Sentencia CIVIL Nº 276/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 911/2017 de 31 de Mayo de 2018

Encabezamiento

ROLLO Nº 911/17
SENTENCIA Nº 276/2018
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ
Magistrados
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
D. JUAN CARLOS MOMPO CASTAÑEDA
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En la ciudad de VALENCIA, a treinta y uno de mayo de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN CARLOS
MOMPO CASTAÑEDA, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de
Alzira, con el nº 875/2015, por D. Horacio y Dª Natividad representados en esta alzada por la Procuradora
Dª Ernestina Pierá Carrascosa y dirigidos por el Letrado D. Rafael Sanz Sancho contra D. Íñigo representado
en esta alzada por la Procuradora Dª Cristina Pérez Pellicer y dirigido por el Letrado D. Bernardo Mascarell
Caballer, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Horacio y Dª
Natividad .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 5 de Alzira, en fecha 8/6/17 , contiene el siguiente: 'FALLO: DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por Dña.

Natividad y D. Horacio contra D. Íñigo , todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante.'

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Horacio y Dª Natividad , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 30 de Mayo de 2018.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de la demanda formulada por la representación de Natividad y Horacio contra Íñigo que se fundamentó en los siguientes hechos: 1º. Que los demandantes formalizaron con el demandado un documento de arras para la compraventa de una vivienda unifamilar sita en Benicull (Valencia) en la que intervenía como mediadora la mercantil CASABAL, quien se encargaría de tramitar la documentación que le entregarían los compradores para la obtención del préstamo hipotecario dirigida a la financiación de la compra y en caso de que ninguna entidad bancaria concediera la hipoteca le sería devuelta la cantidad de 18.000 € entregada en concepto de arras.

2º. Se pactó que en caso de que el comprador o propietario no comparecieran al acto de la firma de la escritura de compraventa en el plazo fijado anteriormente, podrá rescindirse el contrato perdiendo las arras el comprador o devolviéndolas por duplicado el propietario.

3º Entre sus pactos se acordó que abonarían al vendedor hasta la firma de la escritura pública la cantidad de 400 € mensuales, en concepto de intereses por la cantidad atrasada del precio total de compraventa, que era de 183.340 €, pero en caso de no efectuarse la compraventa en la fecha prevista según el contrato los compradores darán por perdida la totalidad de las mensualidades de intereses pagadas.

4º. Los compradores fueron abonando dichas cantidades hasta septiembre de 2008 sin que en los meses posteriores pudieran hacer frente a dicha cantidad por dificultades económicas que tuvieron, por lo que se acordó resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta en concepto de arras, lo que tuvo lugar en el mes de Febrero de 2009 mediante la entrega de las llaves pero no se procedió a la devolución de las cantidades entregadas que ha sido reclamada en varias veces.

5º. Se reclama la suma de 16.000 € que resulta de descontar a la cantidad de 18.000 €, 2000 € que se corresponden con las mensualidades que van desde octubre de 2008 a febrero de 2009 que es cuando se produjo la devolución de las llaves.

La parte demandada se opuso a la demanda y tras la celebración del juicio recayó sentencia desestimatoria con imposición de costas a la parte actora. En sus fundamentos considera que el documento uno de la demanda no es un contrato de compraventa perfeccionado sino una promesa de venta en el que se pactó que debía formalizarse la escritura pública de compraventa como máximo el 16-11-2009 disponiendo el mismo que en caso de que una de las partes no compareciera en el plazo fijado, perderá las arras el comprador o las devolverá por duplicado el propietario', concluyendo más adelante la juzgadora que 'resultando acreditado en autos mediante la declaración testifical de Dña. Virtudes , empleada de Gestión Casabal S.L. con los efectos de lo dispuesto en el artículo 576 LEC que los demandantes no entregaron en la gestoría la documentación necesaria a los efectos de gestionar la concesión del préstamo hipotecario, no constando probado que por parte de los demandantes se tramitará su petición o se denegará su concesión por entidad bancaria la voluntad de los mismos de no formalización del contrato de compraventa quedó determinada con su no actuación'.

