Sentencia Civil Nº 278/2011, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 231/2011 de 22 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 231/2011

Autos: procedimiento ordinario nº: 1237/2009

Juzgado Primera Instancia 4 Girona (ant.CI-4)

SENTENCIA Nº 278/11

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Mª Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, veintidos de junio de dos mil once

VISTO , ante esta Sala el Rollo de apelación nº 231/2011, en el que ha sido parte apelante Sysbal Gestions, S.L. , representada esta por la Procuradora Dª. ESTHER SIRVENT CARBONELL y dirigida por el Letrado D. FRANCESC ESPINET COLL; y como parte apelada Commerz Real Grundbesitz Investmenntgesellschaft MBH Sucursal España, representada por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y dirigida por el Letrado D. ALEX ENSESA CASULLERAS .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado Primera Instancia 4 Girona (ant.CI-4), en los autos nº 1237/2009, seguidos a instancias de Commerz Real Grundbesitz Investmenntgesellschaft MBH Sucursal España, representado por el procurador D. Carlos Javier Sobrino Cortés y bajo la dirección del letrado D. Alex Ensesa Casulleras, contra Sysbal Gestions, S.L., representado por la Procuradora Dª. Esther Sirvent Carbonell, bajo la dirección del Letrado D. Francesc Espinet Coll, se dictó sentencia cuya parte dispositiva , literalmente copiada dice así: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por la representación procesal de COMMERZ GRUNDBESITZ INVESTMENTGELLESCHAFT MBH SUCURSAL ESPAÑA debo condenar y condeno a SYSBAL GESTIONS SL al pago de 206.906'18 euros y desestimando la demanda reconvencional presentada de contrario deblo declarar y declaro no haber lugar a la declaración y condena pretendidas. Condeno a la entidad SYSBAL GESTINS SL al pago de las costas de este procedimiento ".

SEGUNDO.- La relacionada Sentencia de fecha 10/12/2010, se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la L.E.C..

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo ponente el Iltmo. Sr. magistrado D. Fernando Ferrero Hidalgo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Se interpuso recurso de apelación por SYSBAL GESTIONS, S.L. contra la Sentencia dictada por el juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Girona de fecha 10 de diciembre del 2010, en la que se estimó la demanda interpuesta por COMMERZ GRUNDBESITZ INVESTMENTGESELLSSCHAFT MBH SUCURSAL ESPAÑA contra dicha parte recurrente y en la que se reclamaba la cantidad de 206.906,18 euros correspondiente a las rentas y cantidades asimiladas a la misma, impagadas por la demandada respecto de los arrendamientos de los locales comerciales números 2.04 y 2.13 de la planta alta del Centro Comercial "Espai Gironés" de Salt (Girona).

TERCERO.- Aceptado que debe pagar las rentas reclamadas , salvo las del día del desalojo, la primera impugnación que se efectúa de la Sentencia y que fue motivo de oposición se refiere a las cantidades asimiladas reclamadas, argumentando que no procede su reclamación dado el incumplimiento de la demandante arrendadora a no notificar el importe de la liquidación final de las mismas de acuerdo con lo pactado en el contrato y, subsidiariamente , se modere la reclamación en atención a tal incumplimiento.

El motivo no puede ser acogido. Dice el Tribunal Supremo, así, en sentencia de 20 de diciembre del 2.006, que "La jurisprudencia ha distinguido, aunque no siempre con la precisión deseable, entre la exceptio non adimpletti contractus y la exceptio non rite adimpletti contractus , distinción que se ha basado en la gravedad del incumplimiento, especialmente en el contrato de obra, para señalar si los defectos de la obra son de importancia y trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de la subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente ( Sentencia de 14 de julio de 2003 ). Sigue diciendo que "La llamada exceptio non adimpletti contractus enerva la reclamación hasta en tanto no se realice la prestación de la contraparte, como cabe ver, entre otras, en las Sentencias de esta Sala de 21 de marzo de 2001 , 12 de julio de 1991, 17 de febrero de 2003, aunque ciertamente en ocasiones se ha conectado a la facultad de resolver del artículo 1124 CC ( Sentencia de 14 de julio de 2003 )". Y añade que "La excepción, pues , enerva la reclamación temporalmente, y tiene sentido en tanto la prestación no realizada siga siendo útil. Si en ese estado de cosas se genera una situación irreversible, por darse uno de los llamados incumplimientos esenciales, de diversa tipología, que comprenden la imposibilidad sobrevenida fortuita , el transcurso del término llamado esencial, el aliud pro alio, la imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato , estaremos ante un incumplimiento resolutorio y el remedio habrá de buscarse por la vía del artículo 1124 C Civil a través de las acciones pertinentes, de cumplimiento o de resolución y de indemnización."

