Sentencia CIVIL Nº 276/2017, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 734/2015 de 12 de Julio de 2017

Encabezamiento

SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 15
Fax.: 928 42 97 75
Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000734/2015
NIG: 3500442120130004866
Resolución:Sentencia 000276/2017
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000536/2013-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Arrecife
Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:
Apelado Supermercados Marcial, S.L. Octavio Esteva Navarro
Apelante Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 Silvia Marrero Aguiar
SENTENCIA
Iltmos Sres:
Presidente:
Don Víctor Caba Villarejo
Magistrados:
Don Carlos García Van Isschot
Don Víctor Manuel Martín Calvo
En Las Palmas de G. C., a doce de julio de dos mil diecisiete;
Vistas por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, las actuaciones de que dimana el presente
rollo, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera
Instancia nº Cinco de Arrecife en los autos referenciados, seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios
EDIFICIO000 , parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora doña Silvia Marrero Aguiar
y dirigida por el Letrado don Feliciano Díaz Hernández contra la entidad Supermercados Marcial, SL, parte
apelada, representada por el Procurador don Octavio Esteva Navarro y dirigida por el Letrado don Marcial
Francisco Hernández Cabrera, siendo ponente el Sr. Magistrado don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el
parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Guía se dictó sentencia en los referidos autos de fecha 25 de junio de 2015 , del siguiente tenor: 'Desestimo la demanda interpuesta por el procurador Don Joaquín González Díaz actuando en representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , contra la entidad 'SUPERMERCADOS MARCIAL, S.L., y en consecuencia esta ultima queda absuelta de los pedimentos de la demanda, con condena a la actora de las costas causadas.

Estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por el procurador don José Juan Martín Jiménez en representación de SUPERMERCADOS MARCIAL, S.L., contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , y consecuencia declaro nulidad del acuerdo de Junta General Extraordinaria de fecha 11 de junio de 2013 en su orden del día 2º, que afecta a los saldos deudores de Supermercados Marcial, S.L.; sin realizar condena en las costas causadas por esta acción a ninguna de las partes.



SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante y al que se opuso la demandada, acordándose la remisión de los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes que se verificó como consta, y recibidos los autos en esta Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de GC, se formó el presente rollo de apelación, personándose la parte apelante y apelada y seguidos los trámites procedentes quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación de la comunidad de propietarios demandante EDIFICIO000 contra contra la sentencia de primera instancia ha de ser parcialmente estimado, en cuanto la entidad demandada Supermercados Marcial, SL debe contribuir al sostenimiento de los gastos comunes pero no adeuda por tal concepto la cantidad reclamada en la demanda.

En efecto la sentencia recurrida reconoce la integración de la demandada Supermercados Marcial, SL propietaria de los locales en la comunidad de propietarios demandante del EDIFICIO000 , en cuanto forma parte de ella y por tanto su obligación de participación en el sostenimiento de los gastos por servicios y elementos comunes ( art. 9 LPH ), si bien considera que no se acredita el coeficiente de participación de los locales en los elementos comunes y por ello estima arbitraria la fijación de las concretas cuotas ordinarias y extraordinarias que se relacionan como adeudadas por la entidad demandada en la certificación y desglose de la deuda de la comunidad de propietarios demandante.

Consta sin embargo en la Escritura Pública de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal de 6 de septiembre de 1978, título constitutivo de la propiedad horizontal de la comunidad de propietarios recurrente, un concreto coeficiente de participación para cada local conforme a la superficie del mismo en relación al total del inmueble (apartado V de la escritura pública de 6 de septiembre de 1978) siendo que los 14 locales de la apelada suman un coeficiente de participación sobre el total de la edificación del 30.47% y conforme a este coeficiente o cuota de participación sobre el valor total de la finca deben contribuir los locales comerciales al sostenimiento de los gastos de los elementos comunes.

El apartado III del título constitutivo de la propiedad horizontal describe como elementos comunes el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas y demás que existan en la actualidad destinados para el servicio de todos los pisos y locales del edificio.

Cierto es que en los Estatutos de la comunidad de propietarios nada se dice sobre el coeficiente de participación de los locales comerciales, refiriéndose exclusivamente al de la viviendas que lo modifica atribuyéndoles la misma cuota de participación a todas ellas, pero rigiendo para aquellos el coeficiente de participación establecido en la Escritura Pública de obra nueva y División Horizontal de 6 de septiembre de 1978 .



SEGUNDO.- La STS de 2 de febrero de 1991 expresa que: 1.ª El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título constitutivo en régimen de propiedad horizontal puede ser modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos y así se desprende del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, y 2.ª, a dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos.

Según dispone el artículo 9, regla 5.ª, de la Ley de Propiedad Horizontal , la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto, y que, en el caso debatido, se encuentran en los Estatuto.

Del art.3 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 se deduce que las viviendas son las obligadas a contribuir a los elementos comunes que le son propios.

Mas los locales deben participar de los gastos de los servicios y elementos comunes que les afectan, y no en aquellos que son de uso exclusivo de las viviendas y de los que han sido expresamente excluidos en el título constitutivo por hacerse cargo de ellos únicamente los propietarios de las viviendas.