Contra dicha sentencia interpone recurso de apelación la representación de Natividad y Horacio impugnando tanto la desestimación de la demanda como la imposición de costas. Considera que existió entre las partes una relación contractual obligacional compleja recíproca entre las partes que podía ser resuelta inter partes por mutuo acuerdo, sea de una forma tácita o de forma expresa. Resultó acreditado en autos que el acto de entrega de las llaves fue en febrero de 2009 nueve meses antes de la fecha límite para formalizar la escritura de compraventa con el compromiso verbal del Sr. Íñigo de devolución del dinero. La testigo Sra. Virtudes (minuto 10:31:24) afirma que 'se habló de devolver el dinero', que 'ella lo habló con el vendedor' y más adelante contestó (minuto 10:30:45) 'quedó el propietario en devolverles el importe pagado por arras. Supone que sí; que eso era lo normal; lo entregado por arras pero no, los 400 € mensuales que los compradores perderían; recuerda que en su momento, el vendedor se comprometió a devolver el dinero'. También contestó que en ocasiones, algunos clientes tienen su propio banco y se encargan ellos mismos directamente de realizar los trámites necesarios con su entidad para obtener el préstamo hipotecario. Más adelante hace referencia a la situación del mercado inmobiliario y bancario en aquellas fechas.

La parte recurrida no contestó en plazo al recurso.



SEGUNDO.- DOCTRINA SOBRE EL RECURSO DE APELACIÓN: Con carácter previo se mencionara que: - en el recurso de apelación se examinarán única y exclusivamente los puntos y cuestiones planteadas en el recurso, art 465-4 de la L.E.Civil .

- en el proceso civil rige el principio de rogación recogido en el art 216 de la L.E.Civil que obliga a resolver los asuntos según la aportación de hechos, pruebas y pretensiones de las partes.

- consecuencia obligada del principio anterior es la observancia del principio de congruencia que exige atender a las peticiones de las partes, al suplico de los escritos rectores de la litis para no conceder más, menos ni cosa distinta de la peticionada.

- igualmente en el ámbito de los recursos se halla proscrita la reformatio in peius, a la que expresamente se refiere el art 465-4 in fine de la L.E.Civil al señalar que: 'la sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente obligado'.

En el recurso se alega errónea valoración de la prueba y de las reglas de la carga de la prueba por lo que se señalará que es Jurisprudencia reiterada que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( T.S. sentencias de 1 marzo de 1994 y 20 julio de 1995 ).

Ello obligará a señalar con carácter previo que no hay precepto que exija una constatación pormenorizada o examen de cada una de las pruebas, y el Tribunal de segunda instancia tiene el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Como señala la sentencia del T.S de 4 diciembre 2007 : 'la valoración probatoria sólo puede excepcionalmente tener acceso a la casación mediante un soporte adecuado, bien la existencia de un error patente o arbitrariedad en la valoración de la prueba, en cuanto, según la doctrina constitucional, comporta la infracción del derecho a la tutela judicial efectiva ( T.S. de 20 de junio de 2006 y 17 de julio de 2006 ), bien la infracción de una norma concreta de prueba que haya sido vulnerada por el juzgador. En defecto de todo ello, la valoración de la prueba es función de la instancia y es ajena a la casación -y ahora al recurso extraordinario por infracción procesal'.

La valoración de la prueba, como función soberana y exclusiva de los juzgadores que conocen en las instancias, no es revisable en el recurso extraordinario por infracción procesal, salvo cuando se conculque el artículo 24-1 C.E . por incurrirse en error de hecho palmario, irracionalidad o arbitrariedad, que puede darse cuando se desconoce una norma de prueba legal o tasada, y en tal caso debe plantearse al amparo del artículo 469.1.4.de la L.E.Civil ( T.S. sentencia de 11 de noviembre de 2.010 ).

