Sentencia Civil Nº 278/2012, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 731/2011 de 30 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 731 de 2011

Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Castellón

Juicio Ordinario número 2866 de 2009

SENTENCIA NÚM. 278 de 2012

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a treinta de mayo de dos mil doce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día nueve de marzo de dos mil 2011 por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez en comisión de servicios del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 2866 de 2009.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Don Jose Augusto , representado por la Procuradora Doña Beatriz Avilés Díaz y defendido por el Letrado Don Alejandro Izquierdo Tarín, y como apelada, Augimar Empresa Promotora SAU, representada por la Procuradora Doña Mª Concepción Campayo Martínez y defendida por el Letrado Don Pablo Domínguez Camarero.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN, que expresa el parecer de la Sala

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda presentada por la representación de Jose Augusto contra la entidad mercantil AUGIMAR EMPRESA PROMOTORA, S.A.U, absolviendo a ésta última de todos los pedimentos obrantes en el suplico de la demanda, con imposición de las costas a la parte actora ."

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Jose Augusto , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando se dicte Sentencia declarando la resolución del contrato de compraventa celebrado el día 14 de mayo de 2007 entre los litigantes, el reintegro de los 8.937'50 € abonados por el Sr. Jose Augusto a la demandada, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y todo ello con imposición de costas a la demandada.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación con imposición de costas a la apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 14 de diciembre de 2011, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del turno de reparto de asuntos que devino aplicable.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 16 de diciembre de 2011 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 28 de marzo de 2012 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 24 de mayo de 2012, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

EN DISCONFORMIDAD con los de la resolución recurrida y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.- Ejercitada acción resolutoria de un contrato de compraventa de una vivienda por incumplimiento del plazo de entrega pactado con petición de devolución de la suma entregada a cuenta del precio, la sentencia impugnada desestima la misma por dos motivos que podemos sintetizar de la siguiente forma:

1) El incumplimiento denunciado no reviste carácter esencial.

2) Concurre un incumplimiento previo del demandante al dejar de pagar un plazo del precio que impide que pueda ahora resolver el contrato.

Frente a dicha resolución, con la oposición expresa de la contraparte. se alza la parte actora denunciando una incorrecta aplicación e interpretación de la doctrina jurisprudencial aplicada en la misma y una errónea valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Partiendo de dichos términos en relación con la amplitud con que puede valorarse la prueba en esta segunda instancia conforme al art. 456.1 de la LEC , analizaremos las cuestiones planteadas, que suponen trasladar en su integridad a esta alzada la contienda suscitada en la instancia.

En cuanto al primer punto, consta en la estipulación cuarta del contrato que, tras fijar que ambas se obligan a formalizar escritura pública de compraventa y simultánea entrega de llaves en el plazo de máximo de dos meses a contar desde que se emita el certificado final de obra, se establece como " fecha aproximada de final de obra, el segundo semestre de 2008 ", añadiéndose a continuación que " De superarse la fecha prevista para la entrega la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso al vendedor una prórroga mínima de tres meses, o por la resolución del contrato con devolución por parte del promotor de la totalidad de las cantidades entregadas e intereses legales devengados."

A lo dicho debe adicionarse que no consta la finalización de la obra pese a lo apreciado erróneamente por el Juez de primer grado en sentido contrario, pues no se ha presentado todavía el certificado final de obra según el aparejador de la misma y la propia demandada aportó informe del arquitecto director de la misma en la que hace constar que en fecha 5 de marzo de 2010 se encuentra la obra ejecutada al 95,12%. Lógicamente, como cabe colegir de lo expuesto, tampoco consta que se haya otorgado cédula de habitabilidad alguna.