Por otro lado, resulta también necesario recordar que a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil, la jurisprudencia ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento , para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la Resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 7 de mayo de 2003, 18 de octubre de 2004 y 3 de marzo de 2005, entre otras).

Por otro lado, la excepción de cumplimiento inadecuado o de contrato no cumplido regularmente («exceptio non rite adimpletti contractus») constituye, como se ha visto, una variante de la excepción general de incumplimiento contractual («exceptio non adimpletti contractus»), con idéntica apoyatura legal, por la que , cuando el demandante sólo ha cumplido la prestación a su cargo parcialmente o de manera defectuosa , el demandado puede rehusar su propia prestación hasta que la primera haya sido cumplida totalmente o ejecutada de forma rigurosa, rectificando de modo pertinente los defectos que la prestación presentaba. En una y otra, la ejecución de la prestación reclamada al demandado queda en suspenso, diferida o condicionada a la total y exacta realización simultánea por parte del actor de la prestación que correlativamente le incumbe. La diferencia entre ambas excepciones radica en sus presupuestos, pues, mientras la «exceptio non adimpletti contractus», supone que el actor no ha cumplido ni ofrecido su prestación, la «non rite adimpletti contractus» supone que la ha realizado , pero inexactamente, de manera parcial o defectuosa. Así mismo, existe otra diferencia, en el orden probatorio , entre los casos de inejecución o ejecución incompleta y los de realización defectuosa de la prestación , puesto que , si el demandante corre, en los primeros, con la carga de probar el cumplimiento íntegro que se le cuestiona, es al demandado , en los segundos, a quien incumbe la prueba de las deficiencias o irregularidades que la prestación del actor presenta, en cuanto en ello el «excipiens» no se limita a negar el cumplimiento de la obligación contraída por el demandante, sino que introduce en el debate procesal nuevos hechos obstativos del regular y exacto cumplimiento debido por éste. Pero el éxito de la excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto de la obra sea de cierta importancia o trascendencia que justifique el impago (T.S. , Sala 1.ª: 10 mayo 1989; 13 mayo 1985). De tal forma que si ello no es así, no cabe oponerse al pago, sin perjuicio de instar el cumplimiento adecuado por la parte contraria y solicitar la rebaja del precio, siempre que se acredite efectivamente el importe de lo que falta por ejecutar o el coste de la reparación de lo mal ejecutado.

Aunque dicha jurisprudencia esta centrada en el incumplimiento del contrato de obra, en el que se pueden dar situaciones múltiples de incumplimientos totales e incumplimientos defectuoso , tal doctrina puede ser aplicada a cualquier incumplimiento contractual. Y así, no todo incumplimiento contractual conlleva la exención en el cumplimiento de las prestaciones de la parte contraria, sino aquel incumplimiento de las prestaciones principales y que sean totales o esenciales de tal forma que supongan la frustración del contrato.

En el presente caso al tratarse de un contrato de arrendamiento , las prestaciones esenciales del arrendador era la entrega de los locales y su pacifica posesión, incumplimiento que en ningún momento se ha alegado. Dado que el arrendatario debía pagar cantidades asimiladas a la renta derivadas de los gastos originados por el mantenimiento del centro comercial, lógicamente debería considerarse como esencia la prestación correcta de tales servicios, tampoco se alega el incumplimiento de tales prestaciones. Las referidas cantidades eran fijadas por la parte arrendadora mediante una previsión de gastos anuales cuyo importe era prorrateado entre todos los usuarios del centro comercial. Ninguna queja existe al respecto y mientras la recurrente fue pagando las rentas también pagó las cantidades asimiladas a la renta sin objeción alguna. Ciertamente, al inicio de la anualidad siguiente la arrendadora debía entregar la liquidación anual y con base a la misma se liquidarían las cantidades correspondientes bien a favor de la arrendadora, bien a favor de la arrendataria. Pero el incumplimiento de ello , en el caso de haberse producido, en ningún caso puede considerarse un incumplimiento esencial. Ciertamente podría considerarse como un incumplimiento defectuoso, pero no de las prestaciones directamente relacionadas con la explotación de los locales, por lo que la única consecuencia sería la de exigir el cumplimiento de tal prestación, es decir, la presentación de las liquidaciones anuales correspondiente, no teniendo ningún sentido pretender la rebaja del importe a pagar, pues la prestación relacionada con dicho pago ha sido cumplida; otra cosa seria que la prestación del suministro eléctrico, o la limpieza , o la seguridad fueran defectuosas, en cuyo caso lógicamente daría derecho a una rebaja del precio, pero no por el hecho de que las liquidaciones anuales no se presenten o se presente defectuosamente, y menos aun cuando no consta que se hubiera exigido. Y menos aun tiene sentido fundamentar la rebaja de la reclamación con base al artículo 1154 del Código civil, pues este artículo se refiere a la pena pactada (cláusula penal), cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida , pero aquí no se trata de aplicar ninguna cláusula penal, sino de que el arrendador cumpla una prestación como era la de pagar las cantidades asimiladas a la renta.