En consecuencia, la valoración probatoria solo puede revisarse por el cauce adecuado (al amparo del artículo 469. 1 , 4.º de la L.E.Civil ), bien acreditando la existencia de un error patente o arbitrariedad en dicha valoración ( T.S. sentencias de 20 de junio de 2006 y 17 de julio de 2006 ), o bien por la infracción de una norma tasada de valoración de prueba que haya sido vulnerada ( T.S. sentencias de 16 de marzo de 2001 , 10 de julio de 2000 , 21 de abril de 2005 y 9 de mayo de 2005 ), por cuanto, al ser manifiestamente arbitraria o ilógica la valoración de la prueba no supera, conforme a la doctrina constitucional, el test de la racionabilidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en artículo 24 CE ( T.S. sentencia de 22 de febrero de 2.011 ).

Este conjunto de reglas impide, si no se demuestra de modo patente la existencia de una infracción de las reglas del discurso lógico aplicables al proceso, tratar de desvirtuar una apreciación probatoria mediante una valoración conjunta efectuada por el propio recurrente para sustituir el criterio del tribunal por el suyo propio, por acertado que pueda parecer, así como también postular como más adecuada la valoración de la prueba efectuada por el Juzgado de Primera Instancia frente a la llevada a cabo por el tribunal de apelación ( T.S. sentencia de 29 de septiembre de 2.009 ).

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 de la L.E.Civil , corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda ( T.S. sentencia de 16 de febrero de 2.011 ).

Y al demandado los hechos impeditivos o extintivos.

En cuanto a la carga de la prueba en la sentencia del T.S. de 14 de junio de 2.011 se mantiene que: 'Como tenemos declarado en la sentencia 859/2010, de 31 diciembre : 1) 'Las reglas de distribución de la carga de prueba solo se infringen cuando, no estimándose probados unos hechos, se atribuyen las consecuencias de la falta de prueba a quién según las reglas generales o específicas, legales o jurisprudenciales, no le incumbía probar, y, por tanto, no le corresponde que se le impute la deficiencia probatoria'; 2) 'Su alegación en el recurso extraordinario por infracción procesal no ampara una revisión de la prueba, según ya declaró esta Sala en relación con el hoy derogado artículo 1214 CC ( T.S. sentencias de 24 de octubre de 2000 , 16 de octubre de 2000 , 20 de septiembre de 2001 , 6 de febrero de 2007 , 9 de mayo de 2007 , 3 de octubre de 2007 ), pues no son normas de valoración de prueba.

Criterio también sostenido respecto al 217 LEC ( T.S. sentencias de 2 de marzo de 2009 , 29 de diciembre de 2009 y 4 de febrero de 2010 ).

3) 'La doctrina de la facilidad o disponibilidad probatoria permite hacer recaer las consecuencias de la falta de prueba sobre la parte que tenía más facilidad o se hallaba en una posición mejor o más favorable por la disponibilidad o proximidad a su fuente para su aportación, pero la mera imposibilidad probatoria de un hecho no puede traducirse, sin más, en un desplazamiento de la carga de la prueba ( TS. sentencia de 08 de octubre de 2004 ).



TERCERO.- A) DOCTRINA JURISPRUDENCIAL EN TORNO A LAS ARRAS PENITENCIALES.

Aparece recogida en sentencia de esta sección del 27 de diciembre de 2017 (ROJ: SAP V 5995/2017 ):

TERCERO.- Como punto de partida en la controversia suscitada se ha de señalar que la jurisprudencia tiene declarado ( SS. del T.S. de 24-10-02 y 20-5- 04) que antela imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, han de distinguirse las siguientes modalidades: A) Confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. B) Penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento y C) Penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del Código Civil , cuando establece que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. En punto a ello, es reiterada la jurisprudencia que señala que las arras o señal que permite el artículo 1.454 del Código Civil , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales ( SS. del T.S. de 12-7-86 , 6-2-91 , 3-3-91 , 8-4-91 , 10-6- 94 y 30-12-95 , entre otras), siendo necesario que consten de modo inequívoco, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, o lo que es igual, que la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotunda la condición de arras de tal clase, atribuyendo a los anticipos entregados esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja la compraventa, pues de lo contrario, se ha de entender que son confirmatorias y que constituyen un anticipo del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado ( SS. del T.S. de 12-12-91 , 16-3-92 , 22-10-92 , 24-12-92 , 8-2-93 , 3-6-94 , 28-3-96 , 18-10-96 y 22-12-99 , entre otras).

