Sentencia CIVIL Nº 277/2019, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5, Rec 283/2019 de 09 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA - SECCIÓN QUINTA
BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA - BOSGARREN ATALA
BARROETA ALDAMAR, 10-3ª planta - C.P./PK: 48001
TEL.: 94-4016666 Fax/ Faxa: 94-4016992
NIG PV / IZO EAE: 48.02.2-18/000553
NIG CGPJ / IZO BJKN :48013.42.1-2018/0000553
Recurso apelación juicio verbal LEC 2000 / Hitz.jud.ap.2L 283/2019 - M
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barakaldo - UPAD Civil /
Barakaldoko Lehen Auzialdiko 2 zenbakiko Epaitegia - Arlo Zibileko ZULUP
Autos de Juicio verbal 61/2018 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Cecilia , Clemencia , Federico y Fidel
Procurador/a/ Prokuradorea: GARIKOITZ ALDAMA LOPEZ
Abogado/a / Abokatua: MARGARITA CARRASCO QUINTANILLA
Recurrido/a / Errekurritua: Severino
Procurador/a / Prokuradorea: XABIER NUÑEZ IRUETA
Abogado/a/ Abokatua: FERNANDO GARCIA MARTINEZ
S E N T E N C I A N.º 277/2019
ILTMA. SRA. Dª. ELISABETH HUERTA SANCHEZ.
En BILBAO (BIZKAIA), a nueve de diciembre de dos mil diecinueve.
Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de
juicio de Procedimiento Verbal nº 61 de 2018 seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera
Instancia Número Dos de Barakaldo y del que son partes como demandante DON Severino , representado
por el Procurador Don Xabier Núñez Irueta y dirigido por el Letrado Don Fernando García Martínez, y como
demandados DOÑA Cecilia , DOÑA Clemencia , DON Federico y DON Fidel , representados por el Procurador
Don Garikoitz Aldama López y dirigidos por la Letrada Doña Margarita Carrasco Quintanilla, siendo Ponente en
esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Doña Maria Elisabeth Huerta Sánchez.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.


PRIMERO.- Por el Juzgador en primera instancia se dictó, con fecha 1 de julio de 2016, sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente: ' FALLO:.-Que DEBO ESTIMO COMO ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Xabier Núñez Irueta, en nombre y representación de DON Severino , contra DOÑA Cecilia , DOÑA Clemencia , DON Federico , y DON Fidel , representados por el Procurador de los Tribunales Don Garikoitz Aldama López y, en consecuencia, CONDENO a los codemandados a abonar al demandante la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS DE EURO (3.748,67 ), más los intereses legales en los términos establecidos en el fundamento de derecho cuarto de la presente resolución.

Cada parte asumirá las costas causadas a su instancia siendo las comunes por mitad.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Doña Cecilia , Doña Clemencia , Don Federico , Y Don Fidel y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previo emplazamiento de las partes. Personado en tiempo y forma el apelante, y personada tambien la parte apelada , se siguió este recurso por sus trámites.



TERCERO.- En la tramitación de estos autos en ambas instancias se han observado las formalidades y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de Doña Cecilia , Doña Clemencia , Don Federico y Don Fidel se alza contra la sentencia dictada en primera instancia y solicita que la misma sea revocada en el sentido de desestimar la demanda interpuesta contra los recurrentes, reiterando las excepciones de defecto legal en el modo de proponer la demanda y caducidad de la acción por vicios ocultos y en cuanto al fondo del asunto, la sentencia apelada reconoce que la obligación de soportar el gesto reclamado correspondía al demandante, pues las derramas son exigibles cuando se emiten, no cuando se aprueban, habiendo pagado los demandados todas las derramas mientras fueron propietarios pero lo que no iban a hacer es vender una vivienda vieja a bajo precio y después costear todos los gastos de rehabilitación sin límite de fecha, el obligado al pago es el demandante al que se le condenó judicialmente, no pudiendo repercutir un pago que le ha sido impuesto judicialmente, quien además no ha pagado todo lo que reclama y ha recibido una considerable subvención, la testigo que intervino en el Juicio tiene un evidente interes en el Juicio por ser la madre del demandante, que conocía muy bien la antigüedad de la vivienda, que se habían hecho obras y que se había instalado el ascensor, y el actor conoció o pudo haber conocido el contenido de la Junta de 15 de septiembre de 2.016 y conocía las obras que se tenía que realizar porque tenía y aporto las actas de las Juntas anteriores y conocía la necesidad de las obras en el edificio porque por ello pactó una reducción importante del precio, que era de 34.153,17 euros y consiguió que se lo dejaran en 28.000 euros, la tasación la hizo el banco previamente a la concesión del préstamo, y no procede la aplicación del artículo 1101 del Código Civil, pues no existía obligación de los vendedores de indemnizar ni de informar mas allá de la entrega de la certificación del estado de las deudas del vendedor.



