Sentencia CIVIL Nº 276/2022, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 1001/2021 de 30 de Mayo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 001001/2021

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE ELX

Autos de Juicio Ordinario - 000119/2020

SENTENCIA Nº 276/2022

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz

Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente

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En ELCHE, a treinta de mayo de dos mil veintidós

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario 119/2020, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 7 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante, Promociones Antón Bonet, S.L. habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Sra. Concepción Sevilla Segarra y dirigida por el Letrado Sr. Francisco Gómez Barroso, y como apelados, D. Laureano, D. Marcos, D. Maximo y Dª María Purificación, representados por la Procuradora Sra. Mª Concepción Espinosa Bernal y dirigidos por el Letrado Sr. Pedro González Gómez.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de primera instancia nº 7 de Elche en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 21 de junio de 2021 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'A.- Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la parte actora PROMOCIONES ANTÓN BONET, S.L, mediante su representación procesal en autos, contra la parte demandada Dª. María Purificación, D. Maximo, D. Marcos y D. Laureano, debo:

1.- ABSOLVER y ABSUELVO a la parte demandada de todos los pedimentos formulados en su contra por la parte actora.

2.- Todo ello, con condena en costas a la parte demandante.

B.- Que ESTIMANDO la demanda reconvencional interpuesta por la parte demandada reconviniente Dª. María Purificación, D. Maximo, D. Marcos y D. Laureano, mediante su representación procesal en autos, contra la parte actora reconvenida PROMOCIONES ANTÓN BONET, S.L, debo:

1.- DECLARAR y DECLARO la resolución contractual del contrato privado de compraventa de fecha 06.10.2017 que une a las partes por incumplimiento de la parte demandante reconvenida.

2.- CONDENAR y CONDENO a la parte actora reconvenida a estar y pasar por la anterior declaración, con pérdida de los 5.100.-€ que fueron entregados como arras penitenciales.

3.- Todo ello, con condena en costas a la parte demandante reconvenida.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, Promociones Antón Bonet, S.L. en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 1001/2021, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 26 de mayo de 2022.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Calle de la Fuente.

Fundamentos

PRIMERO.-Objeto del recurso.

La sentencia recurrida, tras analizar la doctrina y jurisprudencia que entiende de aplicación, desestima la demanda y estima la pretensión reconvencional, sobre la base de las siguientes consideraciones: '... En nuestro caso, aplicando la normativa y doctrina jurisprudencial expuestas, y tras el análisis de la prueba practicada, hemos de efectuar las siguientes consideraciones y conclusiones:

(i).- La parte actora se centra, fundamentalmente, para justificar la resolución contractual en la existencia de la infracción urbanística que, según mantiene le fue ocultada por la parte demandada, consecuencia de la limitación urbanística para construir, anotada en el Registro de la Propiedad desde el año 1996, lo que al parecer impediría la inscripción de la obra nueva (la falta, en principio, del certificado de eficiencia energética, también traería consecuencia de las circunstancias referidas). Sin embargo, y aunque también se argumenta, no centra tanto su versión del incumplimiento por los vendedores (hoy demandados), que, en principio, no estuviera arreglada la herencia o no efectuada la declaración de obra nueva. De hecho, estas dos circunstancias quedaron formalizadas en virtud de escritura de 21.11.2017, otorgada en Elche, ante la Notario Dª. Lucía Soler Vicente (documento nº 1 de la contestación), cuando el documento privado se firmó el 06.10.17; por lo que, en ningún caso, tales circunstancias pueden constituir base para un incumplimiento grave y esencial justificativo del intento resolutorio pretendido por la parte demandante.

(ii).- Centrados, por tanto, en si la parte actora conocía la existencia de la infracción urbanística (origen de la limitación constructiva), hemos de decir que el testigo D. Ambrosio (testigo de ambas partes, por lo que ninguna de ellas puede poner en tela de juicio su testimonio), profesional intermediario en la operación de compraventa de la finca en cuestión, puso de manifiesto en el acto del juicio, con toda claridad y sin reservas, que la parte actora sí sabía de la existencia de la infracción urbanística y de la falta de declaración de obra nueva a la firma del documento privado.

(iii).- El mismo representante legal de la actora, D. Benigno, puso de manifiesto en su interrogatorio que la mercantil se dedicaba a la construcción y que se ha estado dedicando a dicha actividad 10 ó 12 años, desde el1996. Por tanto, amén de que sí era conocedora la parte actora de la infracción urbanística existente, y que el testigo Sr. Ambrosio, además, puso de manifiesto en el acto del juicio que se le entregó la nota simple a la firma del contrato privado que une a las partes, resulta que la demandante, dada su dilatada experiencia profesional, utilizando un mínimo de diligencia, no solo podía haber obtenido una nota simple registral por su cuenta en la que constaba anotada la meritada limitación urbanística, sino que podía haber acudido al Ayuntamiento a recabar información sobre la situación urbanística de la finca que adquiría (pudo hasta contar con el asesoramiento de algún arquitecto y abogado antes de la firma del contrato, pues, dada su actividad durante años, seguro que no le era difícil conseguir tal asesoramiento, lo que hizo, precisamente, una vez firmado el contrato, con el abogado D. José Antonio Irles, cuyo testimonio ninguna luz ofreció a las pretensiones estimatorias de la parte demandante). Y es que, a todo ello, hemos de añadir, tal y como declaró en el acto del juicio, que el propio representante legal de la actora, Sr. Carlos Daniel, fue alcalde foráneo de la zona y el domicilio social de la entidad estaba en el mismo lugar en el que se ubicaba la finca adquirida, es decir, en Partida de Santa Ana, por lo que era y es indiscutible que podía y debía conocer la situación física y jurídica de lo que adquiría. Por tanto, apelar ahora a la ignorancia, sería considerarla como ignorancia inexcusable, dada su dilatada experiencia profesional y su propia falta de diligencia.

