Sentencia Civil Nº 277/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 722/2013 de 29 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 722/13

Procedente del procedimiento juicio verbal nº 1099/12

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sabadell

S E N T E N C I A Nº 277

Barcelona, veintinueve de junio de dos mil quince.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, actuando como Tribunal Unipersonal, ha visto el recurso de apelación nº 722/13interpuesto contra la sentencia dictada el día 4.02.13 en el procedimiento nº 1099/12 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia 1 de Sabadell en el que es recurrente Dª Natalia y apelado Promociones Rocar i Lluito, S.L.,y pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Estimo parcialment la demanda del Judici verbal, en reclamació de quantitat, promogut per la procuradora Sra. Romero Aguilar, actuant en nom i representació de l'entitat Promocions Rocar i Lluitó, SL, contra Natalia , i condemno aquesta demandada a què satisfaci a l'actora la quantitat de dos mil nou-cents vuitanta-vuit amb cinquanta-cinc (2.988,55) euros.

Cada part abonarà les costes causades a la seva instància i les comunes per meitat.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª Amelia MATEO MARCO.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

PROMOCIONES ROCAR I LLUITÓ, S.L., que suscribió con la demandada, Natalia , un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre una vivienda unifamiliar entre medianeras, de nueva construcción, reclamó de la Sra. Natalia la cantidad de 4.573,81 €, como importe de las rentas de los meses de octubre y noviembre de 2010, que se dejaron impagadas, tasa de recogida de residuos y reparación de los desperfectos que presentaba la vivienda en el momento de la entrega de las llaves por parte de la arrendataria.

La demandada se opuso a la reclamación alegando que la casa se devolvió en buen estado, y que las cantidades que reclamaba la demandante habían ido subiendo por lo que iba contra sus propios actos, amén de que no podía reclamar el mes de noviembre porque se abandonó la vivienda el último día de octubre. Añadió, además, que los daños por los que se reclamaba no eran imputables a un mal uso de los residentes de la vivienda, que no fue ella, sino un matrimonio amigo con dos hijos, y reconoció adeudar únicamente la tasa de residuos.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda. Considera que la demandada no viene obligada a pagar las cantidades que se reclaman por cambio de cerradura y cerrojo, servicio de limpieza y retirada de un armario, y cambio de vitrocerámica, y sí que tiene que pagar el importe de los trabajos de albañilería, pintura de la vivienda, así como un mes y 10 días de renta y el importe proporcional de la tasa de recogida de residuos.

Contra dicha sentencia se alzan ambas partes, la demandante por vía de impugnación.

La demandada alega en su recurso de apelación: 1) nulidad de la sentencia por falta de motivación y vulneración del principio de tutela judicial efectiva; 2) error en la valoración de la prueba sobre las partidas por las que ha sido condenada, y nueva prueba documental obtenida con posterioridad a la celebración del juicio, de la que resulta que la cantidad entrega a la parte actora como fianza fue de 4.000 €, y no de 2.000 €.

Por su parte la demandante funda su impugnación en una valoración errónea de la prueba practicada, conforme a lo cual se debería condenar a la demandada al pago de la totalidad de las cantidades peticionadas.

SEGUNDO. Motivación de la sentencia. Inexistencia de vulneración del principio de tutela judicial efectiva.

Lo primero que alega la demandada en su recurso es que la sentencia dictada es nula por falta de motivación -si bien después no traslada esa petición de nulidad a su suplico-, y cierra el mismo aludiendo a una supuesta vulneración del principio de tutela judicial efectiva porque no se han analizado sus argumentaciones y su prueba.

Se dará respuesta a ambas cuestiones conjuntamente por cuanto ambas se fundan en la misma causa, que es una pretendida falta de motivación y análisis de las alegaciones y prueba de la demandada.