SEGUNDO.- A fin de resolver adecuadamente las cuestiones planteadas en el recurso, resulta obligado señalar con carácter previo el abordaje de las cuestiones de fondo subyacentes en el recurso, que pese a indicarse en el fundamento jurídico II de la demanda interpuesta en su día, relativo a la legitimación activa y pasiva de las partes, que el actor estaba legitimado activamente como comprador de un inmueble que adolecía de un vicio oculto, no se estaba ejercitando en la demanda una acción de saneamiento por vicios ocultos, sino una acción de responsabilidad contractual fundada en los artículos 1101 y 1270 del Código Civil, en reclamación de los daños y perjuicios sufridos por el actor a consecuencia de la actuación supuestamente dolosa de los demandados vendedores al haber ocultado al comprador de la vivienda que la comunidad iba a acometer las obras de rehabilitación de la fachada, rehabilitación que ya había sido aprobada cuando todavía eran propietarios de la vivienda los vendedores, circunstancia ésta que de haber sido conocida por el comprador al tiempo de la venta, este habría podido desistir de la venta o haber negociado una minoración proporcional del precio, siendo en este sentido muy claros los términos de la demanda, por lo que en modo alguno cabe apreciar la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda, ni tampoco cabe estimar la caducidad de la acción al amparo del artículo 1490 del Código Civil, porque la acción del saneamiento por vicios ocultos nunca se ejercitó en la demanda.



TERCERO.- Y en lo que a la concreta acción ejercitada en la demanda y a los efectos de lo que posteriormente se abona, se hace necesario recordar que ya en la Junta de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 , de Briviesca (Burgos) de 16 de octubre de 2.014, se empezó a tratar el tema de las obras en la fachada y de colocación del ascensor, acordando recabar presupuestos para tales obras, acordándose en la Junta Extraordinaria de 27 de febrero de 2.015 esperar un poco y proceder primero a la instalación del ascensor y hacer luego los arreglos de fachada, posteriormente, en la Junta extraordinaria de la Comunidad celebrada el día 24 de noviembre de 2.015, se acordó por mayoría del 56% de los vecinos solicitar la subvención correspondiente y realizar la obra en la fachada, e ingresar en la cuenta comunitaria desde dicha fecha a marzo de 2.016 500 por propiedad, estimándose que el importe a abonar por cada propietario sería de 4560 euros, siendo el importe de la subvención de 1.366 euros por vecino, decidiéndose en la Junta comunitaria de 15 de septiembre de 2.016 aprobar el presupuesto presentado por la empresa Herroal y esperar a primeros de año por si hubiera alguna subvención que se pudiera solicitar e iniciar las obras independientemente a todo en la primavera de 2.017, debiendo abonar cada vivienda 5.288,82 euros y otros importes los dos locales.

Así las cosas, en fecha 26 de septiembre de 2.016 se firmó entre las partes el contrato privado de compraventa de la vivienda NUM001 por un precio de 28.000 euros, comprometiéndose en la cláusula cuarto del contrato la parte compradora a hacerse cargo de la totalidad de los gastos que la titularidad del inmueble llevó consigo a partir de esa fecha, suscribiéndose el día 10 de octubre de 2.016, la correspondiente escritura pública de compraventa, haciéndose constar en esta que la parte transmitente se hallaba al corriente en el pago de tributos e impuestos, cuotas y gastos generales de la Comunidad de Propietarios.

Por último, en la Junta Comunitaria celebrada el 9 de febrero de 2.017 se estableció finalmente que el gastos por las obras en la fachada iba a ascender a 5.700 por vivienda, acordado igualmente realizar derramas mensuales, por importe de 500 empezando en el mes de marzo, no habiendo constancia alguna de que el referido acuerdo comunitario fuera impugnado por Don Severino , quien en fecha 25 de enero de 2.018 presentó demanda origen del presente recurso.