(iv) Y en este sentido, hemos de recordar que: a) cuando el comprador (como es el caso que nos ocupa) se dedica profesionalmente a la actividad inmobiliaria, difícilmente puede alegar desconocimiento del aspecto urbanístico de la finca que adquiere; b) la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia de su carácter público; c) no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos, imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; d) en nuestro caso, no hubo ocultación por parte de los vendedores, pues como ha quedado acreditado con la testifical practicada del Sr. Ambrosio, a la firma del contrato privado discutido en la presente litis, la parte actora era conocedora de la existencia de la infracción urbanística, constando la limitación para construir anotada en el Registro de la Propiedad desde el 1996 (información fácilmente constatable con la propia nota simple registral); e) dicha limitación urbanística no supone un incumplimiento esencial encuadrable en el artículo 1124CC ; f) las afecciones urbanísticas no son cargas ni gravámenes desde un punto de vista civil; g) la afectación urbanística no es una 'carga' que pueda levantar la vendedora, sino que viene normativamente impuesta - ordenamiento municipal- ni es oculta, sino pública, cuyo conocimiento puede obtenerse mediante consulta al Ayuntamiento, ni supone un incumplimiento del compromiso adquirido por el vendedor de entregar la finca libre de cargas y gravámenes de todo tipo; y h) en definitiva, las limitaciones urbanísticas no constituyen carga y gravamen, sino características de la propiedad vendida, que no limitan la posibilidad de usar la vivienda como tal vivienda por tiempo indefinido y, además, pudieron ser conocidas por la parte compradora, de manera que no puede admitirse la tesis de que la vendedora incurriese en incumplimiento contractual.(v).- Por todo lo expuesto, no consideramos que se haya producido ningún incumplimiento grave y esencial por los vendedores, que justifique las pretensiones resolutorias de la parte demandante imputables a los demandados, lo que nos lleva la desestimación de la demanda.

TERCERO.- DE LA RECONVENCION

1.- Desestimada la demandada por no considerar que exista incumplimiento grave y esencial imputable a los vendedores, hemos de estimar la reconvención, pues si algún incumplimiento se ha producido en este caso lo es del comprador que mostró una voluntad contraria al pago del resto del precio y a la firma de la escritura una vez fue requerido al efecto. Pues el hecho de que el requerimiento para la firma de la escritura se hiciera unos días después del último plazo pactado para tal fin (teniendo en cuenta que el intento resolutorio de la parte actora, como ya hemos visto, carecía de fundamento), tampoco supone un incumplimiento esencial por parte de los vendedores (y es que el plazo para la formalización de la escritura no se estableció de forma expresa en el contrato como elemento esencial del mismo; antes al contrario, pues sufrió dos aplazamientos), mientras que el comprador sí mostró una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, sin justificación suficiente al respecto, como ya se ha visto, originando la frustración del fin del contrato, es decir, malogrando las legítimas aspiraciones de la contraparte en el contrato que nos ocupa, pues al final dejaron de obtener el precio previsto por la venta, que habría de abonar la parte compradora (hoy actora reconvenida) a la firma de la escritura, tal y como estaba pactado en el contrato privado existente entre las partes.

2.- No obstante, la parte demandada desconveniente opta por la resolución contractual por incumplimiento de la mercantil compradora con pérdida, por parte de la misma, de los 5.100.-€ entregados como arras penitenciales; y en tales pretensiones ha de basarse el contenido estimatorio de la reconvención...'.

Se recurre dicha sentencia por la parte actora alegando, en esencia, error en la apreciación y valoración de la prueba practicada, por cuanto que, según se indica en su recurso, al tiempo de la firma de la compraventa no se le informó de las cargas urbanísticas que pesaban sobre la finca, ni se le entregó nota simple alguna, que la sentencia hace una interpretación errónea del contrato, y que debe prevalecer el tenor literal del mismo. Que la actuación de los vendedores fue contraria a la buena fe, que incluso intentó solucionar extrajudicialmente el conflicto, que si se negó a otorgar escritura publica fue por el previo incumplimiento de los vendedores, y que fueron ellos los que ocultaron al vendedor la situación urbanística del inmueble, aludiendo además que, en todo caso ante las diversas posturas jurisprudenciales existentes, existen dudas fácticas y jurídicas, que justificarían la no imposición de costas, todo ello en los términos que constan en el recurso de apelación presentado por dicha parte.

La parte demandada se opone a dicho recurso, e incide en el acierto de la resolucion recurrida, todo ello en los términos que constan en el escrito de oposición presentado por dicha parte.

SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba

En cuanto al error en la valoración de la prueba, denunciado por la recurrente en relación la sentencia recurrida, hemos de tener en cuenta que es doctrina prácticamente uniforme, y también de esta sala, que como 'revisio prioris instantiae' o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010 , 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009 : 'el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia'. Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, nº de recurso 1272/2007 y la STS de 14 de junio de 2011 (nº recurso 699/2008 ).

Además, la jurisprudencia tiene declarado que si bien es cierto que la apelación autoriza al juez o tribunal 'ad quem' a revisar la efectuada por el juez de instancia, el hecho de que la apreciación por éste lo sea de las practicadas a su presencia y con respeto a los principios de inmediación, publicidad y contradicción, determina, por lo general que la misma deba respetarse, con la única excepción de que la conclusión fáctica a la que así se llegue carezca de todo apoyo en el conjunto probatorio traído a su presencia, o se demuestre manifiesto error, o cuando se alcancen conclusiones arbitrarias o absurdas ( SsTC nº 169/1990 , 211/1991 y 283/1993 , entre otras muchas), ya que como tiene dicho el TS (SS de 18 mayo 1990 , 4 mayo 1993 , 9 octubre 1996 , 7 octubre 1997 , 29 julio 1998 , 24 julio 2001 , 20 noviembre 2002 , 23 marzo 2006 y 5 diciembre 2006 , entre otras), esa valoración es facultad que corresponde única y exclusivamente al juez 'a quo' y no a las partes litigantes.

