Sentencia Civil Nº 277/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 2/2012 de 18 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00277/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 2/2012

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a dieciocho de mayo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2303/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 43 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 2/2012, en los que aparece como parte apelante PERGASAN, S.L., representada por la procuradora Dª IRENE GUTIÉRREZ CARRILLO, y asistida por el Letrado D. JOSÉ JUAN MUÑOZ DE CAMPOS, y como apelado D. Gabriel y Norberto , representados por la procuradora Dª FRANCISCA AMORES ZAMBRANO, y asistidos por el Letrado D. LUIS ENRIQUE CAMPUZANO MARÍN, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid, en fecha 26 de julio de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:" Que, con estimación parcial de la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Gabriel y D. Norberto contra la mercantil PERGOSAN, S.L. y con estimación parcial de la demanda reconvencional interpuesta por la mercantil PERGOSAN, S.L. contra D. Gabriel y D. Norberto , condeno al demandado reconviniente a abonar a los demandantes reconvenidos la suma de CATORCE MIL EUROS, (14.000 euros), e intereses previstos en el art. 576 de la LEC , absolviendo a las partes de las demás pretensiones ejercitadas de contrario. Cada parte habrá de abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada PERGASAN, S.L., al que se opuso la parte apelada D. Gabriel y Norberto , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 3 de mayo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada que deben verse modificados por lo que, a continuación, se expondrá.

PRIMERO.- Don Gabriel y don Norberto presentaron demanda en reclamación de la cantidad de 28.000 euros contra la sociedad de responsabilidad limitada PERGASAN alegando que firmaron el día 8 de octubre de 2009 un contrato privado de reserva para arrendar sobre el local sito en la calle José Abascal nº 61 de Madrid, indicando expresamente que no se trataba de un contrato de arras penitenciales sino de reserva o arras confirmatorias, como anticipo de parte de precio que había que pagar al formalizarse el contrato de arrendamiento pues el dinero entregado se aplicaría a cubrir el importe de la fianza.

Este contrato de arrendamiento solamente quedaba condicionado a la resolución que adoptase el Ayuntamiento de Madrid sobre la viabilidad del otorgamiento de una licencia de apertura y obra para ejercer la actividad de hostelería en el citado local; ahora bien las partes no pactaron ni trataron nada sobre la facultad conferida a las mismas de desistir del contrato de reserva y recuperar o devolver la cantidad entregada, ya que no quedaba pactada expresamente la obligación de formalizar el contrato de arrendamiento en el supuesto de concesión de la licencia. En definitiva, como nada se pactó sobre la indemnización de posibles perjuicios por desistir del contrato debe considerarse que los actores tienen derecho a recuperar la reserva entregada que es el objeto del presente procedimiento.

Tras haberse presentado por la sociedad PERGASAN ante el Ayuntamiento la oportuna consulta, según lo pactado, los actores vieron que las condiciones de mercado y las posibilidades de instalar un negocio también cambiaron, lo que dio lugar a que desistieran del mismo porque ya no les interesara ocupar el local, por lo que a la solicitud presentada por la sociedad demandada para otorgar el contrato de arrendamiento contestaron indicando que daban por resuelto el contrato e instaban a los demandados a que le devolviesen la cantidad entregada en concepto de señal o reserva del local, petición que no fue atendida por la entidad demandada y ha dado lugar a que se interponga la presente demanda.

SEGUNDO.- La sociedad demanda se opuso a la pretensión de la actora indicando que lo realmente suscrito por la partes no era una mera reserva sino un precontrato de arrendamiento para uso distinto a la vivienda o un contrato de arrendamiento sujeto a condición suspensiva en el que quedaron fijadas todos elementos esenciales que iban a regular la relación arrendaticia, así el objeto, el precio o importe de la renta que ascendía durante los dos primeros años a 14.000 euros, el plazo de duración, la facultad concedida al inquilino para el traspaso del arrendamiento, la persona responsable del pago de los gastos comunitario y del IBI, contrato que quedaba condicionado a que el Ayuntamiento concediese la licencia de apertura del local para el servicio de hostelería, por lo que una vez obtenida la misma surtía plena eficacia la relación, obligándose los actores a suscribir el contrato y a cumplir con las condiciones previamente establecidas.