El derecho a la tutela judicial efectiva, protegido por el art. 24.1 CE , entendido como derecho a una resolución jurídicamente fundada, implica integrar en el contenido de esta garantía constitucional el derecho del justiciable a conocer las razones de las decisiones judiciales; de tal manera que la motivación de las sentencias, exigida en el art. 218.2 LEC , es una consecuencia necesaria de la propia función judicial y de su vinculación a la Ley, existiendo un derecho del justiciable a exigirla, al objeto de poder contrastar su razonabilidad para ejercitar, en su caso, los recursos judiciales, y, en último término, para oponerse a las decisiones arbitrarias que resulten lesivas de derecho a la tutela judicial efectiva ( SSTC 116/1986 , 55/1987 , 36/1989 y 192/1994 , entre otras muchas).

Pues bien, la sentencia dictada cumple perfectamente las exigencias de motivación, al fijar en primer lugar el marco legal y jurisprudencial en que se tiene que resolver la controversia, -que aquí damos por reproducido, a fin de evitar inútiles repeticiones-, y analizar pormenorizadamente cada una de las partidas reclamadas por la demandante, teniendo en cuenta los argumentos y la prueba practicada, a instancia de ambas partes, en relación con las mismas, por lo que la alegación de falta de motivación carece por completo de cualquier justificación.

Cuestión distinta, y que nada tiene que ver con una supuesta indefensión, ni con la vulneración de ningún principio constitucional, es que el Juez 'a quo' haya valorado las pruebas contrariamente a los intereses de la demandada, lo que ha de llevar a este Tribunal a analizarlas nuevamente.

TERCERO. Documentos aportados en la alzada. Irrelevancia.

Tanto el recurso de la demandada como la impugnación de la demandante, giran en torno a la valoración de la prueba practicada que contiene la sentencia apeada, que ambas partes discuten, pero antes de pasar a examinar cual es el resultado de la misma en relación con cada una de las partidas que son objeto de impugnación, es preciso hacer alguna consideración sobre los documentos aportados por la demandada en esta alzada, y que, a su entender, deben implicar una modificación sustancial de la controversia.

La actora y la demandada suscribieron un contrato de arrendamiento, con opción de compra, que es con base en el cual se acciona, no obstante lo cual quien ocupó finalmente la vivienda no fue la arrendataria, sino una amiga de esta última junto con su esposo y sus dos hijas. Los documentos a los que se refiere la demandada son unos documentos que se hallaban en poder de la ocupante de la vivienda, según la cual la actora habría recibido la cantidad de 4.000 € en concepto de fianza, en vez de los 2.000 €, que se fijaron en el contrato de arrendamiento y que ya se tuvieron en cuenta al interponer la demanda, descontándolos de la cantidad adeudada.

Lo anterior implica, no una prueba nueva, sino la alegación de un hecho nuevo, -la entrega de unas cantidades-, al que no se hizo referencia en la primera instancia, en que fue un hecho admitido que la fianza entregada a la actora fue de 2.000 €, lo que sería suficiente para no poderlo tener en consideración, al no haber formado parte del debate procesal.

Pero es que, además, el pago de esa cantidad de 4.000 € no se hizo a la demandante, sino a la agencia inmobiliaria 'Clavé', que intermedió en la operación, y no se hizo en concepto de fianza, sino 'como compromiso del alquiler de la vivienda', habiéndose aportado a los autos, también en la alzada, documentos de los que resulta que la fianza que se depositó en el Area de Fianzas del Institut Català del Sol fue de 2.000 €, es decir, la misma cantidad que consta en el contrato suscrito por las partes, y que los honorarios de dicha agencia ascendieron a 1.000 €, que se pagaron en efectivo, como también se pagó en efectivo el importe de 1.000 €, por la renta del mes de octubre de 2009, con lo que quedarían justificadas esas cantidades.

CUARTO. Valoración de la prueba. Decisión

El análisis de cada una de las partidas cuestionadas conduce a la siguiente decisión:

Rentas.

La primera partida que se reclama es la correspondiente a las rentas de los meses de octubre y noviembre de 2010, por importe de 2.360 €, que el Juez 'a quo' limita a 1.605 €, que fue la cantidad reclamada extrajudicialmente por la demandante.

Ambas partes impugnan la decisión. La demandante para que se condene al pago de la cantidad total, y la demandada para que se condena sólo al pago de la renta del mes de octubre.