También es preciso señalar que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, además de que, dentro de las facultades concedidas al efecto a jueces y tribunales, éstos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador a quo, lo que no sucede cuando la valoración que efectúa el juez a quo resulta correcta en relación al resultado de la prueba practicada y motivada en la argumentación de la sentencia que evidencie el análisis detallado y exhaustivo llevado a cabo, por lo que inicialmente cabrá entender que lo pretendido por el recurrente no es sino sustituir la apreciación imparcial y objetiva del juez por la suya propia que, como es lógico, resulta parcial e interesada y a la vista de la fundamentación de la resolución combatida, entiende que, en estas circunstancias, es de aplicación la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional ( SsTC 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/1997 , 231/1997 , 36/1998 , 116/1998 , 181/1998 , 187/2000 , 171/2002 y 196/2005), como de la Sala Primera del Tribunal Supremo ( SsTS de 5 octubre1998 , 19 octubre 1999 , 3 febrero , 23, 28 y 30 marzo , 9 junio y 21 julio 2000 , 2 y 23 noviembre 2001 , 30 abril y 20 diciembre 2002 , 24 febrero y 2 octubre 2003 , 9 febrero y 3 marzo 2004 y 27 junio 2006 ). En suma, las partes no pueden pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 17 de diciembre de 1994, RC n.º 1618/1992 , 16 de mayo de 1995, RC n.º 696/1992 , 31 de mayo de 1994, RC n.º 2840/1991 , 22 de julio de 2003, RC n.º 32845/1997 , 25 de noviembre de 2005, RC n.º 1560/1999 ). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada o se haya incurrido en error en su valoración.

Como señala la muy reciente STS 681/2020 de 15 de diciembre , citando la STS 572/2019, de 4 de noviembre , extractada por la más reciente 116/2020, de 19 de febrero , 'no es admisible un motivo que pretenda desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria ( sentencia 635/2018, de 16 de noviembre ), y menos aún mediante la cita de normas de prueba no tasadas [...]'.

Por último, cabe citar, la reciente STS 541/2019 de 16 de octubre citando la STS de 25 de junio de 2014 Rc. 3013/2012 que resume perfectamente la doctrina jurisprudencial en materia de valoración conjunta de la prueba en los siguientes términos:

'Descendiendo a respuestas singulares viene declarando la jurisprudencia, en síntesis, lo siguiente: ( STS 25 de junio de 2014; Rc. 3013/2012 ): (i) que no es posible atacar la valoración conjunta de la prueba, o lo que es igual, que la parte no puede pretender una nueva valoración conjunta distinta a la del tribunal de instancia a quien corresponde esta función soberana ( SSTS de 13 de noviembre de 2013, Rc. n.o 2123/2011 ; 8 de octubre de 2013, Rc. 778/2011 ; 30 de junio de 2009, Rc. 1889/2006 y 29 de septiembre de 2009, Rc. 1417/2005 ); (ii) que tampoco puede atacar esa valoración conjunta mediante la impugnación de pruebas concretas ni pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 11 de diciembre de 2013, Rc. 1853/2011 ; 14 de noviembre de 2013, Rc. 1770/2010 ; 13 de noviembre de 2013, Rc. 2123/2011 y 15 de noviembre de 2010, Rc. 610/2007 , que cita las de 17 de diciembre de 1994, Rc. 1618/1992 ; 16 de mayo de 1995, Rc. 696/1992 ; 31 de mayo de 1994, Rc. nº 2840/1991 ; 22 de julio de 2003, Rc. 32845/1997 ; 25 de noviembre de 2005, Rc. 1560/1999 ) pues 'el hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte actora carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada, sin que las exigencias de motivación obliguen a expresar este juicio ( STS de 8 de julio de 2009, RC n.o 13 / 2004 ) a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o error manifiesto' ( SSTS de 15 de noviembre de 2010, Rc. Nº 610/2007 y 26 de marzo de 2012, Rc nº 1185/2009 )'.

Expuesta la doctrina jurisprudencial existente, y que resulta aplicable al presente proceso a la vista de lo alegado por la parte recurrente, se procederá seguidamente al examen de los motivos de apelación, contra los diversos apartados de la sentencia recurrida.

TERCERO.-Partiendo de lo dispuesto en el fundamento precedente, debemos reseñar que, pese a lo alegado por el recurrente, no existe prueba concluyente alguna, que desvirtúe la conclusión a la que llega la sentencia recurrida, de que la actora compradora de la finca es un profesional del sector inmobiliario, y así se desprende de la declaración de su representante legal en el acto de la vista, sr Carlos Daniel, de cuya declaración, tal y como se alude en la resolución recurrida, se desprende que el mismo fue alcalde foráneo de la zona, y que el domicilio social de la entidad actora está situado en la misma partida donde se adquirió la finca objeto de estos autos, extremos estos que se recogen en la resolución recurrida, y que no resultan desvirtuados por el recurso interpuesto por la actora, ni por el resto de las pruebas practicadas, y si bien se alude por la recurrente, que se trata de una promotora sin apenas actividad ni empleados, lo cierto es que no consta prueba concluyente alguna sobre dichos extremos en autos, que impida considerar a la actora como profesional en este tipo de operaciones, tal y como dice la sentencia recurrida.

Por otra parte, en el contrato privado que hoy nos ocupa, no se estableció un plazo concreto para otorgar la escritura pública de compraventa, de hecho revela que el plazo de otorgamiento no era esencial, cuando además, la propia parte actora reconoce que se otorgaron dos aplazamientos para la firma de la misma, tal y como consta en su demanda.

Que en el contrato de fecha 6 de octubre de 2017, al que se refiere el presente proceso, se identifica la finca objeto de venta, se señala que la misma está inscrita en el registro de la propiedad, indicando el número de registro, numero de finca registral y la referencia catastral de la finca, se describe la finca, y se indica de forma expresa que dentro de dicha finca existe una construcción de 59 m2. Se indica asimismo que la finca está libre de cargas y gravámenes, y al corriente de pago de impuestos.