Otra cosa hubiera sido que se hubiera alegado y probado que las cantidades reclamadas en concepto de cantidades asimiladas a la rentas estuvieron mal liquidadas, en cuyo caso debería fijarse la condena en atención a la cantidad correctas , pero ni se alegó, ni se probó. Simplemente se solicitó vía reconvención, y sin que se comprenda con que sentido, que se le presenten las liquidaciones correspondientes, como veremos a continuación, cuando lo lógico hubiera sido que en el periodo de prueba se hubiera requerido a la demandante la presentación de los libros mercantiles y através de prueba pericial haber practicado y en su caso demostrado la incorrecta reclamación de la demandante.

CUARTO.- Cuando los contratos de arrendamiento ya han sido resueltos, cuando la arrendador ha ido realizando las correspondientes liquidaciones y emitiendo los respectivos recibos y cuando se condena a la arrendataria a pagar el importe de las rentas y cantidades asimiladas reclamadas, no se acaba de comprender que sentido tiene que tras el dictado de una Sentencia firme le presente la arrendadora unas liquidaciones que ninguna eficacia jurídica tendrían, pues los efectos de la cosa juzgada impedirían discutir cualquier cuestión relacionada con las cantidades asimiladas a la renta objeto de condena. Y menos aun sentido tiene pretenderlo cuando nunca con anterioridad y de forma formal se reclamaron tales liquidaciones. Que otros arrendatarios lo reclamaran y ante la negativa de la arrendadora fuera condenada a presentarlas tiene sentido pues el contrato estaba vigente. Pero no tiene sentido que lo haga ahora la demandada , que ninguna objeción puso cuando pagó las rentas y cantidades asimiladas, que ninguna objeción formal puso a los recibos impagados y que ni siquiera en este procedimiento ha intentado probar la incorrecta liquidación de las cantidades asimiladas a la renta que se reclaman. Además, al parecer, la queja de la recurrente estriba en que no se justifica los gastos, sin embargo, ello no estaba previsto en el contrato , pues éste sólo obligaba a la liquidación definitiva, pero no a presentar todas una serie de documentos justificativos de los gastos, que lógicamente deberían ser exhibidos si así se le reclamaban, pero que ni se hizo , ni se ha hecho en este procedimiento. Por lo que la reconvención estuvo correctamente desestimada.

QUINTO.- Por último, no procede tampoco la estimación del recurso en cuanto a la deducción de la reclamación de la renta del día del lanzamiento, pues independientemente del momento exacto del desalojo como mínimo parcialmente estuvieron los locales a disposición del arrendatario, sin que el arrendador pudiera explotarlos adecuadamente, no siendo de recibo que se queje de que tenga que pagar la renta en su totalidad cuando pudo haberlo desalojado y entregadas las llaves el día anterior, evitando el lanzamiento. Y en cuanto al resto de facturas, no se comprende , en primer lugar, el motivo por el que no debe pagar el agua y, en segundo lugar, visto lo cobrado en el mes de enero del 2008 y 2009 con relación a los meses siguientes es claro que precedía su regularización dado que en dicho meses se cobró menos que en los meses siguientes.

SEXTO.- Por todo lo dicho, procede desestimar el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas del recurso al recurrente.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación del apelante Sysbal Gestions, S.L., contra la resolución de fecha 10/12/2010, dictada por el juzgado Primera Instancia 4 Girona (ant.CI-4), en los autos de nº 1237/2009 de Procedimiento ordinario, de los que este Rollo dimana, y CONFIRMAMOS integramente el Fallo de la misma , con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la L.E.C. 1/2000, contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo al concurre la causa prevista en el apartado segundo del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso.

Líbrense testimonios de la presente Resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. magistrado - ponente D. Fernando Ferrero Hidalgo, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.