Sentencia Civil Nº 277/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 601/2008 de 22 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 601/2008-B

JUICIO ORDINARIO NÚM. 487/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 CORNELLÁ DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 277/2009

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de mayo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio ordinario, número 487/2006 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Cornellá de Llobregat, a instancia de Dª. Inocencia y D. Romualdo , contra MACOMAR, S.A. D. Salvador , D. Serafin y CASA CONFORT SYSTEM SL; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda inicial de estos autos, deducida por de Don Romualdo Y Dª Inocencia representados por la Procuradora Dª Mª Luisa Tamburini, contra D. Salvador Y MANCOMAR, S.A, representado por el procurador don Alejandro Villalba Rodríguez, y contra Serafin Y CASA CONFORT SYSTEM,S.L., representados por el Procurador D. Jesús Bley, debo absolver y absuelvo a dichos demandados de las pretensiones contenidas en la demanda. Con imposición de costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de abril de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo la del término para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Se reclama en la presente litis la devolución doblada de unas arras penitenciales contenidas en el contrato privado de compraventa de fecha 18 de febrero de 2006 relativo a la vivienda de la calle DIRECCION000 NUM000 , NUM001 NUM000 , de Cornellà de Llobregat, suscrito entre los consortes Romualdo y Inocencia en calidad de compradores y Macomar SA como vendedora.

La reclamación promovida por los frustrados adquirentes del inmueble citado se dirige contra la sociedad vendedora y su administrador Salvador , y también contra la intermediaria y su administrador, Casa Confort System SL y Serafin respectivamente.

La sentencia de primera instancia acoge íntegramente las causas de oposición de fondo aducidas por los demandados ya que, por un lado, aprecia una clara voluntad de los futuros compradores de desistir de la operación traslativa y, por la otra, concluye que las intervenciones de los señores Salvador y Serafin lo fueron en su mera condición de administradores respectivos de las sociedades vendedora e intermediaria.

La expresada sentencia es impugnada por los demandantes.

SEGUNDO.- Revisadas las actuaciones en virtud del efecto devolutivo propio del recurso ordinario de apelación hemos de discrepar abiertamente de la apreciación y valoración de la prueba contenidas en la sentencia impugnada, faltas de la preceptiva exhaustividad (art. 218 LEC ).

Es indiscutido que la compraventa perfeccionada en el contrato privado de febrero de 2006 había de consumarse mediante su formalización ante notario antes del día 30 de mayo de ese año, corriendo la preparación de la cita notarial de cuenta de los compradores (doc. 3 demanda).

Ello no obstante, lo cierto es que los señores Romualdo / Inocencia instaron de Confort System esa convocatoria en fecha 11 de mayo, lo que se tradujo en la cita notarial del siguiente día 26 preparada por la intermediaria (docs. 5 y 6 demanda). Pues bien, ese día comparecieron ante el notario de Esplugues José-Vicente Galdón tanto los consortes Romualdo / Inocencia como Serafin en su condición de administrador único de Casa Confort, pero la escritura no pudo otorgarse debido a que el administrador de la agencia intermediaria "no ha aportado el poder o autorización necesaria de la titular registral Macomar SA para otorgar a favor de los comparecientes dicha compra de la vivienda citada" (doc. 7 demanda).

Ciertamente ese imponderable no resultó decisivo para ninguno de los comparecientes, ya que una segunda cita notarial para el siguiente día 30 de mayo, último día del plazo convenido, fue consentida por los compradores. Esa cita fue de nuevo puntualmente atendida por los señores Romualdo / Inocencia , quienes acudieron provistos del dinero con que pagar el precio pendiente, y por Serafin , pero otra vez sucedió que la escritura no pudo otorgarse, ahora por una doble razón: 1ª/ sobre la finca recaía una carga hipotecaria cancelada administrativamente pero no registralmente, pese a que en el contrato de compraventa se había reflejado que el inmueble estaba libre de cargas; 2ª/ si bien la carencia de poder de venta por parte de la agencia intermediaria era irrelevante ya que también se hallaba presente Salvador , legal representante de la titular registral Macomar, éste expresó verbalmente su renuencia a la firma de la escritura ya que previamente debía formalizar el tránsito del inmueble a favor de Laura , como exigencia derivada del encargo recibido al ser nombrado liquidador de Macomar, al tiempo que Serafin dejaba constancia en ese mismo acto de que la escritura no se firmaba porque "Macomar no ha formalizado a favor de nuestra sociedad la correspondiente escritura de compraventa" (doc. 9 demanda y acta notarial folios 209-215).