Por ello, en tales condiciones, una vez que el Ayuntamiento concedió la licencia, debe estimarse que la conducta de los actores debe calificarse como un desistimiento unilateral e injustificado del contrato, ya que las razones que expusieron para no suscribir el contrato de arrendamiento al que se obligaron no pueden justificar su actuación, y, en todo caso, las mismas van insitas en el riesgo empresarial que asumieron al firmar el referido contrato. Tal actuación permite exigir, con cuyo objeto se presentó la oportuna reconvención por la sociedad demandada, que los actores-reconvenidos sean condenados a indemnizar los perjuicios causados al incumplir sus compromisos, es decir las rentas que dejó de percibir la sociedad PERGASAN hasta que pudo arrendar de nuevo la finca, en total la cantidad de 57.806,45 euros de la que se descontará lo entregado en concepto de reserva, y los gastos derivados de la contratación del arquitecto don Agapito para que realizara las gestiones necesarias para la obtención de la licencia municipal( 5.800 €), sin que, por tal motivo, tengan derecho alguno a pedir que se devuelvan las cantidades entregadas al firmarse el denominado contrato de reserva.

TERCERO.- La sentencia de primera instancia consideró que la relación jurídica era la correspondiente a un precontrato, calificación que no significa que los demandantes no asumieran ninguna obligación sino, por el contrario, quedaron obligadas a celebrar en el futuro el contrato que de momento no quisieron o no pudieron celebrar, mientras que la demandada se comprometía a no arrendar el local a ninguna otra persona.

De tal calificación el juzgador de instancia sacó las siguientes conclusiones, en primer lugar que, dado que nada se había pactado para el caso de que el contrato no llegase a formalizarse por causa imputable a los demandantes, la sociedad demandada estaba obligada a devolver las cantidades que recibió, 28.000 euros, por aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 1454 del C. C . y en segundo lugar que, aunque debía aceptarse que los demandantes habían incumplido la obligación asumida, ello no era suficiente el mismo para que surgiese la obligación de indemnizar daños y perjuicios pues era necesario que se acreditase la existencia de los mismos y la responsabilidad de los demandantes reconvenidos en su producción. Llegados a este punto rechazó la reclamación referida a los honorarios del arquitecto, autor del proyecto que facilitó que fuera concedida la licencia de apertura para uso de hostelería, ya que esta actividad le fue útil al permitirle concertar en el futuro un nuevo contrato de arrendamiento destinado a tal objeto, y la que se corresponde a las rentas que se hubieran devengado hasta que el local fue arrendado a una tercera persona ya que no resulta probado cuando la sociedad demandada puso, de nuevo, el inmueble en el mercado de alquiler. No obstante como no cabe duda que, al menos, las gestiones tendentes a realizar un nuevo contrato de alquiler se prolongaron durante un mes, los demandantes deben abonar a la sociedad que presentó reconvención la cantidad de 14.000 euros. En definitiva, entendió que debía estimarse parcialmente la demanda y la reconvención, condenando por ello, sin hacer expresa imposición en materia de costas, a la sociedad PERGASAN al pago a los actores de la suma de 14.000 euros.

CUARTO.- Contra la referida sentencia se interpuso por la sociedad demandada el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento en el que alegó dos motivos fundamentales para solicitar su revocación:

1) El contrato suscrito por las partes vinculaba a las mismas a su cumplimiento. Dentro de esta apartado, tras defender que debía considerarse que el documento firmado por las partes recogía un contrato de arrendamiento sometido a condición suspensiva ya que en el mismo se contienen todos los elementos necesarios para su eficacia, añadió que, aunque entendiésemos que nos encontrábamos ante un precontrato, no existiría gran diferencia dada la completa regulación que se contiene en el mismo sobre las condiciones del futuro contrato de arrendamiento, pues, en tales casos, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2000 , los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada(en este caso se trata de promesa de arrendamiento) no pueden diferenciarse en esencia de los que produce el contrato prometido.

2) Error en cuanto a la valoración de la prueba realizada por el Juzgador de Instancia en relación a la cuantía indemnizatoria.

Como reconoció la propia parte demandante, fueron los actores quienes exigieron que se introdujera en el contrato la necesidad de un informe positivo del Ayuntamiento de Madrid para poder destinar el local a la actividad de la hostelería, siendo, por tanto, los actores quienes establecieron esa exigencia para contratar y no el posterior inquilino, lo que debe conducir a que se condene a los mismos a abonar los pagos satisfechos al arquitecto para realizar las gestiones necesarias para obtener la licencia.

La sentencia reduce la indemnización que corresponde en cuanto no había quedado acreditado cuando el local objeto del precontrato fue puesto de nuevo en el mercado para su arrendamiento. Tal circunstancia carece de sentido y trascendencia práctica a la hora de determinar el quantum indemnizatorio, ya que el demandado podía exigir desde el momento previsto en el contrato el cumplimiento del mismo y, aunque, tras ver la actitud de los demandantes, escogiese, en función de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , por su resolución, la misma no le impide exigir la indemnización de daños y perjuicios que en este caso se fijan, en función de lo dispuesto en el artículo 1106, en las ganancias dejadas de obtener conforme a los términos de un contrato de arrendamiento que tenía una duración de dos años obligatoria para la parte arrendataria, es decir el pago de las rentas.