CUARTO.- Sentados los anteriores antecedentes facticos y disponiendo el artículo 17.11 de la L.P.H. que ' Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras', precepto éste que aunque solo hace referencia a las derramas por mayores, también resulta aplicable al resto de gastos, ya que de otro modo se llegaría al absurdo de obligar a la comunidad a reclamar frente a quien ya no forma parte de ella cuando la obligación de pago nace ( S.A.P. de Salamanca de 11 de julio de 2.019), la sentencia dictada en primera instancia resolvió correctamente la cuestión relativa a quien correspondería abonar la deuda comunitaria constituida después de la adquisición del inmueble por el actor, habiéndose pronunciado las distintas Audiencia Provinciales, así por ejemplo, las de Zaragoza en su sentencia de 26 de septiembre de 2.008, o la de Barcelona en su sentencia de 8 de noviembre de 2.019, en relación a cuando se genera la deuda y quien debe responder de ella, al decir lo siguiente: 'La deuda no se genera en el momento en que se adopta el acuerdo, sino cuando se produce debidamente su cuantificación, conociéndose totalmente el importe a pagar, y se libran los recibos a los propietarios, periodo en el que la deuda se convierte en exigible para los comuneros y a partir del cual, los propietarios están obligados a su pago. De este modo, el pago de las derramas extraordinarias será a cargo de quien ostente la titularidad dominical de cada piso, o espacio privativo susceptible de aprovechamiento independiente, en el momento de exigibilidad de las cantidades afectas al levantamiento d ellas cargas de la Comunidad de Propietarios. O lo que es lo mismo, del pago de los gastos derivados de las obligaciones dimanantes de acuerdos sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, responderán quienes sean propietarios cuando la deuda sea líquida, vencida y exigible. Y ello resulta perfectamente lógico, puesto que la transmisión de la obligación de pago implica, también, la transmisión de las mejoras realizadas o pendientes de ejecutar y por esta razón, el nuevo adquirente va a seguir beneficiándose de las mismas y en consecuencia, debe abonarlas.' Ahora bien, a la luz de la acción ejercitada en la demanda, de indemnización de daños y perjuicios derivados de la supuesta ocultación maliciosa al comprador de la vivienda de las obras de rehabilitación de la fachada que se iban a acometer por la Comunidad, estando ya aprobado el presupuesto en la Junta celebrada el día 15 de septiembre de 2.016, pocos días antes de la suscripción del documento privado de compraventa de 26 de septiembre de 2.016, si bien la Comunidad no acordó emitir derramas hasta la posterior Junta de 9 de Febrero de 2.017, momento éste a partir del que la obligación de pago devino liquida vencida y exigible, resulta fundamental determinar si se ha probado realmente esa actuación maliciosa por parte de los vendedores, siendo así que según tiene reiteradamente declarado el Tribunal supremo son requisitos comúnmente exigidos para la apreciación del dolo 'a) una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la reclamación negocial, utilizando para ello la palabras o maquinaciones adecuadas; b) que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia; c) Que sea grave si se trata de anular el contrato; y d) Que no haya sido causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes, no requiriéndose un especial animo de perjudicar con el negocio, sino que basta que la conducta activa o negativa, obedezca al propósito de inducir a la contraparte a realizar la declaración viciada, no invalidando el dolo la confianza, buena fe o ingenuidad de la parte afectada ( S.S.T.S.

de 29 de marzo de 1.994, 26 de marzo de 2.009, 5 de mayo de 2.009, 16 de febrero y 5 de marzo de 2.010), 'no pudiendo ser apreciado el dolo sin una cumplida prueba por parte de quien lo alegue, no bastando al efecto meras conjeturas' ( S.S.T.S. de 22 y 28 de febrero de 1.961, 12 de junio de 2.003 y 26 de marzo de 2.009).