En el caso que se examina, resulta inequívoco el carácter penitencial de las arras en cuestión en el documento así denominado y fechado el 18 de Agosto de 2.015 (documento número dos de la demanda al f. 8), pues además de recalcarse el carácter de arras penitenciales, cabe destacar el párrafo que literalmente dice: 'En caso de que el comprador desista de la compraventa del inmueble descrito, perderá las sumas entregadas en concepto de arras y si fuese el vendedor el que desistiese, deberá entregar al comprador las arras dobladas' .

B) DISTINCIÓN ENTRE PROMESA DE VENTA Y CONTRATO DE COMPRAVENTA.

La juzgadora de instancia califica el contrato suscrito entre las partes como promesa de venta.

Previamente a determinar si efectivamente el contrato suscrito por las partes es un contrato de promesa de venta, deben fijarse cuáles son los elementos que caracterizan a dichos contratos, porque sólo así después de examinar el contenido del referido contrato podrá determinarse si tiene encaje en la figura jurídica del contrato de promesa de venta previsto en el art. 1451 CC .

Pese a que la doctrina discute cuál es el contrato de promesa de venta a que se refiere el art. 1451 CC la jurisprudencia mantiene una posición consolidada que entiende que dicho precepto regula la promesa bilateral de compra y venta recíprocamente aceptada cuya esencia se encuentra en que se difiere a un momento posterior la perfección del contrato que las partes han proyectado, lo que motiva que desde su firma hasta, en su caso, la perfección las partes quedan obligadas a obligarse. No obstante, la identificación de dicho precontrato resulta problemática en la práctica puesto que pueden presentarse diferentes situaciones. Así, puede suceder que en el contrato se hayan determinado todos los elementos de la compraventa y se haya manifestado la obligación de celebrar el contrato, pero que el mismo no pueda formalizarse por determinados obstáculos; puede ser que se identifiquen todos los elementos de la compraventa quedando sólo para el futuro la obligación de celebrar el contrato de compraventa; o que en el contrato no se hayan determinados de forma completa los referidos elementos. Ante dicha diversidad de situaciones la jurisprudencia mayoritaria centra el elemento diferenciador entre el contrato de promesa de venta y el contrato de compraventa en la voluntad de las partes de no tener que completar el contrato con otro posterior y definitivo, como dijo el Tribunal Supremo en la sentencia de 20 de abril de 2001 la esencia de la promesa de venta se encuentra 'en la existencia o no de una voluntad negocial, dirigida a definir para un momento posterior la entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, y que consiste en '.

De esta forma, el contrato de promesa de venta sería un precontrato por el que dos o más sujetos se comprometen a hacer efectiva en el futuro la conclusión de un determinado contrato que en ese momento no quieren o no pueden celebrar como definitivo. Las partes quedarían así obligadas a concluir el contrato definitivo gozando de la posibilidad de ejercer, en caso de incumplimiento por la contraparte, una acción para exigir que el contrato se concluyese de forma definitiva. Por ello, tal y como resulta del examen de la jurisprudencia, el abono de una cantidad a cuenta del precio no es elemento definidor para concluir que lo que se ha llevado a cabo es un contrato de compraventa y no un contrato de promesa de venta, por cuanto lo relevante es la voluntad de las partes de perfeccionar la compraventa o de postergar a un momento posterior su obligación de perfeccionar el contrato de compraventa.



