El precontrato bilateral implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato de compraventa comprometido.

Las arras solo son una garantía del cumplimiento de un contrato o precontrato, medio de protección al cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo. Aludiendo la doctrina a la distinción entre arras penales como garantía del incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere el artículo 1454 del CC , que permite a una de las partes resolver el contrato, perdiéndolas el comprador, o devolviéndolas duplicadas el vendedor. Que permite, en obligaciones sinalagmáticas como las derivadas de este contrato de reserva, a una de las partes, -que ha cumplido con sus obligaciones-, resolver el contrato si la otra parte no ha cumplido.

Habiendo reseñado el Alto Tribunal en sentencia de 21 de marzo del 2012, recurso de casación 831/2009 , que en este precontrato o contrato de reserva, se había pactado que la escritura de venta se otorgaría como máximo antes del 6 de abril del 2008. Siendo un pacto que las partes han tenido como conveniente imponer, al proclamar el principio de autonomía de la voluntad, y que debe cumplirse a tenor del mismo. No se trata de una cierta obligación cuyo cumplimiento sufre un retraso, se trata de un pacto expreso de tiempo de ejecución, cuyo cumplimiento no puede soslayarse. Y cuyo incumplimiento daría lugar a la resolución contractual por la parte demandada, que ha cumplido estrictamente con sus obligaciones.

Es indiferente entrar a calificar dicho contrato como de compraventa o de promesa de venta, sino que en todo caso nos encontraríamos ante un precontrato bilateral de compraventa, donde se ha fijado una cantidad en concepto de arras penitenciales, no habiéndose configurado por las partes como compraventa de cosa futura, habiéndose producido un incumplimiento esencial de la parte recurrente. Que como queda dicho, dará lugar a la resolución del contrato, tal como ha existido por voluntad de la parte demandada, y a la pérdida de la cantidad entregada por la entidad recurrente en concepto de arras.

Sin que sea posible la concesión de un nuevo plazo como pretendía la entidad recurrente, dado que el dar lugar a un plazo más para cumplir la obligación es una facultad que corresponde exclusivamente al otro contratante, y siempre y cuando medien causas justificadas, que en el supuesto presente no han resultado probadas. Pudiendo darse un nuevo plazo para cumplir con una determinada obligación, pero en ningún caso si se ha fijado el plazo explícitamente de otorgamiento de la escritura de venta en el contrato de reserva, pues ello sería tanto como ir contra la lex contractual.

En definitiva, no ha existido error en la valoración de la prueba por parte de la Juez a quo. Habiéndose resuelto el contrato a instancias de la parte demandada, conforme a Derecho, tiene jurídicamente la capacidad para hacer suyas las cantidades entregadas en concepto de arras. Por lo que los motivos del suplico del recurso de Apelación, y consiguientemente de la demanda, en el sentido que dicha cantidad fuera devuelta duplicada a la parte actora, o bien sea devuelta sin más, no puede ser admitida en Derecho.

Confirmándose la sentencia dictada y desestimándose íntegramente el recurso de Apelación interpuesto.

CUARTO.- Conforme el artículo 398 de la LEC , en relación con el artículo 394 del mismo cuerpo legal , las costas habrán de ser impuestas al litigante cuyas pretensiones hayan sido totalmente desestimadas. No pudiendo aludirse a la existencia de dudas de hecho o de derecho, contrariamente a lo invocado en el último motivo de Apelación, puesto que a tenor de lo antes razonado la cuestión es jurídicamente clara. Por lo que regirá el principio del vencimiento objetivo, dando lugar a la imposición de las costas originadas en esta alzada a la parte apelante, lo mismo que le fueron impuestas a la entidad actora las costas de la Primera Instancia.

En cuanto al depósito ingresado para recurrir, conforme la disposición adicional decimoquinta de la LO 1/09 , en sus números 9 y 10, se decreta su pérdida, dándose a la misma el destino legal que proceda.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad JARDINES DE AMBROZ SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA, frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 10 de los de esta ciudad, de fecha de 16 de diciembre del 2010 , y aclarada por auto de fecha de 14 de enero del 2011, en autos de procedimiento ordinario número 10/2009, seguidos en dicho Juzgado, y en su consecuencia, debemos de confirmar y confirmamos en su integridad la sentencia recurrida.

Imponiendo expresamente las COSTAS de esta alzada a la parte apelante.

Firme que sea esta resolución, habrá de darse a la cantidad ingresada por el recurrente, como depósito para recurrir, cuya pérdida se decreta, el destino legal que corresponda.

Contra esta sentencia, se puede interponer recurso de casación al ser la cuantía litigiosa superior a 600.000 euros. Debiéndose interponer, mediante escrito, firmado por letrado y procurador, y a presentar ante esta misma Sala. Formalizándose dicho recurso en el término de veinte días a contar desde la notificación de esta resolución. Y debiendo, igualmente, procederse al ingreso de la cantidad de 50 euros, en concepto de depósito.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.