No se trata de exonerar a los locales comerciales de toda participación en los gastos comunes del inmueble sino solamente de aquellos que son exclusivos de las viviendas (portales, ascensores, zona ajardinada, etc.) estableciéndose una participación diferenciada, modificándose y matizándose la participación de las viviendas en los Estatutos respecto a la establecida en la división horizontal, título constitutivo, adjudicándose a todas ellas unas cuotas iguales y porcentuales con respecto al valor 100 que se atribuye al conjunto de viviendas, realizándose el cálculo de su presupuesto de gastos comunes conforme a ello.

Lo anterior no implica que nada se establezca para los locales comerciales y queden estos exentos de todo pago pues deben contribuir al sostenimiento de gastos de elementos comunes tales como la fachada, estructura del inmueble, cimentación, etc. descritos en el apartado III del título constitutivo, impuestos que graven la totalidad del inmueble, coste de aseguramiento de la totalidad del inmueble, etc. y otros recogidos en los Estatutos, y ello conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo ( art. 5 LPH ).

Por tanto no se ajusta a la realidad que no exista previsión de contribución al sostenimiento de todo gasto de comunidad para los locales comerciales, como sostiene la apelada, y que solamente estén obligados a contribuir las viviendas pues reiteramos el art. 3 de los Estatutos lo único que sienta es un régimen diferenciado de participación para las viviendas conforme a un coeficiente igualitario quedando subsistente para los locales la cuota fijada en el título constitutivo, en la Escritura de Obra Nueva y Propiedad Horizontal.

Y sin que el hecho de que la recurrente haya permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en título constitutivo, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título constitutivo cuando para ello resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

Consta por otra parte que en la Junta de Propietarios de 28 de febrero de 2012 se estableció el presupuesto del ejercicio 2102/2013 diferenciándose entre gastos exclusivos de viviendas, gastos comunes a viviendas, locales y sótano. De modo que los locales son excluidos de los gastos propios de las viviendas y de los gastos comunes a todos participan conforme al coeficiente que les corresponde en la edificación (30.47%).



TERCERO.- Por tanto los locales comerciales vienen también obligados a contribuir al pago de los gastos necesarios para la conservación de las cosas comunes o mantenimiento de los servicios comunes, exclusión hecha de los elementos y servicios propios de las viviendas, únicos excluidos por el título constitutivo y los estatutos.

Ahora bien en cuanto a la exigibilidad de la deuda reclamada por la comunidad demandante (doc. 4 de la demanda), impugnada de contrario en vía reconvencional, no queda justificado el importe reclamado en concepto de 'cuotas ant. Admi, recalculadas' de 23.345, 40 euros, sin que se desglose o detalle la procedencia de esa cantidad alzada, sus importes y devengos.

Tampoco cabe estimar como debidas de la relación de cantidades pendientes de abono integrantes del débito reclamado las penalizaciones (15%) al no recogerse en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ni los importes por fondos de obras al no especificarse el origen de tales derramas y las Juntas en que habrían sido aprobadas, ni se justifican los demás conceptos especificados siendo únicamente exigible a la apelada el pago de las cuotas mensuales ordinarias por importe de 145,65 euros, resultante de la aplicación de su coeficiente de participación (30.47%) a la cantidades presupuestadas aprobadas para el ejercicio 2012 que establecían de forma diferencia los gastos comunes a viviendas, locales y sótanos. Presupuestos aprobados en la Junta General de 28 de febrero de 2012, no impugnada por la apelada. De modo que siendo 17 las cuotas devengadas en el periodo reclamado desde el 01/01/2012 al 5/05/2013 a razón de 149,65 € resulta la cantidad total debitada por la apelada de 2.533 euros.

En su consecuencia, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 contra la sentencia de primera instancia, revocamos parcialmente la misma y estimando en parte la demanda principal interpuesta por la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 contra la entidad Supermercados Marcial, SL, condenamos a esta demandada a que abone a la actora la cantidad de 2.533 euros más los intereses legales devengados desde la interpelación judicial sin que proceda condena alguna en cuanto al pago de las costas procesales de la primera instancia de la demanda principal.



CUARTO.- Estimado parcialmente el recurso de apelación no procede condena alguna en cuanto al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada ( art. 398 LEC ).

Por cuanto antecede, y atendidos los preceptos de general y especial aplicación:

Fallo

Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 contra la sentencia de fecha 25 de junio de 2015 dictada en el Juicio Ordinario nº 536/2013 por el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Arrecife , que revocamos parcialmente en el sentido de estimar en parte la demanda principal interpuesta por la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 contra la entidad Supermercados Marcial, SL, condenando a esta demandada a que abone a la actora la cantidad de 2.533 euros más los intereses legales devengados desde la interpelación judicial sin que proceda hacer expresa condena respecto al pago de las costas procesales devengadas en ambas instancias.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ) y/o recurso de casación en el plazo de 20 días desde la notificación de esta resolución ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y/o en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de prepararse cualquiera de ambos recursos será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de ellos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones' abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Firme que sea, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.