Sentencia Civil Nº 277/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 465/2011 de 22 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00277/2012

SENTENCIA NÚMERO 277/12

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

Dª NURIA MATELLANES RODRIGUEZ (S)

En la ciudad de Salamanca a veintidós de Mayo de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 1267/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca, Rollo de Sala nº 465/11; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante CAFETERIA COSVI, S.L. representada por la Procuradora Dª Sonia Román Capillas y bajo la dirección del Letrado D. Valentín Román Pérez y como demandada-apelada NECSA, NUEVOS ESPACIOS COMERCIALES S.A. representada por la Procuradora Dª Ana Inestal Sierra y bajo la dirección del Letrado D. Iñigo Carrión García de Parada, habiendo versado sobre Acción de nulidad parcial del contrato de arrendamiento.

Antecedentes

1º.- El día 31 de Marzo de 2.011 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por CAFETERIA COSVI, S.L. (CIBERCAFE) representada por Procurador Dña. SONIA ROMAN CAPILLAS contra NECSA NUEVOS ESPACIOS COMERCIALES, S.A. representada por Procuradora Dña. ANA ISABEL INESTAL SIERRA, absuelvo a ésta de los pedimentos contra ella contenidos, con imposición a la parte actora de las costas procesales.- Estimando en esencia la demanda reconvencional, interpuesta por NECSA NUEVOS ESPACIOS COMERCIALES, S.A. representada por Procuradora Dña. ANA ISABEL INESTAL SIERRA contra CAFETERIA COSVI, S.L. (CIBERCAFE) representada por Procurador Dña. SONIA ROMAN CAPILLAS, condena a ésta a abonar a la actora reconviniente la cantidad de 31. 816,70 €, intereses legales desde la interpelación judicial y pago de las costas procesales".

Con fecha 28 de Abril de 2.011 se dictó Auto aclaratorio de la anterior sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "Procede la aclaración del fallo de la de la sentencia Nº 92/2.011 de fecha 31 de Marzo de 2.011 , en los siguientes términos: 1) en concepto de rentas adeudadas, la cantidad a abonar será la de 16.628, 92 €, aclarando que la cantidad objeto de condena debe incrementarse en los intereses pactados en el contrato de subarriendo, devengándose dichos intereses respecto de cada mensualidad desde la fecha en que debió ser pagada, esto es, desde el día 05 de cada mes impagado. 2) Respecto a la penalidad por ocupación ilegal, se fijó en 10.994 €, aclarando que dicha cantidad debe incrementarse en los intereses pactados en el contrato de subarriendo devengándose dichos intereses respecto de la total cantidad, desde la fecha de la sentencia. 3) Por la resolución anticipada del contrato, la deuda queda fijada en 14.650 €, que deben incrementarse en los intereses pactados, devengándose dichos intereses respecto de la total cantidad desde la fecha de la sentencia. En el mismo sentido, mantener la deducción a favor de Cafetería Cosvi de la fianza legal, que ascendía a 3.817,21 €. En estos mismos términos, ha de quedar aclarado el fundamento de derecho sexto de la sentencia Nº 92/2.011 de fecha 31 de Marzo de 1.011".

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, terminó suplicando se dicte sentencia por la que estimando el presente recurso se revoque la sentencia recurrida dictando otra por la que se estime totalmente la demanda formulada por CAFETERIA COSVI, S.L. en los términos interesados en el suplico de su demanda y se desestime totalmente la reconvención formulada por NECSA NUEVOS ESPACIOS COMERCIALES S.A. con imposición a la misma de las costas derivadas de la primera instancia.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN con expresa condena en costas a la apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día 11 de Mayo de 2.012 pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO .

Fundamentos

Primero.- La parte apelante fundamentó su recurso en el error en la valoración de la prueba, con infracción del artículo 1256 CC , por entender que la cláusula novena del contrato de arrendamiento objeto de juicio, es una cláusula nula por arbitraria, ya que deja la fijación de los gastos comunes al arbitrio de una de las partes, concretamente de la demandada, y asimismo se alegó dicho error en la valoración de la prueba, con infracción del artículo 1154 CC , respecto a la reconvención planteada por la cláusula penal aplicada en la sentencia .