CUARTO.- Partiendo de estas consideraciones, los alegatos de la recurrente no pueden prosperar. En efecto, los elementos probatorios obrantes en autos permiten constatar los siguientes hechos de relevancia en el litigio. En primer lugar que en el contrato suscrito consta que la parte vendedora recibió de la compradora la cantidad de 18.000 € en concepto de arras penitenciales, o paga o señal, reguladas en el artículo 1.454 CC . y más adelante se pacto que 'en caso de que el comprador o propietario no comparecieran al acto de la firma de la escritura de compraventa en el plazo fijado anteriormente, podrá rescindirse el contrato perdiendo las arras el comprador o devolviéndolas por duplicado el propietario'. La conclusión de lo expuesto es la de considerar que se pactaron unas arras penitenciales.

La recurrente alega como motivos para no formalizar el contrato las dificultades económicas que le surgieron la negativa de los bancos a concederles un préstamo hipotecario. En el contrato suscrito consta en su apartado 5 que el comprador se comprometía a aportar la documentación necesaria a GESTION CASABAL S.L. para la solicitud de dicho préstamo, para buen fin del contrato y para el caso de que ninguna entidad bancaria lo concediera el comprador no perdería las arras. Sin embargo como recoge la sentencia no entregaron en la gestoría la documentación necesaria a los efectos de gestionarla concesión del préstamo hipotecario, no resultando probado que por parte de los demandantes se tramitara su petición o se denegara su concesión por entidad bancaria. Así lo contestó la testigo Sra. Virtudes empleada de la entidad Gestión Casabal que intervino en la operación. La testigo contestó que lo normal es que se pongan de acuerdo, pero que hacía tanto tiempo (nueve años) que no se acordaba por ello manifestó que 'suponía que sí se habían puesto de acuerdo', pero que sólo sabe lo que le dijeron 'que no podían comprar', 'que no les habían dado el préstamo' reiterando que no le entregaron documentación para ir al banco' y que tampoco le consta que fueran a otra entidad bancaria'.

Tampoco aportó la actora documento alguno que acredite que solicitaron en alguna entidad bancaria la concesión del préstamo y que les fuera denegado. Se trata de una manifestación unilateral que no ha ido acompañada de prueba alguna. Tampoco en el acto de devolución de las llaves se constató documentalmente que el demandado debía proceder a devolver la cantidad entregada en concepto de arras, ni hay ninguna prueba del pacto verbal que invocan los recurrentes. En autos lo que consta probado es que en febrero de 2009 procedieron los demandantes a la devolución de las llaves por lo que fue únicamente imputable a la parte actora el que no se llegará a formalizar dicha escritura en la fecha máxima pactada de 16.11.2009.

Cabe citar la SAP, Barcelona sección 4 del 30 de diciembre de 2010 ROJ: SAP B 10954/2010- ECLI:ES:APB:2010:10954 que en una reclamación similar resolvió que la acreditación de la no obtención de financiación (solicitud, términos de la misma y denegación) debía correr a cargo de la demandante: En el pacto octavo del contrato, de 27 de junio de 2002, formalizado por los codemandados y Masquepisos, como mandataria de la actora, que documentó la compraventa, se hizo referencia a la aplicación del artc 1454 del Código Civil, esto es, caso de incumplimiento de la vendedora se devolverían duplicadas las cantidades entregadas y caso de que el mismo procediera de la compradora se perderían en favor de aquella. Mas como resulta del pacto 4º y sin que se advierta contradicción alguna en el clausulado del contrato, ello se supeditaba a que a la compradora le fuera concedido el préstamo hipotecario para la adquisición de dicha vivienda, y así se plasmó 'que el presente documento quedaba condicionado a la concesión de un préstamo hipotecario a favor del comprador y en el caso de que no lo fuera, la vendedora devolvería las cantidades entregadas'; se fijó el día 31 de Agosto como máximo para formalizar la escritura pública; de dicha interpretación literal del contrato, cuya existencia contenido y suscripción no ha sido discutido por ninguna de las partes, es a la que debe acudirse con carácter preferente en base al artículo 1281 del Código civil , y pone de relieve que la voluntad de las partes fue el supeditar la perfección del contrato de compraventa, a la condición suspensiva de que la compradora pudieran obtener la correspondiente financiación, pues acreditada esa condición, la no obtención del préstamo, las partes de común acuerdo pactaron tanto la no consumación del contrato como la obligación de la parte compradora de devolver el importe de las cantidades recibidas en concepto de arras.