En todo caso el periodo fijado por la sentencia para conseguir, de nuevo, el arrendamiento de la finca resulta, de todo punto, insuficiente y arbitrario, ajeno a la realidad y a las circunstancias del mercado, y no tiene en cuenta la tipología del inmueble, la necesidad de reforma, lo elevado del precio, la necesidad de permisos, ni la necesaria intervención de profesionales en la mediación.

QUINTO.- Estamos de acuerdo, tras analizar el contenido del contrato y especialmente la estipulación quinta donde los contratantes se comprometen a firmar en el futuro un contrato de arrendamiento, con que nos encontramos ante un precontrato, que puede definirse como aquel pacto entre dos o más personas dirigido a perfeccionar en el futuro un contrato que de momento no se puede o no se quiere celebrar, en este caso el contrato de arrendamiento sobre el local sito en la calle José Abascal nº 61 de Madrid que se dejó pendiente hasta la obtención de las oportuna licencia municipal.

Ahora bien, ello no resulta suficiente para ver el alcance del vínculo que une a las partes en este caso, ya que dentro de la figura del precontrato encontramos posiciones totalmente divergentes sobre su alcance y efectos, siendo por ello necesario atender a la voluntad de las partes, expresadas en el precontrato, para sacar las debidas conclusiones al respecto.

En función de la doctrina que pudiéramos calificar de tradicional, se defiende que por el precontrato las partes simplemente quedan vinculadas a celebrar en el futuro un nuevo contrato, obligación de hacer o, más concretamente, una prestación de emitir en el futuro una declaración de voluntad (acto estrictamente personal y no coercible directamente por los tribunales) por lo que su incumplimiento debe traducirse, exclusivamente, en una indemnización de daños y perjuicios. La posición más moderna defiende que no puede restringirse los efectos del contrato a estos extremos sino que las partes se obligan a colaborar para concertar el contrato definitivo que resulta válido, eficaz y puede ser exigido su cumplimiento, sin que sea necesario la concurrencia de la voluntad de la otra parte para su perfección ya que la negativa de cualquiera de ellas puede ser suplida por los tribunales; los defensores de esta tesis creen que es necesario que en el precontrato queden fijados las líneas básicas del futuro contrato y todos los requisitos exigidos para la validez del mismo, ya que en otro caso entienden que nos encontraríamos en el campo de los tratos preliminares que solamente podrían originar una responsabilidad por "culpa in contrahendo".

En este caso, para determinar la eficacia que las partes han querido dar al acuerdo debemos ocuparnos de la estipulación quinta, en la que expresamente se dispone que "la validez del presente contrato de reserva se establece para el tiempo en la propiedad tenga la resolución vinculante del Ayuntamiento sobre la licencia de Apertura y Obra para la actividad de hostelería. En el momento y para el caso afirmativo se firmará en el plazo de 48/72 horas con carácter obligatorio y trasladando el contenido de este acuerdo de reserva al contrato de arrendamiento. Si la respuesta de la consulta vinculante fuera negativa procederíamos de común acuerdo a la resolución de este contrato de reserva del local con la devolución íntegra de la señal, sin que ninguna de las partes pudiera reclamar a la otra ninguna otra cantidad ni responsabilidad".

En función de la referida estipulación es evidente que debemos encuadrar los efectos del precontrato dentro de la doctrina moderna y en la misma dentro de sus posiciones más avanzadas que llegan a equiparar los efectos del precontrato a los del contrato definitivo o prometido ( ver respecto a la promesa, recíprocamente aceptada, de compra y venta las sentencias de 6 de junio de 2000 y 24 de junio de 2011 ), ya que se contienen todos los datos necesarios para que el contrato de arrendamiento pueda cumplir con su finalidad e, incluso, las partes pactaron que el contrato se firmaría con carácter obligatorio trasladando el contenido del precontrato(reserva) al contrato definitivo, por lo que no existe ningún obstáculo para dar la misma eficacia al mismo que a un verdadero arrendamiento una vez que se habían disipado los obstáculos que condujeron a las partes a firmar un precontrato y no un contrato de arrendamiento definitivo, es decir la obtención de la licencia municipal para poder desarrollar en el local un negocio de hostelería.