Segundo.- Así las cosas es preciso indicar inmediatamente que la cláusula novena objeto de controversia no presenta ninguna arbitrariedad, sino que se trata tan sólo de una cláusula que se acomoda al especial tipo de comunidad dentro del cual se encuentra incluido el local de negocio subarrendado por la parte actora. En efecto , nos encontramos ante una comunidad respecto al derecho de uso y goce del local conocido en la ciudad como "Vialia ", de unos 11.000 m², cuya propiedad pertenece a la entidad Renfe, la cual cedió por medio del correspondiente contrato, también unido a los autos, la explotación de dicho local a la entidad aquí demandada, Necsa, que a su vez subarrendó los diferentes locales de negocio a distintos subarrendatarios, en cuyos contratos, concretamente también en el contrato objeto de juicio celebrado con la entidad actora, en la cláusula novena, se pactó lo relativo al pago de los gastos comunes generados por referida comunidad de uso. En dicho pacto o cláusula 9ª se viene a establecer que los gastos comunes serán fijados por la sociedad que explota el citado local, de acuerdo con las normas establecidas al efecto en el reglamento de régimen interno. En dicho reglamento de régimen interno se establece que los gastos comunes se fijarán en proporción a los metros cuadrados de cada local de negocio, pero también se tendrán en cuenta una serie de factores de corrección, como son, entre otros, el destino del local y el uso presumible por parte del mismo de los elementos comunes, así como su situación o ubicación dentro del centro comercial, etc. Es decir ,en el reglamento de régimen interno se establece un criterio de los gastos comunes totalmente justo, proporcional y equitativo, puesto que no sólo se tiene en cuenta un único criterio de fijación, como es, la determinación de los gastos en proporción a los metros cuadrados de cada local, sino que además del espacio o tamaño del local de negocio, se tienen en cuenta otros criterios que determinan un mayor o menor montante de los gastos comunes, por razón de la situación o ubicación de local dentro del centro comercial global, o el destino del local y su uso presumible de los elementos comunes, de manera que a mayor uso presumible de dichos elementos comunes, deberán corresponder mayor contribución a los gastos comunes, etc. Por consiguiente, no podemos hablar en modo alguno de cláusula arbitraria, sino, como se ha dicho, de una fijación de los gastos comunes de acuerdo con criterios totalmente justos, proporcionales y equitativos. Es más, si aplicamos por analogía las normas de la ley de propiedad horizontal previstas para la copropiedad de determinados elementos comunes, analogía que ciertamente viene amparada por el artículo 4.1 CC , puesto que nos hallamos ante una comunidad, no respeto del derecho de propiedad, pero sí respeto del derecho de goce o uso de una propiedad, si aplicamos por analogía, decimos, dicha legislación, la conclusión ha de ser que no puede permitirse la pretensión de impugnar casi ocho años después un "acuerdo" sobre fijación y determinación de los gastos comunes, por parte de alguien que conocía perfectamente desde el inicio de la comunidad, primero como persona física, luego como socio de la sociedad demandante, las normas de funcionamiento de la misma, las cuales las ha ido cumpliendo y por tanto aceptando de hecho, año tras año . Y ello porque de acuerdo con la " rati legis" de los preceptos reguladores de la impugnación de acuerdos sociales, estaríamos permitiendo a un miembro de la comunidad que fuese abiertamente en contra de sus propios actos, en tanto en cuanto permitiríamos a un comunero de la comunidad de uso antes citada impugnar unos gastos comunes que ha ido pagando durante varios años, sin que nunca conste que haya dicho nada sobre la arbitrariedad de los mismos, hasta que por dejar de pagarles fue desahuciado. Todo ello que dicho sin olvidar que , en todo caso, no se trata en absoluto de gastos fijados arbitrariamente, sino que la participación en los gastos comunes del aquí el actor se ha fijado por remisión a un reglamento de régimen interno que nadie ha impugnado, en el que se establecen unos criterios, que como hemos dicho son totalmente justos, proporcionales y equitativos, para la determinación de los gastos comunes, como es el de tener en cuenta los metros cuadrados de cada local, así como a modo de factores de corrección otros criterios, también justos y dignos de tenerse en cuenta, como son el de la ubicación del local dentro del centro comercial, el uso que se presuma de dicho local respecto de los elementos comunes, etc.

Por otro lado, en cuanto a la reconvención, simplemente indicar que si bien podría plantearse la desproporcionalidad de la cláusula penal aplicada, en tanto en cuanto suponía la obligación de pago por parte del aquí actor-reconvenido de nada menos que 26 mensualidades por la resolución anticipada de su contrato de subarriendo por razón del desahucio antes citado, lo cierto es que en realidad de verdad tan sólo ha sido condenado al pago de 12 mensualidades, puesto que la entidad demandada fue perfectamente diligente en el nuevo subarriendo del local, no pudiendo, por tanto, hablarse de ningún enriquecimiento injusto.

Por lo demás, señalar que aunque a la postre se conceda en la sentencia impugnada menos cantidad de la que en principio fue solicitada por la demandada-reconviniente, sin embargo no puede hablarse de la no imposición de costas por la estimación parcial de la reconvención, ya que la desestimación de las pretensiones del actor ha sido total, y asimismo la reducción de las pretensiones del reconviniente se ha llevado a cabo a instancia de la propia demandada-reconviniente, puesto que una vez que consiguió el nuevo subarrendamiento del local de autos , solicitó que se redujese la indemnización pactada a los 12 meses que de hecho estuvo local sin arrendar, habiendo demostrando dicha parte siempre a lo largo del proceso una actitud de buena fe, a diferencia del actor que incluso alegó como pagadas cantidades respecto de las que luego dicho actor había dado orden al banco de que no se pagasen.

Procede, por tanto, desestimar íntegramente el presente recurso.

Tercero.- Por aplicación del artículo 398.1 LEC , las costas de este recurso se imponen a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Sonia Román Capillas en nombre y representación de CAFETERIA COSVI S.L. contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia Nº 1 de Salamanca con fecha 31 de Marzo de 2.011 , aclarada por Auto de fecha 28 de Abril de 2.011, en el procedimiento de que este Rollo dimana, confirmamos íntegramente la misma, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Dese al depósito constituido el destino legalmente establecido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-