Mas si ello es así, también lo es que la acreditación de la no obtención de financiación (solicitud, términos de la misma y denegación) debía correr a cargo de la demandante, ya que siendo actos que a la misma correspondía ejecutar es quien está en disposición de poderlos acreditar, y como quiera que, por una parte, del documento que la actora suscribió con la intermediaria, ni se desprendía que esta fuera la obligada a obtener la financiación, ya que en ninguna de las clausulas se consigna tal obligación y sí se dice tan solo que el documento queda condicionado a la concesión del préstamo hipotecario, pero no quien debe hacer las gestiones o lograrlo, es más en los propios burofax que se acompañan al escrito rector, (folios 45 y stes) se dice que la actora también hacía por ella misma gestiones, mas ni se han indicado cuales, ni con qué entidades, ni se prueba denegación alguna, a diferencia de la prueba que realiza con la aportación del préstamo que suscribió para pagar la inicial cantidad, la Sala estima que debe revocarse la sentencia y con estimación del recurso, concluir que no deben retornarse las cantidades recibidas por el vendedor. A ello no es óbice que la codemandada y testigo admitieran que la intermediaria les comunicó que no se obtuvo financiación, pues es una mera manifestación, no respaldada por prueba alguna, cuando es obvio que ello deja abundante rastro documental.

Para finalizar citar la SAP, Madrid sección 11 del 23 de junio de 2017 (ROJ: SAP M 8330/2017 ) cuyas conclusiones también resultan de aplicación al presente caso: Y hemos de recordar, en lo que aquí hace al caso, que la jurisprudencia del Tribunal Supremo sienta que la promesa o precontrato de venta vale en todo caso como verdadera venta si media la conformidad exigida por el legislador sobre la cosa y el precio, cuando el pacto ofrece elementos bastantes para llegar sin nuevo convenio a la efectividad de lo estipulado, de tal manera que para la consumación de la promesa de contrato no se requiere una nueva y especial manifestación de voluntad al venir ésta ya suficientemente expresada en el convenio originario ( SSTS de 21 de diciembre de 1955 , 2 de febrero de 1959 , 5 de octubre de 1961 ), y que los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no se diferencian según el artículo 1451 del Código Civil en esencia de los que produce la compraventa ( STS de 26 de junio de 1973 ). También en sentencia de 6 de junio de 2000 se dice textualmente: 'La doctrina legal de esta Sala sobre dicho precepto llega a decir que en cuanto a los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no pueden diferenciarse, en esencia, de los que produce la compraventa - sentencia de 26 de junio de 1973 -. Sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto, si consta que este fue la verdadera intención de los contratantes.

La sentencia de 22 de marzo de 1985 señaló que sólo cabría rechazar la equiparación del compromiso mutuo de vender y comprar con el contrato de compraventa, si apareciese patente la voluntad de las partes de excluir los efectos de la venta. 'Y la STS de 17 de junio de 2008 declara lo siguiente: 'Mediante el precontrato las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( STS 4 de julio de 1991 ). Fijan sus elementos, pero aplazan su perfección ( STS de 3 de junio de 1994 ) y adquieren la obligación de establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica obligacional nacida del precontrato, por lo que pueden reclamar su cumplimiento de la otra parte ( SSTS de 23 de diciembre de 1995 ; 11 de mayo de 1999 ). Se diferencia del pactum de contrahendo (pacto de contratar) en que no se requiere actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, sino que basta la aceptación para la perfección del contrato ( STS 23 de diciembre de 1991 ; 17 de marzo de 1993 ; 16 de octubre de 1997 ; 15 de diciembre de 1997 ; 11 de abril de 2000 ; 30 de enero de 2008 ). La distinción del precontrato de compraventa bilateral o promesa de vender o comprar, regulado el artículo 1451 Cº Civil , por una parte, y la compraventa, de otra, debe deducirse de la voluntad de los contratantes en virtud de las reglas de interpretación de los contratos.'.