Consecuencia de lo expuesto es que, contrariamente a lo sentado por el Juez de primer grado, estamos en presencia de un incumplimiento habilitante en principio de la resolución pretendida porque así se ha pactado en el contrato conforme hemos visto. Por tanto, venciendo a principios de enero del 2009 el plazo de entrega y no habiéndose producido todavía la misma, concurre un incumplimiento que habilita sin más por estricta observancia de lo pactado el ejercicio de la facultad resolutoria prevista en el mismo al margen del art. 1.124 del C. Civil y doctrina jurisprudencial recaída en torno al mismo, moviéndonos exclusivamente en el ámbito de la rigurosa observancia de lo pactado. En otras palabras, prima la autonomía de la voluntad plasmada en el contrato en tanto en cuanto despliegan plena eficacia los acuerdos particulares de las partes por ser conformes al art. 1.255 del C. Civil, operando así en definitiva uno de los principios generales que disciplinan nuestro sistema contractual (pacta sunt servanda) en relación con los arts. 1091 y 1258 del mismo texto legal , debiendo someterse necesariamente los contratantes a la normativa particular a la que supeditaron el desarrollo de su relación y que legalmente es admisible. Así vino a pronunciarse esta Sala en supuestos similares en Sentencias de fecha 13 de septiembre , 20 de octubre , 10 de diciembre de 2010 , 10 de marzo y 30 de noviembre de 2011 entre otras. En el mismo sentido cabe citar las Sentencias de 2 y 7 de julio de 2010 de la Audiencia Provincial de Valencia, S.7 , y la Sentencia de 21 de junio de 2010 de la misma Audiencia, S.8 , cuando vienen a poner de relieve que, en casos como el presente, por mor del art. 1255 del C. Civil no rige la doctrina general del art. 1124 del mismo cuerpo legal , así como las Sentencias de la Audiencia Provincial de Murcia de 14 de enero y 14 de septiembre de 2010 , S. 4 y 5 respectivamente. Es más, aunque quisiéramos seguir en la órbita del art. 1.124 del C. Civil , en el presente caso deberíamos llegar al mismo resultado cuando el incumplimiento por el retraso merece el calificativo de esencial para justificar y habilitar la resolución en contraposición a la mera situación de morosidad solo susceptible de la pertinente indemnización dada su entidad por el considerable tiempo transcurrido (téngase en cuenta que en el acto de juicio celebrado en marzo del 2011 aun estaba pendiente de presentación el certificado final de obra según dijo el aparejador con la consiguiente dilación que se impone en todo caso para la obtención de la cédula de habitabilidad precisa para poder estimar cumplida la obligación de entrega - Sentencias de esta Sala de 29 de octubre de 2010 y 21 de diciembre de 2011 entre otras-).

TERCERO.- En cuanto al aspecto relativo a la existencia de un incumplimiento previo de la parte compradora que pudiere inhabilitarle para la resolución pretendida del contrato, tal como ha apreciado el Juez de primer grado conforme al art. 1.124 del C. Civil y doctrina jurisprudencial emitida en aplicación del mismo por no haber satisfecho aquella el segundo plazo de pago del precio pactado y no estimar acreditado pacto alguno para demorar tal pago al momento de otorgamiento de la escritura pública, debemos partir de la base de que, efectivamente, la existencia de dicho impago no ha sido discutida. El contrato se celebró el 14 de mayo de 2007, entregándose a su firma la cantidad de 8.937,50 euros y pactándose un nuevo pago de 17.812,50 euros el 15 de febrero de 2008, con previsión igualmente de abono del resto del precio (107.000 euros) al momento de la firma de la escritura, ascendiendo por ello el precio total, IVA incluido, a 133.750 euros.

El pago previsto para el 15 de febrero de 2008 no se verificó, justificando dicho proceder la parte compradora en que la obra estaba parada y concurrió un acuerdo verbal entre las partes para que se abonara la cantidad correspondiente en el momento de la firma de la escritura, pacto éste que, negado por la adversa, el Juez de primer grado no estima acreditado.

Por nuestra parte estimamos que, moviéndonos nuevamente en el ámbito estrictamente pactado, a la vista del comportamiento de las partes y desarrollo del contrato, sin necesidad de entrar a discernir acerca de la existencia de un acuerdo de aplazamiento del pago, la no atención del plazo antedicho no priva a la parte actora de su facultad resolutoria en el presente caso.

Téngase en cuenta que, como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, s.2ª, de 10 de diciembre de 1.998 a propósito de una acción resolutoria por incumplimiento, " una unánime y consolidada doctrina jurisprudencial (entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 21 marzo 1986 [RJ 19861275 ], 29 febrero 1988 [RJ 19881310 ], 28 febrero 1989 [RJ 1989 1409 ], 16 abril 1991 [RJ 19912696 ] y 10 abril 1997 [RJ 19972877]) exige que quien ejercite la acción no haya incumplido sus obligaciones, excepto si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues, en tal supuesto, es la conducta de éste la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de sus compromisos", y estimamos que la situación concurrente en el presente supuesto debe asimilarse a la referida al vincularse en todo caso aquel proceder con la situación de la obra (esto es, con el retraso en su ejecución) y venir a derivarse ya de la misma el correspondiente incumplimiento ahora aducido como el discurrir de los hechos ha confirmado. Si a lo expuesto añadimos que ninguna reclamación de abono de dicho plazo consta, pese incluso a comunicarse extrajudicialmente a principios del 2009 la resolución del contrato (lo que apunta, por otro lado, en el sentido del pacto defendido en la demanda), que tampoco se ha procedido a la aplicación de las previsiones contractuales para tal circunstancia en alguna de las opciones previstas (estipulación decimosegunda del contrato) y que el plazo no observado no alcanza ni el 14% del precio habiendo sido ya abonado uno anterior y restando solo el pago previsto simultáneamente a la entrega, se desvanece el carácter de esencialidad o gravedad de dicho incumplimiento que pudiere conllevar en otro caso. En relación con este particular puede citarse la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22 de diciembre del 2000 en la medida en que contempla un supuesto de falta del último pago del precio en el ámbito del art. 1.124 del C. Civil con ejercicio de la acción resolutoria por el comprador, así como la Sentencia de esta Sala de 12 de julio de 2010 resolviendo un supuesto similar en que se dejaron de atender los plazos ante la inviabilidad de la observancia del plazo de entrega. Cabría igualmente referir el rechazo del efecto resolutorio por el Tribunal Supremo en el ámbito del art. 1.504 del C. Civil en caso de omisión de algún plazo de pago que resulta tolerada por el vendedor (doctrina que consta en estos términos en el manual de formación continua del CGPJ, Derecho Inmobiliario: problemática actual, n.50 de 2009) así como la extensión de la facultad de suspensión de pago del precio contemplada en el art. 1502 del C. Civil y que doctrinalmente (SANCHIS FERNANDEZ) ha sido extendida a los supuestos de defectos de calidad, cantidad o vicios ruinógenos en las compraventas de viviendas (de evidente analogía con el caso examinado al igual que acontece en relación a la tolerancia reseñada en el marco del criterio doctrinal anterior).