La cuestión pasa por determinar qué día exactamente se devolvió la posesión de la vivienda a la actora.

La ocupante de la vivienda, Doña Mercedes , declaró que desalojaron la vivienda el día 31 de octubre y entregó las llaves el día 2 de noviembre porque el día 1 era fiesta.

Por su parte, la testigo Doña Adelina , que es empleada de la inmobiliaria que intermedió en el arrendamiento, declaró a preguntas del letrado de la demandante que se le entregaron las llaves el día 15 de noviembre, porque el día 9, en que había quedado con la ocupante de la vivienda en recogerlas finalmente, no se le entregaron al existir discrepancias sobre los defectos que presentaba la vivienda. Sin embargo, se contradijo a preguntas del Letrado de la otra parte, y declaró que fue el día 2 cuando la Sra. Natalia (en referencia a la arrendataria) firmó la rescisión del contrato, comprobaron las lecturas de los contadores y le entregó las llaves, confirmando que como el día 1 era festivo, le entregaron las llaves el día 2. También declaró que las fotos incorporadas al Acta Notarial aportada junto a la demanda, que ella mismo tomó, las hizo el día en que se le entregaron las llaves, y si se observan las referidas fotos, puede apreciarse que aparece impresa en las mismas la fecha de 2 de noviembre de 2010. Es decir, las llaves se entregaron el día 2, y no el día 15, como sostuvo la demandante.

En consecuencia, la demandada vendrá obligada a pagar únicamente la renta del mes de octubre, y dos días del mes de noviembre, lo que hacen una cantidad de 1.198 €, ya que la renta que se abonaba mensualmente era de 1.160 €, sin que pueda acogerse la solicitud de la demandante de que se le condene al pago de la renta correspondiente a un periodo de tiempo más allá del que disfrutó de la misma. El motivo que esgrime, de que no pudo alquilar la vivienda inmediatamente, no puede imputarse a la otra parte, pues no consta que hubiera encontrado ya un nuevo arrendatario antes de que se restituyese la posesión.

Trabajos de albañilería.

También apela la demandada la condena al pago de la cantidad de 1.689,76 €, en concepto de trabajos de albañilería ejecutados en la vivienda con posterioridad a su desalojo.

Alega la apelante que lo único que ha quedado acreditado es que se ha emitido una factura que se ha ratificado ante el Juez por un contratista que trabaja habitualmente para la demandante.

En este punto debe confirmarse totalmente la sentencia de primera instancia.

Las fotografías incorporadas al Acta Notarial levantada por la demandante para acreditar el estado de la vivienda cuando se entregaron las llaves, revelan la existencia de un gran número de agujeros por toda la casa, incluidos los baños, donde aparecen dañadas las baldosas, y consta acreditado, a través de la prueba testifical del industrial que llevó a cabo los trabajos, que éstos consistieron únicamente en dejar el baño en el mismo estado en que se encontraba la vivienda, que era de nueva construcción, cuando pasó a ser habitada como consecuencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

No puede pues estimarse el recurso de la demandada en este punto, ni siquiera en su pretensión de que al menos se reduzca el importe del IVA, porque la actora puede desgravárselo, ya que con independencia de otras consideraciones que podrían hacerse sobre dicha alegación, se trata de una cuestión introducida 'ex novo' en la alzada, que no ha formado parte del debate en la primera instancia, lo que resulta suficiente para rechazarla.

Trabajos de pintura.

La misma suerte debe correr la pretensión de la apelante en relación con la cantidad de 1.593 €, a cuyo pago le condena la sentencia de primera instancia como precio de los trabajos de pintura que se tuvieron que llevar a cabo en la vivienda.