Tan inextricable situación sólo se explica a partir de dos circunstancias debidamente acreditadas: 1ª/ la junta extraordinaria de Macomar SA de diciembre de 1997 que acordó su propia disolución nombró liquidador a Salvador , a quien encomendó, además de las funciones propias de toda liquidación ordenada de una sociedad mercantil, la elevación a público del contrato de venta de la vivienda de Cornellà ahora litigiosa de fecha 9 de octubre de 1986 de Macomar a Laura ; 2ª/ Salvador , en nombre de Macomar, no encargó propiamente a la intermediaria Casa Confort la venta del piso de Cornellà, sino que en fecha 23 de enero de 2006 firmó con Serafin , quien decía actuar en calidad de administrador único de Sol Inversions System SL, un contrato de venta de la expresada vivienda por el precio de 147.247,97 euros, reservándose Sol Inversions la facultad de designar la persona física o jurídica que debiera aparecer en la escritura -a otorgar hasta el siguiente día 30 de mayo- como adquirente final.

De la palabras de Serafin en juicio (calificó a la sociedad Casa Confort de "intermediaria" y a Sol Inversions de "inversora", siendo ambas mercantiles administradas por él) y de la coincidencia de la fecha final prevista para la escrituración en los contratos privados de venta de enero y febrero de 2006, se desprende con toda naturalidad que, pese a las apariencias, el conglomerado empresarial de Serafin no actuó en la relación negocial con los señores Romualdo / Inocencia como un mero intermediario, sino que lo hacía como comprador intermedio de la finca que comercializaba, lucrándose con la diferencia de precio que obtuviera entre la compra por él a Macomar y la venta a los consortes aquí demandantes (147.247,97 ? y 168.283,39 ? respectivamente).

TERCERO.- Sentado cuanto antecede ( Romualdo aludió en diversas ocasiones, con toda razón, al "lío montado por el señor Serafin "), es evidente que la conducta de los compradores negándose a acudir a la postrera cita notarial del día 8 de junio de 2006 a la que fueron convocados por Casa Confort estaba plenamente justificada, y en modo alguno es expresiva de un desistimiento de la compra.

Baste significar que para entonces la fecha límite para la escrituración se había rebasado, que los compradores habían cumplido cuantas obligaciones requería la debida escrituración del piso (presencia en la notaría en dos ocasiones y tenencia del dinero para pagar el precio) y que la consumación de la venta no fue posible por imponderables ajenos a ellos.

De ninguna forma cabe reputarles arrepentidos de la compraventa de constante referencia, por lo que no puede ser de aplicación la pérdida de las arras prevista en la cláusula primera del contrato litigioso con cita del artículo 1454 del Código civil (CC ).

Pero tampoco cabe apreciar un desistimiento de la vendedora, entendiendo por tal a Sol Inversions, ya que Serafin convocó a la expresada cita notarial del día 8 de junio de 2006, lo que evidencia su manifiesto propósito por dar cumplimiento a las obligaciones derivadas de la venta a favor de los señores Romualdo / Inocencia , tal como apreció en un supuesto similar la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 2003 .

Recuérdese que las arras penitenciales descansan en la excepcionalidad de la facultad de desistimiento concedida a cada uno de los protagonistas de una venta perfecta pero no consumada (STS 3 de junio de 2008 ), por lo que su operatividad exige la demostración de que cualquiera de ellos se ha apartado del contrato, cuestión notoriamente distinta en su génesis y efectos del eventual incumplimiento en que puedan haber incurrido.