Ciertamente los demandados han sostenido en todo momento que se informó al comprador de las obras de rehabilitación de la fachada que se iban a realizar por la comunidad, mientras que la sentencia apelada apreció mala fe en la actuaciones de los demandados, al haber omitido mencionar en las escrituras de compraventa cualquier alusión a la aprobada rehabilitación de la fachada, cuya derrama iba a suponer aproximadamente la aportación por vivienda de 5.288,82 euros y considerando las manifestaciones en el Juicio de Doña Ariadna , madre del comprador.

Efectivamente esta testigo señaló en el juicio que junto con su marido se encargó de las negociaciones previas a la venta, visitando la vivienda en tres ocasiones, con su hijo, afirmando que en Briviesca 30.000 euros era el precio normal para una vivienda de estas características, por ese precio se encontraban casas para vivir, y les pidieron 28.000 euros, la casa necesitaba una reforma integral, calefacción, las paredes se caían y de haber sabido lo de la fachada habrían negociado le precio, cuando vieron la vivienda en la página estaba en 30.000 euros y ya tenía ascensor, el Banco hizo la tasación para el préstamo y el piso lo tasó en 34.000 y pico euros, el precio se rebajó de 30.000 a 28.000 debido a como estaba la vivienda, no sabían que había que arreglar por fuera también.

A la vista de este resultado probatorio, y aun cuando sea cierto que en las Escrituras otorgadas, privada y pública, de compraventa, por las parte no se recogiese mención alguna a la próximamente futura rehabilitación de la fachada, y cuyo presupuesto ya se había aprobado pocos días antes, y siendo cierto por otra parte, como antes se ha señalado, que para la apreciación de una actuación dolosa, siquiera sea en su variante de dolo incidental, como se preconizaba en la demanda, es requisito imprescindible una adecuada probanza por parte de quien alega tal comportamiento insidioso, la realidad es que tal circunstancia no está suficientemente demostrada, pues tan solo se cuenta en favor de dicha tesis con el testimonio, obviamente interesado, de la madre del comprador, quien por otra parte ya admitió que en el curso de las negociaciones se logró una rebaja del precio, de 30.000 a 28.000 euros, cuando lo cierto es que, según la tasación de la vivienda litigiosa incorporada a los autos a través de DVD, emitida el día 30 de septiembre de 2.016, el piso NUM001 con su trastero tenía un valor de 34.153,17 euros, habiéndose vendido finalmente por 28.000 euros, presentando la vivienda, según el informe de tasación, un estado de conservación aceptable, si bien precisaba una actualización de sus acabados, siendo los mismos los originarios del inmueble, datando su construcción del año 1.970, datos éstos de carácter marcadamente objetivo que apunta a que en la fijación final del precio de la vivienda ya se debió tomar en consideración, como la parte demandada ha venido sosteniendo reiteradamente, esas obras a realizar en un futuro próximo en la fachada del inmueble comunitario, pues de otro modo carecería de explicación plausible que habiéndose tasado el piso y su trastero a efectos hipotecarios en 34.153,17 euros el precio finalmente satisfecho por el comprador se redujese a la cifra de 28.000 euros, lo que supuso una rebaja del precio en relación con el valor de tasación en torno al 18% aproximadamente.

Por todo lo expuesto y no habiéndose acreditado los fundamentos de la pretensión articulada en la demanda, procede estimar el recurso de apelación interpuesto y revocar la sentencia dictada en primera instancia en el sentido de desestimar todos los pedimentos de la demanda.



QUINTO.- De conformidad con lo establecido en los artículos 394.1 y 3983.2 de la LEC se imponen a la parte actora las costas de la primera instancia y no se hace especial imposición respecto de las devengadas en esta alzada.



SEXTO.- Devuélvase a los recurrentes el importe del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15.8 de la LOPJ) VISTOS los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Cecilia , Doña Clemencia , Don Federico y Don Fidel contra la sentencia dictada el día 25 de marzo de 2.019, por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Instancia nº Dos de Barakaldo en el Juicio verbal número 61 de 2018, del que dimana, el presente rollo, debo revocar y revoco dicha resolución en el sentido de desestimar íntegramente la demanda interpuesta por la representación de Don Severino .

Todo ello con imposición al demandante de las costas de la primera instancia y sin hacerse especial imposición de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Devuélvase los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Devuélvase a los recurrentes el depósito constituido para recurrir, expidiéndose por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de origen el correspondiente mandamiento de devolución.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno Así por esta mi sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Letrada de la Administración de Justicia, certifico.