Como acertadamente razona la sentencia apelada, el coste de pintar la vivienda no podría repercutirse a la demandada si se hubiera hecho un hecho correcto de la misma y hubiera venido justificado únicamente por la necesidad de dejarla en el mismo perfecto estado que tenía antes de ser habitada, para venderla, o proceder nuevamente a su alquiler, pero en el caso de autos se tuvo que reparar. El industrial que efectuó los trabajos de pintura declaró que había más de 90 agujeros en la casa, y los mismos son de ver, no sólo en los baños, como ahora alega la apelante para justificar su recurso en este punto, sino también en las restantes estancias de la vivienda. Y, si las paredes tuvieron que repararse, lógicamente después tuvieron que pintarse, por lo que tampoco la necesidad de pintura puede atribuirse a un uso habitual de la casa.

Procede, por tanto, la desestimación del recurso en este punto, incluido el relativo al IVA, por las mismas razones apuntadas anteriormente.

Servicio de limpieza.

La demandante impugna la sentencia y considera que debe estimarse la partida relativa al servicio de limpieza, que ha sido rechazada.

También en este punto debemos confirmar la sentencia de primera instancia.

La demandante alega que el hecho de haber tenido que contratar un servicio de limpieza deriva de la existencia de trabajos de paletería y pintura, pero si se examina el presupuesto de 'Construcciones Antonio Ramirez, S.L.', correspondientes a los primeros, que son los que habrían podido ensuciar más, puede observarse que estaba incluida la 'limpieza y recogida de toda la runa'.

Así las cosas, resulta plausible la alegación de la impugnante de que tratándose de una vivienda de nueva construcción las condiciones en las que debía entregarse la misma en un nuevo arrendamiento tenían que ser óptimas, lo que incluía la limpieza de la misma, pero ello no implica que pueda repercutírsele dicho gasto a la anterior arrendataria, excepto que las condiciones de suciedad en que se dejó resultaran extraordinarias, lo que no se ha probado, ni puede deducirse de las fotografías aportadas.

Sustitución de la vitrocerámica.

También considera la demandada que debe incluirse en la condena el importe de sustituir la vitrocerámica, y también en este punto debe confirmarse la sentencia de primera instancia.

No se ha acreditado que la vitrocerámica estuviese dañada. En las fotografías aparece una sombra en una de las zonas, pero ello bien puede obedecer al simple uso. Era a la demandante a quien le incumbía probar que más allá del desgaste producido por el uso durante un año, la placa vitrocerámica había perdido su funcionalidad, y no lo ha probado.

El hecho de que la casa quisiera volver a alquilarse como nueva, según alega la impugnante, podrá conllevar la necesidad de cambiar la placa de vitrocerámica, pero ello no implica que pueda repercutirse dicho gasto a la anterior arrendataria, si no se prueba, como no se ha probado, que hubiere hecho un uso inadecuado de la misma.

Tasa de recogida de basuras.

La demandante solicita que se impute a la arrendataria la tasa de recogida de residuos correspondiente al año 2010, por importe de 117,05 €, - que la sentencia de primera instancia reduce en proporción al tiempo de ocupación de la vivienda-, por cuanto se trata de un tributo que se devenga el primer día del periodo impositivo.

En este punto debe estimarse la alegación de la impugnante ya que la demandada manifestó en el acto del juicio que la única cantidad que reconocía adeudar era la que se le reclamaba por la tasa de residuos, así es que, por estrictas razones de congruencia, debe condenarse al pago la misma sin realizar prorrateo alguno.

En conclusión, la cantidad total a cuyo pago vendría obligada la demandada sería la de 4.597 €, de la que se tendrá que deducir la de 2.000 €, entregada en concepto de fianza, por lo que la estimación debe limitarse a 2.597€.

QUINTO. Costas.

Como se ha estimado parcialmente tanto el recurso de apelación de la demandada, como la impugnación de la demandante, no procede hacer pronunciamiento sobre las costas de ninguno de ambos ( art. 398.2 LEC ).

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Natalia , y la impugnación de PROMOCIONS ROCAR I LLUITO, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sabadell en los autos de que este rollo dimana, la cual modificamos en la cantidad objeto de condena, que fijamos en 2.597 €, sin hacer pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las dos instancias.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncia y firma esta sentencia la Magistrada.

PUBLICACIÓN.-En Barcelona, a ..................., en este día, y una vez firmado por la Magistrada que la ha dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.