CUARTO.- En principio la responsabilidad contractual derivada del contrato privado de venta de 18 de febrero de 2006 debiera vincular estrictamente a la vendedora Macomar, puesto que Casa Confort manifestó expresamente intervenir en calidad de representante directo de dicho titular registral (arts. 1.257 y 1.727 CC ).

Pero en el caso enjuiciado concurren circunstancias especiales que obligan a resolver de modo distinto.

En efecto, Serafin dijo intervenir frente a los consortes Romualdo / Inocencia "en nombre y representación de los propietarios Macomar SA según documento privado fechado en Cornellà de Llobregat el 23/01/2006", que le facultaba para firmar "cuantos documentos fueran precisos para asegurar el compromiso de compra venta". Pero, como ya se expuso, tal supuesto apoderamiento de Macomar a Casa Confort no consistía en una 'hoja de encargo' al uso, sino que constituía un verdadero contrato privado de compraventa por virtud del cual Macomar, representada por su liquidador Salvador , vendía a Sol Inversions System SL, representada por su administrador Serafin , el piso de la DIRECCION000 NUM000 , NUM001 NUM000 , por un precio de 147.247,97 euros (doc. 1 contestación). Ello explica que en la frustrada cita notarial de 30 de mayo de 2006 Serafin adujera, no ya que Macomar no le había provisto del correspondiente mandato de venta, sino que el expresado titular registral "no ha formalizado a favor de nuestra sociedad la correspondiente escritura de compraventa", con lo que a su vez evidenciaba que en realidad creía intervenir en su bifronte cualidad de administrador de Sol Inversions.

Así pues, Casa Confort System aparentó ostentar frente los señores Romualdo / Inocencia una facultad representativa de Macomar de la que carecía, de tal manera que el subsiguiente vínculo contractual debe entenderse surgido entre los mencionados consortes y Casa Confort de conformidad con lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 1.259 CC , lo que a su vez concuerda plenamente con la circunstancia de que la 'reserva' y las arras entregadas por los compradores fueran recibidas por dicha sedicente intermediaria, en realidad, gestora de negocios ajenos a favor de su homónima Sol Inversions System.

A la postre, la finca de autos fue transmitida, por el intermedio de la señora Laura , a Sol Inversions mediante escritura de fecha 8 de junio de 2006.

Concurre pues la hipótesis de incumplimiento de contrato imputable a la contratante Casa Confort, pero no la de desistimiento de la venta por su parte, y comoquiera que los actores demandantes no acreditan daño o perjuicio alguno derivado de la frustración de la compra, su pretensión deberá ser acogida únicamente en lo que tiene de liquidación de un contrato devenido ineficaz (art. 1.303 CC ), con la obligada restitución por Casa Confort de cuanto hubiera recibido de los compradores, con el interés legal desde la fecha de la reclamación judicial.

Las acciones formuladas contra las personas físicas Serafin y Salvador no pueden ser acogidas ya que ambos se limitaron a actuar en el ámbito de sus respectivas funciones como administrador y como liquidador de sendas sociedades mercantiles, sin que pueda apreciarse responsabilidad individual alguna de cualquiera de ellos.

QUINTO.- No se hará imposición de las costas de la primera instancia ya que la pretensión frente a Casa Confort prospera en parte, mientras que la convocatoria de los tres restantes demandados estaba más que justificada habida cuenta las dudas negociales razonables que suscitaron en los compradores tanto Serafin como Salvador , quienes no plantearon a los aquí demandantes la verdadera entidad de los imponderables que frustraron las dos citas notariales de mayo de 2006 (art. 394.1 LEC ).

Tampoco se hará imposición de las costas del recurso, por imperativo del artículo 398.2 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por Romualdo y Inocencia contra la sentencia de fecha uno de abril de 2008 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Cornellà de Llobregat , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos la misma y, en su lugar, con estimación parcial de la demanda, condenamos a Casa Confort System SL a restituir a los actores la cantidad de veinticuatro mil seiscientos cuarenta y un euros (24.641 ?), con el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda, sin hacer imposición de las costas de la primera instancia, confirmando expresamente el resto de la sentencia impugnada, sin hacer imposición de las costas originadas en la alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.