SEXTO.- No compartimos el criterio de la sentencia apelada sobre los derechos de los demandantes y sobre la aplicación analógica del artículo 1454 del CC , que regula la figura de las arras penitenciales que no guardan relación alguna con el presente contrato, ya que, ante el incumplimiento de lo pactado en el precontrato, los demandantes no puede tener derecho alguno a exigir la devolución de las cantidades entregadas en concepto de reserva, por lo que la misma debe quedar supeditada a las acciones que ejerza la otra parte ante tal incumplimiento. Como la sociedad PERGASAN, tras negarse los actores a suscribir el arrendamiento, no han optado por exigir que el mismo se llevase a efecto, en cuyo caso las cantidades entregadas deberían pasar a constituir la fianza del arrendamiento, sino que ha pedido su resolución con la exigencia de indemnización de los daños y perjuicios causados, en principio deberá devolverse tal cantidad que iba a constituir la fianza del contrato de arrendamiento, aunque la misma se verá sometida a compensación con la indemnización que debe recibir la sociedad demandada por el incumplimiento.

Si analizamos la postura adoptada por la sentencia de instancia vemos que la misma se ha inclinado por la doctrina que hemos llamado tradicional y ha fijado la indemnización en función de los perjuicios que estima que se le pueden haber causado a la sociedad PERGASAN por no haberse celebrado el contrato y no por los derivados del contrato de arrendamiento que llegó a poder ser operativo, como entendemos que corresponde en función de los efectos que, en este caso, produce el precontrato.

Por ello entendemos que la sociedad reconviniente puede exigir el cumplimiento de las condiciones establecidas en el contrato, que no es otro que abonar una renta de 14.000 euros mensuales desde el momento en que se obtuvo y estaba obligada a cumplir el contrato, deducido el mes de carencia pactado por las partes para facilitar a los arrendatarios la realización de obras para la adaptación del local, lo que evidentemente es la ganancia dejada de obtener por la parte demandada-reconviniente al no haberse cumplido con lo pactado, que se extiende, tal como recoge el artículo 1108 del CC al apreciar que el incumplimiento debe calificarse de doloso, a todos aquellos que conocidamente se derivan del citado incumplimiento, en este caso las rentas que hubiesen percibido de los demandantes-apelados hasta que se consiguió arrendar de nuevo el local.

Podría reducirse esta indemnización, al entender que era una actuación contraria a la buena fe, si se hubiera acreditado que, tras la negativa de los actores a asumir el arrendamiento al que se habían comprometido y la decisión de PERGOSAN de resolver el contrato, la misma se hubiera dilatado indebidamente en poner el inmueble de nuevo en el mercado para el nuevo alquiler, pues a través de esa vía no solo se aseguraba las ganancias que hubiera obtenido de cumplirse el anterior contrato sino que, también, conseguía que el local se acondicionase y fuera debidamente atendido, pero nada de ello se ha acreditado, sobre todo cuando vemos que en un breve espacio de tiempo en función de las características del local y de la actual situación económica, 5 meses, se consiguió alquilar el mismo de nuevo.

En cambio, no consideramos que los actores deban ser condenados al pago de los gastos por la contratación del arquitecto, pues es evidente que para destinar el local a la actividad de la hostelería, campo donde finalmente encontró un contratante, los trabajos abonados al arquitecto ha sido de plena utilidad para la entidad actora.

SÉPTIMO.- No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la Comunidad demandada ( artículo 398. 2 de la LEC ), mientras que sobre las de la primera instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo establecido por nuestro sistema procesal para esta materia( artículo 394 de la LEC ), debe hacerse un doble pronunciamiento, condenando a los actores a las causadas con su demanda y no hacer pronunciamiento alguno sobre las devengadas con la reconvención.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la sociedad de responsabilidad limitada PERGOSAN, que viene representada ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Irene Gutiérrez Carillo, contra la sentencia dictada el día 26 de julio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid en los autos de juicio ordinario 2303/2010, debemos revocar y revocamos la misma, y, en consecuencia, desestimando en su integridad la demandada y estimando parcialmente la reconvención, declaramos resuelto el contrato suscrito ente las partes por incumplimiento de don Gabriel y don Norberto y condenamos a los mismos a que abonen a la sociedad PERGOSAN la suma de 29.806,45 euros.

Las costas procesales de la demanda deben correr a cargo de los actores, mientras que no se hace pronunciamiento alguno de aquellas generadas con la reconvención.

Tampoco se hace pronunciamiento alguno sobre las costas procesales generadas en esta segunda instancia.

Procédase por quien corresponda a la devolución al apelante del depósito constituido para recurrir.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.