En ningún momento consta en el contrato, ni se especifica por la compradora cual es la finalidad de compra de la misma.

En relación con lo anterior, y de la valoración que se contiene en la sentencia recurrida, respecto de la declaración del sr Ambrosio, que fue quien medió en la operación, siendo este testigo propuesto por ambas partes, de su declaración, pese a las consideraciones parciales, que sobre la misma efectúa la recurrente, sí que se desprende que el comprador si sabia que la finca era adquirida por herencia, y que todavía no estaba a nombre de los vendedores, así como que si se sabía de la existencia de una posible infracción urbanística, y que se entrega siempre a la firma del contrato una nota simple de la finca, y que se reflejó la construcción que había en la finca porque Benigno, (esto es el sr Benigno, representante legal de la actora) conocía a un arquitecto que podía meter esa casa en la escritura, para tenerla por legalizada, y que ambas partes querían que apareciese la casa, que la casa si que estaba construida, pero no aparecía en la nota porque no tenía una declaración de obra nueva, y además manifestó que, al tiempo de la firma, la actora conocía la existencia de infracción urbanística, así como que faltaba por efectuar la declaración de obra nueva.

En apoyo de dichos extremos antes mencionados, el propio documento resolutorio enviado por la actora a la demandada, con fecha 03/05/2018, folio 18 de estos autos, puesto en relación con la cláusula segunda del contrato, donde la parte actora entrega a cuenta la suma de 500 euros, revela que la actora era conocedora de tales circunstancias al momento de la firma del contrato, puesto que si bien en dicho documento resolutorio, se indica que los vendedores informan a la actora, con posterioridad a la firma del contrato que tenían pendiente de escriturar la herencia, y que al parecer era necesario realizar una declaración de obra nueva, para la necesaria inscripción registral, también se reconoce, en dicho requerimiento resolutorio, que los 500 euros que solicitaron y se entregaron a la firma del contrato, era para afrontar los gastos de dichas operaciones, así como que se les solicitó más dinero y que se les prorrogara el plazo, lo que así hicieron ...

Partiendo de dichas premisas, debemos tener en cuenta que en materia de interpretación contractual, esta sala, en su sentencia de fecha 22 de junio de 2018, señalaba: '... En orden a resolver la presente controversia, conviene recordar con la STS de 1 de diciembre 2006 que 'La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal , de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 .

La interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983 ) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982 , 4 de mayo de 1984 , 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986 , entre otras muchas). (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997 ) ... En materia de interpretación negocial a los Tribunales de apelación les asiste plenas facultades sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician, función juzgadora que sólo es revisable casacionalmente cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993 ).'.

Además, la regla que rige las normas sobre interpretación se aplica también en la fijación del tipo contractual realmente querido por las partes, puesto que 'los contratos son los que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes' ( sentencia de 14 de mayo de 2001 ), de modo que 'la calificación de los contratos constituye función propia de los juzgadores de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea arbitraria, absurda o ilegal' ( sentencia de 11 de diciembre de 2002 ). En definitiva, la identificación se hace por los tribunales sobre la base del contenido pactado, es decir, de los deberes y obligaciones asumidos por cada una de las partes.

Ahora bien, con ser esto todo esto cierto no podemos olvidar que el artículo 1.281, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual 'si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas', que refleja el criterio espiritualista que rige nuestro derecho de la contratación y para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse a los actos de éstos, anteriores -como añade la jurisprudencia- coetáneos y posteriores al contrato ( artículo 1.282 del Código civil ).

Esta doctrina la resume la STS de 19 septiembre de 2000 al decir que 'Tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983 , que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de éstos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan sólo cabe, de conformidad al art. 1281,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las sentencias de 30 de marzo , 17 de julio y 28 de diciembre de 1982 . Finalmente, el art. 1283, que también se reputa infringido con los otros artículos precedentes, supone, como ya destacó la añeja sentencia de 9 de abril de 1947 , una de las reglas de interpretación de los contratos para fijar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en ellos, pero como destacó la sentencia de 30 de noviembre de 1962 , no contiene canon o principio sobre valoración de la prueba impuesto al juzgador y que éste deba acatar en contra de su propio y personal criterio...'.

Asimismo, debemos tener en cuenta que, en la interpretación de los contratos, además de las normas antes indicadas, el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual. En relación a la conservación del contrato debe señalarse que se ha puntualizado su función interpretativa como principio general del Derecho ( S.T.S. de 15 de enero de 2013 ). En relación al principio de la buena fe no sólo es de destacar su papel típico en el plano diferenciado de la integración del contrato ( art. 1258 del C.C .), sino que también se ha reforzado su función como criterio decisivo en materia de interpretación y ejecución del contrato ( S.T.S. de 14 de enero de 2014 )

Expuesto cuanto antecede, hemos de tener en cuenta que la parte actora es un profesional del sector inmobiliario, que si bien se alude por la actora en su demanda, y en su recurso de apelación, que no se le entregó nota registral de la finca, lo cierto es que no consta acreditado en modo alguno dicha falta de entrega según se desprende de lo reseñado por la resolución recurrida, y de lo recogido por esta sala, pero es que además la propia actora, como profesional del sector, y siendo su representante alcalde foráneo de la zona, y teniendo la actora su domicilio social en el mismo lugar donde se encuentra la finca adquirida, resulta evidente que la actora, conocía o podía conocer, con una mínima diligencia, bien acudiendo al ayuntamiento, o bien acudiendo al registro de la propiedad, la situación urbanística de la finca. No debemos olvidar, que siendo la actora un profesional del sector inmobiliario, debía de ser consciente de la obligación que asumía, y la situación física y jurídica de la finca, y en todo caso disponía de los medios necesarios para poder constatar si era o no posible acometer las obligaciones que se pactaba, pues como dice la SAp de Las Palmas de 22 de abril de 2015'... cabe añadir al final de la argumentación, que según consolidada jurisprudencia, antes de decidir la compra de inmuebles, la diligencia razonable y habitual incluye el estudio de la documentación existente en el Ayuntamiento en cuestión, acerca de las calles y vías públicas, los posibles cambios en los nombres de las calles y otras circunstancias referentes a la ubicación de la finca, linderos, etc., el estudio de información del Registro de la Propiedad sobre fincas e inscripciones registrales en la zona que incluye tales terrenos, y un estudio topográfico con mediciones concretas, linderos, superficie, etc, antes de tomar la decisión de no comprar, o de comprar en las circunstancias resultantes de dicha información, recabada por quien está interesado en comprar, máxime en el caso de una promotora inmobiliaria, habituada a todo ello.'.