Calificada de este modo la relación establecida como precontrato o promesa de venta, las partes fijan en la Cláusula Segunda, tanto del primer contrato, como del acuerdo posterior, una penalización, tanto a la parte compradora como a la vendedora, para el caso de incumplimiento del plazo establecido para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, por lo que se sanciona el incumplimiento por parte de cualquiera de los contratantes del deber de suscribir el contrato de compraventa, que es a lo que se obligaron las partes en el precontrato.

Como expresa la SAP Madrid, Sección 13, de 14 de mayo de 2014 : 'Si lo que se persigue es averiguar cuál fue la voluntad real y común de los contratantes que presidió la formación del contrato y su perfección, lógicamente la primera regla a utilizar es la que se centra en la literalidad de los términos del contrato, pues si como se señala en el artículo 1281 estos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas, que más que una regla de inferencia de cuál fue la intención de aquéllos es una apreciación directa de lo que concertaron y diáfanamente documentaron. Sin embargo, cuando los términos utilizados son ambiguos o tienen un doble sentido y no permiten comprender cuál es su extensión, y, en definitiva, el contenido exacto de la situación o estado jurídico objeto de regulación, se ha de acudir a las restantes reglas de interpretación sistemática, o canon hermenéutico de la totalidad que, a través del sentido que se desprende del conjunto armónico de unas cláusulas con otras, permite atribuir el sentido de la dudosa -artículo 1285-; finalística o teleológica en función del motivo u objeto del contrato - artículo 1286-; y, por último, ligada a ésta, establecer aquella acepción de lo estipulado que sea más adecuada para la conservación del contrato o consecución de lo proyectado o previsto con su perfección -artículo 1284-, procurando, cuando no fuese posible conocer la intención de los contratantes en el extremo dudoso u oscuro, que el resultado de la tarea hermenéutica favorezca a la parte que no ha generado la oscuridad -artículo 1288-, de modo que, cuando el contrato es oneroso y sinalagmático, la duda se resuelva a favor de la mayor reciprocidad de intereses -artículo 1289-.' Y más adelante continúa diciendo: Y lo cierto es que aquí no ha llegado a consumarse la promesa de contrato de compraventa, y ello porque la parte compradora demandada ha incumplido su obligación de formalizar la compraventa y pagar el precio en los plazos pactados; y se ha de convenir en que fue así al no haber podido disponer de los fondos necesarios ni en el plazo estipulado en el primer contrato ni en el que fue ampliado conforme al acuerdo posterior .

Y finalmente concluye: En definitiva, pese a todo lo que ahora se alega, lo cierto es que la formalización del contrato de compraventa y pago del precio no se hizo en la fecha inicialmente convenida en el contrato, ni en la pactada en el posterior acuerdo de prórroga, por causa imputable a la compradora, sin que se pusiera cantidad alguna a disposición, o se realizara actuación alguna tendente a mantener la operación, más allá de las manifestaciones de que seguía esperando que le llegaran los fondos necesarios y pedir más tiempo, interesando finalmente conseguir un nuevo acuerdo que le resultaría más ventajoso. En estas condiciones, conforme a lo que venimos razonando, entiende la Sala que el demandante ha actuado conforme a lo pactado, sin que pueda apreciarse mala fe en su actuación.

Por tanto se desestima el recurso de apelación.



CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso motiva la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª ERNESTINA PIERA CARRASCOSA en nombre y representación de Dª Natividad y de D. Horacio contra la sentencia dictada el 8 de junio de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Alzira (Valencia), en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 875/2015, que se confirma íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legal procedente. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la sentencia que antecede, estando celebrando audiencia pública la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia. Doy fe.