En relación con la consideración expuesta debemos realizar, además, las siguientes precisiones:

1.- La paralización de la obra al tiempo en que debía de realizarse el pago omitido que se afirma en la demanda como justificante del impago vía acuerdo y que también ha remarcado el demandante en el interrogatorio de que ha sido objeto, debe sentarse desde el momento en que no fue controvertida por la parte demandada al negar exclusivamente la existencia del pacto en su contestación a la demanda en relación con los hechos aducidos en la demanda en el apartado primero relativo a los mismos. A mayor abundamiento, por el principio de facilidad probatoria ( art. 217 LEC ), era dicha parte quien estaba en mejor posición para cualquier acreditación al respecto y de las declaraciones del aparejador de la obra no puede más que desprenderse la misma, en el buen sentido de no avanzar la obra con la consiguiente acumulación de retraso en relación con lo convenido, habida cuenta del periodo en que dice que empezó a trabajar en la obra, porcentaje de obra ejecutada en dicho momento, trabajadores precisos en todo caso en relación con el número que en ocasiones concurría y dificultad que ya apreció para la entrega en plazo. De hecho, no pudiendo darse por concluida la obra a fecha del juicio, esta fuera de toda duda que, en sentido propio o impropio, concurrió la paralización descrita, a la postre determinante del incumplimiento apreciado.

2.- No puede más que estimarse que concurrió una tolerancia de la omisión del pago del plazo discutido desde el momento en que pese al tiempo transcurrido desde el impago ninguna reclamación consta del mismo y ello pese a las necesidades de financiación que han venido a ser aducidas para justificar la improcedencia de aceptación de cualquier dilación en este punto y de que expresamente comunicó formalmente la resolución del contrato la parte actora por no acabarse la obra en el plazo pactado (folios 26 y 27 de las actuaciones), actuación ésta que, al margen de cómo quiera apreciarse en la valoración del acervo probatorio en relación con el acuerdo aducido, en todo caso determina que no pueda ahora esgrimirse para impedir una resolución contractual, máxime cuando el fundamento de la misma como hemos visto se vincula con dicha falta de atención, suponiendo la solución contraria legitimar propiamente conductas contrarias a las exigencias derivadas del art. 1.258 del C. Civil .

3.- Precisamente por todo ello y con la idénticos efectos a los apreciados se produce la consecuencia adicional de no poder considerarse que, en todo caso, aquella omisión revista el carácter de contravención esencial de los términos del contrato determinante del efecto apreciado por el Juez de primer grado y que nosotros, como se ha visto, no compartimos.

CUARTO.- Como se colige de lo expuesto procede revocar la resolución impugnada y, con estimación de la demanda, decretar la resolución del contrato con devolución de la suma reclamada en la demanda, aspecto éste carente de controversia y que se impone como efecto inexorable de esta forma de fenecimiento contractual.

QUINTO.- Con relación a las costas de la alzada, no realizamos expresa imposición de costas al estimar el recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 398-2 de la LEC .

En cuanto a las de la instancia, el acogimiento de la demanda derivado de dicho pronunciamiento conlleva que deban ser impuestas a la parte demandada y aquí apelada conforme al art. 394 de la LEC .

Por otro lado, deberá procederse a la devolución de la totalidad del depósito verificado para recurrir conforme lo previsto en el ap. 8 de la Disp. Ad. Decimoquinta de la LOPJ.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Jose Augusto , contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez en comisión de servicios del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Castellón en fecha nueve de marzo de dos mil once, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 2866 de 2009, revocamos la resolución recurrida, adoptando en su lugar los pronunciamientos siguientes:

1.- Declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado en fecha 14 de mayo de 2007 entre D. Jose Augusto y Augimar Empresa Promotora SAU.

2.- Condenar a Augimar Empresa Promotora SAU a satisfacer al demandante D. Jose Augusto la cantidad de 8.937,50 euros con los intereses legales devengados por dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda.

3.- Imponer a la compañía demandada reseñada las costas procesales devengadas durante la primera instancia.

En cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada no procede especial pronunciamiento.

Procédase a la devolución a la parte apelante de la totalidad del depósito constituido a efectos de este recurso.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.