En la misma línea nuestro TS ha señalado que en la valoración o configuración contractual de dichos riesgos por las partes, suele resultar especialmente relevante el carácter profesional del comprador que adquiere fincas o parcelas, perfectamente conocedor de las posibilidades y riesgos que pueda presentar su destino urbanístico. ( SSTS 20 de junio de 1996 y 8 de octubre de 2012, nº 597/2012 ).

Partiendo de las premisas expuestas en los párrafos precedentes, debemos indicar que en relación a la actuación dolosa, y la ausencia de buena fe, por parte de los vendedores, que denuncia la parte recurrente, debemos tener en cuenta que el dolo que regulan los artículos 1269 y 1270 del Código Civil exige dos elementos: el empleo de maquinaciones engañosas o conducta insidiosa del sujeto que lo causa, que tanto puede consistir en acciones como en omisiones, y la inducción producida por las maniobras dolosas sobre la voluntad de la otra parte, en términos tales que determinen a la misma a celebrar el negocio. En todo caso, es regla que el dolo no se presume y debe ser probado por quien lo alega, sin que basten las meras conjeturas o deducciones ( STS 233/2009, de 26 de marzo y 289/2009, de 5 de mayo , a su vez citadas en la antes mencionada de 28 de mayo de 2012 ; STS de 5 de septiembre de 2012 ).

En el presente supuesto, ello no acontece, por cuanto no consta probada la existencia de una ocultación expresa por parte de los vendedores de la situación física y jurídica de la finca, según se desprende de la declaración de la persona que medio en la compraventa, así como de los actos propios de las partes antes del presente proceso, extremos a los que se ha hecho referencia anteriormente, además de por el hecho de que la actora, no es solo un profesional del sector, sino que además es conocedora de la situación en que se encontraba los terrenos donde se enclavaba la finca adquirida, por tener allí su domicilio social, y además por constar la carga inscrita en el registro de la propiedad, por lo tanto conocía o podía conocer, con una diligencia media, dicha situación. Además como dice el TS, el concepto central que revela el art. 1269 CC es el de una 'estratagema que se utiliza para que se produzca una percepción errónea en el otro contratante y por ello se considera que, en definitiva, el dolo induce a un error, si bien lo que se pone de relieve en este vicio de la voluntad no es tanto el resultado, sino la maquinación utilizada para llegar a él' ( sentencias 30/2000, de 16 de febrero , y 116/2021, de 3 de marzo ).

En línea con lo expuesto la STS de 17 de noviembre de 2006 , pone énfasis en que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos ( artículos 1258 y 7.1 del Código civil ) imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante, con un determinado objetivo que supone una cierta calificación urbanística, a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que supongan una modificación o alteración de hecho respecto de las que se reflejen en los registros o archivos (como ocurre cuando se encuentra en curso una modificación del Plan que ya conoce el transmitente, o se haya producido o esté en vías de producirse una decisión que venga a alterar el planeamiento y de la que ya tenga noticia la parte transmitente, etc.)'.

En el presente supuesto, la parte actora nada ha probado sobre las supuestas maquinaciones insidiosas de la demandada, a las que alude la actora en su demanda y recurso, lo cual unido a que la actora era un profesional del sector, y que conocía o podía conocer, con una mínima diligencia, por las razones ya indicadas, antes de la firma del contrato, la situación física y jurídica de la finca que compraba, y en consecuencia era consciente de las obligaciones que asumía, de hecho la prueba practicada en autos, correctamente analizada en la instancia, revela que era conocedora de tales extremos.

Además, como señala la jurisprudencia que se contiene en la resolución recurrida, sobre las limitaciones urbanísticas, como carga de la finca, son acordes con la postura del TS que ya venía manteniendo desde su sentencia de 15 de diciembre de 1992[...] donde declara que no se incluyen dentro de las cargas y servidumbres no aparentes a que se refiere el artículo 1483 CC las limitaciones legales del dominio, entre las cuales las derivadas del régimen urbanístico del suelo y, confirmando la posición de la sentencia de 28 de febrero de 1990 , antes citada, destaca que 'destruida la presunción de error o la inducción a la celebración que se pretendía, no hay infracción del artículo 62 de la Ley del Suelo

En línea con lo expuesto, la STS de 3 de marzo de 2000 , que subordina la aplicación de la norma del artículo 1483 CC a la posibilidad de conocimiento de la situación urbanística y, en el caso, ante el hecho de que el adquirente no había verificado la consulta que permitía el artículo 55 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (RD 1346/1976), decía que 'este cuidado, de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS, ya que este precepto parte, como también el artículo 1483 CC , del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende.

En la misma línea antes expuesta, se ha pronunciado esta sala en su sentencia de fecha 21 de enero de 2021 cuando decíamos: '... Pero, independientemente de esto último, como ya dijimos en nuestra Sentencia número 608/13, de 3 de diciembre : 'Con relación a la venta de inmuebles con impedimentos urbanísticos, existe jurisprudencia suficientemente clarificadora para resolver la controversia en función de la conducta desplegada por los intervinientes en la contratación. Siendo relevante, como a continuación veremos, la condición o no de profesionales del sector por parte de los compradores.

Cabe traer a colación, la STS de 30 de abril de 2002 'En las Sentencias de instancia con apoyo en diversas apreciaciones fácticas -indemnes en casación- se sienta que los cesionarios demandados conocían (o debían conocer) la existencia de las bodegas ... por lo que deducir de esta base fáctica la significación jurídica de que no hubo incumplimiento no supone un juicio equivocado sino totalmente conforme a las pautas de la lógica y del derecho, pues no puede alegar incumplimiento de la otra parte el que asume plenamente las circunstancias de la finca que adquiere, y adopta un comportamiento coherente con dicha situación.'.

Más exhaustivamente sobre el particular la STS de 17 de noviembre de 2006 , entiende que 'se ha ido afirmando en la jurisprudencia la idea de que las limitaciones legales del dominio, que muchas veces son verdaderos límites conformadores en el sentido antes apuntado, al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, a lo que cabría añadir que gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso, no pueden ser ignoradas por el comprador, de modo que no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor. La Sentencia de 28 de febrero de 1990 hacía hincapié en que el comprador conocía las 'limitaciones' urbanísticas. Se había discutido la aplicación del artículo 62 de la entonces vigente Ley del Suelo , en cuanto obligaba a expresar las cualidades urbanísticas, facultando para resolución en plazo de un año, con indemnización de los daños y perjuicios que se hubieren irrogado al comprador, así como la aplicabilidad del artículo 1483 CC . La Sentencia de 15 de diciembre de 1992 , que invocaba como precedente la de 27 de enero de 1906 , destacaba que las 'limitaciones legales del dominio' no se incluyen en las previsiones del precepto a que nos referimos. La Sentencia de 8 de junio de 1994 , que se apoya en la de 25 de abril de 1983 , aplicó el artículo 1483 a un caso en el que se encontró el comprador afectado por una estación transformadora eléctrica, 'en configuración jurídica de servidumbre no aparente', y destacaba la exigencia de buena fe, que impone que los vendedores sean veraces en la descripción de las realidades concurrentes en las cosas o bienes que transmiten. La Sentencia de 23 de octubre de 1997 , que tiene precedente en las 19 de enero de 1990 , 24 de febrero de 1993 y 28 de mayo de 1996 , entre otras, señalaba que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento, actúan como causa de resolución, y subrayaba que la jurisprudencia de esta Sala ha excluido las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos del derecho de goce o de los dispositivos que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación. La Sentencia de 3 de marzo de 2000 subordina la aplicación de la norma a que nos referimos a la posibilidad de conocimiento de sus respectivas circunstancias - dice - por parte del comprador en razón de su oficio ( artículo 1484 CC ) o de la posibilidad de alcanzarlo ( artículo 1483 CC ) por facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias, afectaciones o limitaciones (En el caso, la entidad recurrente no había consultado el régimen urbanístico afectante a los locales que adquiría en el Ayuntamiento, de acuerdo con el artículo 55 de la Ley del Suelo vigente entonces, que era el Texto Refundido aprobado por RD 1346/1976, de 9 de abril) y - añadía la sentencia - 'este cuidado de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS, ya que éste último precepto parte, como también el artículo 1483 CC , del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende'...

... la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento, y lo estuvo en el caso, como es de ver en los propios Autos, en cuyo folio 93 figura la certificación del Excmo. Ayuntamiento de Calpe sobre la finca nº NUM000 de Buenavista, que es la que fue objeto de compraventa. En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición. A lo que ha de añadirse que el carácter institucional y la necesaria aplicación automática de la delimitación y de la conformación acordadas en los Planes.'...

... según la sentencia de 17 de noviembre de 2006 , 'no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente...'.

Por otra parte, como aclara entre otras muchas la STS de 30 de septiembre de 2010 'por el contrario no se incluyen dentro de las cargas y gravámenes a que se refiere el precepto las limitaciones legales del dominio que tiene carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio por lo que no pueden ser desconocidas por el comprador...'.

Y por lo que se refiere a nuestra Sección, decimos en la sentencia de 26 de marzo de 2010 que 'como también nos recuerda la STS de 8 de noviembre de 2007 'La STS de 17 de noviembre de 2006 , a que acabamos de remitirnos, pone énfasis en que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos ( artículos 1258 y 7.1 del Código civil ) imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante, con un determinado objetivo que supone una cierta calificación urbanística, a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que supongan una modificación o alteración de hecho respecto de las que se reflejen en los registros o archivos (Como ocurre cuando se encuentra en curso una modificación del Plan que ya conoce el transmitente, o se haya producido o esté en vías de producirse una decisión que venga a alterar el planeamiento y de la que ya tenga noticia la parte transmitente, etc.).'.

La SAP de Alicante, Sección 9ª, de 20 de diciembre de 2010 'no resulta procedente la venta de una vivienda que no se encuentre debidamente terminada y legalizada, para evitar la inseguridad de los adquirentes ante una posible actuación administrativa sancionadora, que incluso pudiera determinar la demolición de la vivienda, sin que los compradores se puedan ver compelidos a sufrir los riesgos derivados de las vicisitudes urbanísticas y administrativas que puedan afectar a las viviendas que deben adquirir desde luego en plenas condiciones de legalidad, salvo que fuesen conocedores de impedimentos urbanísticos o legales al tiempo de la suscripción del contrato.'.

Y la SAP de Alicante de 6 de mayo de 2010 'En este caso, además, la recurrente es profesional del sector, como es notorio en este partido judicial que también lo es su representante legal y administrador único, por lo que no puede alegar ahora desconocimiento o conocimiento erróneo de la situación de la finca, y menos existiendo un plan de reparcelación conocido por ambas partes ... Finalmente, no puede alegar incumplimiento quién conocía o debía conocer, incluso por su profesión, las circunstancias o características urbanísticas de la finca adquirida, cual aquí sucede. Dice la STS de 30 de abril de 2002 'En las Sentencias de instancia con apoyo en diversas apreciaciones fácticas -indemnes en casación- se sienta que los cesionarios demandados conocían (o debían conocer) la existencia de las bodegas ... por lo que deducir de esta base fáctica la significación jurídica de que no hubo incumplimiento no supone un juicio equivocado sino totalmente conforme a las pautas de la lógica y del derecho, pues no puede alegar incumplimiento de la otra parte el que asume plenamente las circunstancias de la finca que adquiere, y adopta un comportamiento coherente con dicha situación.'. Aplicando la doctrina expuesta al caso que nos ocupa, debe estimarse el recurso y con ello revocar la sentencia apelada, con desestimación de la demanda y estimación de la reconvención formulada de contrario, ya que los demandantes- compradores, a juicio de la Sala, eran perfectos conocedores de la situación de ilegalidad e impedimentos urbanísticos que la afectaban, asumiendo voluntariamente los riesgos de una adquisición de estas características.'.

También cabe traer a colación la STS de 21 de abril de 2006 , en relación con la doctrina sobre la imposibilidad físico-jurídica 'Esta Sala en profusa jurisprudencia ha abordado las cuestiones de mayor interés que suscita la materia, la cual se resume en la Sentencia de 30 de abril de 2.002 en los siguientes términos: 'La regulación de los artículos 1.272 y 1.184 CC (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex art. 1.182, SS 21 Feb. 1.991 , 29 Oct. 1.996 , 23 Jun. 1.997 ) recoge una manifestación del principio ad imposibilia nemo tenetur ( SS 21 Ene. 1.958 y 3 Oct. 1.959 ), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles (impossibilium nulla obligatio est: D. 50, 17, 1.185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor ( SS 15 Feb . y 21 Mar.1.994 , entre otras); 2. La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los 'casos y circunstancias'- ( SS 10 Mar. 1.949 , 5 May. 1.986 y 13 Mar.1.987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la S. 16 Dic.1.970 se refiere también a la moral, y la de 30 Abr.1.994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica ( sentencias, entre otras, 15 Dic.1.987 , 21 Nov.1.958 , 3 Oct. 1.959 , 29 Oct.1.970 , 4 Mar ., 11 May. 1.991 y 26 Jul.2000 ); 3. A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (S. 6 Oct. 1.994), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad ( sentencias, entre otras, 8 Jun. 1.906 , 10 Mar. 1.949 , 6 Abr. 1.979 , 5 May. 1.986 , 11 Nov.1.987 , 12 May.1.992 , 12 Mar.1.994 y 20 May.1.997 ), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la S. 6 Oct. 1.994), de ahí que se siga un criterio objetivo ( sentencias, entre otras, de 15 y 23 Feb ., 12 Mar . y 6 Oct. 1.994 ); 4. La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 Mar.1.987) -que sólo tiene efectos suspensivos (S. 13 Jun.1.944)-, y la derivada de una situación accidental del deudor (S. 8 Jun. 1.906); 5. No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( SS. 22 Feb. 1.979 y 11 Nov.1.987 ); 6. Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible( S. 20 Mar. 1.997). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( SS. 2 Ene. 1.976 y 15 Dic. 1.987 ), o le es imputable (SS. 7 Abr. 1.965 , 7 Oct. 1.978 , 17 Ene . y 5 May.1.986 , 15 Feb.1.994 , 20 May.1997 ), y existe culpa cuando se conoce la causa ( SS. 15 Feb : y 23 Mar. 1.994 , 17 Mar. 1.997 , y 14 Dic. 1.998 ), o se podía conocer (S. 15 Feb.1.994 ), o era previsible (SS. 7 Oct.1.978 , 15 Feb.1.994 , 4 Nov.1.999 ), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (S. 23 Feb. 1.994).La S. 17 Mar. 1.997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanísticas de la finca; 7. No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor ( SS 8 Jun.1.906 , 7 Abr. 1.965 , 6 Abr.1.979 , 12 Mar.1.994 , 20 May.1.997 , entre otras). La S. 14 Feb.1.994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la S.2 Oct.1.970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y, 8. Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (art. 1.182; y S. 23 Feb. 1.994).'.

Concurriendo además todos los requisitos legalmente exigidos para la validez del contrato de compraventa que nos ocupa, incluido el objeto, pues como clarifica la STS de 31 de enero de 2018 'Los motivos tercero, cuarto, quinto y sexto se refieren a la misma cuestión. Denuncian que procede declarar la nulidad de los contratos por inexistencia de consentimiento y objeto, que fue esa la acción que se ejercitó en la demanda y que se trata de una acción imprescriptible. Denuncian la infracción de los arts. 1261 y 1272 CC y la indebida aplicación del art. 1301 CC porque, contra lo que sostiene la sentencia recurrida, la acción ejercitada no fue la de anulabilidad por error de que se ocupa este precepto. En el desarrollo de estos motivos se alude indistintamente a la falta de objeto contractual como a la falta de consentimiento por referirse los contratos a fincas diferentes de las que querían comprar y vender las partes...

...El mismo demandante alega ahora en su recurso de casación que las partes de los dos contratos de compraventa estuvieron de acuerdo en las fincas que eran objeto del contrato, luego no puede aceptarse su alegato posterior de que no hubo un acuerdo sobre un elemento esencial del contrato y que falta el consentimiento contractual. De allí que la sentencia recurrida, partiendo de los hechos que considera probados, niega que sea cierto que no hubiera objeto contractual ('definido en la descripción de las escrituras públicas y en los planos contenidos en ellas con los linderos y mediciones') sobre el que recayera el consentimiento. Por eso descarta que se pueda admitir la nulidad radical imprescriptible que pretende la parte recurrente.

Frente al argumento de esta última en el sentido de que las fincas registrales no existían en la realidad práctica y que hubo error en la declaración (habla también de 'error obstativo'), hay que hacer notar que si, como la propia recurrente sostiene, todos los contratantes estaban de acuerdo en lo que se vendía y se compraba, según los croquis que acompañaban a las escrituras, ese era el objeto del contrato sobre el que recayó el consentimiento contractual. No hubo por tanto disenso entre las declaraciones de las partes sino voluntad común de quienes intervinieron en los dos contratos impugnados. Al no existir desacuerdo sobre ningún elemento esencial de los contratos es correcta la interpretación de la sentencia recurrida en el sentido de que no procede declarar la nulidad radical de los contratos de compraventa.'.

En conclusión, a la vista de la jurisprudencia expuesta, lo cierto es que no consta probado por la actora, que por parte de los demandados haya habido una actuación dolosa o contraria a la buena fe, que la parte era conocedora de la situación física y jurídica de la finca que compraba, que además, como profesional del sector, y conocedora de la zona, conocía o podía conocer los impedimentos urbanísticos de la misma, al tiempo de la firma del contrato, máxime cuando además estaban inscritos en el registro de la propiedad. A lo anteriormente expuesto, hemos de añadir, que el propio precio de la compraventa, puesta en relación con los precios de mercado en la misma zona, aportados por los demandados con su contestación revela que la situación física y jurídica de la finca fue el motivo de un precio inferior, lo que abunda en el hecho de que dicha situación de la finca, era conocida por los compradores.

A mayor abundamiento, hemos de indicar que de la documentación aportada con la contestación a la demandada, se desprende que los hoy demandados efectuaron la declaración de obra nueva, y de aceptación de herencia de la finca objeto de autos, que abonaron la sanción urbanística que pesaba sobre la finca, habiéndose dictado resolución por el Ayuntamiento en el que considera que dicha infracción urbanística anotada en el registro, está prescrita, autorizando la reiterada del cartel anunciador de la existencia de infracción urbanística, lo cual aconteció incluso con anterioridad a la firma del contrato, según se desprende de la documental acompañada con la contestación a la demanda, lo que abunda en el hecho de que la parte actora era conocedora o podía conocer, como profesional del sector, de la situación urbanística de la finca, máxime cuando además tenía su domicilio social por la zona, y que además, según lo declarado por el mediador en la compraventa, el propio actor quiso que se hiciera constar en el contrato la existencia edificación, para intentar legalizar la misma, lo que resulta coherente con la documental acompañada con la contestación a la demandada, sobre la situación urbanística de la finca, dado que incluso existió en su día un cartel anunciador al respecto, en la propia finca, de hecho en el propio documento resolutorio que envía a la actora a la demandada, se recome de forma indirecta tales extremos, cuando reconoce que la entrega de las cantidades a cuenta al momento de la firma del contrato, y los aplazamientos de otorgamiento de escritura, y entregas posteriores de cantidades a cuenta, fueron para se hicieran los vendedores herederos y lo pusieran a su nombre, así como para realizar la inscripción registral de la finca.

En definitiva, no se aprecia la existencia de un error en la valoración de la prueba en la sentencia recurrida, tal y como se ha expuesto, ha de prevalecer la interpretación y valoración probatoria que efectúa la sentencia de instancia su función exclusiva de valoración de la prueba, e interpretación de contratos, en tanto en cuento que de lo actuado en este proceso no se demuestra carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ( SSTS, entre las más recientes, de 20 de marzo de 2009, rec. n.º 128/2004; 1 de octubre de 2010, rec. n.º 2273/2006; 8 de noviembre de 2010, rec. n.º 1673/2006; 11 de noviembre de 2010, rec. n.º 1485/2006; 17 de diciembre de 2010, rec. n.º 910/2006; 14 de febrero de 2011, rec. n.º 529/2006, 11 de julio de 2011, rec. n.º 584/2008, 30 de septiembre de 2011, rec. n.º 1290/2008, 7 de marzo de 2012, rec. n.º 502/2009, 23 de marzo de 2012, rec.n.º 545/2009, y 26 de marzo de 2012, rec. n.º 146/2009), Y en consecuencia, no tiene acción para exigir la resolución del mismo por incumplimiento de la parte demandada, incumplimiento de la parte demandada que como se ha expuesto tampoco consta probado, pues no consta de lo actuado en el presente proceso que la parte demandada incumpliera con las obligaciones que a ella incumbían en virtud del citado contrato, ni consta que el actuar de la misma haya sido doloso o dado lugar a un posible error en el actor, que es profesional del sector y contaba con todos los medios a su alcance para conocer el alcance de las obligaciones que asumía al tiempo de la celebración del contrato, por lo que procede la desestimación del recurso interpuesto, manteniendo la resolución recurrida, por sus propios y acertados fundamentos, a los cuales nos remitimos, además de los que han sido expuestos por esta sala.

CUARTO.-En cuanto a las costas de primera instancia, lo cierto es que a la vista de lo acontecido en las presentes actuaciones, no se observa la existencia de dudas de hecho o de derecho para la no aplicación del art 394 del CC, puesto que la normativa y jurisprudencia contenida en la resolución recurrida, establece de forma clara los fundamentos de la misma, sin que las resoluciones invocadas por la recurrente, se refieran a un supuesto de hecho como el presente, sin se trate en las mismas el mismo objeto debatido, en cuanto ratio esencial de la sus decisiones, sino que en muchos de los casos, son razonamientos obtener dicta, que no sirven para apreciar las dudas de hecho o derecho a las que alude la recurrente, por lo que procede también desestimar dicho motivo de recurso.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la lec, al ser desestimado el recurso las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de promociones Carlos Daniel Bonet S.L., contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Elche, de fecha 21 de junio de 2021, dictada en los autos de juicio ordinario 119/2020, y en consecuencia confirmamos en su integridad dicha resolución, todo ello con imposición de las costas del presente recurso a la parte recurrente y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.